Cláusula penal

Santiago, seis de diciembre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En esta causa Rol N° 4.677-2.015 del Segundo Juzgado Civil de Antofagasta, procedimiento de arrendamiento seguido por nombre reservado contra Marítima Valparaíso-Chile Sociedad Anónima, esta última, la demandada, recurre de casación en la forma y en el fondo contra la sentencia dictada el uno de agosto de dos mil dieciséis por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, que confirmó, con declaración, la que había emitido el juzgado de primera instancia con fecha trece de noviembre de dos mil quince, dejando acogida la acción de término del contrato de arrendamiento y disponiendo el pago de las rentas adeudadas.

El recurso de casación en la forma hace valer la causal del artículo 768 N° 4° del Código de Procedimiento Civil, en su modalidad de ultra y extra petita, en tanto el de fondo representa la infracción de los artículos 1545, 1950 y 1698, todos del Código Civil, el segundo de ellos en relación con la Ley 18.101.

Lo que solicita la recurrente es que se deje sin efecto la sentencia emitida por la Corte de Apelaciones y se dicte otra que, reemplazándola, mantenga lo decidido en el juzgado, que en lugar de condenar al pago de la totalidad de las rentas devengadas hasta la fecha fijada para la terminación del contrato -como lo hizo la alzada- se limitó a disponer la solución de las adeudadas a la época que se restituyó el bien raíz tomado en arrendamiento.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de cinco de septiembre último, con la comparecencia de la abogada que por el recurso efectuó su defensa oral, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- nombre reservado es propietario del departamento 33, la bodega 37 y el estacionamiento 13 del edificio Arrecife 1, ubicado en la domicilio reservado de la ciudad de Antofagasta; lo dio en arrendamiento a Marítima Valparaíso-Chile S. A. a partir del uno de marzo de dos mil quince, mediante contrato suscrito por escritura pública de dieciocho de esa misma mensualidad; el pacto contempló un año de duración para el contrato, renovable en la forma que indica; la arrendataria dice haber hecho entrega del inmueble al representante de la arrendadora el treinta de marzo de dos mil quince; y el actor la persigue para que se declare terminado el contrato y le pague las mensualidades que considera le adeuda, a lo que la empresa se opone, contestando que satisfizo todas sus obligaciones.

El juzgado de primera instancia acogió la acción nada más en cuanto a fijar el término del vínculo y disponer el pago de una mensualidad, lo que mereció la apelación del actor para ante la Corte nortina.

La sentencia de alzada confirmó ese veredicto, pero con declaración de acceder al cobro de las rentas devengadas hasta la fecha contractualmente establecida para el término del contrato de un año;

2°.- Considera la demandada que esa resolución debe ser anulada, tanto por vicios de forma como por transgresiones substantivas.

En lo primero, acusa ultra y extra petita, invocando al efecto la causal 4ª del artículo 768 del código procesal.

En lo segundo, representa la vulneración de disposiciones del Código Civil y de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, siendo las primeras los artículos 1545, 1950 y 1698, en tanto las segundas los preceptos 4 y 6 de la Ley 18.101.

Se abordará separadamente cada uno de esos dos alzamientos;

I.- Recurso de casación en la forma.

3°.- Se queja Marítima que la Corte mantuviera el criterio del tribunal del grado en punto a que el contrato quedó terminado por falta de pago de rentas, que fue exactamente lo que se le solicitó, precisando al efecto que concluyó con fecha treinta de marzo de dos mil quince; sin embargo, agrega, la obliga a solucionar las rentas por los meses restantes hasta la expiración del año fijado en el contrato como duración del vínculo.

En su opinión, con ello se altera la acción y se concede más de lo pedido pues ni en la demanda ni en la apelación, el demandante requirió la condena al pago de las rentas devengadas hasta el íntegro y total cumplimiento del contrato sino, por el contrario, “solicitó el pago de las rentas adeudadas por no pago de renta y las que se devenguen durante la tramitación del juicio.” (fojas 125), habiéndose limitado el libelo de demanda a perseguir la mensualidades y sus valores “hasta la presentación de la demanda” (fojas 126), además de las que advinieren durante la tramitación del negocio.

Con ello se ha incurrido, concluye, en ultra y extra petita;

4°.- En el petitorio de la demanda se lee: “acoger la presente demanda y declarar: terminado el contrato de arrendamiento de autos, que se condena a la demandada al pago de las rentas insolutas ya señaladas y las que se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que se efectúe la restitución o el pago, más los reajustes señalados, todo ello con costas.” (fojas 5 y 6). Y en el del escrito de apelación, que se “confirme el fallo en cuestión, declarando que se condena a la demandada al pago de las rentas insolutas. A saber, las devengadas hasta el momento de la presentación de la demanda -que ascendían a la suma de $ 4.260.000- y las que se devengaron durante la tramitación del juicio, y hasta completar su vigencia, reajustadas en la misma proporción en que ha variado el valor de la unidad de fomento…”;

5°.- El pronunciamiento de la Corte de Apelaciones se muestra acorde con la competencia que le fue conferida, por cuanto las rentas a devengarse durante la tramitación del procedimiento lo son “hasta completar su vigencia”, lo que indudablemente hace alusión a la fecha establecida en el contrato como de duración del arrendamiento, esto es, el veintiocho de febrero de dos mil dieciséis.

Ello se revela concordante con lo que se desarrolla tanto en el escrito de demanda como en el de apelación, donde el actor explicita la circunstancia de habérsele dado a conocer que su contraparte devolvió la materialidad el inmueble en abril del mismo año en que le había sido alquilado, a pesar que la vigencia del contrato era de un año, desde el uno de marzo de dos mil quince; ahora bien, como la persecución se inicia en el mes de septiembre de esa anualidad, el libelo refiere las mensualidades impagas hasta “la fecha de hoy”, que fija en los cuatro millones doscientos sesenta mil pesos ( $ 4.260.000,-), equivalentes a la multiplicación de la renta mensual convenida -setecientos diez mil pesos ($ 710.000,-)- por los meses hasta la sazón transcurridos.

Pero se añade lo anteriormente transcrito, que hace comprensivo el todo, hasta la restitución, sin que esté demás precisar que la referencia que se hace en el libelo de demanda en orden a que se satisfaga las rentas hasta que se efectúe la restitución, debe ser necesariamente entendida en su contexto. Como a la data de interposición de la demanda ya se había producido la entrega material del bien al arrendador, la voz “restitución” indudablemente apunta al concepto jurídico y no a la devolución física; así, tanto en la demanda como en la apelación, lo que se pidió fue la satisfacción de las mensualidades que se adeudaba, no solamente porque devengadas hasta el momento de abrirse la presente cuerda, sino porque se obtuvieren durante el curso de la tramitación y, en todo caso, hasta el término de la fecha fijada para la vigencia del contrato, el ya señalado veintiocho de febrero de dos mil dieciséis;

6°.- De modo que al acceder el fallo que se impugna, a la acción relativa al pago de las rentabilidades adquiridas hasta la fecha recientemente precisada, no excedió ni escapó al estricto ámbito de su competencia, lo que conduce al rechazo de la queja adjetiva.

II.- Recurso de casación en el fondo.

7°.- Reclama Marítima que no se haya respetado el tenor del contrato, lo que conlleva infracción a la regla elemental del artículo 1545 del Código Civil, según el que todo contrato legalmente celebrado -y aquí no consta que se le haga excepción- es una ley para los contratantes, al tiempo que agrega lo que también es de su interés, en punto a que no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

Le llama la atención que no se respete la cláusula 10ª del contrato, que contempló una cláusula penal para el evento que el arrendatario restituyese el predio antes de cumplirse el período establecido contractualmente, toda vez que acreditó en autos que hizo entrega de la cosa en el mismo mes de marzo de dos mil quince, año en que la había tomado en arrendamiento y que, por ello, se le cobró el mes de garantía, con lo cual se consumó la hipótesis contractual, que la norma señalada obligaba a respetar, habiendo sido reconocida por los juzgadores.

Esgrime la vulneración de otra regla fundamental, esta vez la consagrada en el artículo 1950 del Código Civil, cuando al referirse a la manera como expira el contrato de arrendamiento se remite a las generales aplicables a los demás contratos, todos los cuales incluyen el principio del mutuo acuerdo o consentimiento. Esta alegación se vincula con la circunstancia, también invocada por la arrendataria, de cara a que el demandante aceptó que le fuera restituido el departamento, lo que selló el mutuo consentimiento, puesto que le fueron entregadas las llaves, que es, todavía, lo que demanda al efecto el artículo 1945 del estatuto en permanente referencia.

Tan así, que a poco andar el demandante dio en arrendamiento el bien raíz a un tercero, lo que hace mayormente contrario a derecho el que se lo obligue a solventar las rentas devengadas hasta el mes de febrero de dos mil dieciséis, inclusive, como quiera que, conforme ha expuesto, el contrato había concluido por acuerdo de las partes el treinta de marzo de dos mil quince y los inmuebles dados nuevamente en arrendamiento a un tercero, poco después.

En consecuencia, concluye, el fallo debe ser anulado por transgresión manifiesta de los artículos 1545 y 1950 antes mencionados;

8°.- Los hechos en que se acoda la pretensión de nulidad han quedado sentados en autos, siendo del caso destacar que: las partes contrataron el arrendamiento para regir desde el uno de marzo de dos mil quince, con una duración de un año, contado desde esa fecha; el vínculo era prorrogable por iguales períodos, si ninguno de los contratantes manifestase su voluntad de ponerle término, en la forma que precisa; el dueño nombró como su representante “para todos los efectos” a la firma Baurisa Propiedades, en la persona de nombre reservado; la renta ascendía a setecientos diez mil pesos ($ 710.000,-) a ser pagada de manera anticipada, mediante cheque o transferencia electrónica a la cuenta de Baurisa Propiedades; la arrendataria hizo entrega de las llaves a Baurisa Propiedades, que acusó recibo, el treinta de marzo de dos mil quince; y el veintitrés de abril siguiente el demandante dio en arrendamiento la misma propiedad a un tercero.

Aparte de lo anterior, es un hecho indiscutido en autos la aplicación por parte de Baurisa Propiedades y a modo de cláusula penal, de los setecientos diez mil pesos ($ 710.000,-) consignados por Marítima a modo de garantía, al momento de suscribir el contrato pertinente, acatando así el pasaje del capítulo cinco de la convención, que expresa “El arrendatario también pierde el derecho sobre la garantía si entrega la propiedad antes de cumplir el periodo establecido en el contrato.”;

9°.- Fluye de lo hasta ahora desarrollado que en la medida que la firma Baurisa Propiedades actuó en lo relativo al contrato como representante de nombre reservado -hecho de la causa- el arrendamiento se extinguió por mutuo consentimiento de las partes el treinta de marzo de dos mil quince; que en la oportunidad se efectuó la restitución de lo alquilado; que se aplicó en beneficio del acreedor la suma consignada como garantía en carácter de cláusula penal; y que, liberado del vínculo, el propietario arrendó lo mismo a un tercero con bastante antelación al veintiocho de febrero de dos mil dieciséis;

10°.- De lo anterior deriva, por aplicación de los artículos 1545 y 1950 anteriormente referidos, que a partir del uno de abril de dos mil quince no recayó sobre Marítima la carga de solventar las rentas de arrendamiento y que lo único que era de su deber, por fuente contractual, era el pago de la renta del mes de abril, como quiera que no había cumplido con el plazo de anticipación mínima de aviso del desahucio, a lo que fue justamente condenada en primera instancia, decisión con la que se conformó;

11°.- Por consiguiente, la resolución objeto de examen ha pasado a llevar ambos preceptos, al imponer a la demandada una obligación que sobre ella no recaía, cual la de pagar sumas de dinero por concepto de rentas inexistentes, por incausadas, habida cuenta la expiración del contrato que les había dado origen, lo que impele a estimar el recurso, siendo a estas alturas innecesario hacerse cargo de las restantes conculcaciones de ley representadas.

En atención, también, a lo que prevén los artículos 4 y 6 de la Ley 18.101, se rechaza el recurso de casación en la forma y se acoge el de casación en el fondo deducidos por Marítima Valparaíso-Chile S. A. contra la sentencia dictada el uno de agosto de dos mil dieciséis y rectificada el cuatro inmediatamente sucedáneo, la que es nula, procediendo a emitirse a continuación y sin nueva vista, la de reemplazo de rigor.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Correa, quien disiente de lo señalado a partir del considerando noveno. Estima que la circunstancia de que el arrendatario haya entregado las llaves del inmueble al representante del arrendador, y que éste haya acusado recibo, es insuficiente para concluir que se encuentre establecido que el contrato terminó por mutuo consentimiento. Por el contrario, la sentencia impugnada declaró terminado el contrato por incumplimiento de la arrendataria. Estima que la sentencia ha hecho un correcto análisis de la aplicación del artículo 1955 del Código Civil en relación con las disposiciones de la ley 18.801. Por esta razón, fue de opinión de rechazar el recurso de casación en el fondo.

Regístrese.

Redacción del ministro Cerda y del voto, su autor.

N° 70.607-2.016.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firma el ministro señor Brito, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, seis de diciembre de dos mil diecisiete.