Cláusula penal

Santiago, diez de agosto de dos mil veintiséis.

VISTO:

En este procedimiento ordinario de menor cuantía, caratulado “nombre reservado / Sociedad Inmobiliaria A4 SpA.”, tramitado ante el Octavo Juzgado Civil de Santiago, bajo el rol C-2.202-2022, por sentencia de veintidós de diciembre de dos mil veintidós se acogió la demanda principal y se declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes del juicio, ordenándose las restituciones mutuas que se disponen más el pago de la cláusula penal establecida en el contrato y se desechó la demanda reconvencional.

El fallo fue recurrido de apelación por la demandada y una de las salas de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante sentencia de dieciocho de julio de dos mil veinticinco revocó la decisión y rechazó la demanda principal, además de acoger la demanda reconvencional, declarando que el contrato aludido quedaba resuelto -por el incumplimiento de la demandante y demandada reconvencional- además de otorgar a la parte gananciosa el derecho a retener dos millones de pesos, correspondientes al 50% de lo pagado por la promitente compradora, por concepto de reserva, rechazándose en lo demás la acción, sin costas.

En contra de esta última decisión, la demandante dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

En cuanto al recurso de casación en la forma:

PRIMERO: Que, la recurrente y demandante, al interponer el recurso de nulidad formal invoca la causal prevista en el número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 170 N°4 y 160 del mismo cuerpo legal, al estimar que la sentencia contiene considerandos contradictorios que se anulan entre sí, lo que equivaldría a la falta de consideraciones de hecho, al darse por establecido que la contraria había probado el cumplimiento de todas las condiciones suspensivas asumidas por ella y que, por ende, estaba llana a cumplir con lo pactado, lo que no sería efectivo.

Expresa que además el fallo ordenó retener $2.000.000, que corresponden a la mitad de la reserva pagada por la recurrente, al firmar la promesa de compraventa y que pese a ello se rechazó la demanda reconvencional, en cuanto se pidió el pago de la cláusula penal, justamente porque la contraria no probó ni justificó haberle enviado una carta certificada, requiriéndola o instándola a firmar el contrato prometido para un día determinado, argumento que sería contradictorio con el hecho de afirmar que sí se había cumplido con todas las condiciones pactadas y entender que ella se había desistido “inmotivadamente” de la celebración del contrato, porque la esencia de la discusión era justamente determinar si la demandada, actuando como dueña del bien a vender, cumplió o no con sus obligaciones, poniendo a disposición de la promitente compradora todos los documentos y certificados que debía entregar, según el contrato de promesa, dentro de 90 días corridos.

Otra incongruencia que se reclama es que el fallo de segundo grado dejó subsistente el considerando décimo cuarto de primera instancia -que razona sobre el incumplimiento contractual grave de la demandada y promitente vendedora-, el cual va en contradicción con los motivos segundo a séptimo de la sentencia en análisis, los que se anulan entre sí, al ser antagónicos.

Se vulneraría además el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, porque el fallo debiera dictarse conforme al mérito del proceso, no en base a antecedentes parciales y genéricos y que en este caso no se analizó toda la prueba, porque de hacerse, la sentencia se habría confirmado, lo que no fue así sino que por el contrario, se estimó mediante simples referencias genéricas a la prueba, que estaba acreditado el cumplimiento por parte de la promitente vendedora y demandada de todas las condiciones suspensivas a las que se comprometió, pese a no probarse el “archivo de los planos de loteo” en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Por lo expresado, solicita que se acoja su recurso, se anule el fallo recurrido y se dicte una sentencia de reemplazo que confirme la decisión de primera instancia, con costas.

SEGUNDO: Que para un adecuado examen de la anomalía formal denunciada, resulta necesario consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) Con fecha 22 de marzo de 2022 doña nombre reservado demanda a la Sociedad Inmobiliaria A4 SpA., para que se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 4 de octubre de 2021 por instrumento privado autorizado ante notario más indemnización de perjuicios, cuya especie y monto fue avaluado anticipadamente por las partes en la cláusula octava del contrato. Pretende que se le restituya el dinero pagado como anticipo del precio, correspondiente a $4.000.000 debidamente reajustado, desde la fecha de suscripción del contrato al día del pago más la cláusula penal, correspondiente a la avaluación anticipada de los perjuicios, pactada en $7.000.000 y las costas del juicio.

