Contrato de promesa

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Santiago, cinco de noviembre de dos mil catorce.

En atención a lo resuelto en la sentencia que precede y en cumplimiento de lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción del considerando decimotercero que se elimina.

Y TENIENDO, ADEMÁS, PRESENTE:

1°.- Que a la luz de los antecedentes del proceso se aprecia que la actora, doña nombre reservado ha deducido en autos demanda de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios en contra de don nombre reservado, solicitando en el petitorio de su libelo que se declare la obligación del demandado de dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa pactado entre las partes a través de la venta, cesión y transferencia de la propiedad objeto del contrato con las modalidades accesorias acordadas y el resarcimiento de los perjuicios directos e indirectos causados por el incumplimiento de la relación contractual, por las cantidades que indica o por las que en definitiva el tribunal estime de justicia, con costas.

Fundamenta su pretensión, en suma, aseverando que las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa por instrumento privado de 16 de enero de 2009, por el cual el demandado se comprometió a venderle el inmueble ubicado en domicilio reservado, por un precio de $20.000.000, del que anticipó la suma de $6.000.000 con el objeto que el demandado procediera a cancelar el saldo de deuda hipotecaria que gravaba al inmueble, conjuntamente con la ejecución de los trámites legales correspondientes para obtener el alzamiento de dicho gravamen. Añade que se adoptó el acuerdo de celebrar el contrato de venta definitivo a más tardar el día 30 de marzo de 2009, además de una serie de reglas y etapas para la recepción, evaluación, acondicionamiento y reparaciones del inmueble antes de formalizar la venta. Sin embargo, afirma, una vez cumplido el plazo fijado para la venta definitiva ésta no pudo llevarse a efecto, conviniendo ambas partes en ampliarlo y diferir el cumplimiento a la época de obtención del subsidio solidario, comprometiéndose el demandado a aportar todos los antecedentes relativos a la propiedad ante la empresa gestora del subsidio solicitado, lo que no se verificó.

Concluye que los perjuicios que habrán de resarcírsele son los siguientes: a) $6.000.000 correspondientes a la suma pagada como anticipo del precio de venta a título de daño directo; b) $3.000.000 por el mismo concepto y representados por los desembolsos que hizo de su peculio para reparar el inmueble que se proponía comprar y c) $30.000.000 por perjuicios indirectos y daño moral causados por el ilegítimo obrar del demandado o la suma que el tribunal regule en su lugar, con costas.

Al evacuar la réplica la actora hace presente que el demandado, por escritura pública de compraventa de 21 de octubre de 2009, transfirió la propiedad objeto de este pleito a un tercero, a cuyo nombre se encontraría inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo;

2°.- Que la demanda se tuvo por contestada en rebeldía de la parte demandada;

3°.- Que resulta ser un hecho pacífico entre las partes, relevante al momento de resolver, y que se corrobora con la documental aportada por la parte demandante y adjuntada a fojas 1, consistente en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, que el día 16 de enero de 2009 el demandado, don nombre reservado, prometió vender, ceder y transferir a doña nombre reservado, quien, a su vez, prometió a éste comprar, adquirir y aceptar para sí, el inmueble de domicilio reservado, Población nombre reservado, comuna Cerro Navia, Región Metropolitana. Se pactó, asimismo, que el precio del contrato de compraventa prometido, que había de celebrarse a más tardar el 30 de marzo de ese año, era de $20.000.000, que la prometiente compradora se obligó a pagar con $6.000.000 al tiempo de la promesa y con $14.000.000 al momento de suscribirse la compraventa definitiva, suma de dinero, la primera, que el promitente vendedor declara recibir en ese acto;

4°.- Que, en cuanto a la alegación vertida por el apelante relativa a la circunstancia de haberse omitido en el señalado instrumento la mención de los deslindes que tendría la propiedad objeto del contrato, debe anotarse que esa constatación no es óbice, a diferencia de lo que dicha parte estima, para considerar que el inmueble ha sido debidamente individualizado, desde que en el documento aludido en el motivo anterior ha quedado debidamente consignada la dirección donde se ubica, lo cual, por lo demás, no ha sido materia de discusión. Tal antecedente permite suficientemente su identificación. A la misma conclusión se arriba si se miran los datos correspondientes a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, toda vez que si bien es efectivo, atento a las probanzas aportadas en segunda instancia, que esas referencias no coinciden con aquélla que rolaba a nombre del promitente vendedor, resulta que sí lo eran en relación con su anterior propietario, de suerte que ese error no conduce, de manera alguna, a la indefinición que pretende el demandado;

5°.- Que, por otra parte, las condiciones estipuladas en la cláusula sexta del contrato en comento no pueden ser estimadas imposibles de cumplir como refiere el apelante, desde que atienden únicamente a la revisión del inmueble y confección de un acta de recepción; corrección de las observaciones constatadas; la firma de la escritura y, finalmente, al pago o documentación del saldo insoluto del precio, todas actuaciones que se debían verificar dentro de los plazos allí anotados. Adicionalmente, no se comprende cómo una modalidad que el demandado tuvo en vista y aceptó al momento de suscribir el contrato mutó en otra de ribetes supuestamente impracticables, como postula recién y por primera vez en su recurso;

6°.- Que, seguidamente, con el mérito de las pruebas rendidas, especialmente la documental acompañada a fojas 1 y testimonial de fojas 31, la actora justificó que recibida la propiedad en que incide el contrato, su parte realizó los trabajos de reparación a que se había comprometido y procuró la obtención de un subsidio habitacional, sin que el demandado, en cambio, acreditara un incumplimiento atribuible a aquélla en relación con el plazo o condiciones pactadas y que impidiera la suscripción del contrato definitivo respectivo.

