Contrato de arrendamiento

Santiago, veintiséis de julio de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En estos autos Rol 4.330-2013, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Temuco por cobro de honorarios, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia treinta de agosto de dos mil catorce, escrita a fojas 259 y siguientes, la señora juez de primer grado rechazó, con costas, la solicitud de retiro de la demanda respecto de nombre reservado, como asimismo la excepción dilatoria de ineptitud del libelo opuesta a fojas 127, y acogió la demanda deducida por nombre reservado y nombre reservado, condenando a los demandados al pago de una comisión equivalente a 1.402,78 Unidades de Fomento, que corresponde a la suma de $33.806.998 más intereses corrientes, con costas.

A fojas 288 y 292 las demandadas -nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, todas de apellidos nombre reservado, nombre reservado y Centro Comercial Espacio Los Pablos Limitada- y las demandantes ya individualizadas interpusieron sendos recursos de apelación en contra del fallo y una sala de la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, por determinación de cuatro de junio de dos mil quince, que se lee a fojas 342 y siguientes, lo confirmó con declaración de elevar el monto de la comisión a la suma de 6.133, 865 Unidades de Fomento, equivalentes a la suma de $152.821.320, más intereses corrientes para operaciones no reajustables que se devengaren a partir de la ejecutoria de la sentencia.

En contra de este pronunciamiento, tanto las demandadas nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, todas de apellidos nombre reservado y nombre reservado, como el demandado Centro Comercial Espacio Los Pablos Limitada, dedujeron recursos de casación en el fondo a fojas 351 y 365, respectivamente.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que los recursos de nulidad sustantiva deducidos por los demandados individualizados precedentemente, aunque interpuestos en forma separada, se basan en idénticos fundamentos y acusan infringidas las mismas normas legales, por lo que se los analizará en conjunto.

En primer lugar, los recurrentes denuncian infracción de los artículos 1448, 1545, 1546, 1564 del Código Civil. Estiman que se ha contravenido la ley del contrato y en particular las disposiciones citadas, al considerar que la carta oferta presentada por las demandantes obligó a sus representados a pagar la comisión o remuneración que en ella se indica, sin que se haya acreditado en el proceso que nombre reservado tuviera la representación de los demandados, haciendo extensivos los efectos de esa oferta a terceros que no han concurrido a aceptarla.

En segundo término, alegan que el fallo ha vulnerado lo dispuesto en el artículo 101 del Código de Comercio en relación con el artículo 102 del mismo cuerpo normativo, por cuanto para que se forme el consentimiento no basta con que la oferta sea aceptada. Para que la aceptación forme el consentimiento, argumentan, la oferta debe ser completa, es decir, debe contener todos y cada uno de los elementos para que, si se llegase a producir la aceptación, el contrato quedase inmediatamente configurado. Sostienen los recurrentes que, en la especie, no se ha determinado sobre qué monto se pagaría el 2% por concepto de comisión, ya que este valor sería determinado una vez que fueran conocidos los plazos, condiciones y cláusulas específicas del contrato a suscribir, de donde concluyen que lo que hubo en este caso fue una aceptación de carácter condicional que no sirve para formar el consentimiento en cuanto al monto de la comisión a pagar.

Por último, los comparecientes señalan que se infringe el artículo 425 del Código de Procedimiento Civil al restarle valor al informe en derecho y al informe del perito auditor que presentó su parte, los cuales se relacionan con la comisión u honorario que se acostumbra a pagar en este tipo de contratos y con el valor del contrato de subarrendamiento, alegando que los sentenciadores les restaron todo valor probatorio sin expresar las razones jurídicas, simplemente lógicas, científicas, técnicas o de experiencia en virtud de las cuales los desestiman, cuestión especialmente relevante si se considera que la supuesta comisión debe calcularse sobre la base del valor del contrato de arrendamiento.

Finalizan desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo, solicitando su invalidación y la consiguiente sentencia de reemplazo en la que se resuelva el rechazo de la demanda interpuesta por no haber comprometido las demandadas su participación en el negocio y, de determinarse lo contrario, se fije el monto de la comisión en el 2% del valor del contrato, por un período menor.

SEGUNDO: Que antes de entrar al análisis de los recursos, es necesario consignar como antecedentes relevantes del proceso los siguientes:

a) Con fecha 10 de julio de 2013 nombre reservado y nombre reservado, agentes inmobiliarios, dedujeron demanda para el cobro de comisiones que por servicios de corretaje les adeudarían nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, todos de apellidos nombre reservado, nombre reservado y la sociedad Centro Comercial Espacio Los Pablos Limitada, representada por nombre reservado, solicitando se les condene solidariamente al pago de 7.239,06 Unidades de Fomento o, en subsidio, 5.154,5088 Unidades de Fomento o lo que el tribunal determine, más reajustes e intereses, con costas.

