Contrato de promesa

Santiago, veintiséis de agosto de dos mil catorce.

En cumplimiento de lo resuelto en el fallo de casación que antecede y

lo que dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la sentencia que corresponde de conformidad con la ley.

VISTOS:

Se reproduce la parte expositiva y la considerativa de la sentencia en alzada, con excepción de los párrafos segundo y tercero del motivo séptimo y el considerando octavo que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE:

1° Lo expresado en los razonamientos sexto a décimo tercero del fallo de casación que antecede.

2° Que el contrato de promesa celebrado por las partes con fecha 30 de diciembre de 2011 cumple con todos los requisitos que requiere el artículo 1554 del Código Civil para su eficacia jurídica, pues las partes, conscientes de que a la fecha de su celebración existían sobre el inmueble que una promete vender y la otra comprar, embargos y prohibiciones decretados por resolución judicial que hubieran hecho ineficaz por objeto ilícito la compraventa del referido inmueble, convinieron, precisamente con el propósito de subsanar tal vicio, que el derecho para exigir la celebración del contrato prometido se encontraba subordinado a la condición suspensiva de que se alzaran los embargos y las prohibiciones judiciales de enajenar que impedían la compraventa, sin que para que se efectuaran dichos alzamientos se hubiese convenido un plazo. Si bien en una cláusula de la promesa las partes estipulan un plazo de treinta días contado desde la fecha de su otorgamiento, mal pudiera entenderse que dicho lapso presenta el alcance de constituir el espacio de tiempo dentro del cual debía cumplirse la antedicha condición, so pena de considerársele fallida, pues, a simple vista, tal plazo es excesivamente breve para la realización de un conjunto de actuaciones, tanto frente a los Tribunales de Justicia como ante el Conservador de Bienes Raíces que razonablemente demandan un tiempo superior. En consecuencia, al no haberse fijado un lapso dentro del cual el acontecimiento previsto como condición debió haberse verificado, si bien no se encuentra en el Código Civil una disposición que señale el tiempo transcurrido el cual la condición debe considerarse fallida, la doctrina ha integrado tal vacío aplicando lo que señala el Mensaje del Código Civil, cuando dice que otra regla fundamental del proyecto es “la que limita la duración de las condiciones suspensivas y resolutorias, que en general se reputan fallidas si tardan más de treinta años en cumplirse”, entendiendo que dicho plazo, que era el máximo para la prescripción adquisitiva, se ha reducido a diez años, que es el que con tal objetivo contempla la legislación en actual vigencia. De lo dicho fluye que la condición suspensiva de que pende el nacimiento del derecho para requerir la celebración del contrato prometido, habiéndose producido los alzamientos pertinentes en el año 2012, se encuentra cumplida y no en el estado de fallida.

3° Que el plazo de treinta días antes anotado presenta el claro carácter de suspensivo, y en ningún caso el de extintivo, pues las partes no le otorgan tal carácter y nada permite interpretar que ello hubiese constituido la intención de los contratantes, de lo que cabe colegir que no se podía exigir el derecho para reclamar la celebración del contrato prometido antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la suscripción de la promesa, y ello naturalmente en el entendido de que tal derecho hubiese nacido, lo que supone que previo a de los referidos treinta días se hubiere cumplido la condición ya mencionada.

4° Que lo que las partes clasifican como condición esencial para la celebración de la compraventa prometida, cual es que el Banco Santander se desista de la tercería de prelación interpuesta en la causa Rol 2850-2010 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique, debe interpretarse en el contexto de lo que menciona la cláusula numerada como novena en el contrato de promesa. En efecto, las partes expresamente mencionan que tal desistimiento era lo que permitiría el alzamiento del embargo decretado en dicha causa y que esa fue la razón que las indujo a considerarlo como condición esencial, lo que revela inequívocamente que el propósito directamente buscado era, precisamente, el referido alzamiento, que se logró sin que fuese necesario el desistimiento del Banco Santander. Por ello, y en aplicación del artículo 1483 del Código Civil, cabe estimar dicha condición en el estado de cumplida, pues el alzamiento del embargo es, sin duda, el modo más racional para estimar que se consiguió el propósito de las partes, aunque el Banco Santander no se hubiese desistido de la tercería.

5° Que resulta, asimismo, carente de fundamento la alegación de la demandada, cuando menciona que en el contrato de promesa se contiene un finiquito, pues éste mal pudiera extenderse a los derechos y obligaciones que constituyen un efecto de la promesa, pues equivaldría a decir que en el contrato que se celebra no existen obligaciones pendientes de cumplimiento, lo que no resulta lógico.

6° Que tampoco reviste fundamento jurídico la excepción de contrato no cumplido planteada por la demandada, en el sentido de que la demandante no obtuvo el alzamiento de la tercería de prelación del Banco Santander por las razones anotadas en relación con el alcance que dicho alzamiento presenta; siendo, por el contrario, evidente que la parte que rehusó injustificadamente el cumplimiento de su obligación fue la prometiente vendedora; y que la parte prometiente compradora, una vez cumplidas las condiciones suspensivas estipuladas y vencido el plazo suspensivo antes anotado, estuvo llana a cumplir las que el contrato de promesa engendraba para ella.

7° Que no altera la eficacia de la promesa y los efectos que este contrato produce la circunstancia de que la parte prometiente compradora sea tenedora del inmueble que se promete vender a título de arrendataria, sin que encuentre sustento alguno la tesis de que el contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la promesa produjo como efecto la resciliación de este último contrato. Los contratos de promesa y de arrendamiento de cosa son totalmente diferentes, producen distintos efectos y pueden coexistir en relación con un mismo inmueble, que es lo que ocurre en el caso de autos.

8° Que si bien procede acoger la demanda de cumplimiento de contrato a la luz de lo dispuesto por el artículo 1489 del Código Civil, no es pertinente, en cambio, la indemnización de perjuicios demandada por daño emergente que se avalúa en la suma de $3.453.914. Ello, principalmente en razón de que no se justifica la relación de causalidad directa que debe existir entre la infracción de la obligación y el perjuicio denunciado, faltando, de este modo, uno de los requisitos que hacen procedente la responsabilidad civil contractual.

Y de acuerdo, además, con lo previsto en los artículos 186 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Civil, se revoca, en lo apelado la sentencia de once de julio de dos mil trece, escrita de fojas 274 a 285, complementada por resolución de quince del mismo mes y año, a fojas 286, en cuanto por ella se rechazó en todas sus partes la demanda de fojas 1 y, en su lugar, se declara que se acoge la demanda, pero sólo en cuanto se dispone que la demandada Sky Ward S.A. debe cumplir el contrato de promesa celebrado con fecha 30 de diciembre del año 2011 por instrumento privado, cuyas firmas se autorizaron con igual fecha ante notario, concurriendo a otorgar el contrato definitivo de compraventa en calidad de vendedora junto a Sociedad Educacional IQRA Limitada, quien lo hará en calidad de compradora, dentro de un plazo de cinco días hábiles de causar ejecutoria la sentencia definitiva de autos, respecto del inmueble que se individualiza en el citado contrato de promesa, bajo apercibimiento que, si así no lo hiciere en el plazo señalado, procederá a la suscripción del contrato el Tribunal en su representación, todo ello sin costas.

Se confirma, en lo demás apelado, el fallo mencionado.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción del Abogado Integrante señor Víctor Vial del Río.

Rol Nro.13.412-2013.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sres. Alfredo Prieto B. y Víctor Vial del Río.

No firman el Ministro Sr. Valdés y el Abogado Integrante Sr. Vial, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintiséis de agosto de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.