Precario

Santiago, siete de abril de dos mil dieciséis.

Vistos:

Ante el Tercer Juzgado de Letras de Iquique, en autos rol Nº C-2411-2013, don nombre reservado, en representación de Sociedad Inversiones Bells Limitada, dedujo demanda en juicio sumario de precario en contra de don nombre reservado, a fin que sea condenado a la restitución del inmueble que indica y sus edificaciones, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia o el plazo que el Tribunal determine conforme a derecho, con costas.

El demandado contestó el libelo, solicitando su rechazo. El tercero interesado opone la excepción de prescripción adquisitiva y extintiva especial de un año que establece el Decreto Ley N° 2.695 y la de falta de legitimación pasiva, con costas. Señala que ocupa en mayor extensión y en una superficie de 0,41 hectáreas un paño de terreno, inscrito a nombre de Sociedad Inversiones e Inmobiliaria El Turista S. A., conocida como parcela 36 A, comuna de Alto Hospicio, por lo que no reconoce dominio y menos tolerancia de la actora.

El tribunal de primera instancia mediante fallo de dieciséis de mayo de dos mil catorce, que se lee a fojas 1017 y siguientes, rechazó la demanda de precario, sin costas.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de las apelaciones deducidas por la parte demandante, demandada y tercero independiente, por fallo de siete de enero de dos mil quince, escrito a fojas 1594, la confirmó, sin costas del recurso.

En contra de esta última decisión, la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al acoger la sentencia de primer grado, rechazó la demanda, por estimar que el demandado tenía título que lo habilitaba para ocupar el inmueble sub-lite, infringieron los artículos 2195, 1702 y 1703 y 1438 y 1445 todos del Código Civil.

Señala que, conforme al texto del inciso 2° del artículo 2195, constituye precario el hecho que la ocupación se realice sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Añade que la circunstancia que el demandado mantenga en su poder el inmueble, reconociendo el dominio de un tercero, no es un título de aquellos que legitima la tenencia ya que no es oponible al actor, y además dicho artículo no plantea como exigencia que la ocupación sea sin reconocer dominio de un tercero, y que la sentencia reconozca que ese es el título que le permite oponerse a la acción de precario, constituye un verdadero vicio lógico, pues la tenencia del inmueble que es requisito para intentar la acción de precario resulta siendo el título que la justifica. Sostiene que, la mera tolerancia no aparece como un requisito distinto, sino como consecuencia de probar el actor que es dueño y que el demandado no acredite que tenga la cosa por un título oponible a aquél.

En cuanto al error en la aplicación de los artículos 1700, 1702, 1703, 1438 y 1445 del Código, se incurrió por hacer oponible al demandante el contrato referido; ya que no aparece suscrito por el actor, sino que entre el demandado y un tercero.

Finaliza desarrollando la influencia que el error de derecho denunciado tuvo en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) que el actor es poseedor inscrito del Lote C Uno-A de la Parcela 36, comuna de Alto Hospicio.

b) que el inmueble singularizado se encuentra ocupado por el demandado.

c) que el demandado ocupa el inmueble en virtud de un contrato de comodato seguido de otro de arrendamiento con opción de compra celebrado con la Sociedad Inversiones e Inmobiliaria El Turista S.A., conforme al cual se le hizo entrega material del mismo.

d) que en el comportamiento del demandado no reconoce al actor como dueño de la propiedad, lo que fluye de diferentes medios de prueba.

e) que a nombre del tercero “Inversiones e Inmobiliaria El Turista S.A.” figura una inscripción de dominio referida a la Parcela N°36 A de la Comuna de Alto Hospicio, del año 2005, cuya validez no es materia del juicio, y

f) que la sociedad demandante no ha tomado posesión material del predio de marras, en el cual se aprecian galpones ocupados por camiones, acoplados y buses de la empresa nombre reservado.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, no concurren los presupuestos establecidos en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que la tenencia de la cosa por parte del demandado es reconociendo dominio ajeno del tercero, esto es, de la Sociedad Inversiones e Inmobiliaria El Turista S.A., no lográndose demostrar, en consecuencia, que la tenencia del predio lo sea por ignorancia o mera tolerancia del actor.

Por lo anterior, rechazaron la demanda de precario intentada.

Cuarto: Que de manera uniforme, esta Corte ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil son, primero, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; segundo, que el demandado ocupe dicho bien; tercero, que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Sexto: Que, en el caso de autos, los jueces de la instancia establecieron como hechos de la causa que el demandante es poseedor inscrito del inmueble materia del litigio, razón por la cual, de conformidad al inciso 2° del artículo 700 del Código Civil, debe presumírselo dueño, y que el demandado se encuentra actualmente ocupándolo. En virtud de lo anterior, deben tenerse por probados, por quien legalmente tenía la carga de hacerlo, los dos primeros presupuestos de procedencia de la acción deducida.

