Cláusula penal

Santiago, veintisiete de enero de dos mil catorce.

Dando cumplimiento a lo estatuido en el artículo 785 del Código de Enjuiciamiento Civil, se pronuncia el siguiente fallo de reemplazo:

VISTO:

Se eliminan los motivos décimo séptimo a vigésimo cuarto de la sentencia de primer grado; se la reproduce en lo demás y se tiene también presente:

PRIMERO: Que consta en autos que la demandada solicitó a Lyon y Balmaceda Limitada sus servicios pues estaba interesada en adquirir una propiedad, por lo que previo a que se le mostrase el inmueble ubicado en domicilio reservado, firmó un documento denominado “Orden de Visita”, en el cual se comprometió a pagar la comisión de corretaje de la siguiente forma: “por la compraventa el 2%”, las que pagaría duplicada en caso de entenderse directamente con los dueños.

En razón de lo señalado, para una adecuada resolución del asunto de marras, es necesario determinar si las partes efectivamente celebraron un contrato de corretaje o mediación, siendo necesario para ello analizar la naturaleza jurídica de dicho contrato.

SEGUNDO: Que el contrato de corretaje o mediación consiste en un contrato de prestación de servicios en que una parte se obliga a mediar entre personas naturales y/o jurídicas que requieren vender y/o comprar un inmueble, facilitándole la conclusión del contrato, y obteniendo por ello una comisión. El núcleo fundamental de este acto jurídico radica en facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, con la finalidad de lograr que éstos celebren el anhelado contrato de compraventa.

Así las cosas, entre las características de éste está el ser un contrato innominado; bilateral; sujeto a una condición suspensiva casual, pues para que nazca el derecho de la corredora a percibir la comisión se requiere la aceptación de la oferta de que es emisario por parte de un tercero; conmutativo; y consensual, bastando para su formación el mero consentimiento de las partes.

En lo que dice relación con los derechos y obligaciones que emanan de la convención, deberá estarse a lo estipulado por las partes y a las normas de derecho común. Al ser un contrato bilateral nacen para ambas partes derechos y obligaciones; el corredor se obliga a prestar sus servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación entre el vendedor y el futuro comprador, en especial, el negociar los intereses de éstos en orden a lograr la concreción del pretendido contrato de compraventa; y, el comprador, se obliga a pagar la comisión de prosperar el contrato de compraventa sobre el inmueble presentado por el corredor o intermediario.

TERCERO: Que al haber la demandada concurrido y solicitado los servicios del actor en orden a conocer y visitar propiedad de domicilio reservado, firmando la correspondiente orden de visita, manifestó su voluntad en orden a celebrar el contrato de corretaje con nombre reservado, acuerdo que la obliga al pago de la respectiva comisión para el caso de concretarse la respectiva compraventa sobre dicho inmueble. Por lo tanto, resulta a todas luces improcedente las alegaciones efectuadas por la demandada en orden a desconocer dicha manifestación de voluntad, o restarle validez a la misma, pues claramente sólo a través de las gestiones del corredor pudo tener conocimiento de la propiedad que se ofrecía vender, visitarla, e interesándose en ella; todo lo cual lleva a estos sentenciadores a concluir que claramente estaba obligada a cumplir con los deberes que contrajo con ocasión de la celebración del respectivo contrato de corretaje, pues si bien el documento denominado “orden de visita” no constituye por sí sólo un contrato de ésta naturaleza, los actos realizados por la demandada en su conjunto, sí permiten concluir que ésta manifestó su voluntad en orden a celebrar un contrato de corretaje con nombre reservado;

CUARTO: Que, es un hecho acreditado en autos, que doña nombre reservado con fecha 6 de mayo de 2009, suscribió con los dueños de la referida propiedad un contrato de promesa de venta de la propiedad que le fue mostrada y ofrecida por el corredor, para luego concretar la compraventa definitiva el 4 de diciembre de 2009, por la suma de 17.000 Unidades de Fomento.

Lo anterior permite concluir que la parte que actuó como corredor tiene derecho a su remuneración, pues la demandada adquirió la propiedad que le fue mostrada por éste, a la que sólo pudo haber accedido gracias a la gestión efectuada por el corredor, independientemente de que la compraventa se hubiese materializado sin su participación, pues la esencia del contrato de corretaje radica, como ya se dijo, en la facilitación, acercamiento y aproximación de los futuros contratantes.

QUINTO: Que establecida la existencia del contrato de corretaje y el incumplimiento de la demandada de la demandada en orden al pago de la respectiva comisión, resulta necesario analizar si en autos concurren los presupuestos para dar lugar a la indemnización pactada por las partes, esto es, el pago del 4% fijado en la cláusula penal, como indemnización de perjuicios.

Al efecto, en la responsabilidad contractual existe un vínculo preexistente, de cuya violación resulta el deber de indemnizar. De este modo, la indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual puede definirse como “la cantidad de dinero que debe pagar el deudor al acreedor y que equivalga o represente lo que éste habría obtenido con el cumplimiento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación”. (nombre reservado., Las Obligaciones, pág. 518).