Señalan que en abril de 2011 celebraron un acuerdo con la sucesión de nombre reservado, la que actuaba representada por nombre reservado, con el objeto de gestionar el arriendo de un inmueble de propiedad de la sucesión, por parte de Cencosud Retail S.A., para instalar un supermercado Jumbo Express, pactándose como comisión un 2% del valor del contrato en el evento de que las negociaciones tuviesen éxito. Indican que la celebración del contrato entre Cencosud Retail S.A. y la sociedad Centro Comercial Espacio Los Pablos Limitada –la que fue constituida por la sucesión para tales efectos y cuyo representante es también nombre reservado- se concretó el 13 de agosto de 2012, pactándose un plazo de duración del contrato de 25 años, más una prórroga automática de 10 años. Agregan que en él se pactaron dos modalidades de renta, debiendo pagarse aquella que fuese mayor: un valor porcentual mensual de 2% de las ventas netas obtenidas por la arrendataria mensualmente, deducidos los impuestos, comisiones y otros ítems y un valor mínimo mensual de 0,20 unidades de fomento por metro cuadrado incrementada a 0,21 unidades de fomento en los años tercero y cuarto y a 0,22 unidades de fomento por los años restantes, con base a 3.948 metros cuadrados.

Refieren que dicho contrato fue complementado mediante escritura pública el 8 de abril de 2013, en la que Centro Comercial Los Pablos Limitada vendió el terreno a Seguros de Vida Cruz del Sur S.A., pero celebrando con ella un contrato de arriendo con opción de compra, gestión en la que también dicen haber tenido intervención. Concluyen señalando que el contrato de arrendamiento reporta un beneficio para los demandados de 361.952,64 unidades de fomento, de modo que el 2% por los 35 años establecidos para la duración del contrato supone un valor de 7.239,06 unidades de fomento y en caso de no considerarse la prórroga de 10 años, la comisión del 2% sería de 5.154,5088 unidades de fomento.

b) Los demandados contestaron el libelo solicitando su rechazo, con costas. Sostienen que las demandantes no tuvieron ninguna participación en las negociaciones que ellos sostuvieron con Cencosud Retail S.A., salvo presentarle nombre reservado a nombre reservado –de Censosud S.A.- y colaborar en la recopilación de los documentos necesarios para confeccionar el contrato de arrendamiento y su posterior modificación. Niegan haber pactado como honorarios una comisión del 2% del valor del contrato, tanto porque nombre reservado no era el representante de la sucesión, como porque el documento de 12 de abril de 2012 no tiene el carácter de un contrato de corretaje, sino se trata sólo de una carta oferta que carece de los elementos habituales de una orden de corretaje. Indican que el contrato de arrendamiento de 12 de agosto de 2013 fue celebrado por la sociedad Centro Comercial Los Pablos Limitada y no por la sucesión de nombre reservado y que en dicho documento se señala expresamente que la arrendadora declara no tener obligaciones ni compromisos de honorarios con corredores de propiedades.

Agregan que en el cálculo de los honorarios las actoras no han considerado el costo del terreno, del desarrollo del proyecto ni de las obras de construcción del centro comercial que ascienden a 100.000 unidades de fomento, así como tampoco la posibilidad que tiene Cencosud Retail S.A. de poner término anticipado al contrato a partir del año 15. Por último indican que no procede la condena en forma solidaria y que en caso de que se acoja la demanda y que se acceda al pago de algún honorario, éste no puede ser superior al 2% de la renta de arrendamiento por un periodo no superior a 5 años conforme a la costumbre mercantil.

TERCERO: Que, luego de analizar y ponderar la prueba rendida, los jueces dejaron asentados, como hechos de la causa, los siguientes:

a) las demandantes desplegaron un conjunto de actos tendientes a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por la parte demandada;

b) existió una relación de corretaje entre las demandantes y los demandados;

c) las demandantes, cumpliendo el cometido recibido por parte de nombre reservado, por sí y en representación de la sociedad Centro Comercial Los Pablos Limitada, gestionaron con Cencosud Retail S.A. una negociación que concluyó en un contrato de subarrendamiento de un local comercial para concretar un proyecto comercial;

d) las gestiones realizadas por nombre reservado con las demandantes favorecieron también al resto de las demandadas, quienes recibirán beneficios futuros con esta negociación, para cuyo efecto constituyeron la sociedad Centro Comercial Los Pablos Limitada;

e) en carta oferta de fecha 12 de abril de 2011, remitida por las demandantes a la sucesión nombre reservado y que éste reconoce haber firmado antes de dar inicio a sus conversaciones con Cencosud S.A., se expresa lo siguiente: “De llegar a feliz término en la negociación, la oficna (sic) de Macpropiedades, pacta sus honorarios en un 2% sobre el valor del contrato de arriendo.”

f) el contrato de arrendamiento entre Cencosud Retail S.A. y la sucesión de nombre reservado - que para estos efectos debió constituirse en la sociedad Centro Comercial Espacio Los Pablos Limitada- estipula en la cláusula quinta de la escritura pública de 13 de agosto de 2012 dos opciones de cálculo de la renta, una denominada valor porcentual mensual, que es el valor resultante de calcular el dos por ciento sobre las ventas netas obtenidas por la arrendataria en la operación del supermercado en un mes calendario o la fracción mensual que correspondiere, y la otra llamada valor mínimo mensual, que se calcula multiplicando una fracción de unidad de fomento más IVA por metro cuadrado de superficie arrendada.

Este valor mínimo mensual se pactó en el que resulte de multiplicar 0,20 UF más IVA por metro cuadrado de superficie arrendable durante el primer y segundo año, 0,21 UF más IVA por metro cuadrado de superficie arrendable durante el tercer y cuarto año, y 0.22 UF más IVA por metro cuadrado a partir del quinto año. La superficie arrendable es el local comercial destinado a la operación de un supermercado, de tres mil novecientos cuarenta y ocho metros cuadrados. El plazo de vigencia del contrato se fijó en veinticinco años, pudiendo prorrogarse automáticamente por diez años.

CUARTO: Que a partir de los hechos expuestos, luego de concluir que en el contrato de corretaje había quedado asentado que los honorarios pactados corresponderían al 2% sobre el valor del contrato de arriendo suscrito entre Cencosud Retail S.A. y la sucesión de nombre reservado, los sentenciadores se abocaron a determinar el alcance de las expresiones “valor del contrato” empleadas en la carta oferta de 12 de abril de 2011, optando por efectuar la avaluación del contrato de arriendo siguiendo la regla del valor mínimo mensual, calculando las antes indicadas fracciones de unidades de fomento multiplicadas por los metros cuadrados de la superficie arrendable con la adición del respectivo impuesto al valor agregado, por un período total de veinticinco años, entendiendo que no sería posible anticipar la prórroga automática del contrato por otros diez años. Así, determinan los jueces el valor total del contrato de arriendo en la suma de 306.693,25 UF (trescientos seis mil seiscientos noventa y tres coma veinticinco centésimas unidades de fomento) y la comisión de las demandantes en un 2% de ese valor, lo que equivale a 6.133,865 UF (seis mil ciento treinta y tres coma ochocientos sesenta y cinco milésimas unidades de fomento).

QUINTO: Que antes de abordar el análisis de las cuestiones de derecho que plantean los recursos, resulta ilustrativo tener presente que el corretaje o mediación es aquel contrato "en virtud del cual una persona llamada cliente encarga a otra denominada corredor la obtención de una oferta seria, tendiente a realizar un determinado negocio, quien en el evento de lograrla tiene derecho a cobrar al cliente una retribución llamada comisión, cuyo monto es el convenido o el usual" (Puelma Accorsi, Álvaro, Contratación comercial moderna, Editorial Jurídica de Chile, 2002, p. 56). Luego, la labor del corredor se traduce en lograr que una tercera persona pacte la operación con el cliente, recibiendo por esa gestión una comisión si el negocio se lleva a efecto, lo que significa que actúa como intermediario entre ambos, esto es, entre el cliente y el interesado en el negocio, poniéndolos en contacto, prestando sus servicios de mediación y facilitándoles la conclusión del negocio.

SEXTO: Que el primer capítulo del recurso, por supuesta infracción a las reglas que rigen la representación y la interpretación de los contratos, tiende a renovar la discusión acerca de la personería que nombre reservado detenta respecto de los integrantes de la sucesión de nombre reservado, para insistir en que sus gestiones carecerían de fuerza obligatoria a su respecto, por lo que no generarían la obligación de remunerar a las corredoras que prestaron sus servicios de intermediación en el negocio. Sin embargo, este planteamiento no puede aceptarse en la medida que la fijación de los hechos del juicio en los términos especificados en el fundamento tercero de este fallo no es susceptible de ser modificada en esta sede, si en su establecimiento no ha existido vulneración a las leyes reguladoras de la prueba, siendo de advertir que en la especie no se ha denunciado transgresión a dichas reglas, en particular en lo que se refiere al hecho estatuido por los jueces del fondo de haber existido una relación de corretaje entre las partes, en virtud de la cual las demandantes desarrollaron un conjunto de actos que culminaron en la conclusión del contrato proyectado por los demandados.

