Actuaciones del Conservador de Bienes Raíces (CBR)

Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Segundo Juzgado de Letras de Iquique, en autos rol V-203-2013, Constructora Cerro Dragón Ltda., representada por don nombre reservado, dedujo reclamo respecto de la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Iquique a inscribir a su nombre el retazo de terreno que forma parte del Lote Uno del plano de loteo archivado bajo el N° 75 del Registro correspondiente del año 1980, adquirido mediante compraventa otorgada por escritura pública de 5 de marzo de 2013, a fin que se ordene a dicho Conservador practicar la mencionada inscripción.

A fojas 55, se agregó el informe pedido al Conservador de Bienes Raíces de Iquique.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintitrés de julio de dos mil catorce, escrito a fojas 79 y siguientes, rechazó la reclamación.

Se alzó la solicitante y la Corte de Apelaciones de Iquique, por sentencia de once de noviembre de dos mil catorce, escrita a fojas 102, confirmó el fallo apelado.

En contra de esta última decisión, la reclamante deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la reclamante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, incurrieron en tres errores de derecho.

El primero, lo hace consistir en la vulneración de los artículos 7° de la Constitución Política de la República, 13, 52 N° 1, 57 inciso primero primera parte, y 62 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, y 446 del Código Orgánico de Tribunales. Al respecto, señala que el Conservador no tiene facultad para pronunciarse sobre el contenido o eficacia de los actos contenidos en los instrumentos que se le presentan, puesto que su ámbito de competencia está circunscrito a controlar aspectos formales de los títulos y, en caso excepcional, rechazar un título si aparece en forma manifiesta algún vicio que cause su nulidad, sin que se le permita consultar antecedentes ajenos a él. Afirma que en el lote N° 1, Coema Ltda. construyó el Conjunto Residencial Los Cipreses, cuyo plano se archivó con el N° 256 en el Registro correspondiente del año 1981, conjunto que no abarcó la totalidad del lote, porque la parte ubicada entre las Avenidas Cerro Dragón y Circunvalación se situaba en ese entonces en zona rural, y es esta parte la que es objeto de la compraventa de 5 de marzo 2013. Añade que el Conservador fundó su decisión, según explica en el informe respectivo, en motivos que no menciona en su primitivo "rechazo", remitiéndose a la escritura pública de compraventa que el 16 de mayo de 2010 celebró Coema Ltda. con su parte respecto del mismo retazo, en la que se incurrió en el error de hacer referencia a un plano que no forma parte del título de la vendedora, esto es el plano archivado bajo el N° 256 del Registro respectivo de 1981, que fue elaborado a raíz del loteo y construcción del Conjunto Residencial Los Cipreses; error que fue corregido en la escritura de 5 de marzo 2013, en la que se cita el plano que generó efectivamente el lote N° 1, confeccionado al efectuarse la compraventa entre COEMA Ltda. y el Fisco de Chile, en 1980, archivado bajo el N° 75 del mismo año. Por otra parte, manifiesta que cumplió todas las exigencias establecidas en los artículos 52, 57 y 62 del aludido Reglamento, y, sin embargo, el Conservador denegó la inscripción solicitada. Refiriéndose a la influencia en lo dispositivo del fallo, aduce que los sentenciadores debieron resolver que la función del Conservador está circunscrita a la conservación de los registros a su cargo y al análisis de las formalidades del título presentado, y no puede extralimitarse en sus facultades y pretender pronunciarse acerca de la eficacia de la compraventa que se le ha presentado, función que compete en forma exclusiva a los tribunales de justicia, a petición de parte interesada.

El segundo error de derecho lo vincula con la infracción de los artículos 1698 inciso segundo del Código Civil, 341, 342 N° 2, 408 y 819 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 2.2.5 de la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización. Argumenta que la sentencia recurrida no consideró la prueba producida en autos ni su valor probatorio. Al efecto, señala que acompañó al proceso copia autorizada del plano N°012-710 V.U. archivado con el N° 75 en el Registro correspondiente del año 1980, que forma parte del título de la propiedad de la vendedora, en el que se basa la escritura de compraventa de que se trata, no obstante el fallo impugnado no lo consideró al resolver; y al contrario, asigna valor de prueba completa a un plano impertinente y ajeno a la materia, el N°256 ya citado, que no contiene el terreno de autos y que no forma parte del título presentado para su inscripción. Precisa que acompañó los documentos públicos que describe, a saber, tres copias autorizadas de la inscripción de dominio del predio, en mayor extensión, correspondiente al año 1980; copia de la reinscripción de dominio del mismo predio efectuada por el Conservador reclamado en el año 2011, y tres certificados de dominio vigentes correspondientes al retazo de terreno del Lote N° 1; que prueban que el dominio del terreno corresponde a la vendedora Coema Ltda. Además, asevera que su posesión inscrita a partir del año 1980 está reconocida por el mismo Conservador que oportunamente practicó las inscripciones de esa propiedad, sin reparo alguno. Indica que esos instrumentos públicos hacen plena fe de lo que en ellos se expresa. Agrega que acompañó también instrumentos privados que prueban la existencia real del predio y que Coema Ltda. detenta su posesión material desde que el Fisco se lo transfirió en el año 1980, esto es, contratos de arrendamiento sobre parte de la propiedad; autorizaciones a terceras personas para ocupar parte del mismo; notificación de la Dirección de Obras Municipales de Iquique en que se ordena a Coema Ltda. a cerrarlo y, ocho fotografías del predio, que dan cuenta de instalaciones y construcciones efectuadas por Coema Ltda. Añade que el fallo impugnado no consideró la inspección personal el tribunal, que da fe que el retazo de terreno tiene existencia física; que sus deslindes son los indicados en el título presentado para su inscripción al Conservador, que se encuentra ocupado por construcciones livianas, y desvirtúa la pretensión que pudiere ser un área verde.

En cuanto al tercer error de derecho, la recurrente lo relaciona con la vulneración de las normas que protegen la propiedad y la posesión inscrita, específicamente los artículos 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, 528 inciso primero, 588 inciso primero, 700, 702, 703 incisos primero, segundo y tercero, 728 y 1833 del Código Civil, artículo 70 primera parte de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y artículo 2.2.5 de la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización. Al respecto, afirma que la resolución atacada priva al legítimo dueño -COEMA Limitada- de las facultades que le reconoce y garantiza la Constitución y las leyes citadas, de disponer del bien de su dominio y, a la recurrente, de adquirirlo con arreglo a la ley. Expresa que se infringen las normas que protegen la posesión, porque la sentencia desconoce la calidad de poseedora regular de la tradente y vendedora sobre el predio de que se trata, el justo título traslaticio de dominio que detenta, y la autorización legal que la faculta para transferirlo. Reitera haber acreditado, con instrumentos privados y públicos, inspección del tribunal y certificados de dominio vigente, la posesión inscrita y material que Coema Ltda. tiene respecto del inmueble cuya compraventa se pidió inscribir, y en tanto, no se dicte una ley expropiatoria del mismo, nadie puede desconocerla ni arrebatarla. Asevera que el fallo atacado transgrede el artículo 1833 del Código Civil, porque al haber sido vendido el inmueble de que se trata, en mayor extensión como cuerpo cierto, con señalamiento de sus linderos, significa que el Fisco transfirió a Coema Ltda. todo el paño de terreno comprendido entre los mismos, aún cuando dentro de esos linderos se comprenda una superficie mayor que la señalada en el contrato compraventa. Por último, indica que la sentencia atacada quebrantó las normas relativas a la urbanización de terrenos urbanos, que establecen que sólo en las áreas urbanas pueden ejecutarse loteos para construcción de viviendas, y que en esos casos el propietario urbanizador está obligado a ceder a título gratuito un porcentaje de su superficie para áreas verdes. Respecto del terreno de autos, afirma que por encontrarse a la fecha en que se realizó el loteo del Conjunto Residencial Los Cipreses en área rural, toda la parte del Lote N° 1 ubicada al oriente de calle Cerro Dragón no pudo incluirse en ese loteo, por estar situado en área rural y, de esta forma, no pudo pasar a constituir un área verde.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció, en lo que interesa al recurso, los siguientes hechos:

a) que Constructora Cerro Dragón Ltda. busca inscribir el dominio de un retazo de terreno que le fuese vendido en virtud de un contrato de compraventa celebrado con Sociedad Construcciones Económicas Madera Limitada o Coema Ltda, mediante escritura pública de 5 de marzo de 2013, ubicado al oriente del Conjunto Habitacional Los Cipreses, de la ciudad de Iquique, singularizado en el plano N° 012-710.VU del Ministerio de Tierras y Colonización, dirección de Tierras y Bienes Nacionales, archivado bajo el N° 75 del Registro de Planos y Documentos del año 1980, que forma parte del lote N° 1 del mismo plano, y cuyos deslindes son: al Norte, con Avenida Playa El Águila; al Sur, con Avenida Salitrera Santa Laura, después de Playa Chipana, hoy Avenida Ramón Pérez Opazo; y al Poniente, con Avenida Cerro Dragón;

b) sociedad Coema Ltda. es dueña de la propiedad consistente en tres lotes de terreno ubicados en el sector Ampliación Costero Sur de Playa Brava, de la comuna y provincia de Iquique, con una superficie total de 154.816 metros cuadrados; el lote N° 1, con una superficie de 42.312 metros cuadrados, que deslinda: al Norte, eje calle Salitrera Alemania, hoy Playa El Águila en 185 metros; Este, Avenida Circunvalación, en 230 metros separados por Avenida Cerro Dragón; Sur: eje bandejón central de domicilio reservado metros; Oeste, eje domicilio reservado metros. Con fecha 2 de octubre de 1981 se archivó bajo el N° 256 el plano del Loteo Conjunto Habitacional Los Cipreses correspondiente al Lote N° 1;

c) el referido plano, archivado bajo el N° 256, que las partes de la compraventa omitieron mencionar en la escritura pública respectiva, se refiere a la totalidad del lote N° 1, no existiendo otro retazo que forme parte de tal lote. Además, los deslindes no coinciden con el terreno amparado en el Plano N° 256;

d) el Conservador de Bienes Raíces se negó a inscribir dicho título “por cuanto el título de dominio expresa que el deslinde Este es la Avenida Circunvalación en el Plano de loteo archivado bajo el N° 75 en el Registro de Planos y Documentos del Conservador de Bienes Raíces correspondiente al año 1980, el lote 1 aparece deslindando con la Avenida Cerro Dragón y todos los terrenos al oriente de dicha calle y hasta la Avenida Circunvalación aparecen dibujados como áreas verdes”.

Tercero: Que sobre la base de los hechos asentados, los jueces del grado concluyeron que la inscripción que se reclama es de aquéllas legalmente inadmisibles, al tenor de lo dispuesto en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. Por lo anterior, decidieron rechazar el reclamo deducido.

Cuarto: Que, en lo que atañe al primer capítulo del recurso, se debe señalar que como se aprecia de los términos en que se ha estructurado, éste aparece construido al margen y, en cierta forma, en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar.

En efecto, del tenor del recurso que en síntesis se ha reseñado en el motivo primero de esta resolución, se desprende que el error de derecho denunciado se sustenta en que se habría rechazado el reclamo formulado contra el Conservador de Bienes Raíces de Iquique no obstante que éste carecía de facultades para pronunciarse sobre el contenido o eficacia del contrato de compraventa de autos. Sin embargo, esa circunstancia no quedó asentada en el proceso, motivo por el cual la recurrente debió invocar normas reguladoras de la prueba que apuntaran a las facultades del Conservador de Bienes Raíces, lo que no hizo.

Quinto: Que este tribunal ha señalado con anterioridad que los hechos asentados por los jueces del fondo son inamovibles, a menos que el recurrente haya denunciado de modo eficiente infracción a las normas reguladoras de la prueba pertinentes, lo que no puede estimarse que haya ocurrido en la especie, de modo que resulta imposible decidir en sentido contrario.

Es necesario tener presente que el objeto del recurso de casación en el fondo se circunscribe a la revisión y análisis de la legalidad de la sentencia, es decir, a la correcta aplicación del derecho, sobre la base de los hechos tal y como soberanamente han dado por probados los jueces del grado en uso de las facultades que son de su exclusiva competencia.

Sexto: Que de lo expuesto se infiere que el primer capítulo del recurso de casación en el fondo interpuesto se sustenta sobre la base de hechos no establecidos por los sentenciadores, pero sin que se hayan dado por infringidas de manera eficiente las normas reguladoras de la prueba aplicables al caso, por lo que no puede prosperar.

Séptimo: Que, en cuanto al segundo capítulo del arbitrio, cabe tener presente que el error de derecho denunciado se sustenta en que los sentenciadores no habrían considerado la prueba producida en autos ni su valor probatorio, y que se habría desestimado la reclamación, no obstante estar acreditado que el dominio del terreno de autos corresponde a Coema Ltda., la existencia real del retazo de terreno, que Coema Ltda. tiene su posesión material desde que el Fisco se lo transfirió en el año 1980, y que sus deslindes son los indicados en el título presentado para su inscripción al Conservador. No obstante, esas circunstancias fácticas no quedaron asentadas en el proceso, puesto que, en la sentencia en análisis, se determinó que la sociedad Coema Ltda. es dueña de la propiedad consistente en tres lotes de terreno ubicados en el sector Ampliación Costero Sur de Playa Brava, de la comuna y provincia de Iquique, con una superficie total de 154.816 metros cuadrados, y específicamente el lote N° 1 con una superficie de 42.312 metros cuadrados. Del mismo modo, se estableció que con fecha 2 de octubre de 1981 se archivó bajo el N° 256 el plano del Loteo Conjunto Habitacional Los Cipreses, que se refiere a la totalidad del lote N° 1, no existiendo otro retazo que forme parte de tal lote; además, se asentó que los deslindes señalados por el peticionario no coinciden con el terreno amparado en el Plano N° 256. Por tales motivos y demás razones expresadas en los fundamentos sexto y séptimo del fallo de primer grado, confirmado por el de segunda instancia, se rechazó la reclamación y se desestimaron las alegaciones formuladas por la impugnante.

Octavo: Que conforme a lo expresado, lo que la recurrente intenta es alterar los hechos establecidos en el fallo impugnado, denunciando para ello una errada valoración de la prueba rendida, desconociendo que la modificación de los presupuestos fácticos y la ponderación de los elementos de convicción agregados al proceso no pueden prosperar por esta vía, desde que su establecimiento y apreciación corresponde a las facultades privativas de los sentenciadores. En efecto, asentados los hechos, los jueces aplican el derecho pertinente, empleando en la valoración de las pruebas rendidas, la regla del artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, lo que ha sucedido en autos.

Noveno: Que de esta manera, se desechará la alegación de la recurrente sobre el supuesto quebrantamiento de las leyes reguladoras de la prueba, pues sólo se limitó a cuestionar la forma cómo los jueces del grado apreciaron los elementos de convicción aportados al proceso, solicitando una nueva ponderación en la forma que favorece su postura jurídica, pero sin explicar ni desarrollar de qué forma los sentenciadores del grado vulneraron disposiciones que tengan ese carácter.

Décimo: Que resultando, entonces, inamovibles los hechos asentados por los jueces del grado por no haberse incurrido en quebrantamiento de las leyes reguladoras de la prueba, carece de sustento la denuncia de contravención a las normas enumeradas en el tercer capítulo del recurso de nulidad planteado.

Undécimo: Que en virtud de lo razonado y concluido el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la reclamante a fojas 103, contra la sentencia de once de noviembre del año dos mil catorce, que se lee a fojas 102.

Redacción a cargo del ministro suplente señor Julio Miranda Lillo.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Nº 31.924-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., los Ministros Suplentes señores Alfredo Pfeiffer R., y Julio Miranda L., y el Abogado Integrante señor Rafael Gómez B. No firman los Ministros Suplentes señores Pfeiffer y Miranda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado ambos su periodo de suplencia. Santiago, diecinueve de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diecinueve de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.