Séptimo: Que, por consiguiente, la controversia está circunscrita a determinar si el título que invoca el demandado, esto es, el contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con la Sociedad Inversiones e Inmobiliaria El Turista S.A., que fue precedido de un contrato de comodato entre las mismas partes, es o no oponible al demandante como actual dueño de dicho inmueble.

Octavo: Que, en la especie, la acción ejercida por el actor deriva de las facultades que el derecho de propiedad otorga a su titular, es decir, usar, gozar y disponer de la cosa sobre la cual ejerce el dominio, requisito esencial para solicitar la restitución que pretende, así como también lo es la ocupación por parte del demandado, circunstancias -dominio y tenencia- que, como se señaló con anterioridad, se tuvieron por acreditadas, de modo que corresponde tener presente lo previsto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, que dispone: “Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”.

Noveno: Que conforme a la disposición transcrita y a lo anotado en el motivo séptimo que precede, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, y debe entenderse como “título”, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Décimo: Que, sin embargo, no cualquier título invocado por quien ocupa el inmueble resulta suficiente para enervar una acción como la intentada en estos autos, sino que dicho título debe poseer la calidad y entidad necesaria para oponerlo al propietario, es decir, para colocar a este último en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de ello, en la posición de tolerar o aceptar la ocupación del inmueble de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquél ese derecho real, siendo de la esencia e imprescindible al efecto que el derecho que emana del título y que legitima la tenencia de la cosa ajena pueda ejercerse respecto del dueño, sea porque él o sus antecesores se colocaron en la posición jurídica de respetar esa tenencia -derecho de naturaleza personal- o porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona -derecho real-. En efecto, en el caso de autos, hay que señalar además que el contrato está suscrito con un tercero que tiene también inscrita a su nombre la propiedad con anticipación al demandante, que interpuso las excepciones de prescripción adquisitiva especial de un año o extintiva especial de un año del Decreto Ley 2695, y en subsidio la prescripción ordinaria o extraordinaria de los artículos 2508 y 2510 del Código Civil; respecto de las cuales, los sentenciadores señalaron que no era el procedimiento en el que se debía discutir sobre la posesión inscrita de la propiedad, si no en uno de lato conocimiento.

Undécimo: Que, en concordancia con lo reflexionado, cabe concluir que el título consistente en un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por el demandado con el tercero, quien también tiene una inscripción de dominio a su nombre, resulta oponible al actor, desde que si bien puede considerarse que sólo genera derechos personales entre ambos, en este caso específico, medió la entrega del inmueble al demandado, quien lo habita, por lo que la inferencia lógica es que no lo hace por la mera tolerancia del actual dueño sino que por una causa justificativa y previa, cual es el contrato antes mencionado.

Los hechos indicados dan cuenta de la existencia de un vínculo o nexo entre el tercero, Sociedad Inversiones e Inmobiliaria El Turista S.A. y el bien cuya restitución se pretende, que es necesario dilucidar en el juicio que corresponda; lo que será decisivo para analizar la situación del demandado respecto del inmueble que ocupa.

Duodécimo: Que, en esas condiciones, no obstante haberse acreditado el dominio del actor y la ocupación del demandado, se ha comprobado la existencia de un título oponible a aquél y que justifica la ocupación, por lo que no se presentan en el caso todos los requisitos que hacen procedente la acción de precario prevista en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil. Por ende, al haberse así decidido en la sentencia impugnada, no se han cometido los errores de derecho denunciados.

Décimo tercero: Que sobre la base de las anteriores consideraciones, no habiéndose cometido los errores de derecho denunciados, el presente recurso de casación en el fondo no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 770, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante a fojas 1601 y siguientes contra la sentencia de siete de enero de dos mil quince, que se lee a fojas 1594 y siguientes.

Se previene que la ministra señora Andrea Muñoz Sánchez, entiende que cuando el fallo alude a la oponibilidad del título que invoca el demandado, lo hace en el sentido de que se considera suficiente para rechazar el precario, en cuanto este es una institución destinada a regular situaciones puramente de hecho y en consecuencia, no es la vía para obtener la restitución del inmueble.

Redacción de la Abogado Integrante Leonor Etcheberry Court, y de la prevención, su autora.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

N° 2753-2015.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Jorge Dahm O., y la Abogada Integrantes señora Leonor Etcheberry C.No firma la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, siete de abril de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a siete de abril de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.