Expresa que la contraria prometió venderle el Lote 1 de la subdivisión del bien identificado como “parte de una propiedad ubicada en calle Galvez sin número, de la comuna de Isla de Maipo”, de una superficie aproximada de 385 mt2, en un precio fijado en $73.000.000, a pagar con un pie de $4.000.000, enterado por ella al suscribir la promesa y el saldo, que se pagaría al firmar la compraventa, añadiendo que, en la cláusula séptima se estableció un plazo de 90 días corridos desde la fecha de la promesa y hasta el 2 de enero de 2022, manifestándose en la misma que las partes, de mutuo acuerdo, podrían postergar o anticipar esa fecha.

Además, explicita que en la misma cláusula se establecieron diversas condiciones suspensivas, consistentes en: 1° que los títulos de dominio estuvieran ajustados a derecho; 2° que a la fecha del contrato el promitente vendedor tuviera la aprobación de la subdivisión, por parte de la Dirección de Obras respectiva y la asignación de un rol de avalúo y 3° que se otorgara la factibilidad de luz y agua potable al lote sub lite, pero que ninguna de ellas se cumplió y añade que en la cláusula octava se estableció una “avaluación anticipada de perjuicios”, en caso de incumplimiento, ascendente a $7.300.000.

Indica que, atendido que la contraria no daría cumplimiento a las condiciones establecidas y según lo previsto en la cláusula séptima, le comunicó formalmente, por carta certificada despachada el 28 de diciembre de 2021, que no tenía intenciones de extender el plazo otorgado en la promesa, pidiendo así la devolución de lo pagado por anticipo del precio -$4.000.000- más la restitución del cheque que dejó en garantía, por $7.300.000, carta que se respondió mediante un mail, el 6 de enero de 2022, en el que “lamentan su decisión” y le indican que estaba todo casi listo pero que no había ningún cheque en garantía, mientras que la “garantía de $4.000.000” se la devolverían cuando vendieran el sitio, al haber usado el dinero en “mejorar el loteo”, debiendo descontar de esa suma el valor de la “resciliación”.

Añade que previamente, el 9 de noviembre de 2021 ella pidió por correo electrónico que la contraria le mandara la inscripción del sitio y el rol de avalúo respectivo, porque a esa fecha ya tenía aprobado el crédito hipotecario para financiar el precio y que pese a que llamó por teléfono reiteradamente, no le enviaron los documentos, sin los cuales no era posible tasar el bien sobre el cual recaería la garantía hipotecaria.

Expresa que la contraria incumplió las obligaciones contraídas y por ende, se debe aplicar lo dispuesto en el artículo 1489 del Código Civil, al operar la condición resolutoria tácita, razones por las cuales solicita que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, que se ordene la devolución del anticipo del precio que pagó -$4.000.000- suma debidamente reajustada más la indemnización de perjuicios de $7.000.000 que las partes avaluaron anticipadamente, más las costas del juicio.

b) La demandada, al contestar, pidió el rechazo de la acción, reconociendo que se había firmado el contrato de promesa de compraventa y el objeto del mismo, además de las condiciones incorporadas en la cláusula séptima y la cláusula penal, pactada en la cláusula octava.

Señala que su representada cumplió con todas y cada una de las condiciones estipuladas en el contrato, no siendo efectivo lo expresado en la demanda, puesto que el bien contaría con títulos ajustados a derecho, habría una aprobación de la subdivisión predial y la asignación del rol de avalúo fiscal, además de indicar que les resulta incomprensible la acción, puesto que habría sido la demandante quien incumplió con el contrato, intentando eludir su responsabilidad y justificándose en el hecho de haber enviado una carta certificada para comunicar que no extendería el plazo de suscripción.

Expresa que acreditarán que: el 22 de octubre de 2021, por resolución N°16-21 la Dirección Obras Municipales de Isla de Maipo, se aprobó el proyecto de subdivisión; el 9 de noviembre de 2021 el S.I.I. emitió la resolución que le asignó el rol 16-62 al bien sub lite y que el día 18 del mismo mes y año la empresa Aguas Andinas emitió el certificado de factibilidad técnica, por lo cual, antes incluso del plazo fijado, cumplieron todas las condiciones pactadas en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa y, por ende, la demanda debiera ser desechada, con costas.

