Cláusula penal

Santiago, veintiséis de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En estos autos tramitados ante el Juzgado de Letras de San Javier, Rol Nro. C-593-2014, compareció nombre reservado e interpuso demanda de resolución de contrato de promesa de compraventa contra nombre reservado. Expuso que por escritura pública de fecha 19 de febrero de 2014, otorgada ante el Notario Público de San Javier don Gerardo Navarro Escala, la demandada prometió venderle el inmueble individualizado como “segundo” en la inscripción de dominio de fojas 972 número 704 del Registro de Propiedad del año 2008 del Conservador de Bienes Raíces de San Javier, correspondiente a una hijuela de aproximadamente 4.614 metros cuadrados, cuyos deslindes transcribe, situada en la referida comuna. El precio que se pactó fue de $70.000.000, que se enteraría mediante $9.057.241 pagados en dicho acto y el saldo al momento de otorgarse la compraventa. El contrato definitivo debía celebrarse el día 20 de abril de 2014, lo que no ocurrió, por lo que le imputó el incumplimiento a la promitente vendedora y asegurando que ésta no se encontraba en condiciones de vender el inmueble materia de la compraventa. Pidió se declare la resolución del contrato, ordenando la restitución de lo enterado por el precio, más el pago de la cláusula penal y las costas.

Contestando la demanda, la parte promitente vendedora solicitó su rechazo afirmando que el contrato de compraventa no se otorgó por incumplimiento del promitente comprador, quien no tenía el dinero para pagar el saldo de precio. Afirma que su parte siempre ha estado llana a cumplir con su obligación de vender el inmueble, y prueba de ello es que concurrió a la Notaría el día hábil siguiente del vencimiento del plazo, a diferencia del promitente comprador que no asistió.

A su vez, la promitente vendedora demandó reconvencionalmente el cumplimiento forzado de la obligación con indemnización de perjuicios, alegando que siempre se ha allanado a cumplir lo pactado y que fue el promitente comprador quien se negó a suscribir el contrato definitivo de compraventa.

Contestando la acción reconvencional, el promitente comprador a su vez pidió su rechazo con los mismos argumentos expuestos en su demanda principal, insistiendo que fue la promitente vendedora quien no cumplió en tiempo y forma con su obligación de vender el inmueble, recalcando que, a su modo de ver, tampoco estaría en condiciones de hacerlo.

El juez de primer grado rechazó la demanda principal de resolución de contrato y acogió la reconvencional de cumplimiento forzado del mismo, ordenando suscribir la compraventa definitiva, más el pago de la cláusula penal, sin costas.

Apelada la sentencia por el demandante principal, una Sala de la Corte de Apelaciones de Talca por resolución de nueve de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 142, la confirmó con costas del recurso.

Contra esta última sentencia la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene que la sentencia objetada ha incurrido en infracción de los artículos 1489, 1494, 1538, 1551 N° 1 y 1552 del Código Civil, desarrollando su alegación en dos capítulos infraccionales.

En primer término, estima que los sentenciadores yerran al considerar como contratante diligente al demandado principal -promitente vendedor-, asegurando que aquel no estaba en condiciones de cumplir lo pactado. Ello porque de la inscripción de dominio se desprende que es titular solo de derechos en el inmueble, y no podía transferir el dominio del mismo como se había obligado. Luego, tampoco habría cumplido con obtener la división de roles en el Servicio de Impuestos Internos, antecedente que sería relevante porque la inscripción de dominio comprende dos predios bajo un mismo rol. Y por último, reclama que la certificación notarial acompañada a los autos es insuficiente para demostrar que la promitente vendedora haya concurrido a la Notaría el día pactado y que efectivamente se haya extendido la escritura para su firma.

El segundo capítulo dice relación con la demanda reconvencional de cumplimiento forzado que fue acogida por los sentenciadores. Denuncia como error de derecho la calificación del contratante diligente, reiterando lo expuesto precedentemente para insistir en que es la promitente vendedora quien se encuentra en mora de cumplir, de modo que no está en posición de demandar el cumplimiento forzado del contrato.

Concluye señalando que el incumplimiento contractual es imputable a la promitente vendedora, desprendiéndose de ello su falta de interés en perseverar en el contrato. En consecuencia, de no haber incurrido en los yerros denunciados, la sentencia debió acoger la demanda principal de resolución de contrato y rechazar la reconvencional de cumplimiento forzado, con costas.

SEGUNDO: Que son hechos pertinentes establecidos en el fallo que se impugna los siguientes:

1.- Que por escritura pública de fecha 19 de febrero de 2014 se celebró un contrato de promesa de compraventa por el cual doña nombre reservado se obligó a vender a don nombre reservado el inmueble que ahí se individualiza. El precio se pactó en $70.000.000 pesos, de los cuales $9.057.241 pesos se pagaron en dicho acto mediante vale vista del Banco BCI N°15334439, y el saldo sería pagado al momento de la compraventa definitiva. Se estipuló como plazo para la celebración del contrato definitivo el día 20 de abril de 2014, y una cláusula penal de $9.057.241 para el caso que alguna de las partes se desistiera de celebrar la compraventa prometida.

2.- Que el inmueble objeto de la promesa de compraventa se encuentra inscrito a fojas 972 número 704 del Registro de Propiedad del año 2008 del Conservador de Bienes Raíces de San Javier. Está singularizado como segundo en dicha inscripción, y a doña nombre reservado le corresponde el 100% de los derechos sobre el inmueble.

3.- Que doña nombre reservado concurrió el 21 de abril de 2014 a la Notaría de don Gerardo Navarro Escala, esto es, el día hábil siguiente del 20 del mencionado mes y año, que correspondía a un domingo; certificándose por el ministro de fe que el promitente comprador no lo hizo, como tampoco se requirió la confección de la escritura de compraventa a dicha Notaría.

