Sana crítica

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Santiago, veintidós de marzo de dos mil diecisiete.

Visto:

En estos autos Rol N° 13.264-2014, seguidos ante el Decimoquinto Juzgado Civil de esta ciudad, compareció don Rodrigo Bustamante Berenguer, abogado, en representación de Inmobiliaria e Inversiones SZ Limitada, quien dedujo demanda en juicio sumario de desahucio de contrato de arrendamiento, en contra de Inversiones y Desarrollo de Proyectos Mineros Full-Technology Limitada, representada por don nombre reservado, y, solicitó se declare el desahucio de la convención referida, ordenando la restitución de la propiedad dentro del plazo de dos meses o de aquél que se determine, con costas.

Fundamentando su acción, explica que el 30 de junio de 2011 acordó con la demandada la celebración de un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, Región Metropolitana. Añade que la duración de la convención fue de un año a contar de su celebración, prorrogable por períodos iguales en caso de no existir manifestación de voluntad en contrario, y la renta se fijó en la suma de treinta y dos Unidades de Fomento, pagadera dentro de los cinco primeros días de cada mes. Expone que no desea perseverar en el contrato de arrendamiento atendido que la contraria ha dado cumplimiento de forma irregular al pago de las rentas, sin perjuicio de innumerables inconvenientes que se han suscitado entre las partes, y de la ocurrencia de actividades de carácter impropio, y eventualmente, ilícitas.

La demandada contestó solicitando su íntegro rechazo e interpuso demanda reconvencional de restitución del mes de garantía. Señaló, primeramente, que su parte no controvierte la existencia del contrato de arrendamiento materia de esta litis, pero señala que en la cláusula tercera se estableció que en caso que una de las partes tenga la intención de no perseverar en la convención, deberá dar cuenta de ello mediante carta certificada con, a lo menos, sesenta días de anticipación al vencimiento del plazo convenido. Sostiene que, teniendo en consideración la naturaleza del contrato de marras, no puede ser desahuciado ya que se estableció un plazo de vigencia determinado, implementándose un procedimiento para ponerle término, debiendo tener especialmente en consideración lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 18.101. A continuación, la demandada dedujo demanda reconvencional de devolución de la garantía entregada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento en el evento que se acceda a las pretensiones de la contraria.

Por sentencia de fecha veintinueve de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 59 y siguientes, la señora juez titular del tribunal referido en el primer apartado de esta expositiva, acogió la demanda principal declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por el desahucio del arrendador, condenando a la demandada a restituir el inmueble dentro de cinco meses contados desde la notificación de la demanda, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública en caso de ser necesario, con costas. Asimismo, rechazó la demanda reconvencional.

Este fallo fue apelado por la parte demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación de fecha uno de diciembre del año dos mil quince, que se lee a fojas 107 y siguiente, lo confirmó.

En contra de esta última determinación, la demandada principal dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la vulneración que se postula se endereza en la transgresión que, en entender de quien recurre, se produjo en el fallo cuestionado de los artículos 19, 22 y 1545 del Código Civil, y artículo 3 de la Ley N° 18.101.

Explica que el fallo recurrido infringe lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil al apartarse de la voluntad de las partes expresada en la cláusula 3 del contrato de arrendamiento que regula la duración, forma y oportunidad de comunicar la intención de no perseverar permitiendo el desahucio de una convención, no obstante se pactó una duración de un año.

Asimismo, expone que se transgredió lo establecido en el artículo 3 de la Ley N° 18.101 por cuanto se ha autorizado el desahucio del contrato de arrendamiento, no obstante haberse establecido para otras hipótesis distinta de las convenidas por las partes, desatendiendo, al mismo tiempo, lo dispuesto en los artículos 19 y 22 del Código Civil.

Señala que desde la fecha de vigencia del contrato de arrendamiento materia de la litis -30 de junio de 2011- se produjo la renovación anual, por lo que para ponerle término las partes debían entregar una comunicación escrita con, a lo menos, sesenta días de anticipación al vencimiento del período respectivo, por cuanto se trataba de un contrato a plazo fijo de un año, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera de la misma convención.

Segundo: Que para un mejor entendimiento de las razones que a continuación se dirán, es útil dejar consignado que los sentenciadores dejaron asentados como hechos de la causa, los que siguen:

a.- Con fecha 30 de junio de 2011, se celebró entre las partes un contrato en virtud del cual Inmobiliaria e Inversiones SZ Limitada entregó en arrendamiento a Inversiones y Desarrollo de Proyectos Full-Technology Limitada, la propiedad ubicada en domicilio reservado, Región Metropolitana;

b.- En su cláusula tercera se estableció que la vigencia del arrendamiento sería de un año a contar del 30 de junio de 2011, y que se entendería prorrogado por períodos iguales y sucesivos de un año si ninguna de las partes notificaba a la otra, por carta certificada, su intención de no perseverar en él, con una anticipación de sesenta días respecto de la fecha de vencimiento original o de alguna de sus prórrogas;

c.- Si bien el contrato de arrendamiento materia de la controversia se pactó a plazo fijo por un año, en los hechos y de acuerdo a lo acordado en la cláusula tercera, devino en uno de naturaleza indefinida.

