Inoponibilidad

Santiago, dieciséis de junio de dos mil catorce.

VISTOS:

En estos autos Rol 14.242-2013 de esta Corte Suprema, sobre juicio ordinario de nulidad de derecho público, inexistencia, nulidad absoluta, inoponibilidad y reivindicación, caratulados “Inmobiliaria La Parva S.A. con Banco de Crédito e Inversiones, Banco Corpbanca, Inmobiliaria Puerta Sur S.A. y nombre reservado”, seguidos ante el Décimo Quinto Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-29857-2008, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, de diecisiete de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 1154, que confirma el fallo de primer grado, de veinticinco de junio de dos mil doce, que se lee a fojas 1042 y siguientes, por el que se rechaza la demanda en todas sus partes, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso se dirige contra la sentencia recurrida, sólo en la parte que rechaza la acción de inoponibilidad y no se pronuncia sobre la acción reivindicatoria, formulada para el caso que la primera fuese acogida.

Expresa el recurrente que su parte se adjudicó en pública subasta el inmueble de domicilio reservado, de dominio de la sociedad Inmobiliaria Traverso S.A., en la suma de $121.543.029, pagada de contado, con fecha 23 de septiembre de 2003, en el remate celebrado en el juicio de cobro de impuestos, caratulado "Fisco con nombre reservado", ante el Duodécimo Juzgado Civil de Santiago, en causa rol 3096-03.

Agrega que la subasta fue dejada sin efecto el 24 de noviembre de 2004, a solicitud de Corpbanca, resolución contra la cual su parte dedujo recurso de apelación, que se concedió en el sólo efecto devolutivo y que fue acogido por la Corte de Apelaciones, que por resolución de 2 de noviembre de 2006, revocó el fallo de primer grado y repuso los efectos de la adjudicación efectuada a su parte.

Sin embargo, en el intertanto, con fecha 30 de junio de 2005, el mismo inmueble fue rematado por segunda vez, a solicitud de Corpbanca, en el juicio ejecutivo de cobro de pagaré seguido, entre otros, en contra de Inmobiliaria Traverso S.A., como avalista y codeudor solidario, ante el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, en la causa rol 3334-02, proceso en el cual la propiedad se adjudicó a Inmobiliaria Puerta Sur S.A., en la suma de $165.000.000.-, acta de remate que se redujo a escritura pública con fecha 23 enero 2006, instrumento que fue rectificado el 15 marzo 2006.

Añade que el adjudicatario, con fecha 29 de marzo de 2006, inscribió a su nombre el dominio del inmueble rematado, el que luego vendió a nombre reservado, en la suma de $600.000.000, por medio del contrato de compraventa, mutuo e hipoteca, de 28 de noviembre de 2007, escritura en la que además se deja constancia del crédito otorgado a la compradora por Banco de Crédito e Inversiones y de la hipoteca que lo garantiza, inscribiéndose el dominio a nombre de esta última el 13 de diciembre de 2007.

En cuanto a las normas infringidas, el recurrente denuncia como primer capítulo de la casación, la transgresión de los artículos 1793, 1801 incisos 1° y 2° y 1824 del Código Civil, normas que establecen el derecho del comprador a exigir la entrega material y jurídica del bien adquirido, que a su vez es un derecho adquirido por la sola circunstancia de la celebración del contrato, citándose como infringidos además los artículos 1437, 1438, 1445 y 1545 del Código Civil, comunes a todos los contratos.

En segundo término, alega infracción al artículo 703 incisos 1° y 3° del mismo código, relativos a la naturaleza de justo título translaticio de dominio de la venta, con relación a los artículos 670, 672, 673, 675, 682, 686 y 690 del Código Civil, más los artículos 52 inciso 1º y 57 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

En tercer término, denuncia la violación de los artículos 495, 496 y 497 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a los efectos y al modo en que se cumple la obligación de entregar, en el caso de venta en pública subasta.

Y en cuarto lugar, reclama infracción del artículo 1817 del Código Civil, que regla en forma especial, la situación de la venta de un mismo inmueble a dos personas.

Explica que todas estas normas fueron infringidas, al desconocer el fallo impugnado, la existencia del contrato de compraventa forzada celebrado por su parte con fecha 23 de septiembre de 2003 y no aplicar las normas que reglan la compraventa de un inmueble en pública subasta.

