Demanda reconvencional

Santiago, veinte de mayo de dos mil veintiséis.

VISTO:

En este procedimiento sumario sobre arrendamiento, seguido ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-12617-2023, caratulado “nombre reservado/ nombre reservado”, el tribunal a quo, por sentencia de diecinueve de marzo de dos mil veinticuatro, acogió la demanda principal, declarando terminado el contrato de arrendamiento y condenando a los demandados al pago solidario de las rentas de arrendamiento de agosto y septiembre de 2022 y de marzo a julio de 2023, con los reajustes allí señalados, así como también al pago de los consumos básicos y la multa pactada; a su vez, acoge parcialmente la demanda reconvencional, condenando al demandado reconvencional al pago de $5.283.019, más reajustes e intereses.

Recurrida de casación en la forma y de apelación la decisión de primer grado por ambos demandados, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, en sentencia de reemplazo, acogió la demanda principal sólo en cuanto ordenó el pago de rentas de los meses de marzo a julio de 2023, así como a la multa diaria de 1,5 UF por 11 días de retraso en el pago de la renta de septiembre de 2022; rechazando integramente la demanda reconvencional.

En contra de este último pronunciamiento, el demandado Cobertura Nacionales SpA dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo, y el demandado nombre reservado, recurso de casación en el fondo.

Se trajeron en relación los recursos indicados precedentemente.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que previo al estudio del recurso interpuesto y conforme lo previene el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, corresponde analizar si de los antecedentes de autos se manifiestan vicios en la sentencia que den lugar a la casación en la forma. Al conocer, entre otros, del recurso de casación, la señalada norma autoriza a los tribunales para invalidar de oficio las sentencias, debiendo oír sobre este punto a los abogados que concurran a alegar en la vista de la causa, lo que se llevó a cabo en la audiencia respectiva.

SEGUNDO: Que, en lo que estrictamente incumbe a lo que se decidirá, ha de precisarse que el conflicto de autos está referido a determinar la procedencia de aviso dado por el arrendatario de término anticipado de contrato, sustentado en que el inmueble no era apto para el desarrollo de su giro, así como los derechos y responsabilidad que surge para las partes como consecuencia de este hecho.

TERCERO: Que para una acertada resolución del asunto resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1º.- A folio 1, el 24 de julio de 2023 comparece nombre reservado interponiendo demanda de cumplimiento de contrato de arriendo en contra de Coberturas Nacionales SpA, en tanto arrendataria, y de nombre reservado en calidad de fiador y codeudor solidario, solicitando el pago de $14.250.000, por las rentas de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a julio de 2023, $600.000 por consumos domiciliarios y gastos de aseo del bien y, 24 UF por 16 días de atraso en el pago de la renta de septiembre de 2022, todo con el máximo del interés convencional.

Funda su pretensión en que las partes celebraron el 10 de agosto de 2022 contrato de arrendamiento por el plazo de un año, a contar del 10 de agosto de 2022, no prorrogable, añadiendo que según lo pactado en su cláusula 4°, en caso que el arrendatario quisiera ponerle término fuera de plazo, debería pagar el total de las rentas no devengadas hasta su vencimiento; en este orden, acusa que la arrendataria hizo abandono del inmueble el 10 de marzo de 2023, enviando una carta a su parte en la que invoca fuerza mayor, la que hace radicar en que la autoridad municipal no autoriza el funcionamiento del local. Sostiene que la circunstancia en que los demandados asientan la justificación de término anticipado de contrato resulta improcedente, desde que en su cláusula 16° se pactó que era obligación del arrendatario la obtención de los permisos y autorizaciones necesarias para el inicio de la actividad comercial, y que su parte sólo se comprometió a tener disponible y facilitar la documentación pertinente, por lo que no ha de reconocerse efecto a tal aviso, quedando obligado al pago de las rentas no devengadas a la fecha de abandono de la propiedad.

Por otro lado, menciona que se pactó una multa de 1,5 UF por cada día de atraso en el pago de la renta y que, habiéndose pagado la correspondiente a septiembre de 2022, el 26 de septiembre y no el 10, se debe condenar a la suma de 24 UF por tal concepto; finalmente, afirma que se adeudan $300.000 por servicios de aseo y limpieza, e igual suma por reparaciones del inmueble.

2º.- A folio 27, consta audiencia de contestación y prueba, a la que comparecieron todas las partes del juicio, oportunidad en que las demandadas contestaron la demanda mediante minuta escrita, solicitando el rechazo de ella.

