Pago de la deuda

Santiago, tres de junio de dos mil quince.

Vistos:

En estos autos rol N° 20.004-2013 del Décimo Octavo Juzgado Civil de Santiago, sociedad Plaza Estación S.A., representada por don nombre reservado, dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y de cobro de las mismas y consumos adeudados, respecto del local comercial ubicado en el Centro Comercial Paseo Arauco Estación, que individualiza, en contra de Comercializadora e Importadora Franco Rock Jeans Limitada, representada por don nombre reservado, y en contra de este último en calidad de fiador y codeudor solidario en lo que se refiere al pago de las rentas y consumos reclamados, con el objeto que se declare, en definitiva, el término del contrato de arrendamiento, se ordene la restitución del inmueble y sean condenados, en forma solidaria la sociedad y su representante, al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas correspondientes a los meses de mayo a noviembre de 2013, y las que se devenguen desde diciembre del mismo año hasta la restitución del inmueble, más los gastos de servicios y administración que indica, recargos de la ley 18.101 y costas de la causa.

A fojas 41, se tuvo por contestada la demanda en rebeldía de los demandados.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de once de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 43 y siguientes, hizo lugar a la demanda de terminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes y ordenó la restitución del inmueble en el plazo indicado que se habrá de verificar con los consumos domiciliarios y gastos comunes al día, y acogió parcialmente la demanda de cobro de rentas de arrendamiento y otras obligaciones, condenando a los demandados únicamente al pago de las rentas que corresponden a los meses de mayo a julio de 2013, en forma solidaria, por ser las que se encuentran facturadas, con los reajustes del artículo 21 de la ley N° 18.101.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la parte demandante, por sentencia de treinta y uno de julio de dos mil catorce, escrita a fojas 60, confirmó la de primer grado.

En contra de esta última decisión, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, por haber incurrido, bajo su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal invalide la sentencia y dicte una de reemplazo que revoque el fallo de primera instancia y acoja la demanda de cobro de rentas en su totalidad, condenando a las demandadas a pagar solidariamente las rentas adeudadas desde la fecha de la mora –mayo de 2013– hasta el día de la restitución efectiva del inmueble.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 1545 y siguientes, 1942 y 1944, todos del Código Civil, y 6°, inciso primero, de la Ley N° 18.101.

Sostiene que la sentencia impugnada incurre en error de derecho al estimar, en su razonamiento noveno, que la estipulación contractual, contenida en la cláusula 3.2 del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, supedita el cobro de la renta de arrendamiento a la emisión de una factura por parte del arrendador. Indica que dicha conclusión vulnera, en primer término, las reglas sobre interpretación de los contratos contempladas en los artículos 1545 y siguientes del Código Civil, puesto que el tenor de la cláusula es claro en cuanto a que no se condiciona el pago de la renta a la emisión de la factura, máxime si es un hecho notorio que la facturación tiene un fin netamente tributario; y que la obligación de pagar la renta requiere sólo el uso de la cosa por un lapso determinado, que en la especie es mensual, conforme lo prescribe el artículo 1942, inciso primero, en relación con el artículo 1944, inciso primero, ambos del Código Civil. En segundo lugar, asevera que la equivocada interpretación de la aludida cláusula contractual infringe el artículo 6°, inciso primero, de la ley N° 18.101, que impone al arrendatario la obligación del pago de la renta de arrendamiento hasta el día de la restitución del inmueble, sin imponer condición alguna para que dicha obligación se haga exigible.

El recurrente hace presente, además, que cada factura que emite la arrendadora tiene un doble costo para su parte, el 19% de IVA y luego, el Impuesto de Primera Categoría por el neto de la misma y que respecto del primer tributo, al pagarlo, la arrendataria puede usarlo como crédito fiscal, por lo que, a su juicio, el contrasentido es manifiesto, ya que para poder cobrar la renta se le impone la carga de pagar previamente a su deudor, lo que repugna con principios básicos de justicia y equidad e implica un empobrecimiento sin causa del acreedor.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que los hechos establecidos en la sentencia, en lo que interesa al recurso, son los siguientes:

a) La existencia del contrato de subarrendamiento y su anexo “A”, ambos de fecha 20 de septiembre de 2011, que da cuenta de las condiciones convenidas por las partes, respecto del salón o local de uso comercial (S.U.C.) N° 0371-0373 del Centro Comercial Paseo Arauco Estación, ubicado en domicilio reservado;

b) La sociedad demandada no acreditó el cumplimiento de las obligaciones que, a su respecto, emanan del contrato de subarrendamiento ya señalado, específicamente, el pago de las rentas;

c) Sólo las rentas de los meses de mayo a julio de 2013 se encuentran facturadas por la subarrendadora;

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados y, en la materia que aquí interesa, los sentenciadores del grado estimaron que corresponde acceder al cobro de las rentas adeudadas sólo respecto de los meses de mayo a julio de 2013, “toda vez que son solo éstas las que se encuentran facturadas, al tenor de lo acordado por las partes en la cláusula 3.2 del contrato en comento.”

