Ley del contrato

Santiago, veinticuatro de septiembre de dos mil catorce.

Vistos:

En autos rol N°20.641-2009, caratulados “nombre reservado con Automotores Gildemeister S.A.”, seguidos ante el Quinto Juzgado Civil de Santiago, don nombre reservado y don nombre reservado dedujeron demanda, en procedimiento sumario, por cobro de honorarios en virtud de contrato de comisión mercantil y, en subsidio, en virtud de corretaje de propiedades, en contra de la sociedad Automotores Gildemeister S.A., con el objeto que se la condene al pago del 2% más IVA de 273.579,33 Unidades de Fomento, reajustables, más intereses y costas, así como al pago de $10.000.000 o lo que el tribunal determine, por concepto de daño moral.

Al contestar, la demandada solicitó el rechazo de la demanda, sosteniendo, en primer término, que los demandantes carecían de personería o representación para ejercer las acciones de marras y, en cuanto al fondo, porque la retribución pactada estaba sujeta a la condición de que se otorgara el contrato de compraventa respectivo y se inscribiera el dominio en el Conservador de Bienes Raíces, lo que no se verificó, puesto que las partes resciliaron el contrato de promesa de compraventa.

La sentencia de siete de enero de dos mil doce, escrita a fojas 203, rechazó la demanda principal y acogió la subsidiaria, condenando a la demandada al pago del equivalente en pesos del 2% más IVA del precio de la compraventa que se fijó en 273.579,33 Unidades de Fomento, más interés corriente para operaciones reajustables, desde la notificación de la demanda hasta su pago efectivo y rechazó la pretensión de daño moral. No condenó en costas a la demandada por no haber sido totalmente vencida.

Se alzó la demandada en contra de dicha sentencia y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó.

Contra ese fallo, la demandada interpuso recurso de casación en el fondo, por estimar infringidos los artículos 1494, 1545, 1551 N°1, 1560, 1563 y 1564, todos del Código Civil.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1°) Que, fundando los errores de derecho denunciados, la recurrente enuncia, en primer lugar, los hechos que se dieron por establecidos en la sentencia, consignando que, entre las partes existió un contrato de corretaje; que entre la demandada y nombre reservado Freire se otorgó un contrato de promesa de compraventa que luego fue dejado sin efecto; que en la promesa la demandada reconoció la intervención de los demandantes y se comprometió a pagarles una comisión al momento de firmarse la escritura definitiva e inscribirse el dominio a nombre del adquirente; que el contrato de compraventa no se celebró y que la obligación de pagar una comisión por el corretaje estaba sujeta al cumplimiento de un plazo de carácter indeterminado.

Sostiene el recurrente que la sentencia habría infringido lo dispuesto en el artículo 1494 del Código Civil, al establecer la existencia de un plazo dentro del cual se debía verificar el pago de la comisión, que sólo podía surgir de cumplirse dos hechos, la celebración de la compraventa y la inscripción del título, ninguno de los cuales se verificó, por lo que no procedía declarar la existencia de la obligación de pagar la comisión, más aún si se considera que el citado artículo 1494 prohíbe al juez señalar un plazo para el cumplimiento de una obligación. De lo anterior, deriva que también habría una infracción al artículo 1551 N°1 del cuerpo legal citado, ya que como quiera que no ha llegado el plazo, no puede condenárselo al pago de intereses, puesto que ellos sólo son consecuencia de la mora en el cumplimiento de una obligación que es exigible, lo que no ocurre en la especie. A su turno, señala que se vulneró lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, desde que se habría producido una vulneración de la ley del contrato, al establecer la obligación del pago de la comisión, no obstante que esa obligación surgía una vez concluido el negocio, en los términos ya relatados.

El recurrente señala, por último, que se habrían infringido las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1560, 1563 y 1564 del Código Civil, que transcribe, por cuanto éstas no se habrían aplicado en los términos que ellas disponen. Sostiene, en síntesis, que la vulneración se produjo, porque es de la esencia del contrato de corretaje que la sentencia declaró que existía entre las partes, la concreción de un contrato de compraventa y su posterior tradición y así lo convinieron, voluntad de la cual los sentenciadores hicieron caso omiso, pese a que una de las partes así lo declaró en el contrato de promesa de compraventa celebrado; por otro lado, sostiene que se ha interpretado el contrato de la manera que menos cuadra con el mismo y tampoco se respetó la norma que obligaba a tener en cuenta el contrato anterior celebrado, en el cual la comisión se pagó sólo una vez adquirido el dominio del inmueble.