La demandada Coberturas Nacionales SpA, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, el destino exclusivo de la propiedad para su giro y la renta mensual de $2.850.000, a contar del 10 de agosto de 2022, la que debía pagarse por periodos anticipados dentro de los 15 primeros días de cada mes, obligación con la que su parte cumplió hasta febrero de 2023; no obstante ello esgrimió que las firmas consignadas en tal instrumento eran electrónicas, pero que, sin embargo, no cumplían con el estándar impuesto por los artículos 2, 3 y 15 de la Ley N°19.799, recordando que de conformidad al artículo 20 de la Ley N°18.101, los contratos que consten por escrito deben ser autorizados por el respectivo ministro de fe, por tal razón, niega validez de las cláusulas contractuales invocadas por el actor, a excepción de las ya indicadas, alegando que en lo demás ha de entenderse que estamos frente a un contrato consensual e indefinido.

Seguidamente alegó que su parte dio por terminado el contrato atendida la imposibilidad de utilizar la propiedad para el fin estipulado, indicando que la zona en que se ubica no hace posible instalar un taller en que pudiera desarrollar su giro, consistente en la de fabricación, ventas y arriendo de domos y tensoestructuras, imposibilidad de la que daría cuenta la solicitud Nº 394/2022 emitida el 28 de diciembre de 2022 por la respectiva Municipalidad, en que consta la evaluación negativa de factibilidad municipal. Agrega que el 11 de enero de 2023, su parte comunicó al actor la imposibilidad de desarrollar el giro, razón por la que puso fin al contrato por misiva de 20 de febrero de 2023, restituyendo el inmueble el 10 de marzo de 2023, estando a esa fecha al día en el pago de las rentas. Sostiene que el término de contrato comunicado por su parte, está amparado por lo dispuesto en el artículo 1932 del Código Civil, disposición que precisamente permite la terminación del contrato por mal estado o calidad de la cosa que impide su uso, cuyo sería el caso.

De igual forma, en su contestación, el demandado nombre reservado solicita el rechazo de la demanda, en atención a que su parte no detenta la representación de la sociedad demandada desde el 16 de febrero de 2023, ni tampoco es accionista de ella.

A continuación efectúa los mismos reparos formales que su codemandada al instrumento en que consta el contrato, alegando que no sería válido como documento escriturado, circunstancia en que se hace hincapié, en atención a que de conformidad a lo previsto en el artículo 1511 del Código Civil, la solidaridad es una modalidad de las obligaciones que debe fundarse en la convención, la ley o el testamento, condiciones que en el caso no concurrirían por lo que no se le podría gravar con responsabilidad alguna. En subsidio de lo anterior, aduce que en caso de estimarse que su parte debe concurrir solidariamente al pago de las obligaciones, ella ha de extenderse únicamente a las rentas.

3º.- Que la sociedad demandada interpone -además- demanda reconvencional en contra del actor principal, al fundar su pretensión señala que la zona en que está emplazado el bien arrendado impedía la explotación de su giro, por lo que su parte debió desocupar el inmueble el 10 de marzo de 2023; de consiguiente, expresa que como consecuencia de lo expuesto, sufrió perjuicios consistentes en daño emergente, detallados de la siguiente manera: $9.402.165, por concepto de costos de instalación y adaptación del inmueble, los que fueron inútiles en consideración a lo ya expresado; $5.977.463, por los costos y gastos en que incurrió por la instalación del nuevo taller; y, $492.316, por concepto de multas pagadas a la Municipalidad; finalmente, solicitó reserva de derechos para demandar el daño moral en juicio ordinario.

En cuanto a los fundamentos de derecho, indica que de conformidad a lo previsto en el artículo 1928 inciso 4 y 5 del Código Civil, tiene derecho a que se le abonen los perjuicios, bajo ciertas condiciones; en consecuencia, pide se acoja la pretensión, condenando al demandado reconvencional a pagar $15.879.628 por concepto de daño emergente, con reajustes e intereses, y las costas del juicio.

4º A folio 30, la arrendadora contestó la demanda reconvencional, pidiendo sea desestimada, abordando a continuación los reparos formales que las demandadas principales realizaron al instrumento en que consta el contrato.

CUARTO: Que conforme a la prueba rendida por las partes y por lo reconocido por ellas mismas, en cuanto a lo que interesa al recurso, se dieron por establecidos los siguientes hechos:

1º.- Que, por contrato de 9 de agosto de 2022, don nombre reservado dio en arrendamiento a Coberturas Nacionales SpA, el inmueble ubicado en domicilio reservado, Región Metropolitana, por una renta mensual de $2.850.000, pactándose la duración de un año a contar del 10 de agosto de 2022, no renovable.