Tercero: Que sobre el sustrato fáctico recién pormenorizado, el fallo recurrido confirmó el de primer grado en los términos ya expuestos. Para decidir así, los jueces del mérito sostuvieron que, en la especie, no obstante que el contrato que sirve de fundamento a la demanda se pactó a plazo fijo por un año, en los hechos, y de acuerdo a lo indicado en la cláusula tercera de la convención, se transformó en uno de naturaleza indefinida, de manera que, la norma aplicable para resolver la controversia es el artículo 3 de la Ley N° 18.101, que autoriza el desahucio en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida. Finalmente, desestimaron la demanda reconvencional por no haberse acreditado la existencia de la garantía cuya restitución se requería.

Subsecuentemente, los magistrados resolvieron acoger la demanda en cuanto declararon terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por desahucio del arrendador, y ordenaron la devolución del inmueble dentro de cinco meses contados desde la notificación de la demanda, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública en caso de ser necesario.

Cuarto: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo medular, que no procedía dar lugar al desahucio del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, teniendo en consideración que se trataba de una convención pactada a plazo fijo de un año, de manera no era aplicable lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 18.101.

Quinto: Que en el análisis de los vicios denunciados, cabe tener presente que el recurso de casación en el fondo, según lo dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, procede en contra de sentencias que se hayan pronunciado con infracción de ley y que haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo. Por su parte, para que un error de derecho afecte esencialmente en lo resolutivo de una sentencia, como lo exige la ley, aquél debe consistir en una equivocada aplicación, interpretación o falta de aplicación de aquellas normas destinadas a decidir la cuestión controvertida.

Sexto: Que cabe tener presente que los errores de derecho denunciados se sustentan en que los sentenciadores habrían tenido por acreditado que la convención de autos tiene una duración indefinida, y por ende procede el desahucio del arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento, en circunstancias que de conformidad con lo pactado por las partes se fijó el término de la convención en un año. De este modo, las infracciones se sostienen en que los jueces habrían acogido la demanda de desahucio, no obstante estar acreditada la voluntad de las partes en orden a celebrar un contrato de arrendamiento por un plazo determinado, de manera que no era susceptible de ponerle término por la vía de la hipótesis contenida en el artículo 3 de la Ley N° 18.101.

Séptimo: Que, ahora bien, examinando los basamentos del arbitrio de casación de la demandada, es manifiesto que conciernen a la esfera probatoria de la contienda, circunstancia que hace necesario recordar que, en general, la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado a este medio de impugnación como uno de índole extraordinaria, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado, sino antes que ello, se trata de un recurso de derecho, puesto que su resolución debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos que vienen dados en el fallo, que ya han sido fijados soberanamente por los jueces sentenciadores. En ese sentido, por disposición de la ley, el examen y consideración de tales hechos y de todos los presupuestos fácticos previos en que se apoya la decisión que se revisa, escapan, en principio, al conocimiento del tribunal de casación.

Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se encuentra legalmente contemplada en el artículo 785 del Código de Procedimiento del ramo, en cuanto dispone que la Corte Suprema, al invalidar una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso, de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han dado por establecidos en el fallo recurrido. Sin embargo, en forma excepcional, es posible conseguir la alteración de los hechos asentados por los tribunales de la instancia en caso que la infracción de ley que se denuncia en el recurso responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba.

Octavo: Que esas reglas que rigen la prueba, cuya infracción hace posible que en sede de casación varíen los hechos de la causa, se condice con aquellas directrices que constituyen normas fundamentales encargadas de determinar los diferentes medios probatorios; la fuerza o valor de cada medio y la manera como el tribunal debe ponderarlos, importando verdaderas obligaciones y limitaciones dirigidas a ajustar las potestades de los sentenciadores en dicho ámbito y, de esta forma, conducir a una correcta decisión en el juzgamiento. En el sistema probatorio civil están referidas a: 1) instituir los medios de prueba que pueden utilizarse para demostrar los hechos en un proceso; 2) asignar el valor probatorio que tiene cada uno de los medios individualmente considerados y 3) establecer la manera como el sentenciador debe realizar la ponderación comparativa entre los medios de la misma especie y entre todos los reconocidos por el ordenamiento legal.

Empero, sólo a algunas de las normas tocantes al ámbito en referencia se les reconoce el carácter de esenciales respecto de la actividad probatoria y son aquéllas que estatuidas objetivamente en la ley, esto es, sin referir al criterio o decisión subjetiva de los magistrados que aquilatan los antecedentes y, precisamente, en ese entendido, justifican la intervención del tribunal de casación.