Señala que en la especie resultan válidos tanto el contrato celebrado por su parte, de 23 de septiembre de 2003, como el celebrado por Inmobiliaria Puerta Sur S.A. el 30 de junio de 2005 y, por tanto, la problemática sobre la propiedad del inmueble, no se resuelve por la vía de la validez, nulidad o ineficacia de alguno de los contratos, acciones que por lo demás fueron desechadas en el fallo recurrido. Sino que la cuestión se resuelve por la vía de reconocer que de cada contrato surgieron derechos, cuyos efectos se deben resolver de acuerdo a la teoría de los derechos subjetivos adquiridos, que incorpora un factor de prelación.

Sostiene que la colisión de contratos válidamente celebrados, pero jurídicamente incompatibles, se resuelve por la vía de la inoponibilidad de todo acto o contrato, simultáneo o posterior que afecte el derecho adquirido.

Expresa que al no resolver la sentencia de esa forma y limitarse a negar la existencia del contrato celebrado por su parte, infringió los derechos adquiridos que emanaban para el demandante del primer contrato, factor definitorio de la inoponibilidad de todos los efectos del segundo contrato.

Reitera que la colisión contractual se resuelve por la vía del reconocimiento y declaración de existencia de un contrato y sus efectos, en este caso por el reconocimiento de derechos adquiridos por el primero de ellos.

Agrega que las mismas infracciones de derecho ocurren con respecto al tercer contrato de compraventa, de 28 de noviembre de 2007, el que resulta inoponible a su parte, por su innegable derivación traslaticia del contrato de 30 de junio de 2005 y por cuanto, si bien resulta válido, le es inoponible en razón de sus derechos adquiridos.

En cuanto a la influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, sostiene que de no haberse infringido las normas denunciadas, la sentencia debió haber declarado la existencia y validez del contrato de compraventa en pública subasta celebrado por su parte, con fecha 23 de septiembre de 2003 y de todos sus efectos, comenzando por reconocer el derecho a la entrega material y jurídica del inmueble. Luego debió atribuirse a ese derecho el carácter de derecho adquirido, para de esa forma resolver la colisión de contratos sobre la misma cosa, declarando la inoponibilidad a su parte de los contratos posteriores.

Pide que se invalide la sentencia recurrida en la parte que rechaza la acción de inoponibilidad y que se dicte una sentencia de reemplazo, que acoja la demanda de inoponibilidad. Y en cuanto a la acción reivindicatoria, solicita que dado que el rechazo de la misma, fue sólo por la vía de no emitir pronunciamiento como consecuencia de no haberse acogido ninguna de las acciones personales formuladas, no existe error de derecho que denunciar al respecto. Sin embargo, solicita que esta Corte Suprema resuelva dicha acción en la sentencia de reemplazo, acogiéndola en la forma en que fue interpuesta, todo ello con costas.

SEGUNDO: Que, para la adecuada resolución del presente arbitrio, conviene consignar que el recurrente no ha denunciado infracción a normas reguladoras de la prueba, en mérito de lo cual los hechos fijados por los jueces del fondo resultan inamovibles para este tribunal de casación y, en consecuencia, el análisis del recurso ha de tener como base los presupuestos fácticos fijados en el motivo undécimo del fallo de primer grado, reproducido por el del tribunal de alzada y que son los siguientes:

1) Con fecha 23 de septiembre de 2003, Inmobiliaria La Parva S.A., en el Rol 3096-03 del Duodécimo Juzgado Civil de Santiago, caratulado “Fisco con nombre reservado” sobre cobro de impuesto territorial, se adjudicó el inmueble ubicado en domicilio reservado, de propiedad Inmobiliaria Traverso S.A., bien raíz que se encontraba gravado con hipoteca con cláusula de garantía general a favor del Banco Corpbanca, entidad que no fue notificada en calidad de acreedor hipotecario para los efectos del artículo 2428 del Código Civil.

2) El referido juzgado, mediante resolución de 24 de noviembre de 2004, dejó sin efecto el remate realizado el 23 de septiembre de 2003, en razón de que no se extendió la escritura de adjudicación dentro del plazo legal, providencia contra la cual apelaron la adjudicataria y la ejecutada, que se concedió en el sólo efecto devolutivo.

3) En el expediente Rol N° 3334-02, del Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, caratulado “Corpbanca con Comercial e Industrial San José y nombre reservado”, sobre juicio ejecutivo de cobro de pagaré seguido en contra de Comercial e Industrial San José Sociedad Anónima, en calidad de deudor principal; en contra de Inmobiliaria Traverso S.A., en calidad de aval y codeudor solidario; y en contra de Holanda S.A.C.I. en la misma calidad, el 30 de junio de 2005 se verificó la subasta de los bienes embargados, oportunidad en que nombre reservado se adjudicó para Inmobiliaria Puerta Azul S.A., Rut 99.595.010-3, el mismo bien raíz en la cantidad de $165.000.000.