De haberse interpretado correctamente las normas analizadas, concluye el recurrente, se debió haber rechazado la demanda.

2°) Que los hechos asentados en el juicio, son los siguientes:

a) Entre las partes existió un contrato de corretaje de propiedades;

b) Los actores cumplieron con la prestación de servicios encomendada;

c) La demandada celebró un contrato de promesa de compraventa con un tercero, dueño del inmueble objeto del contrato respecto del cual los actores habían prestado sus servicios de intermediación;

d) En dicho contrato se acordó que la escritura definitiva debía suscribirse, sin sujeción a condición o modalidad posterior alguna, dentro del plazo de 100 días hábiles contados desde la fecha de la promesa, o sea, a más tardar el 27 de enero de 2009;

e) En dicho contrato se acordó una cláusula penal, para el caso que la compraventa prometida no se otorgase, por culpa o negativa de cualquiera de las partes o por la no concurrencia de cualquiera de ellas a la suscripción respectiva;

f) En el mismo contrato, la demandada reconoció la intervención de los corredores y actuales demandantes, en el proceso de la compraventa y se comprometió a pagarles una comisión equivalente a un dos por ciento más el IVA del precio total de la compraventa, estableciendo que su pago debería hacerse efectivo contra firma de la escritura definitiva e inscripción del nuevo dominio a nombre de la promitente compradora;

g) El contrato definitivo no se suscribió, dado que las partes por medio de una escritura de transacción, resciliación y finiquito, dejaron sin efecto las obligaciones contraídas en el contrato de promesa, pagando la demandada al promitente vendedor, la multa acordada;

3°) Que, sobre la base de los hechos asentados, la sentencia de primera instancia -que hace suya íntegramente el tribunal de alzada- establece que el pago de la comisión reconocida a los actores en el contrato de promesa quedó sujeto a un plazo, el que está dado por el que fijaron las partes de aquel contrato para la celebración de la escritura definitiva -100 días hábiles luego de celebrada la promesa, esto es, a más tardar el 27 de enero de 2009- sin perjuicio de asumir que dicho término pudiera ser indeterminado, atendido que la inscripción conservatoria no queda necesariamente cubierta por tal período.

4°) Que, en ese contexto, se equivoca el recurrente cuando sostiene que se habría producido una infracción del artículo 1494 del Código Civil al establecerse la existencia del plazo antes referido, por cuanto éste habría de surgir sólo -dice el recurrente- en caso de verificarse el hecho de la celebración de la escritura de compraventa y la posterior inscripción de dominio -lo que no se ha cumplido- y por estimar, además, que el citado artículo 1494 prohíbe al juez señalar un plazo para el cumplimiento de una obligación, ya que lo que el juez a quo estableció es, precisamente, que la obligación de pagar la comisión a los actores no quedaba supeditada a la realización de los hechos que refiere el recurrente, sino, cosa distinta, al plazo que para la realización de tales hechos se fijó en el contrato de promesa.

Para tener un cabal entendimiento de lo señalado, es menester dejar establecido lo que rezan las cláusulas pertinentes del contrato de promesa celebrado por la demandada, a consecuencia de la intermediación de los demandantes. Dice la cláusula quinta: “La escritura pública que dé cuenta del contrato de compraventa prometido deberá otorgarse y suscribirse, sin sujeción a modalidad o condición posterior alguna, en la Notaría de Santiago, de nombre reservado, dentro del plazo de cien días hábiles contados desde esta fecha, esto es, a más tardar, el día martes veintisiete de enero de dos mil nueve. Con todo, las partes, de común acuerdo y por escrito, podrán ampliar el plazo antes indicado si así lo estimaren conveniente para la concreción del negocio”. La cláusula décimo tercera, a su turno, señala que “La promitente compradora reconoce la intervención de los corredores señores nombre reservado y nombre reservado, en todo el proceso de esta compraventa, y se compromete a pagarles una comisión equivalente a un dos por ciento más impuesto al valor agregado del precio total del contrato de compraventa, pago que deberá hacerse efectivo contra firma de escritura definitiva e inscripción del nuevo dominio a nombre de la compradora”.

