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Santiago, once de mayo de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos rol Nro. 3.714-2011, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras de Talca, juicio ordinario sobre resolución de contrato de promesa de compraventa de inmueble, caratulados “Asociación Gremial de Transporte de Locomoción Colectiva Abate Molina con Comité de Vivienda Villa Francia”, el juez titular de dicho tribunal, por sentencia escrita a fojas 110 y siguientes, de veintiuno de marzo de dos mil trece, desestimó la acción.

La actora impugnó el fallo mediante un recurso de apelación y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de esa ciudad, por resolución de tres de julio de dos mil catorce, escrita a fojas 147, lo confirmó.

En contra de esta última sentencia, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que en su arbitrio de ineficacia sustantiva la recurrente sostiene que en el fallo cuestionado los jueces del fondo han infringido los artículos 1437, 1438, 1698, 2116, 2131 y 2132 del Código Civil y 27 del DFL N° 5, de 2004, que fija el texto refundido y sistematizado de la Ley General de Cooperativas, en relación a los artículos 24 y 123 de ese mismo cuerpo normativo, afirmando que al resolver del modo que lo hicieron, confunden las facultades del administrador de una persona jurídica con las propias de un mandatario, siendo que se trata de dos instituciones diferentes.

Explica que habiendo quedado asentado que el contrato de promesa de compraventa de la especie efectivamente se celebró entre su parte y don Isaac Uribe Quijón, quien compareció en su calidad de Presidente del Comité demandado, los sentenciadores concluyen que al haber actuado este último excediendo sus facultades y percibiendo para sí el precio, la demandada Comité de Viviendas Villa Francia no es parte del contrato en cuestión, porque su presidente actuó a nombre propio y no en el de su mandante, razonamiento que al decir de la impugnante resulta equivocado, pues la actuación del presidente, aún fuera de los límites de su mandato, sí obliga a su representada. Por lo demás, si bien los estatutos del Comité requieran de un acuerdo de la asamblea para enajenar bienes raíces, asevera que tal requisito no es obligatorio para celebrar una promesa de compraventa ya que, como se expresa en la misma escritura, todavía debía cumplirse algunas exigencias para la enajenación definitiva, por lo que sólo al cumplimiento de esa promesa debía existir el acuerdo de la asamblea.

Así, el error de derecho radica en que se negó lugar a la demanda sobre la base de la aplicación de las normas que rigen el mandato, como si el Presidente del Comité concurriese al contrato como un mandatario, en circunstancias que su actuación como administrador de esa persona jurídica aún siendo infiel, sí obliga a su representada, sin poder entonces concluirse que actúa a nombre propio, siendo inaplicables las normas del Código Civil sobre el mandato ya que fue la condición de Presidente la que el señor Uribe invocó en el contrato y esa calidad le permitió actuar ante la recurrente y terceros a nombre de la persona jurídica, sin que el hecho de haberse apropiado de los dineros impida concluir que actuó en el ejercicio de esa función, calidad que, por lo demás, la recurrente de buena fe consideró al celebrar el convenio cuya resolución se pretende;

SEGUNDO: Que la adecuada comprensión del contexto en que se deduce la acción resolutoria de autos amerita considerar, en lo que estrictamente atañe al recurso de casación de fondo promovido por la demandante, que en su libelo de fojas 1 dicha parte demandó la resolución del contrato de promesa de compraventa recaído sobre 12 sitios del Lote V del Plano de Loteo del inmueble ubicado en domicilio reservado del Maule, que su parte celebró con la demandada el 28 de febrero de 2001, aduciendo que las partes condicionaron la celebración del contrato prometido al cumplimiento del proceso de urbanización de la Población Villa Francia y que aun cuando el loteo se encuentra aprobado desde el año 2000, los sitios en cuestión todavía no cuentan con proyecto de urbanización, informando, por último, que la Directiva del Comité de Vivienda Villa Francia incurrió en diversas irregularidades que demoraron el proceso de transferencia definitiva de los terrenos.

Demandó, en definitiva, la resolución del contrato de promesa de compraventa y la restitución de los dineros pagados como arras, que equivale al valor total de los sitios prometidos vender, más los perjuicios que se determinen en especie y monto en la etapa de ejecución del fallo.

En su contestación de fojas 61 la demandada adujo que el contrato en cuestión adolece de nulidad absoluta y que no obliga a su parte sino que únicamente al señor nombre reservado, quien lo suscribió en calidad de Presidente del Comité sin contar con facultades para ello, toda vez que los estatutos exigen que la disposición de los bienes comunitarios sea acordada por la asamblea, acuerdo que no se adoptó, de lo cual concluye que el señor Uribe hizo de esa promesa un negocio particular, percibiendo para sí el valor pagado por la actora, por lo que su parte no se encuentra obligada a extender la escritura prometida, de conformidad a lo previsto en el artículo 2160 del Código Civil. Indicó, finalmente, que por este hecho y otros similares se interpuso una querella en contra del señor Uribe, por el delito de estafas reiteradas;

TERCERO: Que el fallo censurado dejó asentada la existencia del contrato de promesa de compraventa otorgado por la demandante como promitente compradora y don Isaac Uribe Quijón en representación de la demandada, en su calidad de Presidente de esa organización. También determina que éste último actuó en dicho contrato sin tener facultades para ello, puesto que los estatutos de la organización exigen que la enajenación y gravámenes de sus bienes raíces sean tratados en asamblea general extraordinaria, concluyendo los sentenciadores que, al no constar en la promesa el cumplimiento de dicha exigencia, el representante de la demandada actuó fuera del marco de sus atribuciones.