Luego, independiente que el plazo acordado para la celebración del contrato prometido haya sido el que se fijó en el contrato de promesa o uno distinto que, como dice la actora, acordaron con posterioridad, lo cierto es que a la data en que el demandado fue notificado de la demanda, el bien raíz objeto de la convención ya había sido enajenado a un tercero, don nombre reservado, a cuyo nombre se encuentra inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, según consta del documento adjuntado a fojas 80 y siguientes, saliendo de esta manera de su patrimonio. Ergo, el demandado, por un hecho sólo a él atribuible, no habría podido cumplir con su obligación consistente en la celebración del contrato definitivo de compraventa, a diferencia de lo que sucede con la actora, quien se ha manifestado llana a cumplir idéntico compromiso;

7°.- Que, con todo, encontrándose vencido el plazo de que dependía el ejercicio de tal derecho, la demandante podía legítimamente instar por que se otorgara la respectiva escritura pública de compraventa de conformidad con lo convenido en el contrato de promesa, y es precisamente lo que ha hecho;

8°.- Que, efectivamente, frente a un incumplimiento como el que se viene narrando, tratándose de un contrato bilateral, la parte cumplidora puede perseguir, de acuerdo con el artículo 1489 del Código sustantivo, el cumplimiento del mismo con indemnización de perjuicios, así como también pudo solicitar su resolución.

Empero, y aun cuando la primera opción, elegida por la actora, pudiera haber sido procedente, esta Corte tendrá presente al momento de decidir, que una determinación en tales términos no es viable en el caso sub judice desde que la propiedad raíz objeto de la promesa materia de este pleito –según se apuntó en el raciocinio sexto– salió del patrimonio del demandado;

9°.- Que, pese a la constatación precedente, tratándose de una obligación de hacer, constituido el deudor en mora, el acreedor se encuentra en el derecho de solicitar, junto con la indemnización de la mora, entre otras posibilidades, que el deudor le repare por los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

Luego, al tenor del artículo 1556 del mencionado compendio normativo, la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provengan de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento. Asimismo, tratándose de un incumplimiento contractual, según ha tenido oportunidad de consignarlo ya reiteradamente este Tribunal, procede también la reparación del daño moral;

10°.- Que sentado lo anterior y de cara a la indemnización pretendida, estos sentenciadores hacen suyos los rubros y montos que fijara el juez de primer grado en los motivos octavo a duodécimo, inicialmente reproducidos, que totalizan la cantidad de $12.500.000 (doce millones quinientos mil pesos) y que se desglosan de la siguiente manera: a) $6.000.000 (seis millones de pesos) por concepto de daño emergente correspondiente al monto enterado como adelanto del precio de compraventa pactado; b) $3.000.000 (tres millones de pesos) por el mismo rubro, consistente en los gastos en que debió incurrir la actora con ocasión de trabajos de reparación realizados en el inmueble; y c) $3.500.000 (tres millones quinientos mil pesos) por el daño moral irrogado a la demandante y que se traduce en el sufrimiento que ha debido padecer con ocasión de los hechos que motivan esta demanda;

11°.- Que los instrumentos acompañados en segundo grado, y en particular, aquellos relativos al juicio de precario seguido por un tercero –actual dueño del bien raíz en comentario – en contra de la demandante, en nada pueden alterar los argumentos ni la decisión que se ha adelantado;

12°.- Que la parte demandada no ha sido totalmente vencida por lo que no será condenada al pago de las costas de la causa.

Por estas consideraciones y en atención, además, a lo dispuesto en los artículos 189 del Código de Procedimiento Civil se declara que:

I.- Se revoca la sentencia apelada de dieciséis de enero de dos mil doce, corriente a fojas 55 y siguientes, en aquella parte que acogiendo la demanda ordenó cumplir el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes y celebrar el contrato definitivo y, en su lugar, se decide que se rechaza tal pretensión.

II.- Se confirma en lo demás apelado el referido fallo, quedando en consecuencia acogida la demanda sólo en cuanto la parte demandada es condenada a pagar, por concepto de indemnización de perjuicios, la suma total de $12.500.000 (doce millones quinientos mil pesos), por los rubros y sumas explicitadas en el motivo 10° de esta sentencia.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.

Rol Nº 17.245-13.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Sr. Carlos Aranguiz Z.

No firman los Ministros Sr. Segura y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y en comisión de servicios la segunda.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a cinco de noviembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.