Cláusula penal

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Santiago, catorce de julio de dos mil dieciséis.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTO:

Se reproduce la sentencia apelada.

Y SE TIENE ADEMÁS PRESENTE:

1°.- Que conforme se pormenorizó en el motivo segundo del fallo de casación que antecede, la controversia se encuentra delimitada a determinar la procedencia de la acción de perjuicios -cláusula penal- a raíz del retracto indebido que a juicio de la actora se verificó en la especie, en razón de que el demandado, no obstante haber aceptado la oferta de compra y encontrándose pendiente el plazo para suscribir la compraventa acordada, enajenó la propiedad a un tercero.

2°.- Que la oferta fue formulada, en lo pertinente, en los siguientes términos:

-"2.- Precio: El precio ofertado es de UF 6.800, por su equivalente en pesos chilenos a la fecha de firma de la escritura de compraventa";

-"3.- El precio se pagará de la siguiente forma: a) 30% al contado, pagadero junto con la firma de la escritura de compraventa, quedando retenido en la Notaría en un vale vista o depósito a plazo a 30 días renovable con instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que la propiedad se encuentre inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de La Ligua, a nombre del comprador; y b) El saldo del 70% mediante un crédito hipotecario. La obtención de dicho crédito será de mi cargo, cuenta y exclusiva responsabilidad, no siendo su aprobación condición para la validez y vigencia de esta oferta, en el entendido que las condiciones de esta oferta se cumplieron. En el caso de no solicitarse u obtenerse el crédito hipotecario, el 70% se pagará conjuntamente con el 30% y en la misma forma";

- "4.- La presente oferta tendrá una vigencia de 10 días corridos y el contrato de compraventa deberá celebrarse en el plazo no extintivo de 90 días contados desde la fecha de entrega de los antecedentes legales al abogado de la parte compradora";

- "9.- Seriedad de la oferta. Como seriedad de esta oferta de compra por el presente acto hago entrega a Corretajes Leria Mores S.A. del cheque N° 3188858, nominativo y cruzado, por la suma de $23.407.980, de mi cuenta corriente del Banco de Chile N° 187-01900-02 a favor de la parte vendedora. La cantidad anteriormente señalada quedará en poder de Corretajes Leria Mores S.A. quien la entregará al vendedor, en caso que por cualquier motivo yo no cumpliere las obligaciones que asumo en este instrumento, especialmente si me retracto intempestivamente de esta oferta, esto es, pendiente su plazo o después de aceptada la oferta por el vendedor. En tal caso, perderé la suma mencionada en beneficio de la vendedora, como una multa a su favor…".

3°.- Que tal como se consigna por el juez a quo, resultan ser hechos pacíficos del proceso los siguientes:

a) La oferta de la demandante es de fecha 24 de mayo de 2013 a través de la Corredora de Propiedades Leria Morel respecto del bien inmueble Sitio N° 158 ubicado en Cantagua;

b) La aceptación de oferta por parte de la sociedad demandada se verificó el 29 de mayo de 2013, quien expresó aceptarla en todas sus partes, además de la multa en caso de incumplimiento -la que en ese acto documentó como gesto de seriedad con un cheque por $23.407.980- más la comisión en favor de la corredora;

c) La sociedad demandada se negó a celebrar el contrato de compraventa con la actora;

d) La demandada con fecha 3 de septiembre de 2013 enajenó a un tercero el inmueble materia de esta litis;

e) El cheque en garantía extendido por la demandante lo fue a nombre del representante legal de la demandada;

4°- Que la demanda de autos se basa en la responsabilidad precontractual de la demandada, entendiendo este tipo de responsabilidad como la que incide en la formación de un contrato -nombre reservado, "De la responsabilidad extracontractual en el derecho civil chileno", Editorial Universitaria, Santiago, pág. 57- o bien como aquella que deriva del daño que se causa a una persona o bienes de otro en el curso de la formación del consentimiento. (Hugo Rosende Álvarez, "Algunas consideraciones sobre la responsabilidad precontractual", Ediciones Universitarias de Valparaíso, Valparaíso, pág. 19).

En este sentido no cabe duda de que la etapa de las tratativas preliminares se encuentra dentro del período precontractual, esto es, aquella etapa de negociaciones que precede al perfeccionamiento del contrato. Estas tratativas constituyen un conjunto de negociaciones encaminadas a explorar los respectivos intereses de las partes. Comienzan desde el momento en que las partes manifiestan su voluntad de negociar y se extienden generalmente hasta el momento en que una de ellas formula una oferta de contrato. No obstante, las tratativas pueden concluir directamente en la celebración del contrato definitivo, o bien en la celebración de un contrato de promesa. También es posible ponerles término a través del desistimiento bilateral de las partes o por el retiro unilateral de una de las partes. (Iñigo de la Maza y Carlos Pizarro "Responsabilidad civil. Casos prácticos", Legal Publishing, Santiago, pág. 49).

