Cláusula penal

Santiago, veintiocho de enero de dos mil dieciséis.

Vistos:

En los autos número de rol 11.402-2014, seguidos ante el Vigésimo Segundo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veinticinco de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 55 y siguientes, se acogió la demanda y se declaró terminado el contrato de arriendo respecto del inmueble que individualiza, fijándose para su restitución el término de diez días hábiles, contados desde que la sentencia quede ejecutoriada o cause ejecutoria. Asimismo, se condenó solidariamente a la demandada Maestranza Main Limitada, en calidad de arrendataria, y a don nombre reservado, en su calidad de fiador y codeudor solidario, a pagar las rentas insolutas a partir del mes de octubre de 2013, por la cantidad equivalente a 516,78 U.F., más las devengadas durante el curso del juicio y hasta la entrega material del inmueble, además de intereses moratorios desde la data de presentación de la demanda; y se declaró la nulidad de la cláusula penal pactada, con costas.

Una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia de diez de febrero último, escrita a fojas 105 y siguiente, previo rechazo del recurso de casación en la forma interpuesto por uno de los demandados, la confirmó en todas sus partes.

En contra de la referida decisión la misma parte dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo, solicitando que se los acoja y en la sentencia de reemplazo que debe dictarse, separadamente y sin nueva vista, se rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

I. En relación al recurso de casación en la forma.

1° Que el recurrente invoca, en primer lugar, la causal establecida en el número 7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, afirma que la sentencia impugnada contiene decisiones contradictorias, porque no obstante que en la de primera instancia se señala que las partes celebraron un contrato de leasing inmobiliario o "leaseback", se declara que dicho contrato no existe; lo que infringe el principio lógico de no contradicción. Añade que la contradicción se agrava porque en la demanda se solicita la resolución de un contrato de leasing inmobiliario (doctrinariamente denominado leaseback).

En segundo lugar, alega que se incurrió en la causal que contempla el artículo 768 número 5 del código citado, porque la sentencia no da cumplimiento al requisito establecido en el número 4 del artículo 170 del mismo, ya que carece de las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento, pues los que tiene se contradicen unos a otros, por lo que no pueden coexistir lógicamente, eliminándose mutuamente. Afirma que la contradicción surge entre el considerando 4° de la sentencia de primera instancia, que reconoce la existencia de un contrato de leaseback, y los motivos 2° y 3° de la de segunda instancia, que la niegan.

Solicita, en definitiva, se haga lugar al recurso y se invalide la sentencia impugnada, dictándose una de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

2° Que la causal de nulidad formal consagrada en el artículo 768 número 7 del Código de Procedimiento Civil, se configura cuando la sentencia contiene decisiones contradictorias, esto es, cuando son incompatibles entre sí, inconciliables, de manera tal que no pueden cumplirse de manera coetánea en la etapa respectiva porque unas obstaculizan el cumplimiento de las otras. Sin embargo, como de la lectura de la parte resolutiva de la sentencia impugnada se advierte, en lo que interesa, que las disposiciones que contiene son armónicas entre sí, incluso la segunda que es de condena es consecuencia de aquella que declaró terminado el contrato de arriendo respecto del inmueble materia del juicio, porque el demandado incurrió en mora en el pago de las rentas de arrendamiento, se debe concluir que no concurre en la especie;

3° Que la segunda causal es aquella contemplada en el número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo que previene el número 4 del artículo 170 del mismo código, la que se verifica cuando la sentencia no contiene las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento, sea porque simplemente no las consigna o porque conteniéndolas como son contradictorias se anulan; requisito que está consagrado para que los litigantes tengan completo conocimiento de las razones por las que sus alegaciones y defensas fueron acogidas o desestimadas, lo que, en definitiva, permite que las resoluciones puedan ser impugnadas debidamente deduciendo los recursos establecidos en la ley; por lo tanto, no se presenta cuando los razonamientos fácticos y jurídicos de la sentencia no se ajustan al planteamiento de los litigantes, tampoco cuando son equivocados;

4° Que, de la lectura de las sentencias de primera y segunda instancia, se aprecia que no es efectivo lo que sostiene el recurrente, pues en la de primer grado se expresa que el contrato de que se trata es uno de arrendamiento y en la impugnada que la alegación del demandado debe desestimarse porque no se está en presencia de un lease-back, pues la circunstancia que en el título de la escritura pública se haya hecho mención a un contrato de ese tipo, no significa que se pactó, más aún si no contiene estipulaciones al respecto. En consecuencia, se debe concluir que la sentencia impugnada cumple el requisito formal contemplado en el número 4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, pues los fundamentos indicados son plenamente compatibles entre sí;

5° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en la forma no puede prosperar y debe ser desestimado.