De igual forma, se tuvieron por ciertas determinadas condiciones contractuales, entre ellas, que: según la cláusula 3º, el arrendatario destinaría el inmueble arrendado exclusivamente a su giro; se fijó una multa de 1,5 UF por cada día de retraso en el pago de la renta, según se desprende su cláusula 6º; en la cláusula 20º comparece demandado nombre reservado obligándose como fiador y codeudor solidario de la empresa Coberturas Nacionales SPA, por las obligaciones que aquella tenga como arrendataria, y que emanan del contrato.

2º Que, el pago de la renta del mes de septiembre de 2022 se realizó el 26 de septiembre del mismo año.

3º.- Que, el giro de la arrendataria consiste en la fabricación, venta y arriendo de domos y tensoestructuras.

4.- Que, el inmueble fue desocupado por la arrendataria el 10 de marzo de 2023, mediante la entrega de las llaves en el domicilio del abogado del arrendador.

QUINTO: Que, el tribunal a quo, rechazó la objeción documental y acogió la demanda principal, declarando terminado el contrato de arrendamiento, condenando a los demandados al pago solidario de las rentas de arrendamiento de agosto y septiembre de 2022 y de marzo a julio de 2023; así como también al pago de los consumos básicos y la multa pactada; a su vez, acogió parcialmente la demanda reconvencional, condenando al demandado reconvencional al pago de $5.283.019, todas las sumas aludidas con los incrementos allí indicados.

Rechazó las objeciones documentales por no fundarse en causal legal, sin perjuicio de ello al abordar el fondo de la acción, puntualiza que el demandado no cuestionó haber suscrito el contrato; seguidamente, el tribunal estableció que a la fecha de interposición de la demanda él se encontraba vigente y que concluyó por vencimiento del plazo el 9 de agosto de 2023.

Luego, tomando en consideración que en la cláusula 4º del contrato se pactó que la arrendataria permanecería obligado al pago de las rentas hasta el término de la vigencia del arrendamiento, en caso de aviso de término anticipado por parte de aquel, accedió al cobro de las rentas de la forma precedentemente indicada.

En lo que dice relación al cobro de la multa, consignó que su pacto consta en la cláusula 6º del contrato, así como también que la renta de septiembre de 2022 se pagó con 16 días de atraso, por lo que se dio lugar a la demanda por este concepto.

Al acceder al cobro de las deudas por gastos domiciliarios, asienta que conforme a la cláusula 7º del contrato y lo previsto en el artículo 6 de la Ley Nº 18.101, era de cargo del arrendatario la solución de los mismos.

Finalmente, en lo relativo a la responsabilidad solidaria del demandado nombre reservado, zanja que ella no descansa en el hecho de ser accionista ni representante legal de Coberturas Nacionales SpA, sino que en lo pactado en la cláusula 20º de la convención, declarando que aquel queda obligado solidariamente al pago de las sumas ya mencionadas.

En cuanto a la demanda reconvencional, accedió parcialmente a ella, ordenando el pago de una indemnización por daño emergente de $5.283.019; al efecto pone de relieve que en la cláusula 3º del contrato se pactó que el inmueble se destinaría exclusivamente al giro de la empresa Coberturas Nacionales SpA, calificando como un hecho conocido por las partes el uso que se daría al mismo; al efecto trae a colación el Informe de Factibilidad N°394/22 emitido por la Ilustre Municipalidad de Macul, determinando que el demandado reconvencional, al momento de celebrar el contrato, sabía que el uso del suelo no le permitiría desarrollar el giro a la empresa arrendataria, por tanto, concluyó que el arrendador incumplió el contrato, al entregar una propiedad que no era apta para el desarrollo del giro comercial de la arrendataria, acogiendo parcialmente esta demanda, condenando a nombre reservado a pagar $5.283.019 por concepto de daño emergente, correspondiente a los costos de instalación y adaptación del nuevo inmueble arrendado.

Por su parte, no accedió al cobro de las restantes prestaciones, por no encontrarse en relación de causalidad con el incumplimiento sobre el que se estructura la pretensión.

SEXTO: Que, en sentencia de reemplazo se condena a los demandados al pago solidario de las rentas de los meses de marzo a julio 2023, a razón de $2.850.000 mensual, así como al pago de la multa, por 11 días de atraso en la renta del mes de septiembre de 2022, las que se pagarían a razón de 1,5 UF por cada día.

Al rechazar la excepción de terminación anticipada del contrato opuesto por el arrendatario, trajo a colación lo pactado en las cláusulas 2º, 3º y 16º del contrato, relativos al conocimiento de su parte en torno a las condiciones y edificaciones del inmueble, pacto sobre el uso exclusivo que se daría al mismo y que era de cargo obtener las licencias, permisos y autorizaciones para el inicio de la actividad comercial.