Visto lo anterior desde el ángulo inverso, en la medida que los jueces del fondo respeten esas pautas elementales de juzgamiento, son soberanos para apreciar la prueba y, en consecuencia, sus decisiones no son susceptibles de ser revisadas por la vía de la casación, tanto en cuanto se basen en la justipreciación de los diversos elementos de convicción. De este modo, queda excluido de los contornos de la casación, lo atinente a la ponderación comparativa de una misma clase de medio probatorio o la apreciación que se realiza en conjunto de todas las probanzas; salvedad que se apoya en el componente básico de prudencia en la decisión que exhibe la actividad jurisdiccional, por cuanto las determinaciones que adoptan los jueces, si es que acatan estos preceptos que rigen la prueba, les otorgan libertad para calibrar los diversos elementos de convicción; quehacer situado al margen del examen que se realiza por la vía de casación de fondo.

La razón cardinal de lo descrito reside en la justificación de la verdad de los hechos controvertidos en un juicio llevado a efecto en la forma dispuesta por el legislador del ramo.

Noveno: Que, al respecto, debe recordarse que en materia de juicios de arrendamiento sobre predios urbanos, existe una norma especial sobre la prueba, contenida en el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, que ordena a los jueces apreciarla conforme con las reglas de la sana crítica. Esto significa que cualquier infracción a las reglas reguladoras de la prueba debe hacerse necesariamente reconduciendo la denuncia a la citada disposición, para demostrar de qué manera en la sentencia, al establecerse los hechos, se han dejado de respetar los principios básicos que envuelven el juzgamiento de los mismos conforme con la sana crítica.

Sin embargo, la recurrente, al precisar la forma en que los vicios que indica se habrían cometido, omite referirse a la citada norma y a la apreciación probatoria de la sana crítica, puesto que no realiza análisis alguno de cuáles serían las reglas de la lógica o las máximas de la experiencia que no se habrían observado, razón por la que el recurso no puede prosperar.

Décimo: Que, bajo las circunstancias anotadas, y teniendo en consideración que no se denunció por la recurrente la transgresión de alguna norma reguladora de la prueba, se devela que las infracciones que se acusan en el libelo de casación persiguen desvirtuar por medio del afincamiento de nuevos hechos, la premisa fáctica fundamental asentada por los jueces del grado, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por las partes con duración indefinida.

En este estadio de cosas se hace propicio reiterar una de las directrices en que esta Corte a menudo insiste, y es que la regla general dicta que la actividad de valoración o ponderación de las probanzas y, tras ella, la fijación de los hechos del proceso, quedan agotadas en cada uno de los grados de conocimiento y fallo del juicio, a menos que los jueces de la instancia -al fijarlos- hayan desatendido las pautas objetivas del sistema de la prueba legal o tarifada o las razones lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignarles valor y determinar su eficacia. Debido a que, como ya se ha expuesto, los antecedentes involucrados en el alegato de casación de la demandada no han dejado de manifiesto que una desatención como la referida haya tenido lugar, no queda sino entender que la sentencia impugnada no quebrantó los preceptos que rigen la prueba en conformidad con los cuales este tribunal de casación hubiera podido variar los hechos que vienen determinados en la litis y, por esa vía, revertir la decisión de acoger la demanda de terminación del contrato de arrendamiento.

Undécimo: Que, de lo expuesto, se infiere que el recurso de casación en el fondo que se analiza se sustenta sobre la base de hechos no establecidos por los sentenciadores, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento de plazo fijo de un año de duración, pero sin que se hayan dado por infringidas de manera eficiente las normas reguladoras de la prueba aplicables al caso, por lo que debe ser desestimado.

Duodécimo: Que, aun cuando lo precedente es bastante para definir el destino del arbitrio de nulidad en estudio, cabe tener en consideración que el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada ve mermado el vigor de sus basamentos al no haber encaminado el error de derecho que le sirve de fundamento en una vulneración de todas las normas que, en la especie, tuvieron el carácter de decisorias de la litis, es decir, los preceptos que al ser aplicados han servido para resolver la cuestión controvertida, particularmente, el artículo 4 de la Ley N° 18.101, que es aquel que, según se desprende de los argumentos de la recurrente, resuelve la controversia, norma que sólo permite al arrendador solicitar la restitución de la propiedad -y no el desahucio- tratándose de contratos a plazo fijo que no excedan de un año, circunstancia que, como se señaló, no se configura en el caso de autos.

