Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, veinte de mayo de dos mil catorce.

VISTOS:

En estos autos Rol Nº V-1005-2011, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Calama, don nombre reservado solicita se ordene al Conservador de Bienes Raíces de El Loa Calama inscribir la escritura pública a que se redujo el acta de remate confeccionada en la causa N° 45.461 del mismo tribunal, referida al inmueble que describe, dentro de tercero día de notificado lo resuelto, bajo el apercibimiento de lo dispuesto en el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil, remitiendo junto al oficio la escritura pública referida que acompaña.

Por sentencia de cinco de abril de dos mil trece, que se lee a fojas 73 y siguientes, no se dio lugar a la petición formulada.

Se alzó la solicitante, y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, por sentencia de seis de noviembre de dos mil trece, escrita a fojas 113 y siguientes, confirmó la de primera instancia.

En contra de este último fallo, el peticionario deduce recurso de casación en el fondo para cuyo conocimiento se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia que, en la sentencia impugnada, al rechazar su solicitud para que se ordenara al señor Conservador de Bienes Raíces de El Loa Calama inscribir a su nombre la propiedad denominada domicilio reservado, ubicada en Calama, infringieron los artículos 13, 14 y 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Alega que se permite y valida el rechazo a inscribir del Conservador de Bienes Raíces fuera de los casos establecidos en dichas normas, extendiéndose y haciendo valoraciones y razonamientos jurídicos que escapan a sus facultades y competencias.

Explica que en los considerandos quinto y sexto de la sentencia impugnada se hace un examen de la sentencia dictada en el juicio ejecutivo N° 45.461, proceso del que emana la escritura pública de adjudicación que se intenta inscribir en los que se incurre en el mismo error que el Conservador de Bienes Raíces, al pretender tener la facultad de revisar, observar y cuestionar una sentencia judicial dictada en un procedimiento válidamente tramitado y sus fundamentos, abusando de las facultades consagradas en los artículos 13 y 14 citados y extendiendo su facultad calificadora a materias sobre las que no le compete pronunciarse.

Señala el recurrente que en la oración final del artículo 13 del Reglamento se contiene el tema más importante para el Conservador de Bienes Raíces y que en la práctica ha suscitado mayores problemas como el presente; se contiene una concesión especial que autoriza al Conservador de Bienes Raíces para rechazar una inscripción, distinguiendo dos situaciones específicas, a saber: 1) si es visible en el título un vicio o defecto que lo anule absolutamente y 2) si no contiene las designaciones legales para la inscripción. Respecto de la primera es necesario tener presente, en primer lugar, que en nuestra legislación, la regla general es que las omisiones o vicios en los títulos, provocan sólo nulidad relativa, de acuerdo al inciso final del artículo 1682 del Código Civil. De ello se sigue que en la mayoría de estos casos el Conservador de Bienes Raíces no debiera rechazar la inscripción, buscando la superación del obstáculo, ya que la norma señala que debe ser un vicio que produzca la nulidad absoluta. En segundo lugar, que el vicio debe ser visible, es decir, patente, sin que sea necesario un mayor análisis más profundo del título, ni tomar en cuenta otras consideraciones que no resulten de la sola observación.

El recurrente asimila esta situación con la prevista para el juez en el artículo 1683 del Código Civil, pues el Reglamento exige que el vicio sea visible y el artículo citado que sea manifiesta la nulidad. De ello deduce que si el juez, plenipotenciario en la jurisdicción no puede declarar de oficio la nulidad si no aparece de manifiesto, menos puede el Conservador de Bienes Raíces rechazar la inscripción en un caso semejante.

Continúa argumentando que tal circunstancia no se ha respetado en la sentencia impugnada, ya que ésta ampara la actitud del Conservador de Bienes Raíces de rechazar la inscripción, dando como argumento la supuesta existencia de vicios que se generaron en el juicio ejecutivo N° 45.461 del mismo tribunal, extendiendo su facultad calificadora a situaciones en que no tiene competencia ni atribuciones para pronunciarse.

En conclusión –dice el recurrente- los vicios o defectos del título sólo puede considerarlos el Conservador de Bienes Raíces cuando están a la vista o aparecen de la sola observación objetiva del documento; le está vedado al Conservador de Bienes Raíces hacer elucubraciones o razonamientos jurídicos, que no tengan vinculación aparente con el texto y tipo de contrato que se le presenta. La posición de los jueces ante los vicios de nulidad, como ya se explicó, sirve para ilustrar esta situación.