En el otrosí interponen una demanda reconvencional, por la cual piden la resolución del contrato de promesa de compraventa e indemnización de perjuicios, conforme a la cláusula penal establecida en la cláusula octava del contrato y además piden que se declare que están facultados para retener la mitad del pago recibido, como reserva, acción que se funda en los mismos hechos, puesto que pese a cumplir con todas las condiciones pactadas para la celebración del contrato, fue la contraria quien incumplió con su obligación principal, al negarse a celebrar el mismo y por ello solicitan en definitiva que se acoja su acción y se declare resuelto el contrato, además de establecerse que están facultados para retener $2.000.000 -suma equivalente a la mitad del adelanto del precio, pagado en la reserva- y que además se condene a la contraria a pagar $7.000.000, según la cláusula penal.

c) Al contestar la demandante y demandada reconvencional pidió el rechazo de dicha acción, expresando sorpresa por el tamaño incumplimiento de la contraria, quien no ha obtenido ni le ha proporcionado ningún antecedente que diga relación con la división del predio, la inscripción especial del Lote 1, tampoco el rol de avalúo ni el certificado de no expropiación, menos aún los planos timbrados por la Dirección de Obras Municipales ni los certificados de factibilidad, mientras que ella sí tiene el crédito hipotecario aprobado, dando cuenta que la actitud que ha tenido y sigue teniendo la contraria es audaz, irresponsable e infundada.

d) El 22 de diciembre de 2022 el tribunal a quo acogió la demanda principal y declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa, además de ordenar restituir el anticipo del precio, de $4.000.000, debidamente reajustado más la suma de $7.000.000, por avaluación anticipada de perjuicios y costas, y desechó la demanda reconvencional.

e) De esa determinación apeló la demandada y demandante reconvencional y el 18 de julio de 2025 una de las Salas de la Corte de Apelaciones de esta ciudad revocó la decisión adoptada y rechazó la demanda principal además de acoger la acción reconvencional, declarando que el contrato sub lite quedaba resuelto, por incumplimiento de la demandada reconvencional y, a raíz de aquello, se le otorgó a la actora reconvencional el derecho a retener $2.000.000 -correspondiente al 50% de lo pagado por concepto de reserva-, rechazando en lo demás aquella acción, sin costas.

TERCERO: Que, la sentencia dictada en primera instancia, luego de establecer la existencia del contrato sub lite y las condiciones establecidas en la cláusula séptima del mismo -cuatro de ellas a cumplir por la promitente vendedora, aquí demandada y una por la promitente compradora, la demandante-, asentó como un hecho que la actora había cumplido con la obligación de contar con un crédito aprobado, por hasta 2423 U.F., mientras que respecto de las condiciones que eran de cargo de la demandada, no se acreditó que el plano del loteo estuviera archivado en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, haciendo presente el sentenciador que aquello ni siquiera se mencionó en la contestación de la demanda y, por ello, al no probarse el cumplimiento de aquel requisito se consideró como un incumplimiento grave, al tratarse de la primera obligación asumida, la que era fundamental para celebrar posteriormente la compraventa prometida, pues al no estar los títulos en regla no se podría obtener finalmente la inscripción conservatoria en favor del futuro comprador, lo que se consideró como un fundamento suficiente para decretar la resolución del contrato demandada.

Y como consecuencia de aquello, se ordenó la devolución de lo recibido por la demandada, como parte del precio, equivalente a $4.000.000, suma que se ordenó restituir debidamente reajustada, desde la fecha de celebración del contrato y hasta el pago efectivo. Además, atendido el incumplimiento grave de la demandada, se estimó que procedía hacer efectiva la cláusula penal, incorporada en la cláusula octava del contrato en análisis, pero solo hasta el monto solicitado, esto es, $7.000.000.

Finalmente, se rechazó la demanda reconvencional de resolución de contrato e indemnización de perjuicios, al haberse acreditado previamente el incumplimiento de las obligaciones de la demandada y demandante reconvencional.

CUARTO: Que, por su parte la sentencia de segundo grado, para revocar y rechazar la demanda principal, eliminó los considerandos décimo a décimo tercero y tuvo por cumplidas cada una de las condiciones que la demandada y promitente vendedora debía realizar, en forma previa al plazo de 90 días fijado en la convención, tal como se lee de su motivación segunda, mientras que respecto de la obligación de la demandante y promitente compradora, se consideró que aquella, antes de expirar el término, manifestó su voluntad de no otorgar extensión para la suscripción del contrato definitivo, solicitando la devolución de lo pagado a título de reserva, a partir de lo cual concluyen que no estaba llana a celebrar el contrato de compraventa definitivo, a lo que suman el hecho de no haber demostrado que estuviera en condiciones de cumplir con su propia obligación, al no acreditar que el tasador del banco se hubiera contactado con los vendedores, de lo que infieren que “…la decisión de la promitente compradora de no perseverar en el contrato ya se había adoptado en noviembre de 2021, pues no ejecutó gestión alguna para avanzar con el necesario estudio de títulos y más aún, con la necesaria tasación del predio carente de construcción.” (parte final del considerando tercero).