4) En dicho proceso, con fecha 6 de julio de 2005, se hizo parte Inmobiliaria La Parva S.A., solicitando se dejara sin efecto la subasta, fundada en que en la causa Rol 3096-03 del Duodécimo Juzgado Civil de Santiago, su parte se adjudicó el mismo bien raíz, con fecha 23 de septiembre de 2003, incidencia fue desestimada por resolución ejecutoriada de 29 de julio de 2005.

5) El acta del remate de fecha 30 de junio de 2005, se redujo a escritura pública con fecha 23 de enero de 2006, individualizándose a la adjudicataria como Inmobiliaria Puerta Sur S.A., Rut 99.595.010-3, escritura que fue rectificada y complementada el 15 de marzo de 2006.

6) El 29 de marzo de 2006, se efectuó la inscripción de dominio a favor de Inmobiliaria Puerta Sur S.A. del inmueble en cuestión, a fojas 9154, número 13.538, correspondiente al Registro de Propiedad del año 2006 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, dejándose constancia que lo adquirió por adjudicación en remate de las sociedades Comercial e Industrial San José S.A., Inmobiliaria Traverso S.A. y Holanda S.A.C.I.

7) El 2 de noviembre de 2006, la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, revocó la resolución del Duodécimo Juzgado Civil de Santiago, dictada en la causa Rol 3096-03, por la cual se había dejado sin efecto el remate de fecha 23 de septiembre de 2003.

8) Mediante escritura pública de compraventa, mutuo e hipoteca, de 28 de noviembre de 2007, Inmobiliaria Puerta Sur S.A. vende, cede y transfiere a doña nombre reservado, el inmueble de calle San Alfonso, comuna de Santiago, Región Metropolitana, el que se inscribe a nombre de la compradora a fojas 71489, N° 114067, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del año 2007.

TERCERO: Que el demandante se limitó a cuestionar en el recurso de casación el rechazo de la acción de inoponibilidad por lesión de derechos adquiridos, formulada por su parte, por lo que resulta útil tener presente las razones que la sentencia recurrida tuvo para adoptar esta decisión, contenidas en el motivo vigésimo tercero del fallo de primer grado.

Al efecto, señala que “de la relación de hechos efectuada en el motivo undécimo que precede, es posible afirmar que el actor nunca tuvo un derecho adquirido sobre el inmueble de calle San Alfonso, puesto que la subasta en la que se adjudicó esa propiedad, fue dejada sin efecto. Dicha resolución fue revocada por la I. Corte de Apelaciones de Santiago, cuando ya se había adjudicado el inmueble la sociedad Inmobiliaria Puerta Sur S.A. Debe agregarse a lo anterior, que la demandante nunca ha sido poseedora inscrita del inmueble de calle San Alfonso”.

CUARTO: Que la cuestión a resolver en la presente causa es determinar la preferencia de los diversos adjudicatarios de una propiedad rematada dos veces en una ejecución.

Sobre el particular, fundamentalmente sostiene el recurrente que siendo él primer adjudicatario, su contrato de compraventa forzada celebrado en pública subasta prima respecto de las adjudicaciones posteriores, por tratarse de un derecho adquirido por la sola circunstancia de la celebración del contrato. Reconoce, sin embargo, que los otros contratos respecto del mismo inmueble son válidos, pero que le resultan inoponibles.

QUINTO: Que, antes de entrar al análisis de los errores de derecho denunciados, resulta útil hacer ciertas consideraciones en torno a la acción de inoponibilidad hecha valer por el actor.

Nuestro Código Civil no emplea la palabra inoponibilidad; la referencia a la idea que ella implica se hace con frases como las de “no valdrán respecto de”, “no producirán efecto contra terceros” (v.gr. artículos 447, 1902, 2428, 2513) y otras por el estilo.

Para la doctrina de los autores, es considerada como una categoría de ineficacia de los actos jurídicos. Alessandri, Somarriva y Vodanovich, sostienen que la inoponibilidad es la sanción legal que consiste en el impedimento de hacer valer, frente a ciertos terceros, un derecho nacido de un acto jurídico válido o de uno nulo, revocado o resuelto. Dichos terceros están facultados, pues, para oponerse a que los alcancen los efectos de un acto jurídico válido o los de la nulidad, revocación o resolución del acto, efectos que los perjudican (Tratado de Derecho Civil, Editorial Jurídica, T. II, p. 353).

