Contrato de opción de compra

Santiago, dos de junio de dos mil dieciséis.

Vistos:

En autos rol C-2685-2013 del Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Concepción, don nombre reservado demandó a Hormas Chile Ltda., sociedad de responsabilidad limitada, de terminación de contrato de arriendo sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado.

La parte demandada contestó solicitando el rechazo de la demanda, con costas. Seguidamente, interpuso demanda reconvencional.

Con fecha ocho de agosto de dos mil catorce, se dictó sentencia definitiva que acogió parcialmente la demanda en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento entre las partes, sin costas, condenando al pago de las rentas de arrendamiento desde julio a diciembre de 2013 y la proporcional de dos días de enero de 2014, además de la suma de $30.181.573 de pesos por deterioros del inmueble. En la misma sentencia, se rechazó en todas sus partes la demanda reconvencional, sin costas.

Contra dicha sentencia la parte demandada dedujo recursos de casación en la forma y de apelación.

Con fecha dos de abril de dos mil quince la Corte de Apelaciones de Concepción rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó, en la parte apelada, la sentencia del tribunal de primera instancia.

Contra esta sentencia la parte demandada ha recurrido de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada ha deducido recurso de casación en el fondo en contra de la resolución de la Corte de Apelaciones de Concepción de dos de abril de dos mil quince, que confirmó en la parte apelada la sentencia del Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Concepción, de ocho de agosto de dos mil catorce. En cuanto interesa al presente recurso, esta última había acogido la demanda de término de contrato de arrendamiento sobre el inmueble de domicilio reservado, declarando terminado dicho arrendamiento y condenando al demandando a pagar las rentas de arrendamiento entre julio y diciembre de 2013, así como la proporcional a dos días de enero de 2014, a razón de $1.000.000 mensuales, más $30.181.573 por deterioros del inmueble.

Segundo: Que el demandado funda el recurso en que la citada sentencia habría infringido cuatro grupos de disposiciones del Código Civil. El primer grupo está conformado por los artículos 582, 1670 y 1672. El segundo, por los artículos 811, 814 a 816 y 819. El tercero, por el artículo 1939. Finalmente, el cuarto grupo está conformado por los artículos 1437, 2284 y 2315. Además de lo anterior, denuncia el recurrente la violación de las reglas de interpretación del Código Civil, artículos 19, 22 y 24.

Tercero: Que son hechos establecidos por los jueces de fondo:

1. El 25 de abril se celebró por las partes del juicio un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos;

2. Las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2013 fueron pagadas fuera del plazo convencional;

3. El arrendatario demandado efectuó alteraciones al inmueble arrendado sin obtener el consentimiento previo y por escrito del arrendador, según se había pactado en el respectivo contrato;

4. El 3 de marzo de 2013, el muro posterior de cierro de la finca fue derribado.

Cuarto: Que, en lo que interesa al presente recurso, el tribunal de primera instancia en la sentencia definitiva sólo acogió la demanda principal en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento entre las partes, rechazando la de resolución de contrato de opción de compra.

Quinto: Que todas las supuestas infracciones de ley denunciadas descansan en el hecho de que la arrendadora no es dueña del inmueble arrendado. La recurrente afirma que este hecho ha sido reconocido por la demandante en su escrito de contestación a la demanda reconvencional, así como por la sentencia de primera instancia en su considerando vigesimosexto.

En el citado considerando la sentencia recurrida invocó la regla del inciso tercero del artículo 1930 del Código Civil, que permite al arrendatario hacer cesar el arriendo si, “por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado”. De esta afirmación colige la recurrente que la sentencia estableció que la demandante no era la dueña del inmueble arrendado. Esto no es sin embargo correcto. La sentencia impugnada hizo esta afirmación al analizar la demanda reconvencional de la arrendataria que buscaba poner término al contrato en razón de que haberse visto privada de una parte del inmueble, porque el muro divisorio con uno de los vecinos fue demolido por estar mal situado, incorporando de hecho al inmueble arrendado una superficie que pertenecía a dicho vecino. La sentencia sostuvo que la demandante reconvencional debía probar tanto el derribo del muro como el hecho de que sin la parte de que se vio privada no habría arrendado el inmueble. Y concluyó que ello no había sido probado. En ningún momento el citado considerando estableció que la demandante no fuera dueña del inmueble arrendado.

Lo cierto es que ni la sentencia de primera instancia ni la de alzada emiten pronunciamiento alguno sobre el titular del dominio sobre el inmueble arrendado. Y no era necesario que lo hiciera, pues las acciones deducidas eran las contractuales que surgen del contrato de arrendamiento. Es un hecho no controvertido por las partes que la demandante era la arrendadora. Por esta razón, resulta asimismo irrelevante que la arrendadora haya reconocido no tener la calidad de dueño del inmueble.

Sexto: Que el primer vicio denunciado es la supuesta infracción de los artículos 582, 1670 y 1672 del Código Civil, referentes al derecho real de dominio y a la pérdida de la cosa que se debe, respectivamente. El recurrente sostiene que dichas disposiciones se verían infringidas en cuanto se dejan de aplicar las normas del derecho real de dominio como “antecedente jurídico necesario para que una persona pueda solicitar una indemnización en cuanto propietario” (sic).

No es efectivo, sin embargo, que el actor haya deducido las acciones de autos en calidad de propietario. La acción de terminación de contrato de arrendamiento tuvo fundamento precisamente en el contrato. Y la de indemnización se basó en el artículo 1939 del Código Civil, relativo a las obligaciones del arrendatario ante el arrendador.

Estas acciones solo exigen la existencia de un contrato de arrendamiento válidamente celebrado entre las partes, sin que se vean alteradas por el hecho de que el arrendador no sea dueño del inmueble arrendado. Esta última circunstancia solo adquiere relevancia en caso de evicción, lo que no ocurrió en la especie. En consecuencia, para resolver la presente controversia contractual no es necesario determinar si la arrendadora era o no dueña del inmueble, de manera que la sentencia impugnada no ha incurrido en infracción de los artículos 582, 1670 y 1672 del Código Civil.

Séptimo: Que el segundo vicio denunciado es la supuesta infracción de los artículos 811, 814 a 816 y 819 del Código Civil, referentes al derecho real de uso o habitación. Dicha infracción diría relación con que la sentencia recurrida ha extendido el derecho real de uso o habitación a facultades que son propias al derecho real de dominio, confundiéndolos. Se acusa la supuesta infracción del artículo 819, en cuanto dicha norma importaría una prohibición de celebrar contratos de arrendamiento respecto de los bienes inmuebles sobre los que se goza de un mero derecho de habitación.

En este capítulo, el recurso no se sustenta en los hechos establecidos en instancia. En efecto, la sentencia recurrida no ha emitido pronunciamiento sobre el supuesto derecho de uso o habitación que la arrendadora tendría sobre el inmueble. La razón para ello es análoga a la indicada en el motivo precedente: la calidad de titular de dicho derecho resulta irrelevante para resolver la presente controversia contractual.

No obsta a lo anterior, el hecho de que el artículo 819 del Código Civil prohíba al usuario o habitador tanto arrendar su derecho de uso o habitación (inciso primero) como arrendar la cosa a que se extiende su derecho (inciso segundo). Esta disposición regula las relaciones entre el dueño y el titular del derecho de uso o habitación, de manera que su contravención podrá tener consecuencias entre ellos. Por otra parte, su vulneración determinará asimismo la inoponibilidad frente al dueño del contrato de arrendamiento que hubiere celebrado el usuario o habitador. Si como consecuencia de esta inoponibilidad el arrendatario sufre la evicción, éste tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, de conformidad con el artículo 1916 del Código Civil. No es ésta, sin embargo, la situación de autos.

No siendo aplicables a las acciones contractuales deducidas lo dispuesto en los artículos 811, 814 a 816 y 819 del Código Civil, se desestimará su supuesta infracción.

Octavo: Que el tercer vicio denunciado es la supuesta infracción del artículo 1939 del Código Civil. La recurrente sostiene que dicha disposición otorga una acción al arrendador en cuanto dueño, no en cuanto titular de un derecho de habitación.

Según se ha razonado en el motivo precedente, el hecho de que el arrendador pueda ser titular de un derecho de uso o habitación resulta irrelevante a objeto de determinar si puede ejercer la acción de perjuicios que establece el artículo 1939 del Código Civil. La sentencia impugnada acogió dicha acción porque el actor dio en arrendamiento el inmueble a la demandada, no porque sea titular de un derecho de habitación. El artículo 1939 se encuentra en el título relativo al contrato de arrendamiento, en el párrafo que trata “De las obligaciones del arrendatario en el arrendamiento de cosas”. Consiste en una típica acción contractual, que en parte alguna requiere que el arrendador tenga además la calidad de dueño. De lo contrario, la discusión del dominio pudiera surgir en todas las causas de indemnización de perjuicios por daños causados a la cosa arrendada imputables al arrendatario. Esta conclusión es contraria al sistema de los contratos. Tratándose del contrato de arrendamiento es, además, contraria a la validez del arrendamiento de cosa ajena, que como única particularidad tiene la ya citada acción de saneamiento por evicción.

De lo razonado se sigue que no ha habido infracción al artículo 1939 del Código Civil.

Noveno: Que el cuarto vicio denunciado es la supuesta infracción de los artículos 1437, 2284 y 2315, referentes a las fuentes de las obligaciones. El recurrente indica que se han infringido dichas normas en cuanto que la obligación que él tiene de indemnizar no nace de una obligación contractual, sino de un cuasi delito civil. Agrega que el daño sufrido por dicho cuasi delito lo asumió el dueño, y no el demandante.

Lo razonado en los motivos precedentes basta para desestimar este cuarto capítulo de casación. En efecto, las acciones deducidas han sido las contractuales que provienen del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. La sentencia impugnada no incurrió en los vicios denunciados al establecer que se cumplieron los requisitos de procedencia de dichas acciones. En tales circunstancias, no correspondía que dicha sentencia recalificara las acciones interpuestas como extracontractuales, para luego determinar la falta de legitimación activa del demandante.

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción, con fecha dos de abril de dos mil quince, escrita a fojas 128.

Redactó el abogado integrante señor Rodrigo Pablo Correa González.

Regístrese y devuélvase.

N°6819-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. No firma la Ministra señora Muñoz y la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar ausente la segunda. Santiago, dos de junio de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a dos de junio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.