De lo anterior, establecen que la actora no estaba en posición de “contratante cumplidora”, mientras que la demandada sí probó el haber cumplido con las condiciones asumidas y que estuvo llana a cumplir con el contrato definitivo, lo que ven reforzado a partir de la documental acompañada en el folio 20 de segunda instancia, en cuanto a la venta de los otros lotes, por lo cual desechan la acción principal, añadiendo, en la motivación quinta, que la actora se había “desistido inmotivadamente” de celebrar el contrato prometido, atendido el tenor de la carta por ella remitida, cuando aun restaba parte del plazo otorgado por las partes, a lo que suman los correos electrónicos enviados con posterioridad a esa fecha.

Y en cuanto a la demanda reconvencional y previa eliminación de los considerandos décimo noveno a vigésimo primero, estiman que la promitente vendedora está facultada para retener la suma de $2.000.000, correspondiente a la mitad de lo pagado por concepto de reserva, pero no acceden a otorgar lo pedido por concepto de cláusula penal, al no acreditarse el envío de una carta certificada a la contraria, en la cual constara el requerimiento escrito para celebrar el contrato definitivo, lo que no estiman suplido con el correo electrónico de 6 de enero de 2022, desechando también la condena en costas, por no resultar totalmente vencida la contraria.

QUINTO: Que, el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 169, 170 y 171, regula la forma de las sentencias.

En el citado artículo 170 N°4 -que prevé el contenido de los fallos de primera o de única instancia y los de segunda que modifiquen o revoquen en su parte dispositiva los de otros tribunales- se estatuye expresamente que debe hacerse alusión a “las consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia”.

A su vez, el artículo 5° transitorio de la Ley N° 3.390, de 15 de julio de 1918, dispuso: “La Corte Suprema establecerá, por medio de un auto acordado, la forma en que deben ser redactadas las sentencias definitivas para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 170 y 785 del Código de Procedimiento Civil”, ante lo cual este Tribunal procedió a dictar el Auto Acordado de fecha 30 de septiembre de 1920, expresando que las sentencias definitivas de primera o de única instancia y las que revoquen o modifiquen las de otros tribunales, contendrán: “5° Las consideraciones de hecho que sirvan de fundamento al fallo. Se establecerán con precisión los hechos sobre que versa la cuestión que deba fallarse, con distinción de los que hayan sido aceptados o reconocidos por las partes y de aquéllos respecto de los cuales haya versado la discusión; 6° En seguida, si no hubiere discusión acerca de la procedencia legal de la prueba, los hechos que se encuentren justificados con arreglo a la ley y los fundamentos que sirvan para estimarlos comprobados, haciéndose, en caso necesario, la apreciación correspondiente de la prueba de autos conforme a las reglas legales; 7° Si se suscitare cuestión acerca de la procedencia de la prueba producida, la exposición de los fundamentos que deben servir para aceptarla o rechazarla, sin perjuicio del establecimiento de los hechos en la forma expuesta en los párrafos precedentes para los fines consiguientes; 8° Establecidos los hechos, las consideraciones de derecho aplicables al caso; 9° La enunciación de las leyes o en su defecto de los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el fallo; 10º Tanto respecto de las consideraciones de hecho como las de derecho, el tribunal observará al consignarlas el orden lógico que el encadenamiento de las proposiciones requiera, y, al efecto, se observará, en cuanto pueda ser aplicable a tribunales unipersonales, lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil”, actual artículo 83 del Código Orgánico de Tribunales.

SEXTO: Que, la importancia de cumplir con tales disposiciones la ha acentuado esta Corte en diversas oportunidades, para la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos.

En este contexto, surge toda la distinción racional sobre lo que efectivamente constituye el fundamento del fallo por parte de los jueces, distinguiendo las motivaciones, fundamentaciones, justificaciones y argumentaciones, resolviéndose por la jurisprudencia comparada que hay ausencia de fundamento tanto cuando éste se encuentra ausente, como cuando la ausencia es parcial o son insuficientes los expresados, al igual que al existir incoherencia interna, arbitrariedad e irrazonabilidad.

Los tribunales y la doctrina han hecho hincapié en esta obligación, de motivar o fundamentar las sentencias, por cuanto tal exigencia no sólo dice relación con un asunto exclusivamente procesal, referido a la posibilidad de recurrir, que implica impugnar una resolución de manera de evitar errores y arbitrariedades -derecho consagrado en la Carta Fundamental, que importa la idea del racional, justo y debido proceso que debe alcanzarse en la sentencia- sino porque, además, se relaciona con un tema externo a la procesabilidad indicada, que se enmarca en la necesidad de someter al examen que puede hacer cualquier ciudadano, de lo manifestado por el juez y que hace posible, asimismo, el convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de arbitrariedad, al tomar éstas conocimiento del porqué de una determinación.

