Ocupación ilegal

Santiago, diez de diciembre de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Primer Juzgado de Letras de Calama, en autos Rol Nº C-1618-2013, don nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario de precario en contra de doña nombre reservado, a fin que sea condenada a la restitución del inmueble que indica, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia o dentro del plazo que se determine, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento mediante la fuerza pública en caso de incumplimiento, con costas.

La demandada contestó el libelo en el comparendo de estilo, solicitando su rechazo. Argumentó que no concurren en la especie los requisitos del precario, toda vez que no ocupa el bien raíz por mera tolerancia de un tercero o sin título ni contrato que lo autorice para ello. Al respecto, afirma que su pareja nombre reservado, arrendó la propiedad al demandante y que se encuentra al día en el pago de las rentas, que vive junto a la hija que tuvo con el arrendatario, pero que el mismo ya no vive ahí.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de treinta y uno de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 77 y siguientes, acogió la demanda de precario, sin costas.

El tribunal de segundo grado, conociendo del recurso de apelación deducido por la parte demandada, por fallo de veintisiete de agosto de dos mil catorce, escrito a fojas 116, confirmó la sentencia del grado, sin costas del recurso.

En contra de esta última decisión, la parte demandada deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado que acogió la demanda, incurrieron en infracción a las siguientes normas 1545, 1698, 1702, 1706, 1712, 1713, 1915, 1941, 1950, 1951 y 2195 inciso segundo todos del Código Civil y los artículos 341, 399, 402, 426, 427 y 428 todos del Código de Procedimiento Civil y los artículos 7 y siguientes de la ley 18.101.

Primeramente, señala que el asunto sometido al conocimiento del tribunal versa sobre la existencia o no de un título que habilite al demandado para habitar la propiedad materia de la causa y, por otro lado de la existencia o no de mera tolerancia del actor en relación a la demandada.

Sostiene que tanto en el artículo 1915 como el 1941 del Código Civil, se reconoce la potestad del arrendatario de mantener en la propiedad de la que tiene goce, en virtud del contrato respecto a su familia e incluso a terceros, y que la recurrente probó la existencia del contrato.

Asimismo sostiene que se ha acompañado prueba suficiente para establecer la existencia de un vínculo de convivencia entre la demandada y don nombre reservado y la relación de filiación con los dos menores de apellidos nombre reservado, lo que no fue reconocido en la sentencia de autos.

A continuación la recurrente se refiere a la existencia del vínculo de familia y a la importancia de la misma de acuerdo al artículo primero inciso segundo de la Carta Fundamental que sin embargo no da por infringido.

Sostiene además que el mismo actor señala que demandó a don nombre reservado para poner término al contrato de arrendamiento que existe entre ambos, sin que dicho juicio hubiere terminado con la sentencia de término respectiva, por lo que el contrato celebrado entre ambos continúa vigente, ya que no se ha podido cumplir con lo establecido en los artículos 1950 y 1951 del Código Civil y con los artículos 7° y siguientes de la ley 18.101 citada. Con lo anterior, sostiene, que se vulnera el artículo 1545 del Código Civil, ya que dicha norma precisa que los contratos no pueden ser invalidados sino por el consentimiento mutuo de las partes o por causas legales.

Que resulta una confesión judicial apreciable en los términos del artículo 1713 del Código Civil, el que el demandante señale que el juicio contra don nombre reservado no siguió su curso, prueba a la que ha de darse el valor que consigna el artículo 399 en relación al 402 ambos del Código de Procedimiento Civil, cuestiones que el tribunal no realiza.

En razón de lo anterior estima que del análisis del proceso se han acreditado en la causa hechos suficientes para hacer aplicable a este caso las presunciones judiciales del artículo 1712 del Código Civil en relación con los artículos 341, 426 y 427 del código de Procedimiento Civil, cosa que los jueces desconocen.

Por todo lo expuesto la recurrente estima haber dado efectivo y cabal cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1698 y que con base en lo anterior se infringe por consiguiente el inciso segundo del artículo 2195, pues la recurrente no habita la propiedad en virtud de la mera tolerancia, sino en virtud de su calidad de familiar de quien es arrendatario de la propiedad.

Desarrolla, finalmente, el modo en que dichas infracciones habrían influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a).- el inmueble ubicado en domicilio reservado; es actualmente de propiedad del demandante don nombre reservado;

b).- la demandada nombre reservado habita y ocupa la propiedad referida en la letra precedente;

c).- la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y don nombre reservado, en el que no figura la demandada de autos.

d).- Que ante el Tercer Juzgado de Letras de Calama el demandante intentó la acción de término de contrato de arrendamiento, que la demandada esgrime como título que ampara la tenencia, acción que no prosperó por no haberse podido notificar válidamente al demandado, ya que en dicho expediente consta estampado notarial en la cual se indica que fue precisamente la demandada en estos autos quien afirma que el demandado no vivía allí.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, concurren los presupuestos establecidos en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, para acoger la acción de precario. Asimismo, consideraron que la demandada -a quien incumbía la carga probatoria- no logró justificar que la ocupación del inmueble provenía de algún título que la legitimara. Dicha carencia de título hace presumir que la referida ocupación la ejerce por mera tolerancia de su dueño y consecuencialmente, corresponde desechar las defensas deducidas por la demandada en su contestación; ya que además la alegación de la pretendida relación que la uniría a don nombre reservado sólo encuentra fundamento en autos, en los propios dichos de la demandada.