De acuerdo a lo razonado por el juez de primera instancia en el motivo duodécimo, “si se interpretan las disposiciones contenidas en la estipulación 5°, queda palmario que lo que en realidad se estableció fue un plazo para que las partes de esa especie de convención escrituraran y suscribieran el contrato de venta. En efecto, tal disposición fijó para esos fines, el transcurso de 100 días luego de otorgada la promesa, expresándose que ello debía acontecer a más tardar el día 27 de enero de 2009.” Agregando el párrafo siguiente que, “en ese contexto, si el pago de los honorarios que cobran los actores, reconocidos expresamente en el contrato de promesa, quedó supeditado a la suscripción y posterior inscripción de dominio y, habiéndose fijado la época en que al menos la firma del contrato prometido debía verificarse, resulta que no se está en presencia de una condición, sino, como se ha dicho, de un plazo, quizás indeterminado en cuanto a la nueva inscripción conservatoria, pero plazo al fin…”.

Aclarado este punto, cabe recordar que de acuerdo a lo dispuesto en el citado artículo 1494 del Código Civil, “el plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación y puede ser expreso o tácito”. En la especie, el plazo o término dentro del cual el juez interpretó que debían pagarse los honorarios a los demandantes, es aquel en que las partes del contrato de promesa quedaron convenidas de celebrar el contrato definitivo, esto es, 100 días hábiles desde la celebración de la promesa, o sea, a más tardar el 27 de enero de 2009, lo que ciertamente tiene la naturaleza de un plazo, más aún si se tiene presente que las partes estipularon, en forma expresa, que el contrato de compraventa prometido debía otorgarse y suscribirse, “sin sujeción a modalidad o condición posterior alguna”, por lo que, tal como está planteada la infracción, mal podría sostenerse que hay una violación a la norma que instituye el plazo y menos que éste sea producto de una creación del juez, desde que, como se ha dejado establecido, su origen se encuentra en la cláusula quinta del contrato.

5°) Que, en ese contexto y habiendo transcurrido el plazo antes señalado sin que la demandada hubiere pagado a los demandantes la comisión adeudada, resulta evidente que incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación, por cuanto, en conformidad a lo preceptuado en el artículo 1551 N°1 del Código Civil, el deudor se constituye en mora en el pago de sus obligaciones, “cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora”. En la especie, no concurre la excepción contemplada en la norma, por lo que basta con que transcurra el plazo sin que se cumpla la obligación, para que se entienda que el deudor ha caído en mora, lo que lleva a concluir que no existe la infracción denunciada por el recurrente, la que habría tenido cabida únicamente en el esquema planteado por éste, de que el plazo sólo podía surgir una vez verificados dos hechos no cumplidos -celebración de la compraventa e inscripción de dominio- cuestión que se ha desestimado previamente.

6°) Que, como quiera que sea, el reclamo de fondo del recurrente es aquel que dice relación con la interpretación efectuada por los sentenciadores, de la cláusula en virtud de la cual se estableció la obligación de la demandada de pagar una determinada comisión a los actores, con la que manifiesta su disconformidad. A ese efecto, da por infringida la denominada “ley del contrato” -artículo 1545 del Código Civil- y una serie de normas de interpretación de los contratos -artículos 1560, 1563 y 1564 del cuerpo legal citado- lo que, a su juicio, condujo a que no se respetara lo pactado en la cláusula décimo tercera antes transcrita, que ponía como condición para el pago, la celebración del contrato definitivo y la inscripción de dominio.