En autos lo que el actor persigue a través del pago de la cláusula penal equivalente al 4% del valor de la venta, constituye una indemnización de perjuicios basada en el régimen de responsabilidad contractual, atendida la vinculación jurídica habida entre el demandante y la demandada con motivo de la prestación de servicios profesionales de corretaje de propiedades. Esta acción indemnizatoria pretendida por el actor, en el estatuto de la responsabilidad contractual, consiste en la sujeción a la sanción impuesta a un ilícito contractual, consistente en la reparación de los perjuicios ocasionados a otro por la infracción de una obligación o relación jurídica preestablecida.

SEXTO: Que establecido que la cláusula penal participa de la naturaleza jurídica de la indemnización de perjuicios y no es sino una avaluación anticipada de los mismos que hacen las propias partes, ha de tenerse en cuenta para condenar a su pago que deben concurrir los requisitos que hacen procedente la indemnización de perjuicios, cuales son que la infracción de la obligación se deba a culpa o dolo del deudor, por una parte; y, por otra, que éste se encuentre constituido en mora. La particularidad de la cláusula penal que la hace diferente del estatuto general en materia de responsabilidad civil contractual, es que no se exige la prueba de los perjuicios, toda vez que el acreedor puede reclamar la pena aunque la infracción de obligación no le haya causado perjuicios, o inclusive, le hubiese reportado un beneficio, como lo establece el artículo 1542 del Código Civil.

SÉPTIMO: Que ha quedado establecida en el proceso la infracción de la obligación por parte de la demandada, toda vez que rehusó pagar la comisión a que se encontraba contractualmente obligada. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1547 del Código Civil, la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que debió emplearla, lo que significa en materia de responsabilidad civil contractual que la ley presume la culpa del deudor que es, en este caso, la culpa leve toda vez que el contrato cede en beneficio de ambas partes, sin que la demandada haya desvirtuado, de manera alguna, la presunción de culpa que pesaba en su contra. Ello determina que debe considerarse que la infracción de la obligación de pagar la comisión es culpable por no haber empleado el deudor la diligencia o cuidado que le imponía la ley.

OCTAVO: Que corresponde analizar si el deudor se encontraba constituido en mora, para lo cual es necesario tener presente que no es suficiente con que se le haya notificado judicialmente de la acción entablada en su contra. En efecto, debe tenerse presente que si el contrato es bilateral, para que el acreedor pueda constituir en mora al deudor es menester que el primero haya cumplido o estado llano a cumplir la obligación contraída por su parte en la forma y tiempo debidos. Ahora bien, aunque no se haya expresado en la convención, de la misma naturaleza de la relación de obligación creada entre las partes, el principio del cumplimiento de buena fe de los contratos que consagra el artículo 1546 del Código Civil, permite observar una obligación evidente para el corredor, cual era la de efectuar todas las gestiones que hubiesen sido pertinentes para aproximar las posiciones de la vendedora y de la compradora, más todavía si la primera estaba dispuesta a aceptar una oferta por un menor precio que el designado por el corredor, lo que en definitiva aquella hizo, celebrando la compraventa con la demandada. En la situación sub lite ha quedado comprobado que el corredor se negó a efectuar lo que le era exigible para que se hubiese perfeccionado la compraventa con su intermediación, que era informar a la vendedora de la oferta por un menor precio que satisfacía los intereses de ésta, con lo que se configura un incumplimiento de obligación a su respecto, que se presume, asimismo, imputable a su culpa.

NOVENO: Que de lo dispuesto por el artículo 1552del Código Civil, según el cual “en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”, se hace posible concluir que la demandada no se encuentra constituida en mora, lo que determina la ausencia de un requisito esencial para que proceda la indemnización de perjuicios en materia de responsabilidad civil contractual. Ello acarrea, como necesaria consecuencia, la improcedencia de la acción para que la demandada sea condenada a pagar el 4% del valor de la venta establecido por concepto de pena.

De conformidad a lo expuesto, disposiciones legales citadas y lo normado en los artículos 1437, 1444, 1445, 1489, 1545, 1546 y 1698 del Código Civil; 48, 233 y 234 del Código de Comercio; 160, 174 y 186 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de veintinueve de marzo de dos mil once, escrita a fojas 221 y siguientes, y, en su lugar, se decide:

I.- Que se acoge la demanda interpuesta en cuanto se declara que la parte demandada nombre reservado incumplió el contrato de corretaje al que se sometió para adquirir la propiedad de domicilio reservado y se le condena a pagar al actor la comisión pactada, esto es, el 2% del valor de la venta de dicha propiedad, que corresponde a la suma de 340 Unidades de Fomento, más el impuesto al valor agregado (IVA), calculada al día de su pago efectivo.

II.- Que no habiendo la parte demandada resultado totalmente vencida, cada parte pagará sus costas.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Juan Araya E.

Nº 20-2013.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Juan Araya E., Sra. Rosa Maggi D. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Baraona G. y Víctor Vial del Río.

No firma el Ministro Sr. Araya, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de enero de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.