Luego el solicitante cita a un autor sobre el rol que debe cumplir el Conservador de Bienes Raíces y un fallo de esta Corte Suprema que atribuye al mismo un rol pasivo y que no se encuentra dentro de sus funciones examinar la validez de los títulos (fallo de 3 de enero de 2001).

Por último, el recurrente hace argumentaciones acerca de la cosa juzgada y sus efectos y describe la influencia sustancial en lo dispositivo del fallo de los errores de derecho que denuncia.

Segundo: Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos los que siguen:

a) Se solicitó que se ordene al Conservador de Bienes Raíces de El Loa Calama que inscriba, bajo apercibimiento legal, la escritura pública a que se redujo el acta de remate de la causa N° 45.461 del mismo tribunal, por cuanto se negó a hacerlo.

b) El Conservador de Bienes Raíces señaló que con fecha 18 de mayo de 2010, se presentó para su inscripción la adjudicación en remate de un inmueble singularizado como sitio 12 del sector denominado Puerto Seco, título que se anotó bajo el N° 2928, fojas 046 del Libro Repertorio. Agregó que el 24 de mayo se rehusó a practicar la inscripción solicitada, de acuerdo al artículo 14 del Reglamento, porque señalando, en primer lugar, se encontraba mal citado el dominio del inmueble y, en segundo lugar, por adolecer de objeto ilícito el título presentado desde que el inmueble se encuentra inscrito a nombre del Fisco de Chile, quien no es parte en la causa en la que se produjo la adjudicación, donde el juez representó a nombre reservado, deudor de tributos, no siendo posible acceder a la inscripción de un título que aparece otorgado por quien no es su poseedor o actual dueño. No se trata de una negativa basada en el artículo 1464, sino en el artículo 1462, ambos del Código Civil, a lo que agregó argumentaciones sobre la base de las disposiciones del Decreto Ley N° 1939 y artículo 748 del Código de Procedimiento Civil.

c) De la causa N° 45461, tenida a la vista, aparece don nombre reservado incluido en la nómina de deudores morosos de la segunda etapa de cobro de impuesto territorial, procedimiento en el que resultó embargado, por el ministerio de la ley, el inmueble denominado domicilio reservado, decretándose luego, a su respecto, el remate con fecha 6 de noviembre de 2006, venta forzada que se realizó el 29 de marzo de 2007, adjudicándosela don nombre reservado, en la suma de $8.955.664.-.

d) Habiéndose extendido la escritura de adjudicación según da cuenta el documento agregado a fojas 1, se procedió a requerir su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces de El Loa Calama, el que se negó a practicarla con fecha 24 de mayo de 2007, complementando la negativa el 1° de junio del mismo año, razón por la que se dedujo el presente reclamo.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos descritos en el motivo anterior y de lo dispuesto en los artículos 13 y 14 del Reglamento Conservatorio, los jueces del fondo consideraron que los bienes raíces fiscales deben sujetarse a las normas de Decreto Ley N° 1.939, en el que no se prevé su enajenación en ventas forzadas, promovidas por el Fisco de Chile, siendo visible un vicio o defecto de nulidad en la adjudicación que se solicitó inscribir al contravenir el Derecho Público Chileno, al tenor del artículo 1462 del Código Civil, a lo que agregaron que el procedimiento en caso que sea parte el Fisco, es distinto, conforme al artículo 752 del Código de Procedimiento Civil. Añadieron asimismo, que si bien el juicio de cobranza fue adelante por el Fisco por el no pago de contribuciones, y se siguió contra el tenedor del inmueble, resulta importante tener presente que el bien raíz no era de propiedad del ejecutado, sino del propio Fisco, por lo tanto, el juez de la causa carecía de la representación de quien efectivamente es el dueño del inmueble, por lo que obviamente nada transfirió a su respecto. Los sentenciadores tuvieron, además presente, al tenor de lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento, que no constaba que se haya noticiado a los interesados a quienes podía perjudicar la anotación, atendido que el ejecutado no era poseedor ni dueño.