TERCERO: Que sobre la base del sustrato fáctico antes señalado, la sentencia de primer grado rechazó la demanda principal de resolución de contrato y acogió la reconvencional de cumplimiento forzado del mismo, considerando que la promitente vendedora estuvo llana a cumplir con el contrato de promesa, y fue por un hecho imputable al promitente comprador que no se celebró el contrato. Tal conclusión consta del hecho asentado que la parte promitente vendedora compareció a la Notaría el día hábil siguiente del pactado a celebrar la compraventa del inmueble respecto del cual es titular del 100% de los derechos, mientras que el promitente comprador no concurrió a otorgar el contrato convenido, desestimando las alegaciones en virtud de las cuales se le reprochaba no estar en condiciones de vender el inmueble.

El tribunal de alzada confirmó la aludida sentencia en los mismos términos, con costas del recurso.

CUARTO: Que de lo expuesto precedentemente no puede dejar de inferirse que las disposiciones legales denunciadas por el recurrente y las alegaciones que ha sostenido tienen por objeto sustentar -en lo medular- que los antecedentes aportados al proceso son insuficientes para tener por establecido que el promitente vendedor cumplió o estaba llano a cumplir con las obligaciones que le impuso el contrato de promesa de compraventa. Su reproche de ilegalidad se circunscribe a una supuesta inobservancia de normas sustantivas que, aplicadas correctamente, debieron llevar a los jueces del fondo a tener por demostrado el incumplimiento de las obligaciones del promitente vendedor y, consecuencialmente, acoger la acción principal de resolución de contrato y rechazar la demanda reconvencional de cumplimiento forzado del mismo.

QUINTO: Que de lo anterior resulta que las alegaciones del recurso conciernen a los hechos de la contienda. En efecto, el recurrente pretende imponer un razonamiento cuyas conclusiones no se condicen con los hechos establecidos por los jueces del fondo, en cuanto a que la promitente vendedora es dueña del 100% de los derechos en el inmueble prometido vender y que ésta concurrió a la Notaría en el plazo pactado, no así el promitente comprador. Luego, para tener éxito en su pretensión, forzoso sería tener que modificar los hechos asentados y establecer otros nuevos que permitan configurar el incumplimiento contractual invocado por el recurrente.

SEXTO: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado. Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución del mismo debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los jueces sentenciadores. En ese sentido, por disposición de la ley, el examen y consideración de tales hechos escapan al conocimiento del tribunal de casación.

Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, mas no respecto de la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, que es facultad privativa del juzgador.

SÉPTIMO: Que en este orden de ideas y al no encontrarse establecidos los hechos en que se funda el incumplimiento contractual reprochado, el recurso de nulidad en examen ha perdido sustento, toda vez que falta un requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato. Ergo, las infracciones denunciadas se sostienen en la necesidad de incorporar hechos no establecidos en la causa, incluso expresamente desechados por los sentenciadores. Lo anterior revela que el recurrente de casación persigue desvirtuar, con nuevos hechos, lo establecido en el sentido que la promitente vendedora dio cumplimiento a las obligaciones que le impuso el contrato de promesa de compraventa.

OCTAVO: Que de la forma como se ha concluido en los motivos precedentes resulta innecesario analizar las disposiciones invocadas por la demandante como infringidas, esto es, los artículos 1489, 1494, 1538, 1551 N° 1 y 1552 del Código Civil, por cuanto, como se ha dicho, no pueden alterarse los hechos que los jueces del fondo dejaron establecidos en el fallo impugnado. Aceptar la tesis de la actora conllevaría innegablemente a una modificación de la situación fáctica que viene fijada de manera inamovible para este tribunal, lo cual no resulta posible, motivo suficiente para denegar los reproches que se han denunciado.

NOVENO: Que aun cuando lo hasta aquí razonado basta para desestimar el recurso, no puede dejar de observarse que los sentenciadores han reflexionado acertadamente al rechazar las alegaciones planteadas por el recurrente en la instancia, y que ahora por vía de casación se reiteran en los mismos términos. En efecto, el demandante principal insiste en alegar que su contraparte no estaba en condiciones de cumplir con su obligación de vender, fundado en que sería dueña sólo de derechos en el inmueble y que faltaría la división de roles en el Servicio de Impuestos Internos, así como que no concurrió a la Notaría el día pactado.

Sin embargo, la primera de estas alegaciones choca con los hechos, pues se encuentra establecido que la promitente vendedora es titular del total de los derechos en el inmueble prometido vender. La segunda afirmación no tiene sustento contractual y los sentenciadores resuelven acertadamente al afirmar que la promesa de compraventa no impone obligación alguna en relación a los roles de avalúo, debiendo tenerse además presente que se trata de un aspecto administrativo que no condiciona la aptitud de las partes para celebrar el contrato definitivo. Y por último, tal como se asentó en la sentencia, el día fijado en la promesa para el otorgamiento del contrato definitivo era domingo -20 abril 2014-, de modo que debe entenderse que el plazo para suscribir el contrato prometido era hasta el día hábil siguiente, fecha en que la promitente vendedora concurrió a la Notaría llana a cumplir con su obligación, más no así el promitente comprador.

DÉCIMO: Que las consideraciones que anteceden conducen a concluir que la sentencia impugnada por la vía de la casación en el fondo no ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen en los términos descritos por el recurrente, razón por la cual el recurso deducido debe ser desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante principal y demandado reconvencional, en lo principal de fojas 143, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca de fecha nueve de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 142 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción del abogado integrante señor Gómez Balmaceda.

Nº 4200-2016

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y el Abogado Integrante Sr. Rafael Gómez B.

No firma el Ministro Sr. Silva, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicio.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintiséis de septiembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.