Contrato de arrendamiento

Santiago, tres de agosto de dos mil diecisiete.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que, en conformidad con lo dispuesto en los artículos 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se ha ordenado dar cuenta de los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por la demandante contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco, que confirmó la de primera instancia que rechazó la demanda de indemnización por construcciones y mejoras útiles y necesarias efectuadas en el inmueble arrendado.

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Segundo: Que el recurrente fundamenta su solicitud de nulidad formal en la causal prevista en el artículo 768 N°5, en relación al 170 N°4 y 5, del Código de Procedimiento Civil, porque los jueces confirmaron la sentencia de primer grado sin señalar los fundamentos y consideraciones que los llevaron a adoptar tal decisión, ni analizar la prueba rendida en segunda instancia. Se solicita invalidar la decisión recurrida y dictar una de reemplazo que acoja la demanda en todas sus partes.

Tercero: Que la causa se inició por demanda de indemnización por construcciones y mejoras útiles y necesarias efectuadas por el arrendatario en el inmueble arrendado, en la que se sostiene que, a principios del año 1994, adquirió los derechos de llave de un negocio correspondiente a un cabaret, arrendando el inmueble en que funcionaba, debiendo efectuar una serie de reparaciones a fin de evitar la clausura dispuesta por el Departamento de Higiene Ambiental de la Región, las que fueron autorizadas por el arrendador, por lo que reconstruyó el local, efectuando una serie de mejoras, tanto útiles como necesarias, que detalla, añadiendo que al terminar el contrato, en el año 2009, el demandado se obligó a enviarle los muebles y enseres que guarnecían el local, lo que nunca ocurrió, estimando que las construcciones y mejoras que realizó tienen un avalúo equivalente a 4.863,6 Unidades de Fomento, según pericia practicada en otra causa seguida entre las partes, demandando el pago de tal suma, más la restitución de las especies muebles o el pago de $20.000.000, todo con costas.

El demandado se defendió oponiendo excepción de prescripción y controvirtiendo las alegaciones contenidas en la demanda.

Los jueces rechazaron la demanda, tras tener por acreditado que las partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado; que el arrendatario realizó una serie de mejoras necesarias y útiles; y que dejó de ocupar el inmueble en octubre de 2009, fecha desde la cual pudo accionar para reclamar el pago de las mejoras, lo que no hizo sino hasta la interposición de la presente demanda, el 20 de junio de 2014, la que fue notificada el 28 de noviembre de 2014, transcurridos más de cinco años desde que la obligación se hizo exigible, sin que la causa Rol 6490-2011, seguida entre las partes ante el Tercer Juzgado Civil de Temuco sirva para interrumpir la prescripción, ya que fue declarada abandonada; lo anterior, sin perjuicio que el demandante tampoco acreditó de manera irrefutable las mejoras realizadas, ni cuáles eran los bienes cuya restitución reclama o su valor, rindiendo sólo probanzas vagas sobre este punto.

Cuarto: Que la nulidad formal debe ser desestimada, pues el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil establece que “El recurso de casación en la forma se concede contra las sentencias definitivas, contra las interlocutorias cuando ponen término al juicio o hacen imposible su continuación y, excepcionalmente, contra las sentencias interlocutorias dictadas en segunda instancia sin previo emplazamiento de la parte agraviada, o sin señalar día para la vista de la causa”.

Agregando, en su inciso segundo, que “Procederá, asimismo, respecto de las sentencias que se dicten en los juicios o reclamaciones regidos por leyes especiales, con excepción de aquéllos que se refieran a la constitución de las juntas electorales y a las reclamaciones de los avalúos que se practiquen en conformidad a la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial y de los demás que prescriban las leyes”.

En tanto que el inciso segundo del artículo 768 del mismo cuerpo legal dispone que “En los negocios a que se refiere el inciso segundo del artículo 766 sólo podrá fundarse el recurso de casación en la forma en alguna de las causales indicadas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° de este artículo y también en el número 5° cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido”.

