Principio de congruencia

Santiago, trece de julio de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado con nombre reservado” número de rol C-1315-2014, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras de Buin, por sentencia de diecinueve de octubre de dos mil quince, escrita a fojas 53 y siguientes, se acogió la demanda en cuanto se da por terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes el 31 de enero de 2011 y se ordena pagar las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2012 a diciembre de 2014, por la suma de $3.770.000; así como las devengadas durante la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble; que se ordena efectuar, libre de todo ocupante en el plazo de tercero día contado desde que la sentencia se encuentre firme.

Una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel por sentencia de quince de marzo de dos mil dieciséis, escrita a fojas 84 y siguientes, la revocó, rechazando la demanda de terminación de arrendamiento por no pago de rentas, y la de cobro de rentas, restitución del inmueble y desahucio, respecto de la cual la parte demandante dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

I.- En relación al recurso de casación en la forma deducido por la parte demandante.

1° Que la recurrente invoca la causal contemplada en el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, porque, en su concepto, la sentencia impugnada no dio cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 160 del referido estatuto, porque, asevera, fue dada extrapetita, pues el tribunal de primera instancia limitó la controversia solo a determinar la existencia de un contrato de arrendamiento, sin embargo, el tribunal de alzada se pronunció sobre la existencia de un contrato de compraventa que no tiene cabida en la litis, revocándose el fallo de primer grado y generándose el yerro jurídico.

Luego, señala las razones por las cuales el vicio en que incurre la sentencia impugnada sólo puede repararse anulándosela, y solicita que se acoja el recurso y se dicte la correspondiente de reemplazo con arreglo a la ley, con costas;

2° Que la causal de nulidad formal consagrada en el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil vela porque se respete el principio de congruencia, cuya finalidad es vincular la pretensión, la oposición, la prueba, la sentencia y los recursos y, además, salvaguardar la conformidad que debe concurrir entre todos los actos del procedimiento que componen el proceso; por lo que una sentencia deviene en incongruente cuando en su parte resolutiva otorga más de lo pedido por el demandante o no concede lo solicitado, excediendo la oposición del demandado, o, lo que es lo mismo, cuando no resuelve los puntos objetos de la litis o se extiende a aquellos que no fueron sometidos a la decisión del tribunal;

3° Que, sin embargo, como los argumentos que dan sustento a la causal que se examina se hacen consistir en que el tribunal de segunda instancia no pudo referirse a la promesa de compraventa, ya que no existió un punto de prueba a este respecto, olvidando el recurrente que el arrendamiento y la promesa de compraventa constan en el mismo documento celebrado entre las partes con fecha 21 de enero de 2011, ante Notario Público de Buin, que acompañó como parte de prueba, que no fue objetado, por lo cual se debe entender que los hechos de que da cuenta en su totalidad forman parte de este juicio; que fue lo que el tribunal de segunda instancia tomó en cuenta para fallar, se debe concluir que no se ha configurado la causal, y, en consecuencia, el recurso no puede prosperar;

4° Que, atendido lo expuesto, el recurso de casación en la forma debe ser necesariamente rechazado.

II. En relación al recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante.

5° Que la parte recurrente estima infringido el artículo 1554 en relación al artículo 1683, ambos del Código Civil, y el artículo 6° de la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.

En cuanto al primer artículo mencionado, señala que el artículo 1554 N°4 exige “que en el contrato de promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban”, exigencia que, de acuerdo al recurrente, está establecida por la necesidad de hacer la tradición de los bienes raíces a través de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, de lo que deriva que es menester otorgar la pertinente escritura pública, requisito cuya violación da lugar a nulidad absoluta, la que puede y debe ser declarada de oficio por el tribunal, en aplicación del artículo 1683 del Código Civil.

Referente al artículo 6° de la Ley N° 18.101, funda el error en el sentido que obliga a pagar las rentas al permanecer en la propiedad arrendada aún más allá de terminado el contrato respectivo. Si el arrendatario continúa ocupando el inmueble se obliga al pago de las rentas de arrendamiento, por lo que se deben hasta la entrega material de la propiedad, lo que aún no ha ocurrido.

Termina señalando cómo esos errores influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

6° Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que fueron establecidos por los jueces del fondo. A saber:

a) Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento el 31 de enero de 2011, respecto de una propiedad ubicada en domicilio reservado, por una renta mensual de $130.000, con una duración de seis meses, a contar del 1° de febrero de 2011; no pactándose su renovación y la demandada recibió en ese acto la propiedad, la que ocupa.

b) El contrato de arrendamiento terminó el 1 de agosto de 2011.

c) En el mismo documento las partes suscribieron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble.

d) El inmueble fue entregado materialmente a la demandada en la fecha en que se suscribió el contrato, esto es, el 31 de enero de 2011.

Los hechos establecidos resultan definitivos e inamovibles para el tribunal que conoce de un recurso de casación en el fondo -limitación que fluye claramente de lo dispuesto en los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil-, a menos que se denuncie y acredite una infracción a las leyes reguladoras de la prueba, que califique.

7° Que, sobre la base de estos antecedentes, la Corte de Apelaciones de San Miguel rechazó la demanda, ya que el contrato de arrendamiento se extinguió con anterioridad a su interposición, desde que el documento que da cuenta de las obligaciones pactadas por las partes y cuya existencia no se ha discutido, establece en su cláusula segunda que el arrendamiento durará hasta el 1 de agosto de 2011. Señala que no es posible aplicar el artículo 1956 del Código Civil, por cuanto exige para entender renovado el contrato, que se hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o que ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, resultando que ninguna de estas circunstancias se acreditó. Tampoco lo dispuesto en el artículo 6° de la Ley N° 18.101, toda vez que si bien la parte demandada ha seguido ocupando el inmueble, se debe a lo estipulado en el contrato de promesa de compraventa, mismo documento en que se pactó el arrendamiento materia de la demanda.

8° Que, en relación al primer error, el recurrente sostiene que el contrato prometido incide sobre la tradición de un bien raíz, por lo que la promesa debe constar por escritura pública, por lo cual sería nulo ya que se trata de un documento privado, aunque celebrado ante un notario público.

Al respecto, es necesario aclarar que el N°1 del artículo 1554 del Código Civil, solo exige que la promesa conste por escrito, por lo cual basta un instrumento privado para dar por cumplido ese requisito; a su vez, el N°4 del mismo artículo exige que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. De acuerdo a lo anterior, justamente le falta la solemnidad, lo cual está expresamente aceptado como se señaló. La doctrina nacional sobre la materia sostiene que: “En la época de formación doctrinaria del contrato de promesa, en que se le confundía con el definitivo, hubo al respecto una discusión que hoy debe tenerse por superada; se solía pretender que el contrato de promesa debía otorgarse por escritura pública, si el contrato prometido, normalmente compraventa de bienes raíces, requería esta solemnidad; jurisprudencia y doctrina han uniformado su criterio en sentido contrario, puesto que el artículo 1554 exige únicamente constancia escrita, y justamente en el N° 4 se pone en el caso de que a la promesa falte la correspondiente solemnidad, con lo cual se está refiriendo casi únicamente a la compraventa de bienes raíces que siempre debe constar por escritura pública” (Abeliuk, René; “Contrato de Promesa, de opción y otros acuerdos previos”, página 55, año 2012).

Por lo anterior, es correcto que los jueces hayan dado por válido el contrato de promesa celebrada, no incurriendo en el error que señala el recurrente.

9° Que, en relación a la infracción del artículo 6 de la Ley N° 18.101, es claro que tampoco concurre, pues el contrato de arrendamiento expiró entre las partes, como lo señala, el 1 de agosto de 2011, y no se puede hablar de la tácita reconducción establecida en el artículo 1956 del Código Civil, ya que el demandado dejó de pagar la renta en esa misma fecha y no hay ningún acto por el cual pueda entenderse que las partes perseveraron en dicho contrato; es más, de acuerdo a los hechos establecidos por el tribunal, y que son inamovibles para estos efectos, las partes celebraron a la vez un contrato de promesa de compraventa, y es en virtud de este título que la parte demandada continúa ocupando el inmueble de autos.

10° Que las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, ya que los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos en contra de la sentencia de quince de marzo de dos mil dieciséis, escrita a fojas 84 y siguientes.

Redactó la abogada integrante Leonor Etcheberry Court.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N° 22.187-16

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. No firman la Ministra señora Muñoz y la Abogada Integrante señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar ausente la segunda. Santiago, trece de julio de dos mil diecisiete.