SEPTIMO: Que en un segundo capítulo los recurrentes acusan vulneración del artículo 101, en relación con el 102, ambos del Código de Comercio, aduciendo que no pudo tenerse por formado el consentimiento en mérito de una oferta incompleta, como la contenida en la carta oferta de 12 de abril de 2011, que no contiene todos los elementos suficientes para que, de producirse la aceptación, el contrato quede inmediatamente configurado. Sostienen los recurrentes que el 2% que en ese documento se menciona estaba sujeto a las condiciones, plazos y cláusulas específicas del futuro contrato, argumentando que así lo manifestó nombre reservado en la prueba confesional a que alude el fallo impugnado, en que si bien reconoce haber firmado el documento, manifiesta que lo hizo cuando aún no se había determinado el monto sobre el cual se pagaría ese porcentaje, de donde concluye que esa aceptación, que califica de condicional, no sería apta para formar el consentimiento acerca del monto de la comisión de las corredoras.

OCTAVO: Que para determinar si en la especie hubo o no formación del consentimiento en torno al monto de la comisión –que es la objeción a que se circunscribe este capítulo del recurso- se hace necesario verificar la concurrencia de dos actos unilaterales diversos: la oferta y la aceptación.

Al respecto, ha de considerarse que para la formación del consentimiento la oferta debe reunir los requisitos de toda manifestación de voluntad y cumplir, además, un requisito específico: “debe ser completa. Esto significa que en la oferta deben ir precisados todos los requisitos del contrato que sean necesarios para que con la simple aceptación del destinatario el contrato quede perfecto. Bastará que se indiquen los requisitos esenciales del contrato propuesto, si está reglamentado por la ley, ya que ésta suple el silencio de las partes sobre los requisitos de la naturaleza”. (Avelino León Hurtado, La voluntad y la capacidad en los actos jurídicos. Edit. Jurídica, 1979, pág. 72.)

Ello es así porque conforme al artículo 101 del Código der Comercio, la aceptación, como acto jurídico en que el destinatario exterioriza su conformidad con la oferta, debe ser pura y simple para que quede perfeccionado el consentimiento y el contrato produzca todos sus efectos. Una oferta vaga, imprecisa o incompleta no podrá dar lugar a una aceptación pura y simple suficiente para formar el consentimiento. Refiriéndose a los requisitos de la manifestación de voluntad, esta Corte Suprema ha dicho: “Los hechos constitutivos del consentimiento del acreedor deben manifestarse de un modo inequívoco, es decir, no debe dejar duda alguna sobre la voluntad del que consiente..”(Obra citada, pág. 34)

NOVENO: Que según se advierte del documento acompañado a fojas 189, consistente en la carta oferta de 12 de abril de 2011, las demandantes ofrecieron los servicios de corretaje por una comisión equivalente al 2% del valor del contrato. No obstante, el valor real del contrato que se ofrecía no estaba en esa época determinado ni era conocido por las partes, desde que la renta de arrendamiento sobre la cual se pretende efectuar el cálculo fue pactada recién en la cláusula quinta de la escritura pública de fecha 13 de agosto de 2012, la que – según se adelantó- contempla dos opciones de cálculo de la renta, debiendo pagarse aquella que resulte de mayor valor según los parámetros que allí se indica, a lo que se agrega que el arrendamiento tiene un plazo de vigencia de veinticinco años, pudiendo prorrogarse automáticamente por un período de diez años, sin perjuicio del derecho del arrendatario de ponerle término al cabo de quince años, situación que torna aún más incierto el valor real del contrato del cual dependía el monto de la comisión.

DECIMO: Que al no estar claramente determinado el valor del contrato de arrendamiento, por cuanto el monto de la renta que debería servir de base para calcularlo se fijó en un instrumento posterior en aquella suma que resultare de “mayor valor” según los parámetros ya indicados y de acuerdo a los plazos de vigencia convenidos, no cabe sino concluir que no estaba definido en la oferta el monto de la remuneración de las corredoras.

