Demanda reconvencional

Santiago, veinte de mayo de dos mil veintiséis.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta el siguiente fallo de reemplazo:

VISTO:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus fundamentos décimo séptimo a vigésimo primero que se eliminan; de igual forma se reproducen los motivos tercero y cuarto de la sentencia de casación que antecede:

Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:

1°.- Que, en relación a la validez del contrato de arrendamiento que se hace valer como fundamento de la demandada, se ha de tener en consideración que la celebración de la convención, pese a los términos ambiguos en que los demandados contestaron la demanda, no fue un hecho que en lo sustancial se haya controvertido, debiendo recordarse que el arrendamiento de bienes raíces urbanos es un contrato consensual, lo que no obsta a que su escrituración, cumplimiento determinadas formalidades, posea efectos en nuestro ordenamiento jurídico, tal como se desprende de los artículos 1962 Nº 2 del Código Civil o 20 de la Ley Nº 18.101, entre otros.

2º. Que, el objeto principal del juicio se centró en dilucidar la procedencia del aviso de término anticipado de contrato dado por el arrendatario, siendo pertinente recordar que aquel fundó el uso de tal prerrogativa en el artículo 1932 del Código Civil, norma que en su inciso primero establece: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario”; luego, se ha de recordar que, en el caso, el mal estado de la cosa se hizo radicar en que el inmueble arrendado se encontraba emplazado en una zona en que el arrendatario se encontraba impedido de explotar su giro.

De consiguiente, resulta pertinente traer a colación los hechos asentados en la causa, consignados en el motivo cuarto de la sentencia de casación, entre ellos, el pacto en torno a que el inmueble arrendado sería destinado exclusivamente al uso del giro del arrendatario consistente en la fabricación, venta y arriendo de domos y tensoestructuras, giro que la Dirección de Obras Municipales del Departamento de Fiscalización de Obras, correspondiente a la Ilustre Municipalidad de Macul, a través del denominado Informe de Factibilidad Nº 394/22, emitido el 16 de diciembre de 2022, define como uno de impacto similar al industrial, por lo tanto, prohibido en la zona en que se emplaza el inmueble, la que de acuerdo al plan regulador corresponde a la zona ZM-2A, esto es, residencial mixta densidad alta comercial 2.

3º.- Que, en consecuencia, no cabe sino concluir que la calidad del inmueble arrendado, lo que está definido no sólo por su materialidad, sino también por las limitaciones jurídicas que lo afecten, impide al arrendatario hacer uso del, naciendo para su parte el derecho a poner término al contrato, tal como lo ha resuelto esta Corte en casos similares razonando que “…de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1915 y 1932 del Código Civil, nace para el arrendador la obligación de otorgar al arrendatario el goce del inmueble de acuerdo al uso acordado en la respectiva convención, siendo procedente su terminación e indemnización de perjuicios si la calidad de la cosa impide hacer uso para lo que fue arrendada.” (Corte Suprema rol Nº 55.067-2016).

En nada altera lo concluido el mérito de la cláusula 2º del contrato, en que consta la declaración del arrendatario respecto al conocimiento del inmueble y sus edificaciones, agregando recibirlo a entera satisfacción, desde que el conocimiento de la inhabilidad del inmueble para ser utilizado para los fines previstos en el contrato por parte del arrendatario -condición que ya existía a la celebración del contrato- incide únicamente en la determinación del derecho a reembolso e indemnización, tal como se colige de los artículos 1933 y 1934 del Código Civil, debiendo descartarse que esta sea una cláusula que libere de responsabilidad al arrendador en caso de ineptitud del inmueble, pues razonar de modo diferente implicaría desatender los criterios de interpretación de los contratos, principalmente el de interpretación sistemática, en atención a que las partes establecieron que el inmueble se utilizaría exclusivamente en el giro del arrendatario -objetivo que se frustró- dando incluso derecho al arrendador a poner término al contrato si el bien es destinado a un fin distinto que el pactado, según se lee del numeral 1º de la cláusula 8º.