Sobre el particular y examinada la sentencia, cabe concluir que el sentenciador, sobre la base de los hechos asentados en el juicio, tuvo en consideración los siguientes aspectos para decidir como lo hizo: en primer lugar, que la esencia de la labor del corredor es la de mediar entre las partes y éste es un principio que singulariza a este contrato; que en virtud del contrato de corretaje que existió entre las partes, los actores fueron empleados para realizar las gestiones tendientes “a llevar a buen puerto” una compraventa sobre el inmueble del señor nombre reservado Freire, a cuyo efecto, desplegaron su trabajo con el fin de hacer converger las voluntades de comprador y vendedor sobre el precio y la cosa, recopilando antecedentes para el estudio de títulos, tasación y otros, hasta alcanzar acuerdo en un precio por metro cuadrado conveniente para quien le encomendó la gestión de intermediación y que satisfizo a ambas partes; que al haber cumplido a cabalidad su cometido -cuestión que queda patente del reconocimiento expreso efectuado por la demandada en la cláusula 13° del contrato de promesa- los corredores tienen derecho a ser retribuidos a través del pago de la comisión, toda vez que conceptualmente el corretaje es un contrato oneroso, conforme reza el artículo 48 del Código del Comercio; que en ese contexto, el derecho de los corredores a percibir la comisión se radicó en su patrimonio, desde la fecha en que las partes avinieron en la celebración del contrato prometido, independientemente de si aquél se concretó o no, ya que, por una parte, ello no dependía de la voluntad de los actores y, por otra, habían cumplido con su función esencial, reconocida al escriturarse la promesa; que refuerza lo concluido la confesión ficta del representante legal del demandado, en cuanto reconoció la intervención de los demandantes en el proceso de compra y que su representada debió pagar la multa establecida en la promesa, a consecuencia de haberse resciliado el contrato; que si los actores no hubieran realizado cabal y adecuadamente su “intervención”, como se la catalogó, carecería de sentido que la sociedad demandada hubiera pagado la cuantiosa multa de 27.000 U.F. al promitente vendedor, de lo que se infiere que la compraventa no se celebró por una decisión particular y propia de la demandada, lo que no puede ser óbice para retribuir a quienes gestionaron su intermediación. De seguirse la tesis de la demandada, no obstante la prestación de servicios por parte de la demandante, éstos se harían incobrables para el acreedor cada vez que un hecho que depende de la voluntad del solvens así lo determinare, conclusión que abiertamente pugna con los principios de justicia que informan nuestro ordenamiento y con la intención que presumiblemente las partes han tenido al ligarse jurídicamente.

Las razones antes dichas, condujeron a que la demanda de cobro de honorarios fuera acogida.

7°) Que, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 48 del Código de Comercio, “los corredores son oficiales públicos instituidos por ley para dispensar su mediación asalariada a los comerciantes y facilitarles la conclusión de sus contratos”. Con todo y, en los términos destacados por la sentencia impugnada, como el artículo 80 del mismo cuerpo legal estableció que podrá ejercer la correduría cualquier persona, aunque no tenga el carácter de oficial público, en la vida del comercio el corretaje pasó a tener el carácter de una actividad privada. En definitiva, del concepto dado por el legislador fluye que la función propia e inherente a la actividad de los corredores es la de facilitar que las partes se pongan de acuerdo “…y una vez que lo han logrado, cesa su tarea”, lo que emana de lo dispuesto en el artículo 106 del Código de Comercio, en cuanto dispone que el contrato propuesto por intermedio del corredor se tendrá por perfecto desde el momento que los interesados aceptan pura y simplemente la oferta. (Causa rol N°6661-2009, Corte Suprema, prevención, citada por el juez a quo).

8°) Que, el sistema de interpretación de los contratos establecido en nuestro ordenamiento civil, es uno de carácter subjetivo, que conduce a la búsqueda de la voluntad sicológica de las partes, “a menudo imposible o ficticia”, según sostiene el profesor López Santa María. Como el propósito de descubrir la voluntad común que tuvieron las partes al concluir la convención, no es fácil de poner en práctica, agrega el citado autor, lo que se pide es que el intérprete se satisfaga con una voluntad probable, es decir, “no pudiendo llegar a una certidumbre, deberá esforzarse en inducir lo que fue la voluntad común”. Ahora bien, ¿cómo se determina esa voluntad probable?, la doctrina entiende que el juez debe tomar en consideración todas las circunstancias de la especie, vale decir, todos los hechos susceptibles de esclarecer el sentido de la convención, que hubieren sido probados en el juicio y que servirán de base al juez para determinar la “voluntad común real o virtual” de los contratantes. En ese contexto, las reglas de interpretación de los contratos, aparecen como “principios o moldes que sirven de base o, de punto de partida, a los razonamientos del juez, y le ayudan en la búsqueda de la voluntad común de las partes contratantes” y, entre las que consagra nuestro ordenamiento (artículos 1560 a 1566 del Código Civil), hay aquellas relativas a los elementos intrínsecos del contrato -se consideran los elementos que se encuentran en la misma declaración contractual- y otras, que se hacen cargo de los elementos extrínsecos al contrato, que coinciden con lo que antes llamamos las “circunstancias de la especie”. Estas últimas son variadas y tienen que ver con “el ambiente general del contrato”, constituido por hechos anteriores, posteriores o concomitantes a su celebración; en todo caso, es claro que son hechos materiales, que deben ser probados en el juicio, ya que en base a ellos el intérprete apoyará sus razonamientos. (López Santa María, Jorge, Los Contratos, parte general, Editorial Jurídica, págs.305 y ss.)