SÉPTIMO: Que, a estos principios atiende también el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que las sentencias judiciales deben extenderse conforme al mérito del proceso, lo que naturalmente impone a los jueces la obligación de hacerse cargo de las argumentaciones vertidas por las partes en la etapa de discusión y de las pruebas que sean pertinentes, para así establecer los hechos que de ellas deriven y que deberán servir de base a la decisión que se adopte en definitiva.

El debido establecimiento de los hechos que resulten probados es, a su vez, necesario para el fallo del tribunal de casación, conforme al artículo 785 del citado cuerpo legal, pues deberá aceptarlos como ciertos, aunque le merezcan una calificación distinta, salvo que se invoque y demuestre una infracción a leyes reguladoras de la prueba, que posibiliten, a partir de un nuevo análisis, asentar hechos distintos.

OCTAVO: Que, observados los antecedentes a la luz de lo expresado con antelación, se hace patente una incompatibilidad en las motivaciones expresadas, que no puede subsistir, toda vez que no resulta posible sostener simultáneamente dos decisiones diametralmente opuestas, esto es, que por un lado se rechaza la acción principal y se acoge la reconvencional, al estimarse cumplidas las obligaciones de la promitente vendedora e incumplidas la de su contraparte y por otro, que quien ha incumplido es la señalada promitente vendedora, lo que se desprende del contraste entre la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago y el motivo décimo cuarto de la sentencia de primer grado, que quedó subsistente.

De lo anterior resulta palmario que las líneas argumentativas que se pretenden desarrollar son inadmisibles si se plantean de manera simultánea, como ha sucedido en la especie.

Y así, la verificación de tal contradicción en el contenido de la sentencia conlleva naturalmente a la anulación de las reflexiones aludidas, dejando la que se revisa desprovista de los razonamientos exigibles en el establecimiento de las consideraciones y fundamentaciones fácticas y jurídicas pertinentes y, consecuencialmente, carente del análisis relevante para la decisión del asunto controvertido, dirigido a discurrir principalmente sobre la concurrencia de los presupuesto que hacen procedente o no las acciones deducidas en autos, de manera principal y reconvencional.

NOVENO: Que, a lo anterior se suma el razonamiento del fallo de segundo grado, en el que si bien acoge la demanda reconvencional y se declara resuelto el contrato de promesa de compraventa atendido el incumplimiento de la promitente compradora, luego, en la motivación séptima, determina que no se hará lugar a otorgar la cláusula penal pactada en la convención, al estimar que la promitente vendedora -y demandante reconvencional- no había justificado el hecho de haber remitido una carta certificada a la contraria, en la que constara el requerimiento escrito para celebrar la compraventa prometida, de cuya afirmación se desprende, necesariamente, un incumplimiento o a lo menos, un cumplimiento parcial, que es contradictorio con lo resuelto previamente, en cuanto a que quien incumplió había sido la promitente compradora.

DÉCIMO: Que, la omisión de los requerimientos que se les han impuesto a los jueces del fondo, en orden a indicar las motivaciones que permiten asentar las decisiones de los órganos que ejercen jurisdicción en el Estado resulta ostensible y, su inobservancia debe ser sancionada, privando de valor a la sentencia en estudio.

UNDÉCIMO: Que, de acuerdo con lo anotado queda en evidencia que la resolución reprochada ha incurrido en la omisión de aquel requisito estatuido en el N°4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el número 5º del Auto Acordado de esta Corte, de 30 de septiembre de l930, de lo que se sigue que la contravención por los jueces de esas formalidades trae consigo la invalidación de la sentencia viciada, en virtud de haberse verificado la causal de nulidad formal prevista en el N°5 del artículo 768 del código citado.

De conformidad a lo establecido en los artículos 764, 765, 766, 768, 772 y 786 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en la forma interpuesto por el abogado don Pedro Toledo Barrera en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, de fecha dieciocho de julio de dos mil veinticinco, la que es nula y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin previa vista, pero separadamente.

Atendido lo antes resuelto, se omite pronunciamiento respecto del recurso de casación en el fondo, deducido por la misma parte, en el primer otrosí de la presentación del folio 26.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra señora Repetto García.

N° 34.305-2025.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L., señora Mireya López M., señor Roberto Contreras O. (S) y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.