Los autores citados, agrupan los casos de inoponibilidad en dos categorías, las de forma y las de fondo.

La omisión de las formalidades que no se exigen para la constitución de un acto o contrato, sino para que los efectos de éstos puedan hacerse valer, oponerse contra terceros, es causal de las inoponibilidades de forma, que se reducen a dos: inoponibilidad por omisión de formalidades de publicidad e inoponibilidad por falta de fecha cierta.

A su vez, las inoponibilidades de fondo, agregan, son aquellas que se basan en los efectos de un acto que hieren injustamente los derechos de terceros. Pueden agruparse en varias categorías: por falta de concurrencia, por clandestinidad, por fraude, por lesión de los derechos adquiridos y por lesión de las asignaciones forzosas (obra citada, pag. 354).

Generalmente, la inoponibilidad se deduce como excepción por el tercero en contra del cual se pretende hacer valer el acto inoponible, pero en este caso, el actor la ha hecho valer como acción “por lesión de derechos adquiridos”.

Esta categoría de inoponibilidad por lesión de los derechos adquiridos, comprende aquellos casos en que los efectos de un acto no pueden hacerse valer contra terceros que tienen derechos adquiridos sobre cosas a que el acto se refiere (obra citada, pág. 356).

SEXTO: Que, efectuadas dichas consideraciones, corresponde iniciar el análisis de los errores de derecho denunciados por el recurrente. En primer lugar cabe reiterar que no se han dado por infringidas las normas reguladoras de la prueba, motivo por el cual los hechos fijados por los jueces del fondo resultan inamovibles, no siendo posible impugnarlos por la vía de la nulidad que se revisa; razón por la que ha de estarse a ellos para su definición y decisión.

Al respecto, es útil insistir en las razones que la sentencia recurrida tuvo para adoptar esta decisión, contenidas en el motivo vigésimo tercero del fallo de primer grado, hecho suyo por el de segunda, referidas a que “el actor nunca tuvo un derecho adquirido sobre el inmueble de calle San Alfonso, puesto que la subasta en la que se adjudicó esa propiedad, fue dejada sin efecto. Dicha resolución fue revocada por la I. Corte de Apelaciones de Santiago, cuando ya se había adjudicado el inmueble la sociedad Inmobiliaria Puerta Sur S.A. Debe agregarse a lo anterior, que la demandante nunca ha sido poseedora inscrita del inmueble de calle San Alfonso”.

SEPTIMO: Que, en el primer capítulo del recurso se denuncia la transgresión de diversas disposiciones del Código Civil referidas a la compraventa, en particular, al derecho del comprador para que se le haga entrega o tradición de la cosa vendida (cita los artículos 1793, 1801, inciso 1° y 2° y 1824,1437, 1438, 1445 y 1545).

En segundo lugar también denuncia la vulneración de aquellas normas del Código Civil, que regulan la tradición (refiere los artículos 670, 672, 673.675, 682, 686 y 690, todos del Código Civil, además de los artículos 52 inciso 1° y 57 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces).

OCTAVO: Que resulta que las infracciones legales denunciadas no tienen la aptitud de influir sustancialmente en lo dispositivo del fallo, toda vez que no atacan el argumento principal por el que se desestimó la demanda, dando por correctamente establecido que el actor nunca tuvo un derecho adquirido sobre el inmueble sub lite, puesto que la subasta en la que se adjudicó esa propiedad, fue dejada sin efecto, propiedad que fue nuevamente subastada en otro juicio, agregando que el actor nunca ha sido poseedor inscrito del inmueble.

NOVENO: Que, en el tercer capítulo, denuncia la violación de los artículos 495, 496 y 497 del Código de Procedimiento Civil, disposiciones que se refieren a las formalidades del acta de remate, pero que el actor las refiere “en cuanto a los efectos, el modo en que se cumple y ejecuta la obligación de entregar en el caso de la compraventa en pública subasta”.