En segunda instancia se razonó, además, sobre la base de los objetivos del juicio ejecutivo; la representación por el juez del deudor, destacando que ésta se produce respecto de derechos de que el deudor es titular y que no se acreditó que el tradente sea titular del derecho de dominio, de acuerdo con el artículo 686 del Código de Procedimiento Civil, de modo que el Conservador de Bienes Raíces estuvo en condiciones de negar la inscripción. Se agregó que la sentencia de remate es un título traslaticio de dominio, referido a la compraventa y, por lo tanto, no hace desaparecer la exigencia del Código Civil en cuanto a la transferencia del derecho de dominio que debe realizarse mediante la correspondiente inscripción, en donde conste la voluntad del antecesor, que, en este caso, no existe y, por lo mismo, sin perjuicio de los raciocinios del a quo, la decisión de rechazo del reclamo, es correcta.

Cuarto: Que resolver el asunto controvertido pasa por determinar el alcance de la disposición contenida en el artículo 13 del Reglamento Conservatorio, el que dispone, en lo que interesa: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo… si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente…”. A lo que debe unirse, en la especie, la prescripción del artículo 14 “… o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación …”.

Quinto: Que, como premisa ha de asentarse que, conforme a la calidad y funciones que a los Conservadores de Bienes Raíces les confiere el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales, en tanto los define como "Ministros de Fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas, de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes", en relación con las disposiciones del Reglamento Conservatorio, la regla general está constituida por la obligación que afecta al Ministro de fe de que se trata en orden a inscribir los títulos que se le presenten, resultando excepcionales las situaciones que regulan el citado artículo 13 y el artículo 14 de dicho Reglamento, esto es, el Conservador de Bienes Raíces debe negarse en el evento que la inscripción sea en algún sentido legalmente inadmisible.

Sexto: Que, en consecuencia, el recto sentido y alcance de la excepción prevista por el legislador –a nivel del rechazo a practicar la inscripción requerida- se encuentra en las expresiones “legalmente inadmisible”, esto es, que por aplicación de la ley resulte inaceptable la anotación o no susceptible de ser subsumida en la legalidad vigente. En este orden de ideas, en el artículo 13 citado, se ejemplifican irregularidades en su mayoría formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”.

En torno al tema esta Corte ya ha manifestado que la negativa aquí normada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal y sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantiva o de fondo cuando el defecto surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento y se trate, además, de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta.

Séptimo: Que, en la especie, la negativa a inscribir por parte del Conservador de Bienes Raíces cuestionado obedece a la circunstancia de aparecer vendida la propiedad por quien no es su dueño, desde que, conforme a los hechos fijados, el juez que suscribió la escritura de adjudicación en remate representó la voluntad del deudor moroso en el pago del impuesto territorial, esto es, de don nombre reservado, quien debería ser el propietario del sitio que se vendió en pública subasta para hacer pago al ejecutante de su acreencia, lo que, de la simple lectura del título registrado por el Conservador resultó inefectivo o inexacto, lo que motivó, como se dijo, la negativa a inscribir.

Octavo: Que, en dichas circunstancias, el Conservador de Bienes Raíces actuó en el marco regulatorio de sus funciones, ya que se trataba de una inscripción “legalmente inadmisible” como consecuencia de no ser el vendedor –o quien sus derechos representaba- el dueño de la propiedad subastada y adjudicada, lo que conduce a concluir que en la decisión adoptada no se han infringido las leyes acusadas por el recurrente, lo que conduce al rechazo de su recurso de nulidad, según se dirá.

Noveno: Que, a lo anterior es dable agregar, que la misma ley ha encomendado a los tribunales la competencia para pronunciarse acerca de la concurrencia de aquella situación de ilegalidad advertida por el Conservador de Bienes Raíces y si dicha ilegalidad justifica mantener la negativa de este auxiliar de la administración de justicia, lo que se desprende del claro tenor del artículo 18 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces. Y en la resolución a adoptarse necesariamente debe examinarse la legislación vigente y aplicable al caso, para lo cual debe integrarse -en el ejercicio de la jurisdicción propia de los jueces de la República- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato, de modo que el examen que en la sentencia impugnada se realiza acerca de los títulos traslaticios de dominio y las exigencias legales correspondientes, resulta acorde con las facultades del tribunal respectivo.

Décimo: Que, en virtud de los razonamientos precedentes el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe necesariamente ser desestimado, como ya se anotó.

Por estas consideraciones y conforme, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 783 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo interpuesto a fojas 119 por el solicitante, en contra de la sentencia de seis de noviembre de dos mil trece, que se lee a fojas 113 y siguientes.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

N° 16.192-2013.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., y el Abogado Integrante señor Arturo Prado P. No firma el Ministro señor Aránguiz y el Abogado Integrante señor Prado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veinte de mayo de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veinte de mayo de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.