Cuarto: Que, como la misma sentencia impugnada reconoce –en la medida que hace suya íntegramente la de primera instancia– el contrato de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 1915 del Código Civil, es un contrato bilateral, esto es, uno en virtud del cual ambas partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Ambas obligaciones son de la esencia del contrato.

En lo que respecta a las obligaciones del arrendatario, el artículo 1942 del Código Civil, en su inciso primero, establece la de pagar el precio o renta de arrendamiento, para cuya seguridad, en su inciso segundo, concede determinados derechos al arrendador. El artículo 1944 del mismo cuerpo legal, en tanto, dispone que el pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que a continuación señala.

Por su parte, el artículo 6° de la ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, aplicable al caso de autos, establece que una vez terminado el contrato de arrendamiento, por cualquier causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento (y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo), hasta que efectúe la restitución del inmueble, cuestión que no hace sino evitar el enriquecimiento injusto de quien, no obstante la terminación del contrato, en los hechos continúa con el goce de la cosa que le fue dada en arriendo.

Quinto: Que, examinado el contrato celebrado entre las partes, cuya copia se encuentra acompañada a fojas 8 y siguientes y su original, custodiado bajo el N°6788-B, se observa que en la cláusula 3.1. se estipula que la renta de subarrendamiento mensual, será el mayor valor entre los dos siguientes: a) el valor mínimo según una tabla que considera una renta progresiva en UF, por metro cuadrado del local arrendado, y b) el valor porcentual mensual, de un 8,1% sobre la facturación neta mensual del respectivo local, más IVA.

La cláusula 3.2., en tanto, señala la fecha a partir de la cual la renta de subarrendamiento empezará a regir y establece que se facturará de manera anticipada, el último día de cada mes, con un máximo de 5 días hábiles para pagarla.

Sexto: Que, de las disposiciones antes reseñadas, no cabe sino concluir que el arrendatario está obligado al pago de la renta estipulada o usual, la que se extiende aún al caso en que el contrato hubiere terminado, por cualquier causa, hasta la fecha de la restitución. En la especie, la renta mensual estipulada es aquella convenida, en términos puros y simples, en la cláusula 3.1. antes descrita, sin que la forma de cobro acordada en el 3.2., pueda ser entendida como una condición a la que se encuentra sujeta la referida obligación.

En efecto, las modalidades son cláusulas accidentales que las partes pueden convenir en un acto o contrato con el objeto de modificar los efectos normales de la obligación que surge de éste, sea en cuanto a su existencia, exigibilidad o extinción; la condición es una modalidad que consiste en un hecho futuro e incierto del cual se hace depender el nacimiento o la extinción de una obligación. En el caso de autos, el mecanismo establecido para efectos del cobro de la renta –facturación anticipada el último día del mes– ciertamente no constituye un hecho del cual dependa el nacimiento o la exigibilidad del precio o renta, básicamente, porque de la lectura de ambas cláusulas se desprende que no ha sido convenida con ese objeto, ni tendría sentido a la luz de las obligaciones que surgen de este contrato. La lógica indica, por otra parte, que darle una interpretación distinta, claramente, desnaturaliza el contrato de arrendamiento, pues de admitirse que no obstante que el arrendatario tenga el goce de la cosa, el arrendador queda privado de su derecho a cobrar las rentas, por el hecho de no haber emitido las facturas correspondientes, éste deja de ser lo que es y deviene en uno distinto. Más irracional resulta, si se considera que la emisión de la factura con el monto de la renta que se cobra, es un mecanismo que sólo depende del acreedor, quien es el que se beneficia con el pago de la renta.

Séptimo: Que, por lo reflexionado, al resolver como lo hicieron, los jueces del fondo han cometido un error de derecho consistente en una falsa aplicación de la ley, desde que han prescindido de la aplicación de las normas analizadas para un caso en que han sido dictadas, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, ya que de haberse interpretado correctamente, debió haberse hecho lugar íntegramente a la demanda de cobro de las rentas adeudadas, por lo que el recurso de casación habrá de ser acogido.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por el actor en contra de la sentencia de treinta y uno de julio de dos mil catorce, escrita a fojas 60, la que se invalida y se procede a dictar acto seguido y sin nueva vista, separadamente, la sentencia de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

Redactó la ministra Andrea Muñoz Sánchez.

N°23.742-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y Juan Eduardo Figueroa V. No firma la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, tres de junio de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a tres de junio de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.