A continuación, razona que estamos frente a contratos onerosos conmutativos, por lo que las partes responden de culpa leve, añadiendo que la diligencia ordinaria aconsejaba indagar previamente sobre la factibilidad de obtener los permisos, zanjando que la zonificación en que se emplazaba el inmueble era ZM2, no siento aquel hecho un vicio oculto sino que una circunstancia de público conocimiento, que la arrendataria, como empresa comercial, tenía el deber de investigar, más aún si la implementación del negocio implicaba una importante inversión, recordando que en la cláusula 11º del contrato se acordó que todas las mejoras quedarían en beneficio del inmueble, sin que el arrendador deba pagar por ellas.

Por tanto, con respecto al cobro de las rentas, razona que no encontrándose justificado su pago, así como tampoco un motivo que hubiese permitido a los demandados exonerarse de dicha obligación, era pertinente el pago de las rentas pendientes de vencimiento a la época del aviso de término.

En lo atinente al cobro de consumos domiciliarios, se rechazó, en tanto no se verificó la existencia de deuda por tal concepto al 10 de marzo de 2023; igual decisión hace extensiva a lo solicitado por gastos en servicios de limpieza, aseo y reparaciones efectuadas al inmueble, desde que aquello no quedó acreditado en el proceso.

En lo que respecta a la multa, por retraso en el pago de la renta del mes de septiembre de 2022, accede a la demanda en este extremo, concluyendo positivamente sobre la existencia de 11 días de retraso en el pago de la misma.

Finalmente, en lo que dice asunto con la demanda reconvencional, razona que habiéndose concluido que el arrendador no incumplió el contrato, se debe desestimar la demanda de indemnización de perjuicios, desde que no concurrente el primer requisito de la responsabilidad.

SÉPTIMO: Que, de lo expuesto se advierte que los sentenciadores resolvieron la controversia, particularmente la improcedencia del aviso de término anticipado de contrato dado por el arrendatario -acto que aquella parte fundó en que el inmueble estaba emplazado en una zona que no admitía la explotación de su giro- razonando que el impedimento invocado no pudo ser menos que conocido por el recurrente, argumento que desatiende los presupuestos establecidos en el inciso primero del artículo 1932 del Código Civil -precepto que constituye el fundamento de derecho de la comunicación de término- ya que tal consideración, cuando se trata de una circunstancia existente a la celebración del contrato, es irrelevante para la ley de lo cual se colige que la sentencia contiene una dialéctica inconclusa, en tanto no aborda las pretensiones y defensas de las partes; en efecto, la citada disposición dispone “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.”.

Como se observa, incluso el conocimiento que el arrendador posea sobre el estado de la cosa es indiferente para el ejercicio del derecho, circunstancia que se refleja con toda claridad de la lectura de los artículos que le siguen, en los que queda en evidencia que haber sabido del vicio o no haberlo podido menos que saber debido a su entidad, únicamente incide en los posibles reembolsos e indemnizaciones a que dé lugar la ineptitud de la cosa arrendada.

OCTAVO: Que, por tanto, no se puede sino concluir que la prescindencia de aquella argumentación ha desembocado en la omisión de las consideraciones de hecho y de derecho que debían servir de sustento a la sentencia, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal.

En este orden, como se adelantó, se ha de tener presente que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil dispone que los tribunales, conociendo, entre otros recursos, del de casación, pueden invalidar de oficio las sentencias cuando los antecedentes manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma. Sobre el ejercicio de esta facultad, cabe mencionar que, si bien es efectivo que, por tratarse de un juicio especial, en general rige la norma del inciso 2º del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el inciso segundo del artículo 766 del mismo cuerpo legislativo, tal limitación no alcanza a la ampla facultad que tienen los tribunales de casar en la forma de oficio, de acuerdo con el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil. (Corte Suprema Rol Nº 1096-2003)

Y, de conformidad a lo expuesto, las normas legales citadas y lo prescrito en los artículos 768 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se invalida de oficio la sentencia de cinco de noviembre de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, reemplazándola por la que será dictada a continuación, separadamente, sin nueva vista de la causa.

Téngase por no interpuestos los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por la abogada Daniela Álvarez Hernández, así como el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Francisco Vergara Letelier, en representación de los demandados Coberturas Nacionales SpA y nombre reservado, respectivamente.

Regístrese.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Fuentes M.

N° 59.593-2024

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G, señora María Soledad Melo L., y los Abogados integrantes señora María Angélica Benavides C. y señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Abogado integrante señor Fuentes, por ausencia.