Contrato de promesa

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Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

En cumplimiento de lo resuelto en el fallo de casación que antecede y

lo que dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la sentencia que corresponde de conformidad con la ley.

VISTO:

Se reproduce la parte expositiva y la considerativa de la sentencia en alzada, con excepción de los motivos octavo a décimo que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE:

1° Lo expresado en los razonamientos 5° a 13° del fallo de casación que antecede.

2°.- Que no existe discusión que las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa en los términos que se dejó apuntado en el motivo 5° del fallo de casación, que en lo pertinente señala que el precio de la venta asciende a $11.500.000 que sería pagado con la suma de $9.000.000 que se enteró el mismo día 29 de octubre de 2009, de contado y en dinero efectivo, cifra que la promitente vendedora declaró haber recibido a total conformidad y $2.500.000, que el promitente comprador pagaría al momento de suscribir el contrato de compraventa definitivo. (Cláusula 3ª); A continuación la estipulación cuarta indica que “El contrato de compraventa prometido se celebrará dentro del plazo de dos años a contar de la fecha del presente contrato” y en la regla sexta se dispone que la promitente vendedora se encontraba obligada a realizar la venta libre de todo gravamen y prohibición.

3°.- Que tal como se demostró en el proceso, la demandada principal, a la fecha estipulada, no estaba en condiciones de cumplir con su obligación de otorgar el contrato prometido, atendido que no había obtenido los alzamientos de las cargas que recaían en el inmueble prometido vender, de manera que la discusión ha quedado circunscrita a determinar si a esa fecha la actora cumplió o estuvo llana a cumplir lo suyo, tal como lo recoge el punto N° 1° de la resolución que recibe la causa a prueba, rolante a fojas 40;

4°.- Que en el caso en estudio, como ya se anotó en el motivo segundo precedente, en la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa las partes convinieron con claridad un plazo para hacer exigible la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido. El pacto determinó que tal obligación debía cumplirse dentro de dos años contados desde la fecha de suscripción de la promesa.

5°.- Que conforme lo reseñado, cobra relevancia el tenor del contrato de promesa en cuanto dictamina que la obligación contractual que recaía en el actor debía ser satisfecha al tiempo de la suscripción del contrato prometido, lo que resulta de toda lógica si se tiene en consideración que previo a ello, la demandada debía alzar la hipoteca y prohibiciones que recaían en el sitio que se prometió vender.

6°.- Que, con todo, cabe aún observar que la obligación que por el contrato de promesa de compraventa asumió la promitente compradora es una de hacer, consistente en la suscripción del contrato prometido. La circunstancia de establecerse que para dicho contrato la actora debía solucionar el saldo del precio resulta extraña a la que impone un contrato preparatorio y así también lo entendió la demandada al deducir su demanda reconvencional, pretendiendo en ella hacer incurrir en mora a la promitente compradora únicamente por no haber pagado el saldo de precio dentro del plazo de dos años, exigiéndole la restitución del inmueble con indemnización de perjuicios.

7°.- Que a pesar de lo que extensamente se expuso en la sentencia de nulidad, es lo cierto que la demandada no opuso formalmente excepción de contrato no cumplido contemplada por el artículo 1552 del Código Civil en la oportunidad procesal correspondiente, esto es, al momento de contestar la demanda, precluyendo su posibilidad de hacerla valer.

8°.- Que no obstante lo anterior, la demandada planteó que el contrato de compraventa prometido no se celebró por no haber perseverado en el mismo la parte demandante, quien se negó a pagar el saldo del precio.

9°.- Que como directa consecuencia de la alegación anterior, y ante el incumplimiento primigenio del promitente vendedor que impedía la satisfacción de parte del precio que debía cumplir como prestación correlativa el actor, más cuando la oportunidad estipulada para esto último era coetánea con la suscripción del contrato definitivo, permite concluir que la demandante no se encuentra en aquella situación que previó el artículo 1552 del Código Civil, por cuanto, a diferencia de su contratante, no ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de promesa de compraventa, desde que las mismas por una determinación de su contraparte, no le eran exigibles al 29 de octubre de 2011.

10°.- Que con el mérito de las reflexiones que antecede, se hará lugar a la demanda, sólo en cuanto por ella se pide el cumplimiento forzado del contrato de promesa, sin que pueda accederse al pago de la multa convenida en la cláusula quinta letra A) de la referida convención, atendido que este acápite de la pretensión no fue objeto del arbitrio de nulidad que circunscribe la competencia de esta Corte, lo que consecuencialmente impide hacer la imputación que se pretende en la demanda.

11°.- Que por último, y aunque puedan resultar discordante los raciocinios que se han expuesto a lo largo del fallo anulatorio y el de remplazo con aquellos tenidos en cuenta por el juez a quo para rechazar la demanda reconvencional, atento a los límites del arbitrio acogido y la parte que lo dedujo, aquella determinación resulta intangible en esta etapa del proceso.

Por consiguiente y atendido, además, lo dispuesto en los artículos 1545 y siguientes del Código Civil y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca en lo apelado la sentencia de cuatro de septiembre de dos mil catorce, escrita a fojas 100 y siguientes y en su lugar se declara que se acoge la demanda sólo en cuanto se dispone que la demandada nombre reservado debe cumplir el contrato de promesa celebrado con fecha 29 de octubre del año 2009 por instrumento privado, cuyas firmas se autorizaron ante notario, concurriendo a otorgar el contrato definitivo de compraventa en calidad de vendedora junto a nombre reservado, quien lo hará como comprador, dentro de décimo día hábil desde que se dicte el cúmplase de primera instancia, respecto del inmueble que se individualiza en el citado contrato de promesa, bajo apercibimiento que si así no lo hiciere en el plazo señalado, procederá a la suscripción del contrato el tribunal en su representación, todo ello sin costas.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.

Rol Nro. 1475-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Rosa Maggi D. y Abogados Integrantes Sres. Carlos Pizarro W. y Arturo Prado P.

No firman el Ministro Sr. Silva y el Abogado Integrante Sr. Pizarro, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a trece de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.