Cobro de multa

Santiago, dieciséis de agosto de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 26649-2014 seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago, juicio ejecutivo caratulado “Comunidad Edificio Ópera con Banco Santander Chile”, el juez de dicho tribunal, mediante sentencia de fecha diecinueve de junio de dos mil quince, rolante a fojas 161 siguientes, rechazó las excepciones deducidas por el demandado, ordenando seguir adelante la ejecución hasta hacer entero y cumplido pago de lo adeudado, con costas.

Impugnada dicha sentencia por el Banco Santander mediante recurso de apelación ante la Corte de Apelaciones de Santiago, el tribunal de alzada, por sentencia de fecha once de enero del año en curso, escrita a fojas 573 y siguientes, revocó el fallo apelado en cuanto había desestimado la excepción contemplada en el artículo 464 N° 7 del Código de Procedimiento Civil y, en su lugar, la acogió, con costas.

En contra de este fallo, la demandante interpuso recurso de casación en la forma.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente acusa que la sentencia censurada ha incurrido en el vicio de nulidad formal contemplado en el numeral 4° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en haber sido dada ultra petita, esto es, otorgando más de lo pedido por las partes o extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal.

Sostiene que el objeto del debate quedó determinado y definido por las excepciones y su contestación, por lo que afirma que a través de los respectivos escritos se estableció el marco sobre el cual debía pronunciarse el tribunal. Añade que del tenor de los mismos se advierte que el demandado se defendió argumentando que lo cobrado en autos constituía una multa encubierta, lo que privaba de fuerza ejecutiva al título, ya que no se trataba de un gasto común extraordinario; y, por el otro, su representada arguyó que sí se trataba de un gasto común, pues afirmó que el denominado “sobreconsumo” fue acordado conforme a las facultades que establece el reglamento de la comunidad y lo acordado en la asamblea respectiva.

Reclama entonces que durante todo el procedimiento las partes jamás esgrimieron, ni siguiera tangencialmente, que la obligación no fuera líquida y, en consecuencia, ello no fue sometido a debate. De esta manera, prosigue el recurrente, los jueces se extendieron a puntos no sometidos a su conocimiento, incurriendo en el vicio denunciado a través del presente arbitrio.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso, se debe tener en especial consideración los siguientes antecedentes:

1°.- Que en estos autos la Comunidad Edificio Ópera dedujo demanda ejecutiva por cobro de gastos comunes extraordinarios en contra del Banco Santander-Chile, pidiendo que se despache mandamiento de ejecución y embargo en contra del demandado por la suma $ 101.553.314, y que se siga adelante con la ejecución hasta hacer entero y cumplido pago de lo adeudado.

Señala que el banco es dueño de cuatro oficinas ubicadas en el piso 18 del edificio, las que arrienda al Notario Público Juan Ricardo San Martín Urrejola. Explica que los gastos comunes extraordinarios, cuyo cobro se persigue a través de esta ejecución, tienen su origen en las facultades establecidas en el Reglamento de Copropiedad y en el acuerdo de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del año 2012. Explica que en esta última se acordó cobrar una tasa del 12,9% de los gastos comunes ordinarios a los inmuebles que produzcan una duplicidad en el flujo de personas con destino a dichos inmuebles a través de los ascensores del edificio, recalcando que el excesivo uso de los mismos por parte de un comunero afecta a los restantes, quienes deben incurrir en mayores gastos. A manera de ilustración, indica que en la práctica se debió asignar un ascensor para el uso exclusivo de los clientes de la Notaría, lo que a su juicio estima que constituye una anomalía.

Añade que desde mayo del 2012 a la fecha el flujo de personas al piso 18 duplica el promedio mensual, de manera que el demandado adeuda la suma cuyo cobro se persigue en autos, pues se ha negado a pagarla.

2°.- El ejecutado opuso las excepciones de los números 14 y 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que no es posible calificar el denominado “sobre consumo” como un gasto común, sea ordinario o extraordinario, pues sostiene que éste tiene su origen en un acuerdo adoptado en una asamblea ordinaria, sin los quórums necesarios para modificar la forma de distribución del porcentaje de pago correspondiente a los gastos comunes, como también el contenido del mismo transgrede los principios básicos del régimen de copropiedad. En razón de lo expuesto, expresa que las circunstancias ya reseñadas privan al título de su fuerza ejecutiva.