DECIMO: Que, como es sabido, el remate y la adjudicación en el mismo, efectuados en juicio ejecutivo presentan una doble naturaleza: por un lado, su aspecto procesal que engloba diversas gestiones y actuaciones propias del juicio ejecutivo; y, por otro, su aspecto sustantivo, en cuanto contrato de compraventa forzada que crea obligaciones entre vendedor y comprador, independiente de la ejecución misma. De forma tal que el remate y la adjudicación de un inmueble en juicio, pueden ser nulos por vicios de procedimiento o por vicios de carácter substantivo, es decir, por omisión de alguno de los requisitos que el Código Civil señala para la validez de los contratos. Esta dualidad se traduce en que la venta forzada en comentario presenta un doble carácter, pues desde su aspecto sustantivo importa una compraventa, mientras que desde el punto de vista procesal, integra la ritualidad reglada en la ley.

Así, mientras que la compraventa, en cuanto negocio, puede verse impugnada de nulidad por vicios de fondo, en un juicio de lato conocimiento enderezado con ese propósito, no siguen la misma suerte los eventuales vicios adjetivos que puedan haber afectado los actos procesales que sirvieron de antecedente a esa venta en pública subasta y, aunque los yerros o incorrecciones respecto de estos últimos pueden reclamarse, sólo pueden serlo in limine litis, con arreglo a la normativa procesal.

UNDECIMO: Que, entonces, la transgresión a dichas normas no tiene sustento, por cuanto de acuerdo a lo antes desarrollado, la sentencia dejó establecido que la subasta en que el actor se adjudicó la propiedad fue dejada sin efecto el 24 de noviembre de 2004 y que si bien, dicha resolución fue revocada por la Corte de Apelaciones el 2 de noviembre de 2006, ello ocurrió cuando ya el inmueble había sido adjudicado a un tercero en otro juicio el 23 de enero de 2006.

DUODECIMO: Que, por último, enfatiza el recurrente en la infracción del artículo 1817 del Código Civil, disposición que establece una norma destinada a resolver las dificultades relacionadas con el derecho de dominio que pueden suscitarse entre compradores, a quienes se ha vendido separadamente una misma cosa. Además, refiere la norma a la existencia de la posesión legal y regula, refiriéndose a esta posesión, los derechos de preferencia de títulos que hagan valer diversos compradores a quienes un mismo vendedor ha hecho ventas separadas de una misma cosa.

DECIMO TERCERO: Que, en relación directa con lo expresado, inscrito un bien raíz, la persona a cuyo nombre se hace la inscripción adquiere la posesión, pues tratándose de bienes cuya tradición se verifica por inscripción en el Registro del Conservador la posesión se adquiere por este medio, según prescribe el artículo 724 del Código Civil.

Cuando se invoca un título traslaticio de dominio -como sucede en este caso, la inscripción es el único medio de adquirir la posesión de los derechos sujetos al régimen de la propiedad inscrita. De modo que cuando se trata del poseedor inscrito no cabe hablar de posesión ficta o legal y posesión material; sólo posee ante la ley aquel a cuyo nombre figura el bien inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

En la discusión sobre preferencia de títulos respecto de un inmueble debe tomarse como posesión que justifique la preferencia, la posesión legal basada en la inscripción de los títulos y cabe considerar como título preferente el que fue primeramente inscrito.

DECIMO CUARTO: Que, a la luz de las disposiciones anotadas, rematada dos veces una misma propiedad en una ejecución y adjudicada a diversas personas, prima, no el primer adjudicatario -como lo sostiene el recurrente-, sino el que primero ha entrado en posesión de la cosa inmueble mediante la inscripción del título, aunque su compra haya sido posterior.

DECIMO QUINTO: Que, en la especie, el primero que ha entrado en posesión del inmueble sub lite es la demandada Inmobiliaria Puerta Sur S.A., quien, como ya se ha expresado, lo adquirió por adjudicación en el remate que se llevó a cabo en el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, autos Rol 3334-02 e inscribió el título a fojas 9154, N° 13.538 del Registro de Propiedad de Santiago del año 2006, que fue la razón del rechazo de la demanda.

DECIMO SEXTO: Que las reflexiones anotadas precedentemente conducen a colegir que en el fallo impugnado no se ha incurrido, de la manera pretendida por la parte ejecutada, en la infracción de ley ni en los errores de derecho denunciados, lo que fuerza concluir el rechazo del presente arbitrio de nulidad de fondo.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Sergio Reyes Scantlebury, en representación de la demandante Inmobiliaria La Parva S.A. en lo principal del escrito de fojas 1155 y siguientes, en contra de la sentencia de diecisiete de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 1.154.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge Lagos G.

Rol N° 14.242-2013

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G.

Autorizado por la Ministra de fe de la Corte Suprema.

En Santiago, a dieciséis de junio de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.