9°) Que, analizadas en este marco, las infracciones a las reglas de interpretación a que alude el recurrente han de ser desestimadas, por cuanto las consideraciones -consignadas en el motivo sexto precedente- en base a las cuales el sentenciador estimó cuál era la “voluntad común probable” de las partes, se inscriben perfectamente en el análisis que éste debió hacer de los elementos intrínsecos del contrato, así como de las circunstancias concomitantes al mismo. En efecto, descartada la existencia de una vulneración al artículo 1560 del Código Civil, desde que dicha norma, más que una regla de interpretación, lo que hace es consagrar el sistema subjetivo de interpretación de los contratos a que nos hemos referido, resulta claro que en la apreciación del juez a quo tuvo incidencia el hecho que la labor encomendada a los actores, como facilitadores del acuerdo entre las partes, hubiere concluido, lo que significa que prestaron el servicio para el que fueron contratados, sin perjuicio que -como se constata en el proceso- el contrato definitivo no se hubiere celebrado por la sola voluntad del demandado, quien incluso debió pagar una multa al haberse desistido del negocio pretendido. La voluntad de las partes, presumiblemente, establece el juez, no habría sido la de contrariar el principio según el cual la función del corredor es remunerada, de manera que habiendo el demandado reconocido expresamente el cumplimiento de la labor de los actores, respecto de los cuales comprometió un determinado honorario, ha de entenderse que la “voluntad común” era la de que ese pacto se cumpliera, razón por la cual resulta razonable entender que el plazo convenido en la cláusula quinta del contrato de promesa, para la celebración del contrato definitivo, era aquel dentro del cual se acordó el pago de los honorarios de los corredores.

A la luz del razonamiento del juez a quo -hecho suyo por el tribunal de alzada- debe entenderse que la interpretación efectuada era la que estimó mejor cuadraba con la naturaleza del contrato de corretaje (artículo 1563 del Código Civil), por su carácter “asalariado”, así como que al interpretar las cláusulas del contrato “unas por otras”, lo que hizo en relación a las cláusulas quinta y décimo tercera del contrato de promesa, de manera de darle el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad (artículo 1564 del cuerpo legal citado), resultaba aplicable el plazo fijado para la conclusión del contrato definitivo. Y si bien nada dijo en relación al contrato que con anterioridad celebraron las partes y en virtud del cual se pagó la comisión una vez celebrado el contrato definitivo, parece claro que éste fue tomado en consideración para establecer la voluntad común probable de las partes, en el sentido que su intención era que la comisión se pagase como retribución al servicio prestado, lo que en el caso de autos se veía obstaculizado a partir de la decisión unilateral del demandado de no celebrar el contrato definitivo acordado en el contrato de promesa.

10°) Que, lo reflexionado conduce a establecer que no concurren, en la especie, las infracciones de ley invocadas por el recurrente, por lo que el recurso de casación en el fondo habrá de ser desestimado.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada, en lo principal del escrito de fojas 254, en contra de la sentencia del tribunal de alzada, que rola a fojas 253.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Emilio Pfeffer Urquiaga, quien fue de opinión de acoger el recurso e invalidar la sentencia impugnada, dictando una sentencia de reemplazo que rechace la demanda, por cuanto, a su juicio, el tenor literal de la cláusula décimo tercera del contrato de promesa en virtud del cual la demandada se comprometió a pagar a los actores una comisión equivalente a un dos por ciento más impuesto al valor agregado del precio total del contrato de compraventa solo se haría exigible una vez suscrita la escritura definitiva e inscrito el dominio a nombre de la compradora, lo que se ratifica además por la clara intención con que las partes concurrieron a la contratación. Por consiguiente, si la voluntad de las partes fue que la comisión pactada se haría exigible solo una vez transferido e inscrito el dominio a nombre del promitente comprador -como se infiere del tenor literal de dicha estipulación y de la intención de las partes claramente manifesta en el contrato mismo- dicha voluntad debe prevalecer por sobre cualquier otra consideración, por lo que no procede hacer lugar al pago de la comisión que en estos autos se demanda si como se estableció las referidas condiciones no se cumplieron.

Redactó la ministro Andrea Muñoz Sánchez y el voto en contra, su autor.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N°1620-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Carlos Aránguiz Z. señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Emilio Pfeffer U., y Guillermo Piedrabuena R. No firman los Abogados Integrantes señores Pfeffer y Piedrabuena, no obstante haber concurrido al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veinticuatro de septiembre de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veinticuatro de septiembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.