5°.- Que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1445 del Código Civil en relación con los artículos 97 a 100 del Código de Comercio, es menester señalar que habrá de considerarse que se ha celebrado un contrato sólo cuando se haya llegado a un acuerdo acerca de los elementos esenciales del mismo, aquellos cuya no determinación hacen del contrato un simple proyecto por realizar o irrealizable. Según cada caso, la voluntad constituye un elemento esencial y decisivo, pudiendo concluirse que, antes de producido el hecho acordado en cada caso, las partes son libres para desistir o retractarse.

6°.- Que de lo señalado en el considerando anterior se puede concluir que tanto la existencia misma de la oferta, como la aceptación, rechazo o no aceptación, así como la intención o voluntad de las partes para obligarse, son cuestiones de hecho y, en el caso de autos, constituye precisamente un hecho pacífico del proceso -como se indicó en el motivo tercero- que las partes manifestaron su voluntad y formalizaron su consentimiento en orden celebrar un contrato de compraventa, respecto de un inmueble determinado, existiendo acuerdo sobre el precio y la forma de pago, pactándose asimismo un plazo para la suscripción del contrato definitivo.

Lo dicho permite concluir que existió un real y concreto acuerdo de voluntades que genera obligaciones y que ubica la presente discusión en el ámbito de la responsabilidad contractual, en tanto existió un consentimiento perfeccionado y el deber jurídico de concluir positivamente la negociación.

7°.- Que la conclusión que precede es lo que orienta a razonar en derecho, según la naturaleza y caracteres específicos que la ley otorga a los distintos actos, y que evidencia que la aceptación de la oferta por Inversiones y Asesorías Nueva Extremadura Limitada perfeccionó un acto jurídico bilateral, ya que la manifestación de conformidad con la oferta dio origen a una convención, derivando derechos y obligaciones para las partes, y su trasgresión, en la forma dicha, impone la satisfacción de los daños y perjuicios que se determinen según la solicitud de las partes. La aceptación de la oferta o la convención a que dio origen, determina el análisis del efecto de las obligaciones ante el incumplimiento.

Luego, y tal como acertadamente lo concluyó el juez de primer grado, al haberse reclamado en autos el pago de la evaluación anticipada de los perjuicios derivados del hecho que el demandado enajenó la propiedad a un tercero sin respetar el plazo pactado para la celebración de la compraventa acordada entre las partes, no se altera la causa de pedir al atender la petición fundamental, pues el actor ha considerado que la retractación por parte de la demandada a la materialización del contrato definitivo constituye per se una revocación unilateral e intempestiva de la aceptación, en circunstancias que jurídicamente puede ser calificada como un incumplimiento de la convención perfeccionada por la aceptación de la oferta, calificación de los hechos que corresponde efectuar al tribunal.

8°.- Que seguidamente, conforme se consigna en el motivo 10° de la sentencia apelada y de lo dicho en los considerandos 9° a 12° del fallo de casación, no cabe duda de que las partes celebraron un contrato que satisface los requisitos que estatuye el artículo 1554 del Código Civil, en tanto se trata de un acuerdo de voluntades que consta por escrito, en que el contrato prometido no es de aquellos que las leyes declaran ineficaces -pues se trata de una compraventa-, pactándose un plazo para la celebración del contrato definitivo, apareciendo éste suficientemente especificado, tal como se desprende de lo reproducido en las letras a) y b) del motivo 3° que precede.

9°.- Que en el orden propuesto, corresponde analizar los argumentos que el demandado ha esgrimido para enervar la acción que se dedujo en su contra y que dicen relación con dos aspectos: a) la caducidad de la garantía de seriedad derivada de la errónea extensión del cheque en garantía; la caducidad misma del documento y la caducidad originada por la devolución que su parte efectuó del cheque respectivo a la corredora, antecedentes todos que en consecuencia determinarían la caducidad de la oferta; b) la ineficacia de la oferta por existir un consentimiento viciado.

10°.- Que en esta línea de deducción, conforme lo dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil, es dable distinguir en todo contrato los elementos de la esencia, de la naturaleza y los puramente accidentales. Así, los primeros son "aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente"; los de la naturaleza, "las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de cláusula especial" y, finalmente, los elementos accidentales son aquellos "que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales".

