Renovación de contrato a plazo

Santiago, veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 13.337-2.015 del Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago, procedimiento de arrendamiento seguido por el abogado Juan Ignacio Marín Duarte, en la representación que inviste, contra nombre reservado, los demandantes recurren de casación en el fondo contra la sentencia de tres de agosto de dos mil dieciséis, por la cual la Corte de Apelaciones de la capital confirmó la que el diez de noviembre de dos mil quince había emitido el tribunal de primera instancia, quedando de esa manera acogida parcialmente la demanda.

Hacen valer la vulneración de los artículos 399, 427 y 144 del Código de Procedimiento Civil, 1713, 1941, 1947, 1948 y 1949 del Código Civil, solicitando se invalide el dictamen de alzada y, en su reemplazo, se acceda a la acción de restitución del predio dado en arrendamiento, a la de pago de las rentas que se devenguen hasta ese momento y al pago de las costas de la causa.

Traídos que fueron los autos en relación, se procedió a su vista en la audiencia de veintiocho de agosto último, con la intervención del único abogado que, por el recurso, compareció a estrados, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- En representación de los sucesores de nombre reservado, el abogado Juan Ignacio Marín Duarte interpuso contra nombre reservado demanda de terminación de contrato de arrendamiento, restitución de la cosa arrendada libre de todo ocupante, pago de las rentas adeudadas y que se devenguen hasta la restitución, más las costas del trámite, con relación al Fundo Quillaicillo, ubicado en la comuna de Illapel, provincia del Choapa y Región de Coquimbo, que el catorce de noviembre de mil novecientos noventa y seis fue dado en arrendamiento por el actualmente difunto nombre reservado, al nombrado nombre reservado, por el plazo de quince años, contados desde la entrega material de la propiedad -uno de junio de mil novecientos noventa y siete- renovables por lapsos de cinco años, lo que hace que al haber vencido aquellos quince años y no haberse formalizado intención de no continuarlo, el contrato expire el treinta de mayo de dos mil diecisiete (la demanda es de nueve de junio de dos mil quince). Afirma adeudarse prácticamente la totalidad de las rentas pactadas, por lo que solicita se ponga término al vínculo, se restituya la finca libre de todo ocupante, se condene al pago de las rentas debitadas por el monto de sesenta y nueve millones cuatrocientos noventa y siete mil ochocientos cinco pesos ($ 69.497.805.-) más las que corran hasta la restitución, con reajustes e intereses, con costas.

El demandado concentró su defensa en lo que calificó como falta de legitimación activa de su contraparte, limitándose en cuanto al fondo, a referir circunstancias que no constituyen propiamente excepciones perentorias.

El tribunal de base desestimó la dilatoria sobre ilegitimidad procesal y accedió exclusivamente a poner término al vínculo y ordenar el pago de las rentas producidas hasta el treinta de mayo de dos mil doce, data de advenimiento del período originario de quince años;

2°.- Contra el fallo confirmatorio de esa resolución pronunciado por la Corte de Santiago, se endereza el presente recurso de casación en el fondo, con la finalidad que se lo anule y se decida, en su lugar, otorgar todo lo que a los demandantes les fue desechado, esto es, la restitución del campo, la solución de las rentas hasta dicha restitución y la condena en costas.

Para ello acusa infracción a tres normas sobre valoración de la prueba, como lo son los artículos 399 y 427 del Código de Procedimiento Civil y 1713 del Código Civil; cuatro preceptos reguladores del contrato de arrendamiento, cuales el 1941, el 1947, el 1948 y el 1949 del Código Civil; y el 144 del estatuto procesal, referente a la condena en costas;