Quinto: Que conteniendo la sentencia impugnada una decisión respecto de la cuestión controvertida, ya que se pronuncia rechazando la demanda en todas sus partes, no se configura la única causal de nulidad que procede, ya que las restantes han sido expresamente excluidas por el legislador en los procedimientos regidos por leyes especiales, como es el previsto en la Ley 18.101, de acuerdo al cual se tramitó la demanda, por lo que el recurso no podrá prosperar.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Sexto: Que la nulidad sustantiva se funda en la infracción a los artículos 910, 912, 913, 1698, 1936, 1937 y 2518 del Código Civil, porque los jueces no consideraron debidamente la interrupción de la prescripción que se produjo en mérito de las causas anteriormente seguidas entre las partes, pues no se pronunciaron respecto de la causa Rol 21-2012, seguida ante el mismo tribunal, por cobro de rentas insolutas, en la que dedujo reconvencional de indemnización y cobro de mejoras útiles y necesarias; por lo tanto, al rechazarse la demanda han permitido que se produzca un enriquecimiento injusto y sin causa en la contraparte, quien se ha apropiado de las mejoras que realizó, las que debía restituir o reembolsar; y porque no valoraron correctamente la prueba rendida, desconociendo el valor de la documental y testimonial que rindió.

Séptimo: Que, como se indicó previamente, los jueces del fondo rechazaron la demanda por estimar que la acción se encontraba prescrita y, a mayor abundamiento, porque el demandante no logró acreditar suficientemente los hechos en que la fundaba, en particular, las mejoras realizadas y su valor, así como en relación a los bienes muebles cuya restitución solicitó. Desestimaron que las causas anteriormente seguidas entre las partes fueran útiles para interrumpir la prescripción, en términos del artículo 2518 del Código Civil, por cuanto la causa Rol 6490-2011, seguida entre las partes por cobro de pesos, ante el Tercer Juzgado Civil de Temuco, concluyó por haberse declarado abandonado el procedimiento, y porque en la causa Rol 21-2012, seguida entre las partes, se acogió una excepción de litis pendencia opuesta en contra de la demanda reconvencional deducida por el ahora recurrente.

A este respecto, cabe recordar que el inciso final del artículo 2518 del Código Civil dispone que la prescripción “se interrumpe civilmente por la demanda

judicial; salvos los casos enumerados en el artículo 2503”, norma esta última cuyo numeral segundo establece que la demanda no interrumpirá la prescripción si se declaró abandonada la instancia, como ocurrió en la causa 6490-2011, como correctamente razonaron los jueces, y si bien no consideraron tampoco la causa 21-2012, lo cierto es que en aquella tampoco existió pronunciamiento por haberse acogido una excepción de litis pendencia, precisamente en razón de la causa que sería luego declarada abandonada, por lo que no ha existido error o infracción de los jueces al acoger la prescripción opuesta por cuanto la obligación se hizo exigible en octubre del año 2009, sin que la parte accionara de manera útil para obtener su cumplimiento, pues ejerció una acción que luego fue declarada abandonada e interpuso una reconvencional que tampoco fue admitida a tramitación, no resultando útiles al efecto que pretende.

Por otra parte, en cuanto a la infracción que denuncia respecto de normas reguladoras de la prueba, no sólo se omite desarrollar suficientemente el modo en que se habría producido, cuestionándose más bien la ponderación que corresponde a una facultad privativa de los jueces del fondo, sino que, además, se trata de una conculcación que carece de influencia en lo dispositivo, toda vez que apunta a derribar los argumentos que los jueces ofrecen, a mayor abundamiento, luego de declarar la prescripción de la acción.

Finalmente, en lo que respecta al argumento referido al enriquecimiento sin causa que se produciría en la contraparte, no puede imputarse a la decisión del tribunal sino a la falta de diligencia del recurrente, quien abandonó la tramitación de la causa anteriormente seguida entre las partes e intentó la presente acción después de vencidos los plazos previsto para ello.

De este modo, de los argumentos expuestos por el recurrente y aquellos desarrollados en la sentencia impugnada, se advierte que los jueces aplicaron correctamente las normas atinentes al caso, sin infringir ninguna de las normas denunciadas. En tales condiciones, el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de fundamento, lo que autoriza rechazarlo en esta etapa de tramitación.

Por estas consideraciones y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 766, 767, 768, 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el demandante contra la sentencia de veinticuatro de enero de dos mil diecisiete, escrita a fojas 251.

Acordada con el voto en contra de la Ministra Sra. Chevesich, quien estuvo por traerlo en relación, considerando que no se encuentra en ninguna de las situaciones previstas en los artículos 772 inciso segundo y 776 inciso primero del Código de Procedimiento Civil, que permiten la declaración de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 781 del mismo cuerpo legal.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N° 9.247-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Rodrigo Correa G. No firman el Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, tres de agosto de dos mil diecisiete.