3°.- La parte demandante al contestar el traslado de las excepciones opuestas solicitó su rechazo indicando, en relación a la excepción del numeral séptimo del artículo 464 del cuerpo legal antes citado, que el ejecutado no desarrolla en su escrito ninguno de los requisitos específicos sobre la validez del título.

También afirma que el cobro de los gastos comunes extraordinarios no constituye una multa o sanción, ya que ello se acordó en una asamblea ordinaria de copropietarios, cumpliendo con todos los requisitos legales.

TERCERO: Que la sentencia impugnada revocó el fallo de primer grado, resolviendo acoger la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva. Señala que “los presupuestos básicos del juicio ejecutivo son la existencia de un título ejecutivo que contenga la obligación que se trata de cumplir; la obligación debe ser líquida, actualmente exigible y no debe encontrarse prescrita”.

Añade que “la obligación líquida es aquella en que la declaración contenida en el título es completa, en el sentido de que se baste a sí misma, vale decir, debe tratarse de obligaciones en las cuales no sea dudoso lo que se debe y su determinación cualitativa”. En tal sentido concluye que “el título fundante de la presente ejecución no cumple el requisito analizado, desde que no es posible determinar en forma autónoma e independiente la tasa del 12,9% de los gastos comunes correspondientes a los inmuebles que produzcan una duplicidad del flujo de personas con destino a dichos inmuebles a través de los ascensores de edificio”.

CUARTO: Que según ha resuelto uniformemente esta Corte Suprema, el fallo incurre en ultra petita cuando, apartándose de los términos en que los litigantes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas, cambia su objeto o modifica su causa de pedir. La pauta anterior debe necesariamente vincularse con el artículo 160 del estatuto antes citado, de acuerdo al cual las sentencias se pronunciarán conforme al mérito del proceso y no podrán prolongarse a puntos que no hayan sido sometidos expresamente a juicio por los contradictores, salvo en tanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

En consecuencia, el vicio formal en comento se verifica cuando la sentencia otorga más de lo que los contendientes han solicitado en sus escritos de fondo –demanda, excepciones y traslado de las mismas- a través de los cuales se fija la competencia del tribunal o cuando se emite pronunciamiento en torno a materias que no fueron sometidas a la decisión del mismo, y conculca de ese modo el aforismo de la congruencia, rector de la actividad procesal.

La incongruencia, en su acepción más simple y general, puede ser considerada como la falta de adecuación entre las pretensiones de las partes formuladas oportunamente y la parte dispositiva de la resolución judicial. Por su lado, la congruencia procesal tiene por virtud mitigar la eventual discrecionalidad del juzgador, allí donde no la tiene permitida. De manera que se otorga a las partes garantía de seguridad y certeza en el destino de sus acciones.

QUINTO: Que del análisis de la sentencia impugnada se advierte que el fundamento esgrimido por los jueces para acoger la excepción del artículo 464 N° 7 del Código de Procedimiento Civil fue la falta de liquidez de la obligación, razonamiento que no fue objeto de la controversia planteada por las partes, según se observa de una simple lectura de los escritos presentados en autos.

En efecto, tal como ya se reseñara, el demandado se defendió impugnando el carácter de gasto común extraordinario del denominado “sobre consumo”, reclamando que éste constituye una multa encubierta. El ejecutante por su parte, al evacuar su traslado, insistió en su pretensión, alegando que lo acordado en la respectiva asamblea tuvo por finalidad corregir las anomalías que presentaba el edificio, especialmente el exceso de uso de los ascensores por parte de un comunero. Por ende, la liquidez de la deuda no fue objeto de debate, ni formó parte del asunto controvertido sometido al conocimiento del tribunal.

SEXTO: Que, no obstante lo expuesto en los motivos que anteceden, cabe recordar que la pretensión de nulidad que se ejerce a través del recurso de casación requiere siempre una actividad jurisdiccional previa que culmine en la dictación de una sentencia que haga procedente el recurso y que aparezca pronunciada con alguno de los vicios descritos en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, con arreglo a lo prevenido en el artículo 771 del Código de Procedimiento Civil, otro de los presupuestos del recurso de casación es que éste debe interponerse por la parte agraviada con la decisión que se intenta eliminar y que el vicio alegado tenga influencia en lo dispositivo del fallo.