3°.- Son hechos indiscutidos en la causa, en lo que interesa directamente a la resolución de lo que se plantea que:

a) el catorce de noviembre de mil novecientos noventa y seis el causante de los actores, nombre reservado, dio en arrendamiento el bien raíz más arriba singularizado, al demandado nombre reservado,

b) la duración pactada fue de quince años, contados a partir del uno de junio de mil novecientos noventa y siete, expirando el treinta de mayo de dos mil doce,

c) se lo entendería renovado por períodos sucesivos e iguales de cinco años si ninguna de las partes noticiara a la otra su intención de ponerle término en la forma que se estableció, con un año de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo original o del prorrogado,

d) el precio ascendería anualmente a dos millones quinientos mil pesos ($ 2.500.000,-), pagaderos en cuotas semestrales, reajustables con la modalidad que se indica, a excepción de la primera, desglosada,

e) se ha satisfecho únicamente la primera cuota de la renta inicial, ascendente a quinientos mil pesos ($ 500.000,-),

f) no se ha hecho constar que alguno de los contratantes haya dado aviso al otro de la intención de no renovar el convenio una vez expirados sus plazos, y

g) no consta que el inmueble haya sido jurídicamente restituido al arrendador;

4°.- De acuerdo con el artículo 1916 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato en el que el arrendador entrega al arrendatario el goce de una cosa y éste paga por ello un precio determinado. Ambas cargas son de la esencia del contrato; en el caso de arrendador, conferir el goce; en el del arrendatario, pagar el precio convenido.

Esa última carga está reiterada en el artículo 1942 inciso primero del código de derecho privado, que predica, en términos categóricos: “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.”

Por otra parte, el artículo 1947 de tal legislación es tajante en cuanto a que “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.” (inciso primero), y si lo alquilado es un bien raíz, el artículo 1948 exige verificar esa devolución “desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves.”

En el evento que el contrato concluya porque el arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar las rentas, el artículo 1945 del mismo código le impone la carga de indemnizar con el pago de ellas hasta el final;

5°.- El recurso reclama, entre otras vulneraciones, la falta de aplicación de los citados artículos 1947 y 1948, por cuanto a pesar de no haberse producido la restitución y mucho menos en la forma que ordena el precepto, se ha desestimado la acción precisamente entablada con ese propósito;

6°.- Dicho está que no se ha comprobado la no renovación del contrato, tanto a su primer vencimiento, el treinta de mayo de dos mil doce, lo que acarreó, indefectiblemente, su reconducción por otros cinco años, con vencimiento el reciente treinta de mayo de dos mil diecisiete, como a este segundo vencimiento, que ha significado la renovación por otro lustro, hasta el treinta de mayo de dos mil veintidós.

Siendo lo anterior un hecho de la causa, no cabe sino asumir que el vínculo está vigente;

7°.- También se halla establecido que no se ha acreditado el acto jurídico de la restitución al arrendador, del predio tomado en arrendamiento, lo que quiere decir que para todos los efectos legales, ése está jurídicamente en poder del demandado, al que la ley impone la carga de devolverlo;

8°.- Siendo así, salta a la vista el derecho que rodea al afán de la parte que recurre, en punto a que, además de las rentas insolutas que el fallo ha decidido se le erogue, continúe solucionándosele todas las que se devengue por mientras rija el alquiler y hasta el momento de la restitución material, límite este último que obedece nada más a lo que reclaman los impugnantes, sin que esta Corte conduzca competencia para dar más de lo que se le pide;

9°.- Al no entenderlo así, los sentenciadores han vulnerado dichos artículos 1947 y 1948 del Código Civil, con la determinante consecuencia de haber abortado la legítima pretensión de los actores de volver a ostentar materialmente el Fundo Quillaicillo y de recibir la suma de las rentas que el inquilino adeude hasta el mismo día de la susodicha restitución, con los reajustes e intereses demandados;

10°.- Como consecuencia de lo concluido, se procederá a estimar el alzamiento, resultando innecesario hacerse cargo del resto de las conculcaciones representadas.

Consideraciones sobre la base de las cuales se acoge, con costas, el recurso de casación en el fondo introducido por el abogado Juan Ignacio Marín Duarte, en la representación que inviste, contra la sentencia dictada el tres de agosto de dos mil dieciséis por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que es nula, debiendo emitirse inmediatamente a continuación y sin nueva vista de la causa, la de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

Redacción del ministro Cerda.

N° 68.733-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jean Pierre Matus A., y señora Leonor Etcheberry C. No firma el ministro señor Fuentes, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete.