Contrato de promesa

14

Santiago, trece de agosto de dos mil quince.

VISTO:

En estos autos Rol 495-2013, seguidos ante el Juzgado de Letras de Río Bueno, compareció nombre reservado, quien dedujo demanda en juicio ordinario de cumplimiento de contrato de promesa de compraventa en contra de nombre reservado, solicitando que: a) se ordene a la demandada suscribir el contrato definitivo en el plazo de 10 días o en el término que el tribunal determine, obligándola a vender el predio que singulariza bajo el apercibimiento que el tribunal lo haga a su nombre, de acuerdo al artículo 235 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil, convención que especificará las cláusulas necesarias; b) se condene a la demandada a pagar los perjuicios por la inejecución del contrato, avaluados en $1.500.000; c) previo a la venta, se alcen las hipotecas y prohibiciones; d) por haberse condenado a los perjuicios por el incumplimiento contractual, se determine por parte del tribunal que el saldo de precio debe compensarse con el monto de los perjuicios valorados, quedando de esta forma subsistente la obligación de pago sólo por $1.000.000, con costas de la causa.

Fundamentando su pretensión señala que celebró con la demandada el 29 de octubre de 2009 un contrato de promesa de compraventa por escritura privada, obligándose la contraria a venderle un inmueble compuesto por un sitio y una casa ubicados en el domicilio reservado, de la comuna de Río Bueno, en la suma de $11.500.000, pagando su parte $9.000.000 al momento de firmar la convención, acordándose que el saldo de $2.500.000 se enteraría al momento de suscribir la compraventa definitiva.

Explica que se estipuló que el plazo máximo para otorgar la escritura de compraventa sería de dos años a contar de la fecha de la promesa. Sin embargo, la demandada se ha negado a otorgarla, solicitándole a cambio el doble del saldo adeudado.

Asevera que su parte se encuentra llana a cumplir la promesa, mediante el pago del resto del precio, contrariamente a lo que ocurre con la demandada, quien además no alzó la hipoteca que pesa sobre la propiedad, de fojas 18 N° 14, del Registro de Hipotecas del año 2006 del Conservador pertinente ni las prohibiciones rolantes a fojas 32 vuelta N° 46 y a fojas 34 N° 47 del mismo año.

La demandada contestó la demanda solicitando el rechazo de la misma, para lo cual adujo que efectivamente las partes suscribieron un contrato de promesa el 29 de octubre de 2009 y que a propósito del mismo la contraria le adeuda $2.500.000, monto que debía pagar en el plazo de dos años, no siendo cierto, sin embargo, que su parte pretenda el pago del doble del precio adeudado para celebrar el contrato prometido. A lo que añade que si el actor pretendía cumplir con su obligación, pudo valerse del mecanismo que consagra el artículo 1601 del Código Civil.

Así las cosas, dice, la actitud del demandante constituye una flagrante violación a la obligación o deber de comportarse de buena fe, por cuanto éste no ha dado cumplimiento a las obligaciones del contrato, pretendiendo aparecer como el contratante diligente para así ejercer la acción del artículo 1489 del Código de Bello, no obstante que después de cuatro años de la suscripción de la promesa no ha pagado el saldo de precio, a pesar de haber sido requerido para ello.

En el primer otrosí de su presentación dedujo demanda reconvencional de incumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios.

Por sentencia de cuatro de septiembre de dos mil catorce, escrita a fojas 100 y siguientes, el señor juez titular del tribunal referido en el primer acápite de esta expositiva, desestimó tanto la demanda principal como la reconvencional, sin costas.

El demandante principal apeló de dicho fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia por decisión de veintidós de diciembre del año recién pasado, que se lee a fojas 118 y siguientes, lo confirmó.

En su contra, la parte individualizada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente acusa en primer término, la conculcación de lo preceptuado en el artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que los testigos que depusieron en juicio dan cuenta que la promitente vendedora pretendía para firmar el contrato definitivo, un mayor precio, siendo ésta la razón para no celebrar la compraventa prometida.

A pesar de lo expuesto, afirma, los jueces del mérito desestimaron la demanda porque entendieron que su parte debía probar que disponía de fondos a la época de la celebración del contrato definitivo, sin analizar que la expresión “dentro de” que ocupa la convención debe entendérsela como el tiempo de la ejecución voluntaria del contrato. Antes no se puede exigir compulsivamente o pedirle al tribunal que declare la obligación de cumplirla.

Al mismo tiempo, recalca que quedó convenido en que se celebraría el contrato en el lapso de dos años, pero sin estar obligado a pagar el saldo de precio dentro de ese período, puesto que dicha obligación nacía sólo al momento de otorgar la compraventa. Así, confunde el sentenciador la obligación de pagar el saldo de precio con el plazo para celebrar el contrato, cuestiones totalmente diferentes, en tanto una es la obligación que impone el contrato y la otra, es la solemnidad. De este modo, la interpretación dada en orden a que no se puede exigir el saldo del precio porque pasaron dos años desde la promesa sin que se haya pagado, es negar eficacia al contrato, puesto que nunca se consignó un término para dicho pago. Por ello, es que se pide el cumplimiento de la promesa pasado dos años, sin que se haya cumplido la obligación voluntariamente.

Entonces -sigue el recurrente- en este contrato bilateral, no puede tenerse por purgada la mora de la demandada con la mora en el pago del saldo del precio, toda vez que su parte cumplió gran parte de la obligación y el resto-que sólo representa el 21,74 % del precio total- resulta exigible coetáneamente a la solemnidad y no antes que se otorgue la venta prometida. Por lo tanto, sólo ahí nace la exigibilidad de pagar el precio. En consecuencia, el sentenciador aplica el artículo 1552 del Código Procedimiento Civil (sic) en forma equivocada.

A continuación, asevera que el fallo cuestionado erró en la aplicación del artículo 1553 del Código Civil, toda vez que si se cumplen los requisitos para que la promesa produzca obligaciones, la disposición a considerar es el artículo 1551 Nº 1 del mismo código. En efecto, el tribunal de alzada sostiene que el contrato fue válidamente celebrado y que generó una obligación de hacer, cual es concurrir al otorgamiento de la compraventa definitiva y que en este caso ninguno de los contratantes instó a su celebración. Empero, este último aserto no es efectivo, porque la prueba es explícita en cuanto a que la demandada no quiso firmar y que su parte pretendía perseverar en el contrato, pero los obstáculos a remover dependían de la contraria a quien le correspondía purificar las hipotecas o prohibiciones y pedir los alzamientos que recaían en la propiedad.

Seguidamente, reitera la transgresión del artículo 1552 del Código Civil, reafirmando que cumplió en mayor medida la obligación de pagar el precio, según quedó demostrado, pactándose que el saldo se enteraría sólo al momento de otorgarse la compraventa. Luego, el futuro comprador no está ni ha estado en mora de pagar el saldo adeudado, en tanto no se pactó un plazo para hacerlo, más bien el saldo queda sujeto a una condición implícita que la compraventa se otorgue.

Por lo expuesto, aduce que el artículo 1489 del cuerpo de leyes citado ha quedado sin aplicación, atendido que contrariando la convención y ante el evidente incumplimiento de la demandada principal, la sentencia ha impedido que su parte haga valer lo pactado según la letra A de la cláusula 5ª de la misma.

Por último, se transgrede el artículo 1545 del Código de Bello, puesto que legalmente se pactó que si la promitente vendedora no suscribe la compraventa en el plazo se puede exigir que la cumpla. Se desprende, entonces, que el contrato no fijó plazo para el pago del saldo ni se impuso pena alguna para el caso del no pago del mismo, sino que se avaluaron los perjuicios por no suscribir la escritura.

Termina solicitando que se acoja el recurso, se anule la sentencia recurrida y se dicte otra de remplazo que acoja la demanda principal, con costas, confirmando asimismo el rechazo de la demanda reconvencional, también con costas de la causa.

SEGUNDO: Que constituyen hechos de la causa asentados por los jueces del fondo de conformidad a las probanzas rendidas, los siguientes:

a) El contrato de compraventa definitivo debió suscribirse el día 29 de octubre de 2011;

b) No se demostró la intención de la demandada principal de obtener el doble del saldo del precio como condición para celebrar la compraventa prometida;

c) La promitente vendedora no cumplió con la obligación de alzar la hipoteca y prohibición que pesaba sobre el inmueble prometido vender, puesto que aun se encuentran vigentes la hipoteca de fojas 18 N° 14 del Registro de Hipotecas del año 2006 del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno y las prohibiciones de fojas 32 vuelta N° 46 y 34 N° 47, ambas del año 2006, del Registro de Prohibiciones respectivo;

d) El actor, al tiempo en que debía suscribirse el contrato de compraventa prometido, no enteró el saldo de precio adeudado ni tenía ese monto o parte de él con el objeto de cumplir con su obligación;