SÉPTIMO: Que al efecto es necesario recordar que entre las obligaciones de los copropietarios se encuentra la de contribuir al pago de los gastos comunes, en proporción al derecho que les corresponde en los bienes de dominio común. Estos gastos han sido definidos como “los aportes que los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum” (Andrés Rafael Palmiro, “Tratado de la Propiedad”, Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1974, página 264).

Del análisis de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria es posible distinguir dos tipos de gastos comunes, los ordinarios y los extraordinarios. El primero es todo aquel relativo al normal funcionamiento de la comunidad, que incluye los costos de administración, mantención, reparación, uso y consumo de los bienes comunes. En cambio los extraordinarios son aquellos gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y sumas destinadas a nuevas obras comunes, como gastos o inversiones de alto costo. Estos gastos, cualquiera sea su naturaleza, deben distribuirse entre los distintos miembros de la comunidad en proporción al derecho que les corresponda en los bienes de dominio común.

La distribución de estos gastos se efectúa sin atender a si los bienes de dominio común son o no de utilidad a los copropietarios, ni al uso que cada uno de ellos pueda o quiera hacer de los mismos. Sin embargo, la ley contempla la posibilidad de que se establezcan gastos comunes sectorizados o diferenciados, respecto del comunero que se favorece con determinados bienes comunes y que no reportan utilidad a otros.

Sobre este tema el profesor José Manuel Figueroa Valdés señala que una de las innovaciones de la actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria es permitir el cobro de gastos comunes diferenciados a los comuneros que se favorecen con determinados bienes comunes, y que no reportan utilidad a otros comuneros. Añade que “es así como el artículo 4° inciso 3° dispone que “si un condominio consta de diferentes sectores y comprende bienes o servicios destinados a servir únicamente a uno de esos sectores, el reglamento de copropiedad podrá establecer que los gastos comunes correspondientes a esos bienes o servicios serán sólo de cargo de los copropietarios de las unidades del respectivo sector, en proporción al avalúo fiscal de la respectiva unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una contribución diferente” (La Copropiedad Inmobiliaria, cuarta edición actualizada, Thomson Reuters, año 2013, página 258).

Explica en la misma obra que “la exclusividad, por parte de un copropietario, para usar y gozar de un determinado bien de dominio común, puede concederse básicamente de dos maneras diferentes”, esto es, en el propio Reglamento de Copropiedad o por acuerdo adoptado en asamblea de copropietarios. En este último caso deben cumplirse los siguientes requisitos: a) sesión extraordinaria; b) quórum de funcionamiento; c) quórum calificado; d) asistencia de notario; y e) se trate de una materia no susceptible de ser objeto de consulta por escrito.

En otras palabras, el legislador previendo que en determinados casos exista un uso exclusivo por parte de un comunero sobre un bien o sector de las áreas comunes, como también en aquellos casos en que se destine parte de ellos a una unidad, como es el caso de escaleras, ascensores y otros elementos, el cobro diferenciado debe establecerse en el Reglamento de Copropiedad, de manera que para ello no basta un mero acuerdo adoptado en una asamblea ordinaria de copropietarios.

OCTAVO: Que la deuda cuyo cobro se persigue en autos corresponde un recargo de una tasa del 12,9% de los gastos comunes ordinarios, cada vez que un propietario o arrendatario duplique el promedio mensual de flujo de personas que ingresan a una determinada unidad a través de los ascensores, lo que se denominó como un “sobre consumo”.

Para acordar tal cobro la comunidad argumentó el mayor uso por parte de las oficinas del piso 18 de los ascensores, recalcando que uno de ellos se destinó al uso exclusivo de los usuarios y/o clientes de la Notaría, lo que perjudicaría a los restantes comuneros, quienes estarían asumiendo los costos de bienes que no utilizan, o lo hacen en menor medida. Esgrime como fundamento del recargo acordado lo dispuesto en el artículo 18° del Reglamento de Copropiedad, el que dispone: “La asamblea de copropietarios o la junta de vigilancia, en su caso, podrán acordar la dictación de disposiciones de carácter general o particular que tengan por objeto reglamentar el uso de los bienes comunes, corregir excesos o malas prácticas y, en general, proveer al mejor régimen interno del edificio, disposiciones que tendrán el carácter de obligatorias”.