Así, al no ser la oferta precisa y completa, la simple firma puesta por el destinatario no es apta para formar el consentimiento y entender que haya existido acuerdo de las partes en cuanto al monto de la comisión, lo que si bien no impide que se haya perfeccionado el contrato de corretaje, desde que el pacto del honorario no es un requisito de la esencia de esta prestación de servicios por estar sujeta a las reglas del mandato que es, por naturaleza, remunerado, al no existir estipulación sobre el particular, la remuneración ha debido ser determinada por el tribunal de acuerdo a la costumbre que haya sido probada en el juicio, considerando la naturaleza de la gestión encomendada, su extensión, la cuantía del negocio y los resultados obtenidos.

UNDÉCIMO: Que al asignar valor a una oferta incompleta o indeterminada, reconociéndole aptitud para formar el consentimiento acerca del monto de la comisión aplicable, los sentenciadores han incurrido en el error de derecho denunciado por la recurrente consistente en la vulneración de los artículos 101 y 102 del Código de Comercio, con influencia en lo resolutivo de la sentencia, en la medida que impusieron a los demandados el pago de una comisión en la que no habían consentido, por lo que no les era obligatoria.

En las condiciones anotadas, los recursos de nulidad en examen deberán ser acogidos, lo que hace innecesario emitir pronunciamiento acerca de las restantes infracciones denunciadas por los recurrentes

Por estos fundamentos, de conformidad a lo expuesto y disposiciones legales citadas, como lo normado por los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acogen los recursos de casación en el fondo interpuestos por el abogado Carlos Fuentes Quiroz en representación de las demandadas nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, todas de apellidos nombre reservado, nombre reservado y por el abogado Gustavo Ochagavia Urrutia en representación de la demandada sociedad Comercial Los Pablos Limitada, en lo principal de los escritos de fojas 351 y 365, respectivamente, en contra de la sentencia de segunda instancia de cuatro de junio de dos mil quince, escrita a fojas 342 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin previa vista, pero separadamente.

Acordada con el voto en contra de los Ministros señores Valdés y Silva, quienes fueron de parecer de rechazar el recurso de nulidad sustancial en examen por las siguientes consideraciones:

1°.- Que el tenor del recurso lleva a concluir que no podrá prosperar, puesto que al margen de las consideraciones que pudiera efectuarse a la luz del arbitrio y de lo obrado en los antecedentes, la circunstancia que merma la viabilidad de los recursos de casación impetrados deriva del hecho que las reclamantes formulan a esta Corte solicitudes en forma subsidiaria, al pedir que se acoja el arbitrio y se invalide la sentencia recurrida dictándose la correspondiente sentencia de remplazo que rechace la demanda, con costas debido a que las demandadas no comprometieron su participación en el negocio y, en el evento de determinarse lo contrario se les condene a pagar una comisión del 2% del valor del contrato considerando las rentas de arrendamiento, deducidos los gastos y la inversión, por un periodo de 5 años, sin costas.

2°.- Que lo precedente importa dotar al recurso de que se trata de un carácter dubitativo que conspira contra su naturaleza de derecho estricto, como quiera que su finalidad no es otra que la de fijar el recto alcance, sentido y aplicación de las leyes en términos que no puede admitirse que se viertan en él reflexiones incompatibles ni menos peticiones declaradamente alternativas que lo dejan, así, desprovisto de la certeza necesaria.

En relación a lo antedicho, no debe perderse de vista que lo puntual y relevante a comprobar en el contexto de la casación en el fondo es si ha existido infracción de ley en un determinado sentido -comprometiendo la pervivencia del fallo que puso fin a la contienda o hizo imposible su continuación- o si no la hubo.

En la especie, las peticiones que se invocan necesariamente son contradictorias y suponen la aplicación de la ley de dos maneras distintas, pues en primer término se afirma que nombre reservado no era el mandatario de dicha sucesión de modo tal que lo por él pactado no las obliga, para luego aseverar que en el cálculo de los honorarios no se ha considerado el costo del terreno, ni el del desarrollo del proyecto ni de las obras de construcción del centro comercial. No es necesario abundar en especiales consideraciones -vertidas permanentemente por la jurisprudencia- para aseverar que, tratándose de un recurso de derecho estricto, éste debe ser deducido en forma categórica y precisa, estando fuera de lugar peticiones alternativas, por carecer de la certeza y determinación indispensables. (S.C.S. 17.05.1989, R., t. 86, secc. 1ª, pág. 65; S.C.S. 07.06.1994, R., t. 91, secc. 1ª, pág. 51);

Redacción de la ministra señora Maggi y la disidencia, de sus autores.

Rol N° 9.902-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., y El Abogado integrante Sr. Daniel Peñailillo A. No firman el Ministro Sr. Silva y el Abogado Integrante Sr. Peñailillo, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar haciendo uso de su feriado legal el primero, y por encontrarse ausente el segundo

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintiséis de julio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.