Los jueces establecen además que el precio acordado en el contrato de promesa fue pagado mediante cheques extendidos a la orden del Presidente del Comité sin que esos dineros ingresaran a las arcas de esa entidad.

Declaran, sobre la base de todo lo antes señalado, que el Comité de Vivienda Villa Francia no fue parte en el contrato de promesa porque su presidente no disponía de facultades para celebrarlo, de modo que éste actuó a nombre propio y no en el de su mandante, resaltando el fallo que era la actora quien debía requerir a la persona que representaba al Comité la exhibición de sus poderes, siendo insuficiente que constara su calidad de presidente en un certificado.

Así, aun cuando no resulte procedente declarar la nulidad del contrato por no haber sido parte en él la entidad demandada, los juzgadores acogen la defensa esgrimida por esa parte, declarando que lo convenido le es inoponible.

Todo ello, de conformidad a los artículos 1437, 1438, 1698, 2116, 2131, 2132, 2151 y 2154 del Código Civil;

CUARTO: Que, la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en síntesis, que el fallo de segunda instancia debe ser invalidado porque no resultan aplicables a la especie las normas comunes que regulan al mandato sino aquellas de la Ley General de Cooperativas relativas a las actuaciones del representante del Comité demandado, de las cuales se debe colegir que la actuación del señor nombre reservado sí obligó a su representada y que la exigencia que los jueces extrañan, relacionada con la aprobación de la asamblea de la enajenación de los bienes objeto de la promesa, sólo era necesaria cuando se otorgara el contrato prometido y no a la época de suscripción de la promesa de compraventa.

Así, al tenor de lo postulado por la impugnante y los razonamientos explicitados por los jueces en la sentencia que se censura, aparece que lo realmente determinante para la acertada resolución del conflicto se relaciona con los efectos jurídicos que es dable asignar a la circunstancia de no haberse autorizado por la Asamblea del Comité de Vivienda Villa Francia la enajenación de los bienes raíces de su propiedad al momento de convenirse el contrato cuya resolución persigue la actora;

QUINTO: Que aún cuando esta Corte concordara con la recurrente en lo referido a la vulneración de las normas que indica en su libelo anulatorio y concluyera que no obstante la carencia de facultades con que obró su presidente al otorgar el contrato de promesa de compraventa, el Comité demandado igualmente resulta obligado a lo acordado en dicha convención, necesariamente habría de dilucidarse a continuación si concurren en el contrato de promesa las circunstancias a que se refiere el artículo 1554 del Código Civil para que ese pacto obligue a la demandada y, en particular, definir si la falta del requisito estatutario que acentúa el fallo obsta a entender satisfecha la imposición prevista en el numeral cuarto del citado precepto legal.

No obstante ello, de los fundamentos desarrollados en la pretensión invalidatoria se advierte que el recurrente no ha denunciado que la sentencia que objeta haya infringido el artículo 1554 del código sustantivo, disposición que constituye, en el caso de que se trata, el fundamento jurídico para sustentar la demanda y el recurso de nulidad, pues en definitiva se pretende la declaración de resolución de un contrato de promesa de compraventa de inmuebles.

En tales condiciones, resulta imprescindible que el tribunal pueda pronunciarse acerca de la correcta o errónea aplicación de esa norma, más aun si la recurrente ha estimado que se podía dar cumplimiento a la exigencia estatutaria para enajenar los inmuebles de autos al momento de celebrarse el contrato prometido y que su omisión en el contrato de promesa en nada afecta a la exigibilidad de la obligación de hacer que por este instrumento se acordó.

Sin embargo, tal disposición fue marginada del reparo de ilegalidad.

Por lo demás, aun cuando la recurrente arguye que no resultan aplicables a la especie las normas que regulan el mandato, igualmente se ocupa de precisar los preceptos legales relativos a esa materia que se habría violentado, sin incluir en esa enunciación los artículos 2151 y 2154 del Código Civil, fundamentos de derecho que precisamente esgrimen los jueces para concluir que el Presidente del Comité de Vivienda Villa Francia contrató a nombre propio, sin que su actuación obligue a la demandada;

SEXTO: Que siendo el recurso de casación en el fondo un arbitrio de derecho estricto, en el cual deben expresarse en qué consisten los errores de derecho de que adolece el fallo recurrido y de qué modo esas infracciones de ley influyen substancialmente en lo dispositivo del fallo, tal como lo exige el artículo 772 del Código de Procedimiento Civil, resulta inoficioso pronunciarse acerca de si el fallo impugnado hizo una interpretación y correcta aplicación de las disposiciones desarrolladas en el recurso de la actora si no ha denunciado como infringida la disposición de la que emana la obligación que se dice incumplida y que daría pábulo a requerir la resolución de lo convenido, así como aquellas en virtud de las cuales los jueces determinaron que el presidente de la entidad demandada actuó a nombre propio y no obligó a su representada, de lo cual debe colegirse que al no criticar la recurrente la circunstancia de haberse aplicado inadecuada o defectuosamente tal preceptiva, implícitamente reconoce y acepta su apropiada y correcta concreción en el fallo, de lo que se sigue que, a la postre, no existiría influencia en lo dispositivo, aún cuando se concordara con los demás argumentos desarrollados en la pretensión anulatoria;

SÉPTIMO: Que el defecto recién anotado resulta suficiente para desestimar el recurso de casación en el fondo que se viene relacionando.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en la petición principal de la presentación de fojas 148 por la abogada doña Mercedes Bulnes Núñez, en representación de la parte demandante, en contra la sentencia de tres de julio de dos mil catorce, escrita a fojas 147.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Valdés Aldunate.

N° 24.850-14.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Sr. Juan Fuentes B.

No firma el Ministro Sr. Segura, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a once de mayo de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.