II. En relación al recurso de casación en el fondo:

6° Que el recurrente, en forma previa, alude a los escritos principales del pleito, a los términos del contrato de arriendo y a los hechos establecidos en la sentencia de primera instancia, como a lo señalado por la de segunda instancia en su motivo 2°, para sostener que se incurrió en yerro al aplicarse los artículos 1560, 1561, 1562, 1563, 1564, 1565, 1566, 1467, 1793, 1808, 1881, y 1945 todos del Código Civil; artículos 1° y 7° de la Ley 18.101.

Explica que al darse por acreditada la existencia de dos contratos distintos –de compraventa y de arrendamiento-, no obstante darse por sentado que la sociedad Mainsa S.A. vendió a la sociedad Tanner Leasing S.A. un predio con el único propósito de que ésta lo diere en arriendo a Maestranza Main Limitada, la que, pagada las rentas, podía adquirirlo en la cantidad de 57,42 unidades de fomento, y no uno solo, sea de leasing inmobiliario o leaseback, se infringió lo que disponen los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, porque resultaba imperativo buscar la intención de los contratantes al celebrar el contrato, y lejos de interpretarse de manera correcta la voluntad de aquéllos se concluyó que existen dos contratos, conforme al cual se calificó la convención de manera diversa a cómo debió hacerse. Agrega que de los hechos establecidos se puede afirmar que la intención de los contratantes era celebrar una operación de crédito, mediante una peculiar figura jurídica, distinta a los contratos nominados.

Sostiene que también se vulnera el artículo 1545 porque se calificó erróneamente el contrato, como uno de arrendamiento y de compraventa, en circunstancia que ambas figuras constituyen un solo acto innominado, llamado doctrinariamente leaseback o leasing inmobiliario, que la doctrina define como aquél que se perfecciona cuando una persona, generalmente de carácter ideal, vende uno o más de sus activos fijos y, en forma simultánea, celebra un contrato de leasing, conservando de esta forma el uso de los bienes y poseyendo la opción de readquirirlos, y que tiene como objetivo que una de las partes se desprenda del dominio de un bien, para obtener una cantidad de dinero, quedando en calidad de mero tenedor, por lo que pagará una cantidad de rentas determinadas de antemano, pudiendo con posterioridad hacer efectiva una opción de compra, y readquirirlo. También el artículo 1467, al darse por establecida una duplicidad de causa y declararse que "las motivaciones que tiene el comprador y el posterior arrendador no influyen en 1a naturaleza jurídica de los contratos celebrados", ya que el convenido posee una causa unitaria que se refleja justamente en el motivo que las partes tuvieron para su celebración. Alude a lo señalado por la doctrina, en el sentido que “es una figura compleja integrada por diversos elementos que, a pesar de los términos en que aparezca redactado, no debe equipararse con el arrendamiento, ni con la opción de compra, ni siquiera con el arrendamiento con opción de compra, sino que por su causa única, constituye una realidad unitaria e independiente” (Sandoval López, Ricardo, nuevas operaciones mercantiles, Quinta edición actualizada, Editorial Lexis Nexis, pág. 25).

Respecto de lo que disponen los artículos 1793, 1808, 1810, 1824 y siguientes, 1871 y siguientes, todos del Código Civil, expresa que se infringieron, porque se calificó parcialmente el contrato como uno de compraventa, que debe poseer todos los elementos que la ley exige para que nazca a la vida del derecho, es decir, voluntad, objeto, causa, solemnidades, y particularmente la cosa vendida y el precio, los que no existen en la especie, ya que es fácilmente apreciable la inexistencia de causa, según lo expuesto, como de voluntad, pues no se ha manifestado con la finalidad de celebrarlo, sino uno distinto, y, por lo tanto, tampoco existe cosa y precio. Y en el mismo sentido tratándose de lo que previene el artículo 1915, porque las partes no manifestaron su voluntad dirigida a celebrar un contrato de arrendamiento de bien inmueble, por lo que no existe renta, ni cosa arrendada.

En cuanto a lo que expresa el considerando 3° de la sentencia impugnada, en orden a que "de esta manera tampoco puede considerarse que se trata de un contrato de "leaseback", puesto que para que ello exista debe existir un pacto de retroventa, el cual no fue convenido en la escritura pública analizada", afirma que se vulneran los artículos 1881 al 1885, todos del Código Civil, dado que la retroventa es una cláusula regulada como una institución de la compraventa, pero la sentencia la establece como una del leaseback, que es un contrato innominado, lo que importa incurrir en error pues establece como elemento esencial de un contrato innominado uno accidental de la compraventa, sin que exista norma, ni aun construcción doctrinaria que así lo establezca. En efecto, el elemento que aparece de manifiesto en un contrato de leaseback es la opción de compra, que se puede verificar una vez pagadas todas las cuotas que se establecen como rentas de arrendamiento. Un contrato de leasing inmobiliario no es posible concebirlo mediante una retroventa, ya que el precio se va pagando a medida que se solucionan las cuotas llamadas rentas, pagándose finalmente un precio residual categóricamente menor al pagado en un principio en la supuesta compraventa.

Por último, sostiene que se infringieron los artículos 1°, 2°, y 7° al 17, todos de la Ley N° 18.101, al aplicarse a un contrato y situación jurídica distinta al ámbito de dicha ley.

Finaliza señalando cómo los errores de derecho que denuncia influyeron sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia impugnada.

Solicita, en definitiva, se haga lugar al recurso y se invalide la sentencia impugnada, dictándose una de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes, con costas.

7° Que, como se advierte, el recurso gira en torno a la circunstancia que el contrato que liga a las partes no es de arrendamiento, sino uno que la doctrina especializada sobre la materia denomina “leaseback”, cuya particularidad es la opción de compra que se puede ejercer una vez satisfechas todas las cuotas que se establecen por concepto de rentas de arrendamiento. Pues bien, de la lectura de la demanda se aprecia que se solicitó que se declare la terminación del contrato de arriendo celebrado entre las partes por falta de pago de las rentas de arrendamiento que se indican y, atendida la contestación de uno de los demandados y la rebeldía del otro, se fijaron como hechos a probar, los siguientes: efectividad que las partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble singularizado en la demanda, estipulaciones y cláusulas; renta pactada y época estipulada para su pago; efectividad que la demandada pagó las rentas adeudadas hasta la fecha de la interposición de la demanda y las devengadas durante la secuela del juicio; y tiempo de ocupación del inmueble y el destino que se le dio. Y como los demandados no acreditaron estar al día en el pago de las rentas de arrendamiento, los jueces del fondo acogieron la demanda y los condenaron en los términos señalados en la parte expositiva. Además, al analizar la solicitud de la ahora recurrente en orden a que se rebaje la cláusula penal estipulada en el contrato de arrendamiento hasta el máximo permitido en la ley, para el caso que sea considerado como tal, invocando lo dispuesto en el inciso 1° del artículo 1544 del Código Civil, lo calificaron como uno de arrendamiento declarando que es nula de nulidad absoluta por carecer de causa;

8° Que, en consecuencia, como el recurso se sustenta en argumentos jurídicos no concernidos al juicio de que se trata, que es de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y no uno referido al ejercicio del derecho de opción que le asiste al recurrente cuando ha satisfecho las rentas de arrendamiento estipuladas, lo que, en todo caso, no acreditó, se debe concluir que aun cuando se hubiere incurrido en error de derecho en la calificación del contrato de que se trata no tiene influencia sustancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada;

9° Que, con todo, la postura del recurrente no resulta muy coherente, pues, por un lado, impugna la sentencia en cuanto declara terminado el contrato de arrendamiento por no pago de las rentas adeudadas y lo condena a la solución íntegra de las mismas, porque, en su concepto, la naturaleza jurídica no es uno de arriendo y, por otro, la acepta en cuanto lo califica como tal y, conforme a esa apreciación, lo libera del pago de la cláusula penal pactada en la estipulación vigésima quinta del referido contrato, por estimarse que es nula de nulidad absoluta por carecer de causa;

10° Que, por último, se debe tener presente que todas las argumentaciones referidas a que al presente juicio no es aplicable el procedimiento establecido en la Ley N° 18.101 no son propias de un recurso de nulidad sustancial, porque, según lo prescribe el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar contra las sentencias que indica que han sido pronunciadas con infracción de ley con influencia sustancial en su parte dispositiva, esto es, de aquellas que participan de la naturaleza jurídica de decisoria litis, que son conforme a las cuales se resolvió la contienda sometida a la consideración del tribunal;

11° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en contra de la sentencia de diez de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 105 y siguiente.

Se previene que los ministros señora Muñoz y señor Cerda fueron de opinión de rechazar el recurso de casación en la forma que se sustenta en la causal establecida en el número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, porque al tratarse el juicio en que incide de uno regido por una ley especial, atendido lo dispuesto en el inciso 2° del mismo artículo, solo puede fundarse en dicha causal cuando la sentencia no decidió el asunto controvertido.

Regístrese y devuélvanse.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Rol N° 4368-15

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Jorge Lagos G. No firma los Ministros señora Chevesich y señor Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos con permisos. Santiago, veintiocho de enero de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintiocho de enero de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.