En este contexto, se ha pretendido restar eficacia al acuerdo de voluntades alcanzado entre las partes -promesa de compraventa- aunque el demandado se dirija únicamente a la oferta, asilándose en que el cheque extendido como señal de seriedad caducó, a lo que añade que la demandante extendió ese documento a nombre de una persona distinta al vendedor y que su parte restituyó a la contraria el cheque que ésta le entregó. Sin embargo, ninguno de estos argumentos resultan relevantes para los efectos de enervar la eficacia del acuerdo de voluntades, puesto que tal como se dejó establecido, la promesa pactada por los ahora litigantes cumplió a cabalidad con los requisitos que estatuye el mencionado artículo 1554, exigencias de la esencia de la promesa, siendo menester entonces para atacar la validez de la convención demostrar la inconcurrencia de alguno de esos presupuestos copulativos para así entender que el contrato no ha producido efecto alguno o ha degenerado en otro diferente, lo que según se ha venido razonando no ocurre en la especie. De esta manera las objeciones sobre la garantía aparecen como asuntos accesorios en relación a las obligaciones principales asumidas por las partes y que por lo mismo no vuelven ineficaz el negocio.

11°.- Que, a mayor abundamiento, debe tenerse en consideración que ha sido el propio demandado quien admitió la extensión de un cheque a nombre de su representante legal antes de haber manifestado su conformidad con la oferta, aceptando la forma de la garantía extendida.

Por otro lado, en lo que respecta a la caducidad del cheque entregado por la actora y a la restitución de aquel que tenía en su poder el demandado, además de lo dicho respecto de la imposibilidad de hacer consistir algún tipo de ineficacia del negocio en estas alegaciones, es lo cierto que tal como se desprende del correo electrónico a fojas 115 remitido el 22 de julio de 2013, la demandante a través de la corredora de propiedades contratada para estos efectos por ambas partes instó por el cambio de ese instrumento, lo que en definitiva terminó siendo rechazado por el propio demandado, como así lo corroboran los dichos de la testigo nombre reservado, quien en su calidad de dependiente de la Corredora de Propiedades encargada de la negociación señaló a fojas 148 que ambos cheques fueron extendidos a fecha, por lo que caducaron. Asevera que la señora nombre reservado cambió su cheque, pero que cuando trataron de cambiar el de la parte vendedora, ésta no hizo entrega de uno nuevo, informando que no perseveraría en el negocio.

No puede dejar de llamar la atención que no obstante haber remitido la sociedad de inversiones los títulos de la propiedad a la futura compradora para su estudio, según se lee a fojas 113 del correo electrónico de 15 de julio de 2013, a poco andar -los días 17 y 22 de ese mismo mes (fojas 114 y 112)- objetó la forma de extensión del cheque y la caducidad del mismo, en circunstancia que las conversaciones para la suscripción del contrato definitivo se encontraban correctamente encaminadas y el plazo pactado para su firma estaba pendiente.

En este punto, la circunstancia que el demandado haya devuelto el cheque que tenía en su poder -de ser efectivo este antecedente- no puede servirle para configurar una especie de eximente de responsabilidad, desde que se trata de una decisión que al final apuntó a su propio provecho, pues terminó vendiendo la misma propiedad a un tercero.

12°.- Que en lo que respecta al supuesto vicio del consentimiento que alega al demandado, además de no haber especificado a cuál se refería, nada probó al respecto. No obstante ello, cabe señalar que las partes acordaron que el contrato de compraventa se celebraría en el plazo no extintivo de 90 días contado desde la fecha de entrega de los antecedentes legales al abogado de la compradora, lo que en la especie ocurrió el 15 de julio de 2013, tal como se desprende de las declaraciones de las testigos nombre reservado y nombre reservado a fojas 148 y 150, respectivamente, corroborado con el correo electrónico de fojas 113 remitido por el demandado al actor informando sobre los antecedentes necesarios para los estudios propios de este tipo de transacciones.

Lo dicho debe vincularse con lo estipulado en la clausula 3° del documento que contenía la oferta, posteriormente aceptado por el demandado transcrita en el motivo 2°.

Ahora bien, las aseveraciones del demandado en torno a que solo se fijó un término de 90 días para el caso que la oferente requiriera de financiamiento externo así como el hecho de que ésta manifestó su intención de adquirir la propiedad con fondos personales sin necesidad de recurrir a una institución bancaria y que por ello no era necesario esperar el plazo pactado, no encuentran asidero ni en la prueba rendida ni en la redacción del documento convenido entre las partes, en el que estas acordaron un plazo "no extintivo" de 90 días a partir de la entrega de los antecedentes legales al abogado de la demandante para la suscripción del contrato definitivo.

Luego, la demandada se encontraba obligada a respetar el transcurso de ese término para la suscripción de la compraventa, sin que exista causa legal o contractual que la habilitara para acelerarlo o bien para considerar que existía otro diverso, pues así no fue estipulado por los contratantes.

13°.- Que el artículo 1545 del Código Civil dispone, como es de sobra sabido, que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales, de lo que se sigue que si, como se indicó, las partes previeron y acordaron soberanamente que se produciría un determinado efecto en una también determinada circunstancia, nadie, ni aun el juez, puede contradecir esa manifestación de voluntad conjunta.

De lo expuesto se sigue que formado el consentimiento se entiende legalmente celebrado el contrato, produciendo todos sus efectos jurídicos entre las partes, surgiendo el principio de la fuerza obligatoria del mismo y en el evento del incumplimiento genera las responsabilidades legales consiguientes, puesto que se está en sede contractual, en que el incumplimiento se presume culpable. “Por consiguiente, si el aceptante prueba que se ha dado su aceptación, la retractación del oferente se presume culpable, como toda culpa contractual” (Avelino León Hurtado, La Voluntad y la Capacidad en los Actos Jurídicos Editorial Jurídica, Tercera Edición, página 98), principio igualmente aplicable en el evento que el incumplimiento provenga del aceptante, pues el consentimiento ya se había formado.

14°.- Que en un hecho inconcuso que aun pendiente el plazo de 90 días para la suscripción del contrato definitivo (que vencía el 13 de octubre de 2013) y ya concluidos los trámites de remisión de los títulos de parte del vendedor al comprador, la sociedad demandada vendió el inmueble a un tercero con fecha 3 de septiembre de 2013 en un precio superior al prometido al actor.

15°.- Que lo previamente asentado demuestra el incumplimiento de la demandada en orden a la imposibilidad de cumplir lo prometido al haber vendido con anterioridad el inmueble a un tercero, resultando ahora necesario analizar si concurren los presupuestos para dar lugar a la indemnización pactada por las partes, esto es, el pago de $23.407.980 fijado en la cláusula penal como indemnización de perjuicios.

Al efecto, en la responsabilidad contractual existe un vínculo preexistente, de cuya violación resulta el deber de indemnizar. De este modo, la indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual puede definirse como "la cantidad de dinero que debe pagar el deudor al acreedor y que equivalga o represente lo que éste habría obtenido con el cumplimiento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación". (nombre reservado., Las Obligaciones, pág. 518).

En autos lo que el actor persigue a través del pago de la cláusula penal constituye una indemnización de perjuicios basada en el régimen de responsabilidad contractual, atendida la vinculación jurídica habida entre el demandante y la demandada con motivo de la promesa de venta. Esta acción indemnizatoria pretendida por el actor consiste en la sujeción a la sanción impuesta a un ilícito contractual, consistente en la reparación de los perjuicios ocasionados a otro por la infracción de una obligación o relación jurídica preestablecida.

16°.- Que establecido que la cláusula penal participa de la naturaleza jurídica de la indemnización de perjuicios y no es sino una avaluación anticipada de los mismos que hacen las propias partes, ha de tenerse en cuenta para condenar a su pago que deben concurrir los requisitos que hacen procedente la indemnización de perjuicios, cuales son que la infracción de la obligación se deba a culpa o dolo del deudor, por una parte; y, por otra, que éste se encuentre constituido en mora. La particularidad de la cláusula penal, que la hace diferente del estatuto general en materia de responsabilidad civil contractual, es que no se exige la prueba de los perjuicios, toda vez que el acreedor puede reclamar la pena aunque la infracción de obligación no le haya causado perjuicios, o inclusive, le hubiese reportado un beneficio, como lo establece el artículo 1542 del Código Civil.

17°.- Que ha quedado establecida en el proceso la infracción de la obligación por parte de la demandada, toda vez que rehusó celebrar el contrato de compraventa a que se encontraba contractualmente obligada. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 1547 del Código Civil, la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que debió emplearla, lo que significa en materia de responsabilidad civil contractual que la ley presume la culpa del deudor que es, en este caso, la culpa leve toda vez que el contrato cede en beneficio de ambas partes, sin que la demandada haya desvirtuado, de manera alguna, la presunción de culpa que pesaba en su contra.

18°.- Que, por su parte, el demandante ha estado llano a cumplir la obligación contraída en la forma y tiempo debido, desde que instó, según se dijo, por continuar con las gestiones tendientes a dar término a lo acordado, propiciando incluso el cambio del cheque caducado, lo que claramente resultó infructuoso puesto que no obstante encontrarse las partes en tratativas para la conclusión de la escritura definitiva de compraventa al 15 de julio de 2013, el demandado poco tiempo después y contraviniendo el contrato enajenó la propiedad a un tercero.

19°.- Que así las cosas, concurriendo los requisitos de procedencia de la acción impetrada, no queda más que compartir los razonamientos vertidos por el tribunal a quo que condenó al demandado al pago de la cláusula penal pactada, lo que conduce a la confirmación del fallo apelado.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículo 1545 y siguientes del Código Civil y 160 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se CONFIRMA la sentencia apelada de dieciséis de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 156 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.

Rol N° 20.396-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firman los Ministros Sr. Carreño y Sra. Maggi, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso el primero y en comisión de servicios la segunda.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a catorce de julio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.