Usufructo vitalicio

Santiago, diez de agosto de dos mil quince.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta el siguiente fallo de reemplazo.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia de primer grado, con excepción de sus fundamentos décimo tercero a vigésimo, ambos inclusive, los que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMAS PRESENTE:

PRIMERO: Lo expuesto en los motivos cuarto, quinto y sexto del fallo de casación que antecede, los que se tienen por reproducidos íntegramente y como parte integrante de esta sentencia.

SEGUNDO: Que conforme a la naturaleza de la acción intentada la cuestión a determinar en autos es si concurren los presupuestos que hacen viable declarar la existencia de lesión enorme en la celebración del contrato de compraventa de 25 de enero de 2008.

TERCERO: Que la lesión enorme, como vicio que hace posible la rescisión, con los especiales efectos que ésta acarrea, ha sido prevista por el legislador a propósito de la compraventa de bienes raíces y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1889 del Código Civil, ella concurre, para lo que interesa al presente caso “cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende. En otras palabras, mediante la figura sustantiva que se analiza, el contratante en esa compraventa cuenta con el arbitrio que hace posible poner remedio al quebrantamiento de la conmutatividad del negocio, expresado en el ostensible desequilibrio entre las ventajas obtenidas por cada una de las partes, poniendo a resguardo a aquel contratante que, por lo general, presenta una mayor debilidad relativa.

CUARTO: Que, conforme a lo señalado para que tenga lugar la figura legal en estudio, en el carácter objetivo que nuestro ordenamiento otorga a la lesión enorme, es menester que el contrato de compraventa de que se trate sea susceptible de rescindirse en razón de este defecto y que la lesión sea enorme con arreglo a lo preceptuado en el artículo 1889 ya citado.

QUINTO: Que analizando la concurrencia de los expresados presupuestos y, dado que en la especie la compraventa dice relación con un bien raíz, atento a lo prescrito en el artículo 1891 del Código Civil, ha de entenderse que se cumple con la primera de las antedichas exigencias.

SEXTO: Que en cuanto al segundo presupuesto, cabe tener en consideración que el justo precio, en lo concerniente al instituto de la lesión enorme, es una cuestión de hecho cuya determinación constituye un aspecto connatural a ésta y, la circunstancia que en el presente caso la venta de que se trata se haya producido con respecto de la nuda propiedad de un bien raíz, reservándose a la vendedora el usufructo vitalicio del inmueble, no conlleva, necesariamente, la inviabilidad de predicar la lesión enorme por la manifiesta desproporción entre el valor estipulado por las partes con relación al justo precio, sino que ello constituye un aspecto a considerar en la medida que se cuente con antecedentes que permitan apreciar su influencia en el negocio. De este modo, si bien el justo precio ha de ser establecido con respecto al dominio pleno del bien raíz, tal valoración admitirá una merma en la medida que sea posible examinar de qué manera le afecta el que el comprador se encuentre privado de las atributos dominicales de uso y goce de la cosa durante un lapso indefinido, análisis para el cual tendrán relevancia circunstancias fácticas tales como la edad del usufructuario, su estado de salud y otras.

SEPTIMO: Que no encontrándose definido por la ley lo que constituye el justo precio, la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada asunto en que sea menester dilucidarlo, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge “de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido”. (nombre reservado, “Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil”).

OCTAVO: Que de lo dicho se desprende que en la determinación de la suma representativa del justo precio, en cada caso particular, tendrá notable significación el material probatorio que los litigantes hayan aportado al pleito. A este respecto, a falta de la fijación en nuestro ordenamiento de los medios de prueba con los cuales acreditar la avaluación en referencia, el actor puede valerse de cualquiera de los medios de prueba dispuestos por la ley. No obstante lo anterior, como lo enseña don Arturo Alessandri Rodríguez en su obra “De la Compra Venta y de la Promesa de Venta” (Editorial Jurídica. Tomo II, Volumen 2, Nº 2004, página 790), entre las diversas probanzas, aquéllas de mayor entidad relativa se encuentran constituidas por los instrumentos que aporten datos que ilustren acerca del justo precio de la cosa al tiempo de la venta y, también, el informe de peritos, toda vez que será un experto quien, en razón de su profesión, es llamado a opinar preferentemente sobre el valor real del inmueble.

NOVENO: Que así, entonces, tomando en cuenta los hechos fijados en la sentencia que se revisa, a la luz de los medios de prueba que miran al precio del inmueble materia de la litis, se tiene que, por una parte, el certificado de fojas 184, muestra que para el primer semestre de 2008 el avalúo fiscal del inmueble de autos era de $78.153.626; de otro lado, según el informe de la perito doña nombre reservado, rolante a fojas 571 y siguientes, el valor comercial del mismo bien raíz al año 2008, se establece según promedio de transacciones en $187.835.000. De otro lado, debe tenerse también en consideración que según el laudo de 4 de noviembre de 2003, cuya copia se encuentra agregada a fojas 20 y siguientes, el valor de tasación de la misma propiedad que se le adjudicó en esa fecha a la sra. nombre reservado, fue de $147.135. 840.

DECIMO: Que del mérito de los antecedentes indicados, se advierte que el primero de ellos, relativo al avalúo fiscal del inmueble, no se condice con el valor real del bien raíz al que atañe, sino que encuentra su vinculación primordial, más bien, con aspectos tributarios relativos al impuesto territorial y, comúnmente, se sitúa bastante por debajo de aquél asignado a los bienes raíces en el ámbito comercial. El informe pericial, en cambio, arroja la opinión de un experto acerca de la tasación real del inmueble, el que ha considerado el valor de transacciones vecinas y coetáneas a la época de celebración del contrato materia de autos y se encuentra en armonía con la tasación asignada en el año 2003, en la partición que determinó su adjudicación a la vendedora.

UNDÉCIMO: Que, con todo, el mérito de ese dictamen pericial, valorado en conformidad a las reglas de la sana crítica según lo ordena el artículo 425 del Código de Procedimiento Civil, con el cual armoniza la prueba instrumental aludida, permite a esta Corte dar base a una presunción con caracteres de gravedad y precisión suficientes para formar convencimiento en cuanto a que, al mes de enero de 2008, el valor comercial del inmueble de la litis ascendía al señalado en dicha pericia, esto es, $187.835.000, referido al dominio pleno del bien raíz. Sin embargo, el justo precio debe ser reducido en lo concerniente a la nuda propiedad del mismo, a la cantidad de $ 150.000.000, al existir un usufructo vitalicio en favor de la vendedora, teniéndose en consideración para estos efectos que a la época de celebración del contrato, ésta tenía más de 81 años de edad y se encontraba afectada su salud, todo lo cual le otorgaba un escaso tiempo de sobrevida, tanto es así que falleció el 22 de junio de 2008, a la cantidad de $ 150.000.000.

DUODÉCIMO: Que establecido lo precedente, corresponde abocarse a la comparación del justo precio que se ha tenido por acreditado con el consignado por la partes en el contrato impugnado, ascendente a $ 20.000.000. De dicho ejercicio cabe concluir que en la especie la vendedora recibió por el inmueble enajenado menos de la mitad del valor de mercado de la propiedad al momento del contrato, por lo que se han concretado en el caso en estudio los supuestos objetivos del instituto preceptuado en el artículo 1889 del Código Civil, para que el contrato en comento adolezca de lesión enorme y proceda su rescisión.

DÉCIMO TERCERO: Que con arreglo a lo prescrito en el inciso segundo del artículo 1893 del Código Civil, si el dueño de un predio lo vende, recibiendo por ello menos de la mitad del justo precio, tiene derecho a pedir la rescisión del contrato por haber sufrido lesión enorme.

DECIMO CUARTO: Que así, decidido como ha quedado que en el caso de autos concurren los supuestos que hacen procedente la figura invocada por la parte demandante, corresponde hacer lugar a la rescisión por lesión enorme impetrada por ésta, en los términos que en seguida se puntualizarán.

DECIMO QUINTO: Que sin perjuicio de lo acotado, cabe consignar que el justo precio que se ha fijado en estos autos, esto es la cantidad de $150.000.000, ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1890 del Código Civil, según el cual se permite al comprador contra quien se pronuncia la rescisión, a su arbitrio, consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte.

A tal efecto, se concederá un plazo de treinta (30) días contados desde que se notifique el decreto que ordene cumplir la sentancia.

DECIMO SEXTO: Que por otro lado y respecto de la alegación formulada por la demandada respecto a la renuncia de la condición resolutoria tácita que las partes formularon en el contrato materia de autos, cabe señalar que esta no tiene incidencia alguna en la materia de que se trata y, por ende, no tiene la aptitud como lo sostiene dicha parte de hacer improcedente la acción intentada. En efecto, “La causa de la resolución es el incumplimiento del contrato después de celebrado y no un vicio del mismo. Esta causa no nace con él sino que se produce una vez formada. Como la lesión enorme no importa la inejecución del contrato ni se produce después de celebrado, sino que es un vicio que nace con él o que afecta a su existencia y que existe, aunque las partes lo consumen, es claro que no puede dar margen a la resolución sino a su rescisión. (Arturo Alessandri Rodríguez, “De la Compraventa y de la Promesa de Venta”. Editorial Jurídica, año 2003. Tomo II, Volumen 2, N°1950, página 747). Por lo demás, la acción rescisoria por lesión enorme es irrenunciable de conformidad a lo dispuesto por el artículo 1892 del Código Civil, lo que reafirma la improcedencia de la alegación que ha formulado como defensa.

DECIMO SEPTIMO: Que conforme a lo señalado, la demanda de rescisión por lesión enorme será acogida, en los términos que se indicarán en lo resolutivo.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de dieciocho de enero de dos mil catorce, escrita a fojas 265 y siguientes y, en su lugar, se decide que se acoge la demanda interpuesta en lo principal de fojas 77, en cuanto se declara que:

I.- Se rescinde el contrato de compraventa sobre el inmueble individualizado como lote seis, inscrito a nombre de la compradora a fojas 127, N°151 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Victoria, del año 2008.

II.- La demandada tendrá el plazo de 30 días, una vez notificado el cúmplase de la presente sentencia, para hacer uso de la opción de completar el justo precio del bien consignado en el motivo décimo quinto de la presente sentencia.

III.- Que no se condena en costas a la demandada, por estimarse que tuvo motivos plausibles para litigar.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P.

N°27.485-2014.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogados Integrantes Sres. Álvaro Quintanilla P. y Carlos Pizarro W.

No firma el Abogado Integrante Sr. Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.

Autorizado por la Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a diez de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.