Decimotercero: Que para resolver es necesario tener en consideración que la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo, es que permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la nulidad no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquélla que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis. En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el sentenciador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquéllas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de “normas decisoria litis”, puesto que en caso contrario, este tribunal no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

Decimocuarto: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquél que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa pertinente. De este modo, entonces, aún bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

Decimoquinto: Que, de consiguiente, aún en el evento que esta Corte concordara con la demandada en el sentido de haberse producido los yerros que denuncia, tendría, no obstante, que declarar que los mismos no influyen en lo dispositivo de la sentencia, desde que las normas nutrientes del instituto que conforma la pretensión que se pide declarar, no han sido consideradas al puntualizar la infracción preceptiva descrita en el arbitrio procesal que se examina.

Decimosexto: Que en todo caso, cabe tener en consideración que los sentenciadores del grado no incurrieron en la infracción denunciada al decidir que la parte demandante tenía derecho a solicitar el desahucio del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, teniendo en cuenta que se puede sostener que la Ley N° 18.101 destina su Título II a regular el desahucio y la restitución y, al efecto, en los artículos 3°, 4° y 5° otorga distintas reglas según se trate de contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes o de duración indefinida -artículo 3°- de plazo fijo que no exceda de un año -artículo 4°- y de plazo fijo superior a un año -artículo 5°-.

Decimoséptimo: Que de acuerdo a lo expresado, y por haber quedado asentado en el proceso que el contrato de arriendo celebrado entre las partes recayó en un bien raíz urbano; que se pactó a plazo fijo y con una duración de un año, renovable por períodos iguales en las condiciones pactadas en la cláusula tercera de la convención, procede concluir que en el caso en estudio se cumplen todos los presupuestos que considera el artículo 3 de la Ley N° 18.101, de modo que le asiste al arrendador la facultad de poner término al contrato mediante la solicitud de desahucio.

Decimoctavo: Que es necesario tener en consideración que las partes pactaron un arrendamiento que según lo dispuesto en el artículo 1915 del Código Civil “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por esta obra, goce o servicio un precio determinado”.

Decimonoveno: Que la convención celebrada entre las partes contiene la siguiente estipulación: “Cláusula Tercera: “El presente contrato de arredramiento rige a contar del treinta de junio de dos mil once, y su vigencia será de (1) un año, esto es, hasta el 30 de junio de 2012 y se entenderá prorrogado por períodos iguales y sucesivos de un año cada uno, si ninguna de las partes notificare a la otra, por carta certificada, de su intención de no perseverar en él, con una anticipación de a lo menos sesenta días respeto de la fecha de término de su vigencia original o de alguna de sus prórrogas”.

Vigésimo: Que el adecuado tratamiento de este recurso exige precisar cómo ha de interpretarse esta cláusula, tarea que debe relacionarse con la definición de la duración del contrato, determinada o indeterminada. Antes de establecerla, sin embargo, es necesario precisar que en cuestiones de derecho civil patrimonial, el vínculo obligacional que se establece a través del contrato –al menos en este tipo de nexos patrimoniales- es transitorio. Resulta bien sabido que repugnan al Derecho las obligaciones perpetuas y que son ampliamente rechazadas por la doctrina.

Vigésimo Primero: Que, de este modo, es necesario concluir que aun cuando las partes pacten que un contrato se mantendrá perpetuamente, cualquiera de ellas puede ponerle término a través del desahucio. De esta manera, resulta necesario preguntarse cómo puede evitarse que la convención siga prorrogándose eternamente, la respuesta, según lo dispone la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, es a través del acuerdo de las partes. Por lo mismo, funcionalmente, se trata de la misma situación de un contrato perpetuo al que las partes pueden ponerle fin por un mutuo disenso. En esas condiciones, debe entenderse, como sucede respecto de cualquier contrato de arrendamiento indefinido, que cualquiera de las partes puede ponerle término desahuciándolo.

Vigésimo Segundo: Que, atento a lo expresado, no incurren en error los jueces del fondo al interpretar dicha cláusula en el sentido de entender que la intención de las partes era que el contrato fuera de duración indefinida en el evento que se prorrogara después del primer año de vigencia, de manera que, en tal escenario, procedía el desahucio para los efectos de ponerle término, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley N° 18.101.

Vigésimo Tercero: Que, en consecuencia, las reflexiones que anteceden conducen, por fuerza, a colegir que la sentencia impugnada por vía de casación en el fondo no ha conculcado las disposiciones legales citadas en el libelo de casación, razón que hace ineludible concluir que el recurso deducido deberá ser desestimado.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, con costas, el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 109, por el abogado don Sergio Téllez Nancuante, en representación de la demandada, contra la sentencia de uno de diciembre de dos mil quince, escrita a fojas 107 y siguiente.

Se previene que la Ministra señora Maggi concurre a la decisión por las razones expuestas en los motivos duodécimo a vigésimo tercero.

Regístrese y devuélvase, conjuntamente con su agregado.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Rol N° 7.386-2016.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros, Sr. Patricio Valdés A., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Sr. Ricardo Blanco H.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintidós de marzo de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.