Copropiedad inmobiliaria

Santiago, treinta y uno de octubre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol N° C-328-2015 del Segundo Juzgado de Letras de Maipo-Buin, juicio ejecutivo caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de primer grado de veinte de diciembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 170 y siguientes, se rechazó la excepción de falta de los requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva y se acogieron parcialmente las excepciones de pago y de prescripción opuestas por el ejecutado, debiendo continuar con la ejecución hasta hacer completo y efectivo pago del saldo insoluto de la obligación, conforme a la liquidación ordenada, sin costas.

Apelado ese fallo por el ejecutado, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de dieciséis de junio del año en curso, escrita a fojas 232 y siguiente, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, la misma parte formuló recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el impugnante denuncia la transgresión de lo preceptuado en el artículo 464 N° 7 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 4 y 27 de la Ley N° 19.537; y artículo 464 N° 9 del código antes citado.

En relación a la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva, alega que las bases de remate no le impusieron al adjudicatario la obligación de hacerse cargo de los gastos comunes devengados durante el juicio ejecutivo seguido en contra del anterior propietario de la parcela. Explica que tales gastos deben pagarse con el producto de la subasta y, específicamente, en el caso de autos, el ejecutado obtuvo un saldo a favor que permitía el pago íntegro de dichas obligaciones, razón por la que habiéndose ellas devengado durante el transcurso del procedimiento correspondía cancelarlas en dicho litigio.

Añade que no obstante lo anterior, la ejecutante en su oportunidad solicitó la liquidación del crédito, incluyendo en su petición los gastos comunes devengados durante el transcurso del juicio y, no obstante que ello no fue acogido, dicho litigante no dedujo recurso alguno, circunstancia que impide imputárselos a su representado, ya que éste sólo se encuentra obligado al pago de aquellos devengados con posterioridad a la toma de posesión material de la parcela sub lite.

En seguida, respecto de la excepción de pago, argumenta que desde la toma de posesión del inmueble se han pagado los respectivos gastos comunes, por lo que insiste en que nada le adeuda a la contraria.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso resulta conveniente dejar constancia de los siguientes antecedentes del proceso:

a.- Guiseppe Mastrolorenzo Peralta, administrador, en representación de la nombre reservado, interpone demanda ejecutiva en contra de nombre reservado, solicitando que se despache mandamiento de ejecución y embargo en su contra por la suma de $ 2.702.635, hasta hacer entero y cumplido pago del capital y multas adeudadas, con costas.

Señala que el demandado le adeuda a la comunidad la suma antes indicada por concepto de gastos comunes devengados desde enero de 2012 y hasta enero de 2015, de acuerdo al Aviso de Cobro de Gastos Comunes que se acompaña.

b.- El demandado opuso las excepciones de los números 7, 9 y 17 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. En lo pertinente a las excepciones objeto del recurso, esto es, los numerales 7° y 9° del citado precepto, explica que con ocasión de una subasta pública llevada a efecto en un juicio ejecutivo seguido contra del anterior propietario del bien por no pago de gastos comunes, adquirió la parcela sub lite. En tal contexto expone que en ninguna parte de las bases del remate se señaló que los gastos devengados en dicho juicio y anteriores a la toma de posesión material del subastador serían de cargo del adjudicatario, de manera que el título no reúne las condiciones para que tenga mérito ejecutivo a su respecto y, además, la totalidad de los gastos comunes devengados luego de la toma de posesión material del bien raíz, que son aquellos que le correspondía cancelar, se encuentran pagados.

c.- El ejecutante al evacuar el traslado solicitó el rechazo de las excepciones opuestas, recalcando que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 4° del inciso 4° de la Ley N° 19.537 el demandado se encuentra obligado al pago de la deuda sub lite.

d.- En el fallo de primera instancia el juez a quo rechazó la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva y acogió parcialmente la de pago. Apelado este por el demandado, la Corte de Apelaciones de San Miguel lo confirmó.

TERCERO: Que la sentencia impugnada, al referirse a la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva, expresa que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4° inciso 4° de la Ley N° 19.537 y la cláusula 11° de las Bases de Remate, es posible afirmar que los gastos comunes devengados son de cargo del adjudicatario, es decir, del demandado.

