Cosa juzgada

Santiago, veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos rol No. C​–91–2014, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Panguipulli, nombre reservado dedujo demanda de nulidad absoluta de contrato en contra de Constructora Morales Hermanos Limitada y de nombre reservado.

Por sentencia de seis de enero de dos mil dieciséis, la demanda fue desestimada, con costas. Esta resolución resultó confirmada por fallo de la Corte de Apelaciones de Valdivia, de cinco de octubre de dos mil dieciséis, con costas.

Contra esta última resolución la demandante ha deducido recuso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente reclama infracción de los artículos 1683 y 1467 del Código Civil, este último en relación con el artículo 13 de la ley 19.253.

Reclama que la sentencia recurrida incurrió en las citadas infracciones al desestimar la acción de nulidad del contrato de cesión del arrendamiento del predio indígena del que es dueña, arrendamiento que fue celebrado por su madre por un plazo de 99 años.

Segundo: Que no existe controversia en relación con los siguientes hechos:

1. La demandante tiene calidad de indígena;

2. La demandante es poseedora inscrita, junto a otras personas, del predio de 6,97 hectáreas sobre el cual recae la cesión de derechos cuya nulidad demanda;

3. El citado predio tiene carácter de tierra indígena de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 de la ley 19.253;

4. Mediante escritura pública de 24 de julio de 1986, la antecesora en el dominio del referido inmueble lo dio en arrendamiento por 99 años a uno de los demandados, nombre reservado, por la renta única de $300.000, con expresa facultad para subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento y siendo las mejoras que se introduzcan de propiedad del arrendatario, sin que aprovechen a la arrendadora;

5. Por sentencia ejecutoriada dictada en la causa Rol N° 1.158-2006, del Juzgado de Letras y Garantía de Panguipulli, se desestimó la nulidad del referido contrato de arrendamiento, y

6. Mediante escritura pública de 29 de enero de 2014, el señor nombre reservado cedió el referido contrato de arrendamiento a la otra demandada, Constructora Morales Hermanos Limitada, por la suma única de $20.000.000, por todo el tiempo de arriendo restante, que a la fecha de la cesión era de 72 años.

Tercero: Que para desestimar la demanda la sentencia impugnada se fundó, por una parte, en que la demandante carecía de interés, pues aun en caso de acogerse la acción, quedaría subsistente el contrato de arrendamiento celebrado el año 1986. Por otra parte, en el hecho de que dicho contrato autoriza su cesión, la que además no está prohibida por el artículo 13 de la ley 19.253.

Cuarto: Que el artículo 1683 del Código Civil, que se denuncia infringido, autoriza a alegar la nulidad absoluta de un acto o contrato a “todo el que tenga interés en ello”. Es efectivo que de acogerse la acción deducida por la recurrente, ella no recuperaría el uso y goce del predio antes del año 2085. Desde ese punto de vista, resulta indiferente que el arrendatario sea el señor nombre reservado o Constructora Morales Hermanos Limitada. Pero ese no es el único punto de vista legítimo que tiene una persona respecto de un bien suyo. Para el dueño, la identidad del arrendatario suele ser determinante. Las cláusulas que prohíben el subarriendo son expresión de ese interés.

Es cierto que el contrato de arrendamiento que vincula a la demandante expresamente facultó al arrendatario original a subarrendar o a ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados de dicho contrato. Pero lo que se discute es precisamente la validez de dicha cláusula. La supuesta falta de interés de la demandante no puede fundarse en la misma cláusula cuya validez ella discute.

Al demandar, la actora ha expresado su interés en que Constructora Morales Hermanos Limitada no adquiera los derechos contractuales que corresponden al señor nombre reservado. Dicho interés es de ordinaria ocurrencia y la ley lo protege. La cláusula contractual por el que la antecesora en el dominio lo renunció se encuentra impugnada. En consecuencia, la sentencia impugnada erró al concluir que la demandante carecía de interés para demandar.

Quinto: Que el artículo 13 de la ley 19.253, que el recurso denuncia infringido, dispone en lo pertinente que:

“Las tierras a que se refiere el artículo precedente, por exigirlo el interés nacional, gozarán de la protección de esta ley y no podrán ser enajenadas, embargadas, gravadas, ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma etnia...

Igualmente las tierras cuyos titulares sean Comunidades Indígenas no podrán ser arrendadas, dadas en comodato, ni cedidas a terceros en uso, goce o administración.

Las de personas naturales indígenas podrán serlo por un plazo no superior a cinco años...

Los actos y contratos celebrados en contravención a este artículo adolecerán de nulidad absoluta”.

Sexto: Que en la presente causa no se ha tratado de dilucidar la validez o nulidad del contrato de arrendamiento reseñado en el punto cuatro del motivo segundo precedente, respecto del cual, como ya se ha indicado, fue rechazada con efecto de cosa juzgada la acción de nulidad intentada en su oportunidad. Sin embargo, la Corte no puede dejar de destacar, primero, que de haberse celebrado dicho contrato bajo la vigencia de la ley 19.253, este sería nulo. Y ello no en interés solo de una de las partes, sino “por exigirlo el interés nacional”.

En segundo lugar, dicho contrato de arrendamiento es a todas luces singular, pues no solo priva a los dueños del predio del uso y goce del mismo por toda su vida, la de sus hijos y probablemente parte de la de sus nietos, sino que lleva en sí el germen de que dicha privación se vuelva indefinida, transformando al dominio en un título vacío, con menor valor incluso que la nuda propiedad, pues el usufructo jamás puede extenderse más allá de la vida de un usufructuario persona natural o de 30 años cuando el usufructuario es una persona jurídica. Esto ocurre porque el contrato de arrendamiento dispone que las mejoras serán de la exclusiva propiedad y beneficio del arrendatario y no aprovecharán a la arrendadora. En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el inciso final del artículo 669 del Código Civil, al término del arrendamiento sus dueños deberán pagar el valor de tales mejoras si pretenden recobrar el predio. En los hechos, esto dejaría a los arrendatarios en una posición privilegiada para imponer a los dueños un costo potencialmente altísimo para recuperar el uso y goce del inmueble.

En tercer lugar, si bien la ley 19.253 no dio efecto retroactivo a su artículo 13, estatuyó en su disposición decimocuarta transitoria que “La Corporación, dentro del plazo de un año contado desde la vigencia de esta ley, deberá entregar al Ministerio de Justicia un estudio acerca de los contratos de arrendamiento actualmente vigentes, suscritos por un plazo superior a 10 años, referidos a hijuelas provenientes de la división de reservas indígenas constituidas en el decreto ley N° 4.111, de 1931, y la ley N° 17.729, de 1972, y sus posteriores modificaciones, con el objeto de determinar si ha existido o no simulación”. Esta disposición demuestra la clara voluntad legislativa de mirar con sospecha los contratos de arrendamiento como el que ha sido objeto de cesión en el presente caso.

Séptimo: Que las consideraciones precedentes no significan que el contrato de arrendamiento sea nulo, cuestión que ya ha sido zanjada negativamente con efecto de cosa juzgada y que excede la competencia de esta Corte. Pero la cuestión sub lite es otra. Se trata ahora de determinar si la cláusula que faculta al señor nombre reservado a subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento habilita a los demandados a celebrar, bajo la vigencia de la ley 19.253, un contrato de cesión que contraviene la política de interés nacional que dicha ley establece. Esta Corte estima que la respuesta es necesariamente negativa. La conclusión contraria importaría desconocer el manifiesto interés legislativo por evitar que los indígenas pierdan sus tierras.

No obsta a esta conclusión lo dispuesto en el artículo 22 de la ley sobre efecto retroactivo de las leyes, el que dispone que “se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo” de la celebración del contrato. La ley sobre efecto retroactivo rige en ausencia de una clara intención legislativa en la ley que se trata de aplicar. La clara intención legislativa de mirar con sospecha los contratos de arrendamiento celebrados antes de su vigencia por plazos superiores a los diez años ha sido destacada en el motivo precedente. Por otra parte, el citado artículo 22 debe ser contrastado con el artículo 12 de la misma ley sobre efecto retroactivo: “Todo derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad a ella, subsiste bajo el imperio de otra, pero en cuanto a sus goces y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley...” En la especie se trata de derechos personales. Pero son derechos personales que se asemejan notoriamente a un derecho real y que, en los hechos, inciden directamente sobre el dominio de un bien raíz. Su naturaleza técnica de derechos personales no puede significar que sean más inmunes a una ley explícitamente dictada “por exigirlo el interés nacional”.

Octavo: Que, habiendo concluido por efecto del artículo 13 de la ley 19.253 que la cláusula que faculta al señor nombre reservado a subarrendar o ceder en todo o parte el predio arrendado o los derechos derivados del arrendamiento ya no habilita a los demandados a celebrar dichos actos o contratos, resulta forzoso concluir que el contrato de cesión sobre cuya validez ha versado el presente juicio se encuentra prohibido por la citada disposición. Al desestimar la acción de nulidad, la sentencia impugnada ha infringido dicho artículo 13 de la ley 19.253, como asimismo el artículo 1466 del Código civil, que señala que hay objeto ilícito “en todo contrato prohibido por las leyes”; yerros que, como se advierte, han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por nombre reservado en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia de cinco de octubre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 143, la que se invalida y reemplaza por la que se dicta a continuación y sin nueva vista.

El ministro señor Cerda previene que está, además, por proceder de oficio a dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito por noventa y nueve años entre Cayuñanco y Tiznado en mil novecientos ochenta y seis, basado en que su nulidad absoluta la establece el artículo 12, en relación con el 6 y el 11 de la ley 17.729, preceptiva que se encontraba vigente a la época de la convención y, por consiguiente, también la sanción de nulidad absoluta, ateniéndose a las directrices de los artículos 1683 del Código Civil y 22 inciso segundo punto 2 de la Ley sobre el Efecto Retroactivo de las Leyes, siendo del caso puntualizar que Tiznado ha sido aquí demandado y no contestó la demanda, al tiempo que la actora es hija y sucesora de Cayuñanco.

Redacción del abogado integrante señor Rodrigo P. Correa G. y de la prevención, su autor.

Regístrese.

N° 89.636-16.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro señor Brito y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete.