Contrato de arrendamiento

Santiago, doce de agosto de dos mil quince.

Vistos:

En autos Rol C-3274-2012 del Segundo Juzgado Civil de Talcahuano, sobre juicio sumario de precario, caratulados “nombre reservado con Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda.”, por sentencia de seis de septiembre de dos mil trece, escrita a fojas 260 y siguientes, luego de rechazarse las incidencias indicadas en lo resolutivo, puntos I al VI, se rechazó, con costas, la demanda de precario intentada por doña nombre reservado en contra de la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., representada por doña nombre reservado respecto del inmueble ubicado domicilio reservado.

Se alzó la parte demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, por sentencia de treinta de julio de dos mil catorce, que rola a fojas 453 y siguientes, revocó el fallo apelado, sólo en cuanto rechazó la demanda y, en su lugar, acogió la acción de precario, ordenando a la sociedad demandada restituir el inmueble en cuestión a la demandante, libre de todo ocupante, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, con costas.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la acción de precario, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I. En cuanto al recurso de casación en la forma

Primero: Que, al fundar su recurso, el recurrente señala, en primer término, que los hechos que, a su juicio, fueron establecidos en el proceso y reconocidos por en la demanda son los siguientes: la actora es dueña del inmueble objeto del juicio; al ausentarse del país dejó sendos mandatos de administrador general a don nombre reservado, los que individualiza; nombre reservado (cónyuge de nombre reservado) le propuso un negocio consistente en una sociedad educacional de la cual ella sería socia y que funcionaría en su inmueble; con fecha 25 de octubre de 2005 la demandante dio en arrendamiento dicho inmueble a nombre reservado por dos años renovables para dedicarlo a educación; la sostenedora exclusiva del establecimiento, denominado Escuela Especial del Mar, era Velásquez; la sostenedora actual de la misma escuela es la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., cuya representante es nombre reservado y cuyo reconocimiento oficial fue dado por Resolución N°142 de 24 de enero de 2013 del Seremi de Educación, que autoriza el cambio de sostenedor y a partir de la cual debe tenerse a la sociedad como sostenedora oficial del establecimiento; la demanda fue presentada con fecha 22 de junio de 2012, notificada el 6 de julio del mismo año, contestada en audiencia de 12 de julio y el auto de prueba dictado el 20 del mismo mes y año.

Invoca, luego, como causales de casación la del artículo 768 N°5 en relación al artículo 170 N° 4 y 6, y la del 768 N°9, en relación al artículo 795 N°3, todos del Código de Procedimiento Civil.

A su juicio, la primera causal (en relación al artículo 170 N°4) se configura, en la medida que la sentencia da por establecido que la “actual” sostenedora de la Escuela Especial del Mar es la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., y que antes lo fue doña nombre reservado, sin embargo, no contiene ningún considerando de hecho ni de derecho para explicar por qué si la litis se trabó en el año 2012, se descartó la tesis de la defensa, que sostuvo que, a la fecha de la demanda, la demandada no ocupaba el inmueble por cuanto no era la sostenedora de la Escuela Especial del Mar, máxime cuando la misma sentencia da por acreditado que el reconocimiento oficial y cambio de sostenedor ocurrió con posterioridad a la notificación de la demanda.

Similar argumentación utiliza para justificar la misma causal, ahora en relación al artículo 170 N°6, en el sentido que la sentencia no se habría pronunciado sobre la excepción antes indicada, opuesta por su parte, limitándose a establecer que la actual sostenedora de la escuela especial es la sociedad demandada.

En cuanto a la segunda causal de invalidación formal, a los hechos señalados precedentemente, agrega que a la fecha de la demanda la sostenedora seguía siendo Velásquez, por cuanto aún no le era exigible lo previsto en el artículo 1° transitorio de la ley 20.325, del año 2010, que dio un plazo de dos años para hacer las respectivas adecuaciones societarias. Hace consistir el vicio denunciado en que la sentencia impugnada estableció que la demandada es la sostenedora “actual”, sin que dicho hecho, “cambio de la calidad de sostenedor”, haya sido alegado ni recibido a prueba, en conformidad a lo prevenido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, dejando a su parte en la indefensión, pues no pudo producir prueba ni explicar que aquello ocurrió durante la tramitación del juicio.

Refiere, finalmente, que los vicios denunciados influyeron en lo dispositivo del fallo, por cuanto de no haberse incurrido en ellos, necesariamente se habría tenido por reconocido que a la fecha de la interposición de la demanda, la sostenedora no era la sociedad demandada, sino nombre reservado, quien tiene justo título de ocupación y así lo probaría la resolución ministerial señalada, que autoriza el cambio de sostenedor, y el contrato de arrendamiento.

Segundo: Que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en la forma debe fundarse en el hecho de haber sido pronunciada, la sentencia impugnada, con omisión de cualquiera de los requisitos enumerados en el artículo 170 del mismo cuerpo legal, norma que se refiere a los que debe contener, en lo que aquí interesa, la sentencia de segunda instancia que modifique o revoque en su parte dispositiva la de otros tribunales; en tanto, los numerales 4° y 6° de dicha disposición, invocados por el recurrente, aluden, respectivamente, a “las consideraciones de hecho o de derecho que sirven de fundamento a la sentencia” y a “la decisión del asunto controvertido. Esta decisión deberá contener todas las acciones y excepciones que se hayan hecho valer en el juicio, pero podrá omitirse la resolución de aquellas que sean incompatibles con las aceptadas”.

Tercero: Que, la demandante funda su acción de precario –en lo que hace al vicio denunciado– en el hecho que la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., constituida por doña nombre reservado y sus hijas nombre reservado y Camila, ambas nombre reservado, ocupan el inmueble de domicilio reservado, de su propiedad, en calidad de sostenedor educacional del establecimiento Escuela Especial del Mar, sin ningún título o contrato que la autorice; que al estar destinado al uso como establecimiento educacional, solo puede mantenerlo quien tenga la calidad de sostenedor educacional, calidad que la Ley General de Educación le concedería a las personas jurídicas de derecho público, y a las de derecho privado cuyo objeto social único sea la educación; que la demandante jamás fue informada por la representante legal de la sociedad demandada ni por nadie, del hecho que la sociedad demandada es la sostenedora educacional del establecimiento que actualmente hace uso del referido inmueble, manteniéndose ignorante de tal situación hasta ser informada por el Ministerio de Educación; que no existe vínculo jurídico alguno de su parte con la sociedad demandada.

La demandada, al contestar a través de su representante legal nombre reservado, luego de controvertir los antecedentes de hecho expuestos por la demandante (a los que no es del caso referirse ahora), niega que la Sociedad se encuentre ocupando el inmueble de propiedad de la demandante y que ésta tenga la calidad de sostenedora del establecimiento Escuela Especial del Mar, señalando que el artículo 1° transitorio de la ley 20.325 estableció un plazo de dos años para efectuar las respectivas adecuaciones societarias –alude al requisito de que los sostenedores deben ser personas jurídicas– plazo que aún no se cumple. Agrega que la demandante sabe quién es la tenedora y el título con que ocupa, debiendo enderezar la demanda en contra de quien corresponda en derecho.

Cuarto: Que, sobre la base de lo planteado por demandante y demandada, el tribunal fijó dos puntos de prueba en relación al aspecto específico cuestionado por el recurrente, a saber, N°2) efectividad que la propiedad de domicilio reservado se encuentra ocupada por la demandada, sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., y 6°) efectividad que la demandada no ocupa el inmueble cuya restitución se solicita.

Quinto: Que la sentencia impugnada dio por acreditado que la sostenedora actual de la Escuela Especial del Mar, es la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., constituida mediante escritura pública el año 2008; que antes lo era doña nombre reservado y que el presente año se le revocó la autorización oficial. Funda esa determinación, en una serie de antecedentes probatorios que enuncia, entre los cuales, destaca el contrato de cesión de la calidad de sostenedor, de septiembre de 2011, suscrito entre nombre reservado y la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda. y la Resolución exenta N°0142 de enero de 2013, del Seremi de Educación, que autoriza el cambio de sostenedor (considerando tercero, numeral 5°). Asimismo, la sentencia dio por establecido que la sociedad demandada ocupa el inmueble de domicilio reservado, que es el lugar donde funciona la Escuela Especial del Mar; funda esa afirmación en los antecedentes que sirvieron de base a la propuesta anterior y además, en otra serie de elementos probatorios, entre los cuales destaca la declaración de los testigos que indica y un oficio ordinario del SII, donde se informa el domicilio registrado por la sociedad (considerando tercero, numeral 7°). A su turno, al establecer la concurrencia del presupuesto de la acción de precario consistente en la ocupación del inmueble por la sociedad demandada, se apoya en lo señalado en el numeral 7° del motivo tercero.

Sexto: Que lo anterior indica que el fallo contiene consideraciones acerca de las circunstancias de hecho que lo llevaron a establecer que la sociedad demandada es la sostenedora de la Escuela Especial del Mar y que en esa condición ocupa el inmueble de calle Sargento Aldea, lo que satisface los puntos de prueba fijados por el tribunal a quo, no objetados por las partes. La insuficiencia de los fundamentos o los eventuales errores de derecho en que pudo haber incurrido al determinar aquello, no configuran la causal de nulidad formal alegada, ya que ella está prevista sólo para el caso que la sentencia no contenga consideraciones al respecto, por lo que habrá de ser desestimada dicha causal.

Los antecedentes antes esbozados permiten concluir, asimismo, que tampoco concurre el vicio contemplado en el numeral 6° del artículo 170 citado, por cuanto el tribunal se pronunció sobre lo alegado por el demandado, estableciendo que la sociedad requerida, al tener actualmente la calidad de sostenedora de la Escuela Especial del Mar, que funciona en el inmueble de marras, lo ocupa y en consecuencia, cumple con el presupuesto de la acción de precario. Cosa distinta es que la decisión le parezca equivocada al recurrente, atendido que la calidad de sostenedora fue reconocida con posterioridad a la demanda, lo que no constituye la causal y debe discutirse en otra sede.

Séptimo: Que, la segunda causal de invalidación formal alegada, pasa por determinar si el supuesto “cambio en la calidad de sostenedor” de la Escuela Especial del Mar constituye un hecho nuevo, que no se recibió a prueba, conforme a lo que prevé el artículo 795 N°3, en relación al artículo 321, ambos del Código de Procedimiento Civil. Dice esta última disposición, en su inciso segundo, que es admisible la ampliación de la prueba a hechos verificados y no alegados antes de recibirse la causa a prueba, con tal que jure el que los aduce, que sólo entonces han llegado a su conocimiento.

Al respecto, se observa que lo planteado por la demandante al deducir la acción, lleva implícito que el aludido cambio de sostenedor se ha verificado y que es lo que motiva su acción, prueba de ello es que señala que la representante legal de la Sociedad no se lo comunicó y que se enteró por el Ministerio de Educación. La defensa de la demandada, a su turno, se basa precisamente en que aún no es exigible la calidad de persona jurídica para ser sostenedor y que el plazo se encuentra pendiente, lo que implica que controvierte haya operado el cambio. Lo anterior da lugar a los puntos de prueba antes referidos, dentro de los cuales, ciertamente, se comprende la condición en que la sociedad demandada ocupa el inmueble.

En consecuencia, el que con la prueba rendida se haya podido establecer quién es el sostenedor actualmente vigente de la Escuela Especial del Mar, no constituye un hecho nuevo, sino la constatación de lo que sostuvo la demandante. La circunstancia que esa condición se hubiere consolidado oficialmente durante el curso del juicio y su aptitud para ser considerada como un presupuesto de la acción de precario, es una cuestión de fondo, que debe ser evaluada conforme a otros parámetros, más no los del vicio formal denunciado. En consecuencia, la presente causal de nulidad habrá de ser rechazada.

II. En cuanto al recurso de casación en el fondo.

Octavo: Que, luego de referir los mismos hechos que, a su juicio, fueron establecidos en el proceso y los reconocidos en la demanda, consignados en relación al recurso de casación en la forma, el recurrente denuncia la infracción de los artículos 2195, 1915 y 1916 del Código Civil y los artículos 318 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 45 y siguientes de la ley 20.370 General de Educación.

Para fundar los yerros denunciados, comienza por señalar que la acción de precario es una de carácter residual, que tiene el dueño de una cosa, para que el ocupante de ella, que la tiene sin contrato y por ignorancia o mera tolerancia, se la restituya; que responde a una situación de hecho, que solo procede cuando no hay un contrato u otra situación que obligue al dueño a ejercer otro tipo de acción, como ser una posesoria o resolutoria.

Argumenta, en ese contexto, que su defensa fue que, a la fecha de la demanda, su parte no era ocupante del inmueble, ya que no tenía la calidad de sostenedora de la Escuela Especial del Mar y que lo era doña nombre reservado, quien mantiene un contrato de arrendamiento vigente con la actora, cuestión esta última que la sentencia impugnada estableció, al fijar como hecho de la causa que la propia actora arrendó el inmueble a nombre reservado, en el año 2005, por un período de dos años renovable. Sostiene que los hechos a acreditar deben ser anteriores o a lo más coetáneos a la demanda, pues ahí cesa la inactividad o mera tolerancia del dueño, por lo que habiéndose producido el reconocimiento oficial de la demandada como sostenedora de la Escuela Especial del Mar, con fecha 24 de enero de 2013, esto es, con posterioridad a la traba de la litis, lo que no se fijó como punto de prueba, mal pudo ser ésta la ocupante del inmueble con anterioridad a aquello, ya que no tenía la calidad de sostenedora. De ahí colige que la sentencia infringe el artículo 2195 del Código Civil y 45 de la ley 20.370 al acoger la demanda.

Agrega, en segundo término, que la acción de precario persigue la restitución de la cosa, no obstante, el contrato de arrendamiento celebrado con nombre reservado, que es oponible a la actora, impide que ésta se verifique.

El recurrente refiere, finalmente, la forma en que los errores denunciados influyeron en lo dispositivo del fallo.

Noveno: Que para resolver la controversia, resulta necesario consignar que son hechos establecidos en el proceso, los que siguen:

a) Doña nombre reservado, demandante en estos autos, es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, de Talcahuano;

b) Con fecha 21 de octubre de 2004, la demandante otorgó mandato por instrumento privado a don nombre reservado, para la administración del citado inmueble, con facultades para arrendar; con posterioridad, el 15 de septiembre de 2005, le otorgó por escritura pública, un mandato general amplio de administración y disposición de bienes, actualmente revocado;

c) Con fecha 25 de octubre de 2005, la demandante dio en arrendamiento a doña nombre reservado el inmueble que nos ocupa, para destinarlo a educación, con vigencia a partir del 1 de noviembre de 2005, por dos años renovables, pactando una renta mensual de $500.000, reajustables, quedándole prohibido al arrendatario subarrendar o ceder el contrato, en todo o parte;

d) Con fecha 23 de octubre de 2006, don nombre reservado, por sí, dio en arrendamiento a su cónyuge, doña nombre reservado, el referido inmueble, para darle uso de establecimiento educacional, por 15 años renovables y una renta de $500.000 mensuales, con prohibición de ceder el uso de la propiedad arrendada a ningún título. La arrendataria fracasó en su intento de inscribir dicho contrato en el Conservador de Bienes Raíces;

e) La sostenedora actual de la Escuela Especial del Mar, que funciona en el inmueble de domicilio reservado, es la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda.; antes lo fue doña nombre reservado. En el presente año se le revocó el reconocimiento oficial;

f) La representante legal de la Sociedad Educacional referida, doña nombre reservado, ingresó en Tesorería de Talcahuano, nueve pagos de arriendo, correspondientes al período que corre entre junio de 2012 y febrero de 2013, a nombre de la demandante, señalando como domicilio domicilio reservado; ninguno ha sido cobrado, encontrándose algunos caducados y otros en poder de Correos para ser entregados al destinatario;

g) La Sociedad Educacional Escuela del Mar Limitada, ocupa el inmueble de marras, donde funciona la Escuela Especial del Mar.

Décimo: Que sobre esa base, los jueces del fondo resolvieron, básicamente, que la ocupación de la demandada carece de título que la sustente jurídicamente, debiendo presumirse que se ha efectuado por ignorancia y luego por mera tolerancia; consideraron que los contratos de arrendamiento aludidos “no sirven de título que obste a la calificación de ocupación por mera tolerancia”, pues la titular era nombre reservado y no la sociedad demandada.

Undécimo: Que la figura del precario se encuentra establecida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como “la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”.

El precario es, pues, una situación de hecho que, como ha dicho la jurisprudencia, se sufre, soporta o tolera, lo que implica la total ausencia de un título que justifique la ocupación.

En el caso de autos, se encuentran acreditados una serie de hechos que denotan la existencia de negocios jurídicos en los que la demandante ha concurrido con su voluntad y en virtud de los cuales el inmueble de autos llegó a ser ocupado por quien antecedió en la tenencia a la sociedad demandada, vínculos jurídicos que eliminan la ignorancia que exige la figura del precario y que sugieren la procedencia de otras vías o acciones para obtener la restitución del bien.

En efecto, no es posible obviar la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y la representante legal de la sociedad educacional demandada, como persona natural, en el año 2005, ni tampoco el arrendamiento que su mandatario celebró a nombre propio con la misma persona un tiempo después, contrato respecto del cual no hay referencia en la sentencia que se le haya puesto término. Recordemos que el mandatario puede, en el ejercicio de su cargo, contratar a su propio nombre o al del mandante, de manera que, sin perjuicio que de hacerlo bajo la primera modalidad no obliga al mandante frente a terceros, éste dispone de las acciones correspondientes para exigir la rendición de cuentas del mandatario y de las que emanen de un posible incumplimiento contractual, entre otras.

Por otra parte, si se asume que la cesión de la calidad de sostenedora de nombre reservado a la sociedad educacional demandada, dice relación con el cumplimiento de las exigencias impuestas por la Ley General de Educación en su artículo 46 letra a), que obliga a los sostenedores a constituirse como personas jurídicas, habrá de convenirse que el ajuste formal a esa nueva institucionalidad no altera sustancialmente el conocimiento que la actora tenía acerca del título que justificaba la ocupación del inmueble para desarrollar en él, las actividades del establecimiento educacional tantas veces indicado, por lo que resulta forzado pretender que el cambio de sostenedor creó una nueva situación respecto del inmueble que la habilita para exigir la restitución, basada en una supuesta ignorancia de la ocupación.

Duodécimo: Que así las cosas, yerran los sentenciadores al aplicar la figura contemplada en el artículo 2195 del Código Civil, a una situación para la cual no está prevista, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, por lo que el recurso de casación en el fondo habrá de ser acogido.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto por la demandada en lo principal del escrito de fojas 460 y se acoge el de casación en el fondo deducido en el primer otrosí de la misma presentación, en contra de la sentencia de treinta de julio de dos mil catorce, escrita a fojas 453 y siguientes, la que se invalida, procediendo a dictar acto seguido y sin nueva vista, separadamente, la sentencia de reemplazo que corresponde.

Se previene que, para concurrir con la decisión de la Corte, el abogado integrante señor Correa tiene además presente que nombre reservado cedió la calidad de sostenedora del establecimiento educacional a la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda. en septiembre de 2011, bajo vigencia del artículo primero transitorio de la Ley General de Educación fijado por la ley 20.483. Dicha disposición establecía que “la calidad de sostenedor podrá transferirse para el sólo efecto de constituir una persona jurídica sucesora de la persona natural que detentaba dicha calidad o para la constitución de una persona jurídica que sucederá a la actual en su rol de sostenedora, ya sea que la transferencia se realice a una nueva persona jurídica o a una ya existente que cumpla con los requisitos establecidos en esta ley para ser sostenedor”. El uso por la ley de la expresión persona jurídica “sucesora”, así como de la frase “que sucederá a la actual en su rol de sostenedora”, es indicativa de que la ley ha querido que la persona jurídica cesionaria de la calidad de sostenedora suceda a la cedente en todos los derechos y obligaciones relativos al sostenimiento del establecimiento educacional. En consecuencia, la sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda. es sucesora de nombre reservado en el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de domicilio reservado, de manera que goza de un título de ocupación que inhibe la acción de precario.

Acordada, en lo que dice relación con el acogimiento del recurso de casación en el fondo opuesto por la parte demandada, con el voto en contra del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera, quien fue de opinión de rechazar tal arbitrio, teniendo en consideración las siguientes argumentaciones:

1º.- Que en estos autos se ha intentado una acción de precario, prevista en el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil que dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". En vinculación con lo que precede, se concluye que la acción de precario es aquella que tiene el dueño de una cosa determinada para exigir de quien la ocupa, sin título que lo justifique, la restitución, por existir mera tolerancia de su parte.

2º.- Que con estricto apego a la referida norma, y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a).- que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b).- que el demandado ocupe ese bien y; c).- que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

3º.- Que la disposición sustantiva en referencia, pone de manifiesto que un elemento inherente del precario constituye una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado, carencia de nexo jurídico que justifica la acción de precario, toda vez que lo pedido a través de ella es la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz. Sin embargo, existiendo indicios respecto de algún lazo que pueda relacionar al verdadero dueño con el que tiene la cosa, o a este último con la especie cuya restitución se pretende, no puede afirmarse que se esté en presencia de un precario.

4º.- Que para los efectos de una debida inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, es menester reseñar algunos antecedentes que surgen del proceso en el cual se pronunció la sentencia que se impugna: a.- doña nombre reservado, dedujo demanda de precario en contra de la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., representada por doña nombre reservado, con el objeto que sea condenada a la restitución del inmueble de su propiedad, ubicado en domicilio reservado, sosteniendo que no existe vínculo jurídico con la demandada por las razones que explica; b.- Al contestar la demanda, se sostuvo que la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda. no ocupa el inmueble propiedad de la actora y que no tiene la calidad de sostenedora del establecimiento educacional, sino que doña nombre reservado en su calidad de persona natural, quien celebró un contrato de arrendamiento respecto de la propiedad con el mandatario de la actora.

5º.- Que, en el presente caso, la controversia se centró en determinar si el segundo y el tercero de los supuestos referidos en el motivo segundo que precede no se verificaron, o si, por el contrario, como lo plantea la demandante, se acreditaron debidamente. Entonces, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho al concluir que la demandada ocupa la propiedad materia de la litis, y que no cuenta con título que lo justifique.

6º.- Que respecto de los actos de “mera tolerancia” a que se refiere el artículo 2195 del código sustantivo, esta Corte ha sostenido invariablemente que si bien no encuentran definición en la ley, “puede decirse, desde el punto de vista del que los tolera, que son aquellos que para él entrañan el ejercicio de un derecho, como es permitirlos o no, y a cuya ejecución no se opone por benevolencia y considerando que no atentan contra la integridad del contenido de su derecho. Desde el punto de vista del tercero, son actos de mera tolerancia los que él realiza sin la intención de ejercitar un derecho propio, sino basándose en la condescendencia del titular del derecho ejercitado.” (Alessandri, Somarriva y Vodanovic. “Tratado de los Derechos Reales, Bienes.” Pág. 23 y 24). Agregan los autores que: “Para calificar un acto como de mera tolerancia o no, es preciso atender al ánimo o voluntad de las dos partes. Habrá un acto de esa naturaleza si el agente, o sea, el que lo ejecuta, lo hace sin ánimo de realizar un acto posesorio o de ejercicio de un derecho propio, y si, por su lado, el que soporta el acto lo hace por pura condescendencia.”. “Cuando en un pleito se discute si un acto es de posesión o mera tolerancia, hay que determinar el ánimo de las partes atendiendo naturalmente, a algunos signos externos más o menos característicos, cuya ponderación razonada permitirá descubrir el fuero interno del actor y el demandado.”

7º.- Que se ha dicho, asimismo, que “existen ciertos parámetros que han de permitir al sentenciador -quien resolverá soberanamente sobre la base de las probanzas aportadas por tratarse de una cuestión de hecho y que, por ende su solución dependerá de las circunstancias en cada caso concreto- dilucidar si se está o no en presencia de un acto de mera tolerancia. Tales factores a considerar, al analizar o valorar una situación para calificarla o no de un acto de la naturaleza que se viene examinando, dicen relación con actos externos que sirven para apreciar el ánimo de las partes, esto es, consisten en signos visibles más o menos característicos que debidamente ponderados pueden permitir descubrir el fuero interno de las partes, a saber: la insignificancia o utilidad del uso o goce que importa el acto de mera tolerancia para el que lo soporta; la transitoriedad o intermitencia versus la permanencia del acto; la frecuencia con que se repiten los actos y el uso público, excluyente y continuo de una cosa sin oposición del dueño que hace presumir la aquiescencia de aquél.” (Sentencia Corte Suprema, Rol 5311-2008 de 24 de noviembre de 2009).

8º.- Que cabe tener en consideración que la sentencia impugnada tuvo por acreditado que la Sociedad Educacional Escuela del Mar Ltda., demandada en estos autos, ocupa el inmueble de domicilio reservado de Talcahuano, de propiedad de la actora, y que aquélla es la sostenedora actual de la Escuela Especial del Mar, en circunstancias que antes lo fue doña nombre reservado.

9º.- Que en el caso que se examina, por otra parte, según se dejó asentado por los sentenciadores del grado, los contratos de arrendamiento que celebró doña nombre reservado respecto del inmueble de autos, con fecha 25 de octubre de 2005 y 23 de octubre de 2006, no constituyen un título idóneo que justifique su ocupación por parte de la demandada Sociedad Educacional del Mar Ltda., por cuanto ella no es titular del derecho personal que emana de esas convenciones, teniendo además en consideración que el segundo de los contratos fue celebrado por don nombre reservado, sin haber comparecido en representación de la demandante doña nombre reservado.

10º.- Que el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada se funda en la infracción de los artículos 2195, 1915 y 1916 del Código Civil; 318 y siguientes del Código del Procedimiento Civil; y 45 y siguientes de la Ley Nº 20.370. Explica que los sentenciadores del grado incurrieron en infracción de las normas referidas por cuanto a la fecha de la interposición de la demanda de precario la sostenedora de la Escuela Especial del Mar no era la Sociedad demandada sino que doña nombre reservado, situación que sólo se modificó el 24 de enero de 2003, de manera que al momento de trabarse la litis la demandada no ocupaba la propiedad.

11º.- Que, atento a lo relacionado, el recurso aparece construido al margen y, en cierta forma, en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar para los efectos de obtener una decisión diversa, esto es, el rechazo de la demanda. En efecto, del tenor del arbitrio que en síntesis se ha reseñado, se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría acogido la demanda de precario, no obstante no estar acreditado que ocupaba la propiedad a la fecha de la presentación de la demanda, por cuanto su calidad de sostenedora de la Escuela Especial del Mar se configuró con posterioridad a la traba de la litis, sin embargo, esa circunstancia fáctica no quedó asentada en el proceso.

Cabe tener en cuenta que los hechos establecidos por los jueces del fondo son inamovibles, a menos que el recurrente haya denunciado de modo eficiente infracción a las normas reguladoras de la prueba pertinentes, lo que no puede estimarse que haya ocurrido en la especie toda vez que no fueron invocadas con la modalidad prevista en las disposiciones atingentes, de modo que resulta imposible decidir en sentido contrario.

12º.- Que lo razonado, a juicio de este sentenciador, resulta suficiente para rechazar el recurso de casación en el fondo, teniendo en consideración que su argumentación se fundó sólo y exclusivamente en la circunstancia de no ocupar el inmueble de autos, cuestión que, como se dijo, quedó debidamente establecida en la sentencia recurrida.

13º.- Que, a mayor abundamiento, cabe tener en consideración que en el caso de autos, el título que se tuvo por insuficiente por los jueces de la instancia para justificar la tenencia del predio por parte de la demandada, corresponde a contratos de arrendamiento que no fueron celebrados por esa parte, sino por doña nombre reservado, cuestión que no fue atacada por el recurso en estudio.

14º.- Que, empero, este título no reúne las características a que se ha hecho mención, por cuanto el ordenamiento no le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el propietario ni con el predio, de forma tal de situar a su dueño en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido no resulta oponible al demandante dueño inscrito del inmueble, esto es, no le empece, de manera que no se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y, por ello, la ley lo ampara en su derecho a rescatar la tenencia de la propiedad, a fin de ejercer en forma plena los atributos que reconoce al dominio.

15º.- Que, por lo antes dicho, los sentenciadores de la instancia no infringieron el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, acogieron la demanda intentada, y consecuencialmente, tampoco se han configurado las otras transgresiones denunciadas.

En las condiciones antedichas, resulta evidente que los jueces del mérito han hecho una correcta aplicación de las normas legales atinentes a la cuestión controvertida, al entender que la ocupación obedece a la mera tolerancia de la parte demandante. Luego, al evidenciarse la materialización de las exigencias legales que permiten la viabilidad de la acción incoada, correspondía entonces, como lo hicieron los jueces de la instancia, el acogimiento de la demanda.

Regístrese.

Redactó la ministra Andrea Muñoz Sánchez, y la prevención y el voto en contra, sus autores.

N°24.300-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firman los Ministros señor Blanco y señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar en comisión de servicios la segunda. Santiago, doce de agosto de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a doce de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.