TERCERO: Que sobre el sustrato fáctico descrito, la sentencia cuestionada confirmó la decisión del a quo y, en consecuencia, rechazó la demanda principal. Para ello, los jueces sostuvieron que a la época en que debía celebrarse el contrato prometido, el promitente comprador no estaba en condiciones de suscribir la compraventa definitiva y, por ende, exigir las dos obligaciones correlativas que emanan de la promesa respecto de su contendiente, esto es, hacerlo dentro de plazo y que no existiera gravamen ni prohibición sobre la cosa objeto del contrato, puesto que el actor en esa época no sólo no cumplió con el contrato en términos de enterar íntegramente el saldo de precio, sino que además no se comprobó que haya estado llano a cumplirlo en términos de tener a su disposición la cifra adeudada o parte de ella, cosa que sólo acreditó meses después.

En este entendido, continúan razonando los sentenciadores, a la fecha en que debía celebrarse el contrato prometido -2 de octubre de 2011- la mora del promitente comprador purgó la mora de la promitente vendedora, considerando esta última como el incumplimiento de la obligación correlativa de tener la propiedad a esa época libre de todo gravamen y prohibiciones.

CUARTO: Que las citas legales denunciadas por el recurrente, expuestas previamente en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar fundamentalmente, que acorde a los términos del contrato preparatorio, su parte no se encontraba en mora en el cumplimiento de las obligaciones que asumió a propósito de la convención de autos, en tanto el pago del saldo del precio pendiente sólo era posible requerirlo a partir de la celebración del contrato definitivo, puesto que con anterioridad no hay más que una ejecución voluntaria del mismo y a consecuencia de ello, no es posible comprender que el promitente comprador se encuentre en alguna de las hipótesis del artículo 1552 del Código Civil, considerando que la contraria no removió los obstáculos que dependían de ella, tales como el alzamiento de la hipoteca y prohibiciones que recaían en el bien objeto de la convención;

QUINTO: Que, ahora bien, encontrándose así circunscrita la controversia sometida a la resolución de esta Corte, resulta indispensable manifestar que las partes se encuentran contestes, sin que se produjera discusión al respecto, sobre los términos en que está redactado el contrato de la promesa de compraventa de fecha 29 de octubre de 2009, suscrito mediante escritura privada, el que reúne los requisitos del artículo 1554 del Código Civil, su tenor, en lo que al presente análisis interesa, es el que sigue: doña nombre reservado, como promitente vendedora, es dueña de un inmueble inscrito a fojas 64 N° 84 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno correspondiente al año 2006, compuesto por sitio y casa ubicado en domicilio reservado, de esa comuna y que promete vender, ceder y transferir a nombre reservado, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí el inmueble singularizado. (Cláusula 1ª); se convino en $11.500.000 el precio de venta prometida, que sería pagado de la siguiente forma: a) con $9.000.000 que se enteró el mismo día 29 de octubre de 2009, de contado y en dinero efectivo, cifra que la promitente vendedora declaró haber recibido a total conformidad y; b) $2.500.000 que el promitente comprador pagaría al momento de suscribir el contrato de compraventa definitivo. (Cláusula 3ª); El contrato de compraventa prometido se celebraría dentro del plazo de dos años a contar de la fecha de la promesa respectiva; la promitente vendedora -demandada principal de autos- se encontraba obligada a realizar la venta libre de todo gravamen y prohibición (Cláusula 6ª).

SEXTO: Que el contrato de promesa de celebrar un contrato en nuestra legislación está constituido por el acuerdo formal de voluntades, que al efecto debe constar por escrito, destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es una prestación de hacer, que consiste precisamente en la celebración de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean concretar aún, que es permitido por las leyes y cuyas especificaciones deben estar de tal manera establecidas que le constituyan en un título perfecto para que opere, en su caso, el modo de adquirir tradición o el cumplimiento de las formalidades legales, cuya época de celebración se fija por medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición, elementos todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez.

Como se ha dicho, todos sus elementos son necesarios que concurran a la celebración del contrato, debiendo destacarse, para los efectos del presente litigio, que la obligación que se crea entre las partes es la de hacer, en la cual, por el carácter sinalagmático o bilateral que puede adquirir el contrato, el legislador requiere una completa especificación tanto de sus cláusulas como de la modalidad pactada, que permita incluso el cumplimiento forzado en naturaleza si fuere procedente.

En efecto, el artículo 1554 del Código Civil dispone: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1ª. Que la promesa conste por escrito.

2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.

3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.

4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”

SÉPTIMO: Que de las exigencias contenidas en el precepto transcrito, aquella que amerita análisis en el caso en estudio, dice relación con el plazo o condición que determina la época de la celebración del contrato. Cabe decir sobre ello que su exigencia tiene por finalidad que cada contratante sepa con plena certidumbre, la época en que deberá celebrarse el contrato prometido y que no queden en forma indefinida ligados contractualmente. De lo dicho se desprende que las modalidades indicadas resultan ser en el contrato de promesa elementos esenciales y no meramente accidentales, razón por la que no pueden faltar.

El legislador dispone que la exigibilidad o nacimiento de las obligaciones podrá ser determinada por las modalidades del plazo y la condición.

El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro e incierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un derecho y, el hecho que caracteriza el plazo es la certidumbre de que aquél ocurrirá. A su vez, el plazo es suspensivo cuando fija la época en que se hace exigible un derecho y la obligación correlativa o, como lo define el artículo 1494 del Código de Bello, “época que se fija para el cumplimiento de una obligación”. El plazo extintivo, resolutorio o final, es el acontecimiento o hecho que, llegado, extingue el derecho y la obligación correlativa.

La condición, por su parte, consiste en el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa. En este caso, el hecho que caracteriza a la condición, a diferencia del plazo, es su incertidumbre.

El plazo suspensivo mira, no a la existencia del derecho u obligación correlativa, sino a su exigibilidad; suspende el ejercicio del derecho, y en consecuencia, la obligación correlativa no puede ser exigible mientras no se verifique el hecho futuro y cierto. En cambio, la condición suspensiva es un acontecimiento que posterga el nacimiento del derecho mismo, produciendo sus efectos retroactivamente. La condición afecta a la existencia misma del derecho; el plazo afecta sólo a su ejercicio. El plazo y condición resolutiva tienen por objeto fijar una época máxima en que se puede celebrar el contrato prometido.

Nada obstaría que la exigencia del artículo 1554 citado se cumpliera combinando un plazo con una condición.

OCTAVO: Que incardinado con lo que precede, la sola lectura de las cláusulas del contrato de promesa antes referidas vinculadas con la prueba rendida en autos, revela que las partes se encontraban en cabal conocimiento que el inmueble que una de ellas prometía vender y la otra comprar se encontraba afecto a hipotecas y prohibiciones y en tanto no fueran alzadas, impedían la celebración de la compraventa prometida. De ello arranca la obligación de la demandada de entregar -vender- el predio libre de todo gravamen y prohibición. Por lo mismo, y para dar cumplimiento a lo preceptuado en el citado numeral 3° del artículo 1554, las partes estipularon con la evidente naturaleza jurídica de condición -aunque no le otorgan expresamente este carácter- que la exigibilidad de la compraventa prometida depende de un hecho futuro e incierto, cual es que se hubiesen alzado las prohibiciones recaídas sobre el inmueble, cuidándose de precisar que ello debía ocurrir dentro del plazo de dos años desde la celebración del contrato preparatorio;

NOVENO: Que ahora bien, no cabe duda que la demandada principal incumplió la obligación de alzar las prohibiciones que pesaban sobre el inmueble, hecho que no obstante encontrarse asentado en el proceso, pierde relevancia al entender los sentenciadores que tal incumplimiento se “compensa” -la mora purga la mora- con el no pago del saldo del precio por parte del demandante en su calidad de promitente comprador así como por la situación de no encontrarse llano a cumplirlo, para razonar a continuación que se configuraba la hipótesis del artículo 1552 del Código Civil, esto es, la excepción de contrato no cumplido.

DÉCIMO: Que esta institución -artículo 1552-, según lo ha entendido la doctrina, viene a constituir un mecanismo que permite tutelar el derecho del deudor, que es a su vez acreedor recíproco del demandante y que persigue enervar la obligatoriedad del contrato, presentándose como una excusa de cumplimiento y que en último término libera al deudor de su obligación de cumplir a lo menos temporalmente, neutralizando el derecho del actor sin extinguirlo.

Se ha dicho que la exceptio non adimpleti contractus es aquella que corresponde al deudor en un contrato bilateral y que lo faculta para negarse a cumplir su obligación mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir la suya. Esta excepción encuentra su fundamento en la causa de la obligación, lo que refleja el necesario equilibrio entre las prestaciones pactadas en el contrato. La causa de la obligación consiste en términos clásicos en la contraprestación, lo que otorga equilibrio a las obligaciones entre las partes. Si una de ellas no ejecuta su obligación, aquella recíproca queda desprovista de causa, pues no resulta razonable cumplir con la propia obligación si la contraria no ha ejecutado la suya. De ahí que dicha excepción sea idónea para enervar la acción de cumplimiento específico.

Nuestros tribunales de justicia han acogido ampliamente la excepción de contrato no cumplido del siguiente modo: "De esta manera se puede explicar la razón jurídica de los efectos que tanto el inciso 1º del artículo 1489 como el artículo 1552 del Código Civil atribuyen a los contratos bilaterales. Este último precepto consagra la excepción non adimpleti contractus, derivada de la teoría de la causa y como una consecuencia de su aplicación a los contratos bilaterales en que la obligación de una de las partes es la causa de la obligación que la otra contrae y, por consiguiente, no cumpliendo una de ellas su obligación, la otra puede dejar de cumplir la suya, porque ha dejado de tener la causa que le dio vida, perdiendo su soporte jurídico. Siendo la obligación de uno el fundamento de la del otro, dice Domat, el primer efecto de la convención es el que cada uno de los contratantes puede obligar al otro a cumplir su obligación cumpliendo él la suya por su parte". "El artículo 1552 del Código Civil tiene un alcance más amplio que el que pudiera dársele sin atender a la noción jurídica que en él se envuelve, y de ahí que sea necesario reconocer que dicho precepto no rige simplemente la situación jurídica de la mora, sino que consagra precisamente la excepción non adimpleti contractus".

UNDÉCIMO: Que en la línea propuesta, se ha sostenido para la procedencia de la excepción de inejecución, que debe tratarse de obligaciones que emanen de un mismo vínculo contractual, no basta entonces con ser deudor y acreedor recíprocos, pues si lo son a propósito de relaciones contractuales diversas, no procederá la excepción a la que se viene en aludir. Igualmente, es menester que el excipiens sea deudor de una obligación actualmente exigible.

No obstante lo dicho, la condición primera de esta excepción radica en la reciprocidad de las obligaciones emanadas de un mismo contrato bilateral, las que debe cumplirse de manera simultánea (de exigibilidad mutua). Empero, este incumplimiento recíproco a prima facie no se encuentra referido a cualquier obligación, sino que se reconduce a una homogénea pasividad de los contratantes, quienes no ejecutan exacta, íntegra y oportunamente las obligaciones que surgen de la convención.

Resulta de vital relevancia en este aspecto determinar el origen del fracaso contractual, puesto que la inejecución por regla general recae primeramente en una de las partes. Así, será imperioso entonces para determinar qué incumplimiento prevalece, y con ello la legitimación pasiva de esta excepción, recurrir a ciertos criterios que han asentados los autores, tales como la cronología del incumplimiento (que uno preceda al otro temporalmente); la causalidad entre uno y otro (yo incumplo porque no puedo cumplir a raíz de tu incumplimiento) y la proporcionalidad o importancia de acuerdo a la economía dentro del contrato. Solo así, podrá desentrañarse si realmente se está en presencia de verdaderos incumplimientos recíprocos.

Luego, si ninguno de estos criterios diferenciadores concurre en el caso concreto, sólo restará concluir que se trata de auténticos incumplimientos recíprocos que dan lugar a la excepción de contrato no cumplido.

DUODÉCIMO: Que los parámetros anotados aplicados al caso en examen, dan cuenta que no obstante haberse pactado en el contrato preparatorio un plazo para la celebración de la compraventa prometida, que expira para ambas partes de manera simultánea, es lo cierto que la obligación del actor se encontraba supeditada al cumplimiento de aquella que recaía en el promitente vendedor, quien debía alzar las prohibiciones a las que se encontraba sujeta la propiedad. Ergo, el pago del saldo de precio pendiente no fue el obstáculo que debían remover las partes para la celebración del contrato prometido, desde que aun cuando el comprador hubiera dispuesto de los fondos necesarios para satisfacer el saldo de $2.500.000 la compraventa de todos modos no se hubiera concretado en los términos pactados, en tanto la demandada principal no había saneado las limitaciones que afectaban al predio. El incumplimiento del demandado principal resulta prevalente al del actor en razón que constituye la causa del mismo, teniendo como punto de partida que la obligación de este último era exigible única y exclusivamente al tiempo de la suscripción del contrato prometido y la de la contraria, antes que la de aquél. En este entendido, los incumplimientos no son recíprocos en orden cronológico. Resulta gráfico para entender esta sucesión de incumplimientos, la redacción de la estipulación 5ª de la convención preparatoria, que faculta al demandante para accionar judicialmente en contra del promitente vendedor si éste no suscribe el contrato dentro del plazo acordado.

Igualmente, es dable advertir la causalidad entre el primer incumplimiento -de la demandada- respecto del que se endilga al actor, atendido la circunstancia que el promitente comprador para satisfacer el saldo del precio, representativo de menos del 23% del total, requería que la contraria vendiera la propiedad libre de todo gravamen y prohibición, de modo que la ejecución de lo debido suponía la satisfacción de lo que correspondía a la futura vendedora.

La obligación de pagar el precio está en estricta interdependencia de la entrega de la cosa -vender- que según la cláusula 6ª del contrato de promesa impone con determinadas características: “libre de todo gravamen y prohibición”.

DECIMOTERCERO: Que estos raciocinios encuentran su razón de ser y entroncan con el principio general de derecho, cual es la buena fe que debe preceder la ejecución e interpretación de los contratos, y que en especial se exige a quien pretende escudarse para dejar en suspenso de manera transitoria una relación contractual, en tanto como se ha dicho, esta excepción reposa sobre el supuesto que no puede exigirse de contrario lo que no se está dispuesto a dar. Se trata en consecuencia, de una aplicación del principio de equidad.

Empero, en este caso, la obligación incumplida por el demandado aun cuando se considere que no era obstáculo para la satisfacción de aquella que era de cargo del actor, atendidos los criterios anotados en los motivos que anteceden, permiten aseverar con toda razonabilidad la imputación del incumplimiento de este último al de aquél, atendido que no puede pretenderse que el promitente comprador pague o deposite en los términos del artículo 1601 del Código Civil el saldo del precio, cuando ya había entregado a este título $9.000.000 (sin olvidar que el monto total de la compraventa asciende a $11.500.00) a sabiendas que su contraparte no había cumplido ni estaba llana a cumplir la obligación que adquirió a propósito de la convención materia de la litis.

Tal como se ha sostenido en otras oportunidades, no puede desatenderse que en los contratos bilaterales cada parte se obliga teniendo como fin jurídico, como causa, el obtener la prestación consentida por la otra parte, y nada sería más contrario a la noción misma de la causa, consagrada como un elemento fundamental de toda obligación, si una parte hubiese de quedar obligada a entregar lo que ha prometido sin recibir aquello que se le prometió a cambio.

DECIMOCUARTO: Que así las cosas, no concurriendo los presupuestos que hacen admisible la excepción de inejecución que en definitiva fue declarada por la sentencia recurrida, atendido que el incumplimiento que se le atribuye al actor no es más que la abstención legítima de cumplir la prestación de pagar el precio motivada por el incumplimiento anterior de la obligación simultanea del demandado de alzar las prohibiciones que recaen en el predio, le asiste la razón al recurrente cuando acusa error de derecho en la aplicación de los artículos 1489, 1552 y 1554 del Código Civil, pues siendo el contrato de promesa de autos plenamente eficaz correspondía al demandante el derecho para exigir su cumplimiento, como lo señala la primera de las disposiciones citadas;

DECIMOQUINTO: Que los errores de concepto que se han evidenciado constituyen transgresión de las normas mencionadas con antelación, lo cual ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo desde que la equivocada aplicación de tales preceptos legales ha llevado a los sentenciadores a rechazar la demanda, en circunstancias que correspondía fuera admitida. Por lo anterior, el recurso en estudio debe ser acogido;

DECIMOSEXTO: Que atento a lo que se ha concluido, resulta innecesario un pronunciamiento sobre los demás errores de derecho denunciados por la recurrente.

Y de conformidad, además, a lo preceptuado en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se acoge, el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Jorge Cerda Álvarez en lo principal de fojas 120 por la parte demandante, en contra de la sentencia de veintidós de diciembre del año recién pasado, escrita de fojas 118 y siguientes, la que es nula y se reemplaza por la que a continuación se dicta.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.

Rol Nro. 1475-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Guillermo Silva G., Rosa Maggi D. y Abogados Integrantes Sres. Carlos Pizarro W. y Arturo Prado P.

No firman el Ministro Sr. Silva y el Abogado Integrante Sr. Pizarro, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a trece de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.