NOVENO: Que, a la luz de los antecedentes reseñados en los motivos que anteceden, es posible sostener que el mayor ingreso de público a una determinada unidad de la comunidad no puede considerarse como un exceso o mala práctica del comunero, pues ello no constituye una anomalía o mal uso de los bienes comunes, ya que se trata de una unidad en la que funciona una notaría cuyo giro necesariamente implica la atención de público, actividad que por lo demás no se encuentra prohibida o limitada por el respectivo Reglamento de Copropiedad.

Luego, dado que los gastos comunes de la comunidad Edificio Ópera, según lo determina su propio reglamento, se distribuyen conforme a la “tabla de porcentajes” que se encuentra protocolizada, ello no puede ser modificado mediante un acuerdo adoptado en una asamblea ordinaria. Ya sea para alterar dicha tabla, o para establecer un gasto común diferenciado, es necesario modificar el Reglamento de Copropiedad, materia que exige una asamblea extraordinaria convocada para tales efectos, con los quórums y restantes formalidades que exige la ley.

La exigencia ya expresada obedece a la naturaleza misma del régimen de copropiedad, ya que en estos casos los gastos comunes no atienden a si los bienes de dominio común son o no de utilidad a los copropietarios, ni al uso que cada uno de ellos pueda o quiera hacer de los mismos, pues la obligación de conservación y reparación de aquéllos recae sobre todos los comuneros, independientemente del uso individual de cada uno. La pretensión destinada a que un copropietario contribuya en mayor medida a los gastos comunes en razón de utilizarlos con mayor frecuencia o en forma exclusiva no puede ser abordada en una asamblea ordinaria.

DÉCIMO: Que, de este modo, la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios de la Comunidad Edificio Ópera, de fecha 3 de abril de dos mil doce, reducida a escritura pública con fecha 3 de mayo de 2012 en la Notaría de Santiago de nombre reservado, en tanto aprobó cobrar por concepto de gastos comunes extraordinarios una tasa del 12,9% de los gastos comunes pertinentes a los inmuebles que produzcan una duplicidad del flujo de personas con destino a dichos inmuebles a través de los ascensores del edificio, no se ajustó a la ley y, por ende, el denominado “sobre consumo” en ningún caso puede considerarse un gasto común extraordinario. Luego, el cobro que el ejecutante persigue en este juicio, al no revestir tal carácter, priva al título de su fuerza ejecutiva.

UNDÉCIMO: Que de lo antedicho no queda sino concluir que el recurrente no reviste el carácter de agraviado en los términos que prescribe el artículo 771 de la compilación procesal del ramo, pues para ello no basta que el fallo contenga decisiones adversas, sino que es preciso que estas lo sean para quien postula la casación generando en él un interés actual comprometido, de manera que el vicio que alega tenga una real influencia en la decisión de fondo adoptada por los jueces y es evidente que éste se encuentra ausente tratándose de la parte demandante.

Del análisis de autos resulta que si bien la sentencia adolece de un vicio de nulidad formal, esto es, de ultra petita, al haber fundado su decisión en la falta de liquidez de la obligación, la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva de todas formas debe ser acogida, dado que el título invocado no reviste mérito ejecutivo.

En consecuencia, no es posible sostener que la posterior decisión del tribunal sufriera un cambio diametral en el sentido de la solución del asunto controvertido contenida en el fallo, toda vez que el litigante que se dice perjudicado por la sentencia recurrida no habría de seguir una suerte distinta a la que ya corre en lo decisorio de ese fallo, de manera que la casación aparece inconducente por carecer de influencia en lo dispositivo ya que la determinación final de desechar la demanda seguiría inamovible.

Y visto además lo dispuesto en el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma interpuesto por la parte demandante en lo principal de fojas 578 en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de once de enero de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 573 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Héctor Carreño S.

Nº 10.378-2017.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Sr. Juan Eduardo Fuentes B.

No firman el Ministro Sr. Silva y la Ministra Sra. Maggi, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal el primero y en comisión de servicio la segunda.