Lo previamente razonado, se ha de hacer extensivo a la cláusula 16º del contrato, en que las partes pactaron que era obligación del arrendatario obtener las licencias, permisos y autorizaciones requeridas para el inicio de la actividad comercial, pesando sobre el arrendador únicamente la obligación de facilitar la documentación pertinente, ya que la circunstancia de haber o no gestionado los respectivos permisos no es un hecho que las partes acusen como incumplido, siendo posible advertir que precisamente durante la tramitación de los mismos se obtuvo la respuesta negativa de factibilidad por parte del órgano municipal.

4°.- Que, por tanto, se ha desechar que el aviso de término anticipado de contrato entregado por el arrendatario, constituya un incumplimiento, ya que aquel estaba habilitado para solicitar el término del contrato, debiendo -en consecuencia- negarse lugar al pago de las rentas por los meses de marzo a julio de 2023.

Con todo, habiendo reconocido el arrendatario que hizo entrega del inmueble recién el 10 de marzo de 2023 y estando acreditado que sólo pagó hasta la renta de febrero de 2023, de conformidad al artículo 6 de la Ley Nº 18.101 debe concurrir al pago proporcional de la renta por ocupación por los 10 días de marzo de 2023, esto es $919.354, con los intereses pactados en la cláusula 6º del contrato y reajustes del artículo 21 de la Ley Nº 18.101.

5º.- Que, respecto a lo solicitado por concepto de consumos domiciliarios, si bien en la cláusula 7º del contrato consta que era de cargo del arrendatario la solución de los mismos, no es posible soslayar que aquel entregó la propiedad el 10 de marzo de 2023 y que las boletas por tales conceptos acompañadas al proceso dan cuenta del pago de ellos a junio del mismo año, por lo que no se accederá a la demanda en este extremo.

6º.- Que, por su parte, en lo que respecta al cobro de la multa por retardo en el pago de la renta de septiembre de 2022, la que de acuerdo a la cláusula 6º del contrato, debía pagarse anticipadamente a partir del 10 de septiembre del año 2022 y dentro de los 5 días siguientes desde esa fecha y, habiéndose establecido que la renta de aquel mes se pagó el 26 de septiembre, se accederá a la multa por los 11 días de retardo, a razón de 1,5 UF diaria.

7°.- Que, por último, no habiendo sido objeto de recurso alguno lo decidido a propósito de la demanda reconvencional, esta Corte se encuentra impedida de emitir pronunciamiento a su respecto.

Por estas consideraciones y teniendo en cuenta, además, lo previsto en los artículos 144, 160 y 170 del Código de Procedimiento Civil, 1437, 1545, 1698, 1915, 1950 y 1977 del Código Civil, y 1, 6, 7, 8, 10 y 21 de la Ley 18.101, se declara, que:

I.- Se revoca, el fallo de diecinueve de marzo de dos mil veinticuatro, en tanto por él se accede a la demanda, condenando a los demandados al pago solidario de las rentas de los meses de agosto y septiembre de 2022, y a aquellas que van de marzo a julio del año 2023, así como también en cuanto hace lugar al cobro por gastos de consumos domiciliarios y, en su lugar, se declara que los demandados deberán pagar solidariamente únicamente la renta por ocupación respecto al mes de marzo, de la forma y con los incrementos consignados en el motivo 4º de esta sentencia, rechazándose la demanda en cuanto solicita el pago de consumos domiciliarios.

II.- Se confirma la referida sentencia en cuanto accede al pago de la multa, con declaración que ella sólo comprende 11 días de retraso y, se la confirma en lo demás apelado.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Fuentes M.

N° 59.593-2024

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G, señora María Soledad Melo L., y los Abogados integrantes señora María Angélica Benavides C. y señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Abogado integrante señor Fuentes, por ausencia.