Cuarto: Que con el fin de resolver si existen los yerros de derecho que se denuncian, corresponde analizar lo que prescribe el artículo 2195 del Código Civil, en su inciso segundo, que previene: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".

De lo anotado se desprende que el precario es una mera situación de hecho, en la que se presenta una total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. Con estricto apego a esa norma y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que es ocupado por la demandada, es sobre este último en quien recae el peso de comprobar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Sexto: Que, como se dijera, en el caso de autos los jueces de la instancia establecieron como hechos de la causa que el demandante es dueño del inmueble materia del litigio, y que la demandada lo ocupa actualmente. En virtud de lo anterior, deben tenerse por probados, por quien legalmente tenía la carga de hacerlo, los dos primeros presupuestos de procedencia de la acción deducida. Igualmente, determinaron que la demandada no aportó prueba idónea al proceso, de manera que cabe concluir que no acreditó que esa ocupación esté justificada por un título o contrato y por consiguiente, se debe colegir que se explica y encuentra fundamento en la mera tolerancia del demandante.

Séptimo: Que, en el presente caso, la controversia se centró en determinar si el tercer supuesto, referido en el motivo cuarto que precede, no se verificó o si, por el contrario, como lo plantea la demanda se acreditó. Entonces, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho al concluir que la demandada no cuenta con título que justifique su ocupación.

En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición transcrita precedentemente. Señala el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato.

Por su parte, la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1.438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual, y que ese título resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño.

Octavo: Que de lo dicho aparece, como se adelantó, que un presupuesto de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, esto es, una tenencia meramente experimentada, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma.

En razón de lo anterior, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del propietario, sino que lo relevante radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa pueda ejercerse respecto del propietario, sea porque él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla, si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal, bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real.

Noveno: Que, en el caso de autos, el título que se tuvo por insuficiente por los jueces de la instancia para justificar la tenencia del predio por parte del demandado, corresponde a un contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y don nombre reservado; donde no figura la demandada de autos y en cuanto al hecho de probar su relación familiar con el señor nombre reservado de acuerdo a lo establecido por los jueces del fondo, tampoco fue debidamente acreditado; es más fue la misma demandada, quien en juicio anterior declaró que el señor nombre reservado no vivía en el inmueble.

Décimo: Por lo cual, el título invocado por la demandada, no reúne las características a que se ha hecho mención, por cuanto el ordenamiento no le reconoce la virtud de vincular jurídicamente a la tenedora con el propietario, de forma tal de situar a su dueño en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido no resulta oponible al demandante, dueño inscrito del inmueble, esto es, no le empece, de manera que no se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y, por ello, la ley lo ampara en su derecho a rescatar la tenencia de la propiedad, a fin de ejercer en forma plena los atributos que reconoce al dominio.

En efecto, dicho contrato por su naturaleza no es idóneo para autorizar a la demandada en la tenencia material de la cosa, desde que únicamente produce efectos entre las partes contratantes -siguiendo el principio del efecto relativo de los contratos- calidad que no tiene la demandada.

Undécimo: Que, por lo antes dicho, los sentenciadores de la instancia no infringieron el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, acogieron la demanda intentada, y consecuencialmente, tampoco se han configurado las otras transgresiones denunciadas.

Duodécimo: Que en virtud de lo precedentemente razonado y concluido el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado a fojas 117 y siguiente, contra la sentencia de veintisiete de agosto del año dos mil catorce, que se lee a fojas 116.

Se previene que el ministro señor Cisternas, que concurre al fallo, estuvo por excluir el fundamento octavo, por innecesario.

Se previene que la ministra señora Muñoz concurre al rechazo del recurso teniendo únicamente presente que sus alegaciones se sustentan en un hecho que los jueces del fondo no dieron por establecido, como es la convivencia de la recurrente con el arrendatario del inmueble, sin que las normas que invoca como reguladoras de la prueba sean útiles para modificar lo ya sentado en el proceso.

El ministro Cerda previene que en el motivo 10° está por:

a) intercalar entre la palabra “propietario” y la expresión “de forma tal”, la frase “-habida cuenta, justamente, que no consta el vínculo de intimidad con el arrendatario, que la demandada esgrime para justificar su permanencia en la finca-”, y

b) eliminar su párrafo segundo.

Redacción de la abogada integrante señora Leonor Etcheberry Court; y de las prevenciones, sus autores.

Regístrese y devuélvase.

N° 29.095-14

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Lamberto Cisternas R., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Arturo Prado P. No firma el Ministro señor Cisternas y el Abogado Integrante señor Prado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, diez de diciembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diez de diciembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.