Del mismo modo, en cuanto a la excepción de pago, indica que el ejecutado a la fecha que subastó el inmueble tuvo pleno y cabal conocimiento de la existencia de la deuda, del mismo modo de que debería solventar dicha morosidad, razón por la que se acogió esta defensa sólo en cuanto a los montos pagados según las transferencias electrónicas acompañadas, las que deberán entonces descontarse como abonos.

CUARTO: Que, para una adecuada resolución del presente recurso, cabe tener presente que por título ejecutivo se entiende aquel que da cuenta de un derecho y una obligación indubitada y, en razón de ello, la ley le reconoce mérito suficiente para, por su intermedio, exigir el cumplimiento forzado de la obligación que allí aparece.

Esta misma Corte ha expresado que por título ejecutivo ha de entenderse aquel que da cuenta de un derecho indubitable al cual la ley le otorga suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento forzado de una obligación de dar, hacer o no hacer en él contenida, obligación que debe además tener las características de ser líquida, actualmente exigible y de no hallarse prescrita.

Por otra parte, el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil dispone que “La oposición del ejecutado sólo será admisible cuando se funde en alguna de las excepciones siguientes: 7° La falta de alguno de los requisitos o condiciones establecidos por las leyes para que dicho título tenga fuerza ejecutiva, sea absolutamente, sea con relación al demandado; 9° El pago de la deuda”.

QUINTO: Que, en relación a la falta de alguno de los requisitos o condiciones para que el título tenga fuerza ejecutiva, se ha dicho que “Se opondrá esta excepción cada vez que falte alguno de los requisitos para que proceda la acción ejecutiva, sea porque el título no reúne todas las condiciones establecidas por la ley para que se le considere como ejecutivo, o porque no es actualmente exigible. Esta excepción debe relacionarse, pues, con todos aquellos preceptos legales que consagran exigencias para que un título tenga fuerza ejecutiva. Estos preceptos legales, como se comprenderá, son innumerables, dada la diversidad de títulos ejecutivos que la ley crea, como también la diversidad de condiciones que establece para cada uno de ellos” (Raúl Espinosa Fuentes, Manual de Procedimiento Civil. El Juicio Ejecutivo, Editorial Jurídica de Chile, 2003, pp. 113 y 114).

SEXTO: Que para el cobro de gastos comunes en los procesos regidos por el régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido por la Ley Nº 19.537, ésta contempla títulos ejecutivos especiales, uno de los cuales es el “aviso de cobro de gastos comunes”. Así se lee en la segunda parte del inciso primero del artículo 27 de la referida ley: “Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador”.

Al efecto, los gastos comunes han sido definidos como los aportes que los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum (José Manuel Figueroa Valdés, en cita a Andrés Palmiro, La Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal, Editorial Jurídica de Chile, 2ª edición, 2002, pág. 221).

SÉPTIMO: Que el artículo 4° de la Ley N° 19.537 dispone que “cada propietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”. A su vez, el inciso 4° de la misma disposición prescribe que “la obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición, y el crédito correspondiente gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2481 del Código Civil, sin perjuicio del derecho del propietario para exigir el pago a su antecesor en el dominio”.

Del tenor de la norma antes trascrita se desprende que la carga de contribuir al pago de los gastos comunes afecta al bien, independientemente de quien sea su actual propietario. En otras palabras, la obligación de pagar los gastos comunes que se vayan devengando en el tiempo sigue a la propiedad, lo que no obsta a que el actual dueño del mismo pueda exigir a su antecesor el reembolso por aquellos que se devengaron antes de la toma de posesión material del inmueble y que tuvo que solventar.

En consecuencia, si bien el artículo 27 inciso segundo de la citada ley, al referirse al mérito ejecutivo del acta de la asamblea autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, y los avisos de cobro de dichos gastos extendidos de conformidad al acta, dispone que “demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio”, esto no implica que el nuevo dueño se encuentre eximido del pago de tales gastos, por el sólo hecho de haberse devengado antes de la toma de posesión material, si aquellos no se pagaron en el respectivo litigio. Al efecto, del mérito de autos consta que durante la tramitación de la causa Rol N° 160-2011 se devengaron parte de los gastos comunes que se cobran en este juicio, los que no fueron pagados con el producto del remate, ya que el saldo fue girado a favor del anterior propietario, sin que la nombre reservado –ejecutante en dichos autos y en la presente causa-, ni el adjudicatario -actual demandado-, efectuaran reparo alguno.

Luego, encontrándose pendiente el pago de los gastos comunes devengados desde enero de 2012 a diciembre de 2013, la obligación de cancelarlos recae en el actual dueño de la propiedad, independientemente de la fecha de la adquisición o toma de posesión material de la parcela, ya que la carga de concurrir al pago de los mismos sigue al inmueble y no a su dueño, sin perjuicio del derecho de reembolso que consagra la propia ley.

OCTAVO: Que, conforme a lo razonado, el título invocado por el actor goza de mérito ejecutivo, por lo que procedía rechazar la excepción contemplada en el numeral 7º del artículo 464 del Código de Enjuiciamiento Civil, invocada por el ejecutado, como se ha resuelto en el fallo impugnado, no configurándose el yerro invocado en el recurso de nulidad, por lo que en este capítulo el mismo será rechazado.

NOVENO: Que los razonamientos antes expuestos resultan suficientes para desestimar las alegaciones en que el recurrente funda su recurso al referirse a la excepción de pago. Al efecto, la sentencia impugnada acogió parcialmente la defensa opuesta por el ejecutado, rechazándola en cuanto a los gastos comunes devengados con anterioridad a la toma de posesión material del inmueble, por estimar que dicho litigante a la fecha en que subastó la propiedad tuvo pleno y cabal conocimiento de la deuda por gastos comunes, por lo que se estimó que debía solventar dicha morosidad.

DÉCIMO: Que, en el primer otrosí de la presentación de fojas 238, el recurrente en subsidio solicitó la casación de oficio de la sentencia impugnada, arguyendo que la nombre reservado no se encuentra acogida a la Ley de Copropiedad, por lo que el título que se invoca no reúne los requisitos contemplados en dicho cuerpo legal.

Tal argumentación importa la formulación de una alegación nueva y, como tal, es inadmisible en sede de casación. En efecto, el ejecutado estructuró la excepción de falta de requisitos para que el título tenga fuerza ejecutiva en la improcedencia del cobro de la deuda sub lite, toda vez que tales gastos se habrían devengado antes de la toma de posesión material del inmueble, recalcando que éstos debieron imputarse al precio pagado con ocasión del remate realizado en la causa Rol N° 160-2011. Sin embargo, al solicitar que esta Corte haga uso de sus facultades para casar de oficio la sentencia impugnada y, refiriéndose a una supuesta infracción de ley, queda en evidencia que dicho litigante no hizo valer en el presente juicio los argumentos con los que ahora ataca el fallo de la Corte de Apelaciones de San Miguel.

La pasividad exhibida por todo el tiempo previo en relación a los antecedentes que ahora acusa, y por la que intenta persuadir sobre la nulidad de la sentencia, implica que su promotor introduce un aspecto que no formuló en su oportunidad y que, por lo mismo, no puede configurar un error de derecho, deviniendo en ajena e inaceptable puesto que el tribunal, ateniéndose a las fronteras definidas en el conflicto sometido a su decisión según ya se dejó asentado en los motivos anteriores, rechazó la excepción por los motivos ya reseñados en las motivaciones que anteceden.

UNDÉCIMO: Que, así las cosas, la impugnación sobre la inobservancia de las disposiciones que regulan el mérito ejecutivo del título sub lite encierra una serie de alegaciones nuevas, las que resultan improcedentes pues éstas se fundan en materias distintas de las discutidas en la litis, que, por lo demás, no fueron promovidas por las partes en la etapa de discusión para conceder a la contraria la posibilidad de manifestar su parecer sobre la pertinencia de aplicarlas al caso sub judice, lo que obviamente, de aceptarse, atentaría contra el principio de la bilateralidad de la audiencia.

Esta inadmisibilidad se impone, además, por cuanto no han podido ser violentadas por los magistrados del fondo reglas legales no invocadas por las partes al oponer sus excepciones, alegaciones o defensas. Por consiguiente, la aludida petición del primer otrosí de fojas 238 deberá ser desestimada.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 238 por el abogado Pedro Antivero Antivero, en representación del ejecutado, en contra de la sentencia de dieciséis de junio del año en curso, que se lee a fojas 232.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Patricio Valdés A.

Rol N° 35.189-2017.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Daniel Peñailillo A.

No firma el Abogado Integrante Sr. Peñailillo, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por ausencia.