Cobro de multa

Santiago, veintinueve de agosto de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En estos autos tramitados ante el Segundo Juzgado de Letras de Quilpué, Rol Nro. C-54-2015, caratulados “nombre reservado con Inmobiliaria Sacor Ltda.”, por sentencia de seis de abril de dos mil diecisiete, escrita a fojas 312 y siguientes, se acogió la demanda solo en cuanto dispone que la demandada deberá pagar los gastos comunes, fondos de reserva, multa e intereses por morosidad correspondientes a los meses de febrero de 2010 a diciembre de 2014, a razón del valor del gasto común mensual prorrateado, más la suma de $ 5.000 mensuales a título de fondo de reserva por cada unidad y mes, y una multa de 1 UF por cada mes de retraso, suma que ordena determinar mediante liquidación que en su oportunidad practique la Secretaria del Tribunal; y declaró prescrita la acción para perseguir el pago de los rubros antes indicados para el periodo comprendido entre los meses de junio del año 2009 a enero de 2010; sin costas.

La demandada dedujo recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de cuatro de septiembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 413, lo confirmó.

En contra de esta última resolución la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

PRIMERO: Que el recurrente denuncia la transgresión de lo preceptuado en los artículos 582, 1489, 1545, 1569 del Código Civil; 4°, 7° y 28 de la Ley Nro. 19.537; y 173 del Código de Procedimiento Civil.

En primer término expone que el conjunto de parcelas denominadas “nombre reservado” no puede ser considerado como una comunidad de copropietarios conforme a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, ni como un cuasicontrato de comunidad regido por el Código Civil, pues afirma que el Reglamento al que se alude en la demanda no es más que un acto sui géneris, en el cual dos propietarios de un predio rústico que previamente han acordado lotearlo se auto imponen ciertas reglas de convivencia y servidumbres, con el único fin de permitir que los futuros dueños de las parcelas tengan acceso al agua, a las vías públicas a través de calles o caminos interiores de la parcelación y que dispongan de áreas verdes para el esparcimiento.

Añade que el concepto de gastos comunes contemplado en la Ley Nro. 19.537 está íntima e indefectiblemente ligado a la existencia de bienes comunes, en otras palabras, lo que permite el cobro de los gastos es la presencia de los mismos, los que en este caso no se hallan presentes. Por lo demás, afirma que la obligación de pagar dichos gastos se limita exclusivamente a los futuros propietarios, es decir, a los adquirentes y no a los propietarios loteadores. Recalca que en la cláusula 26° del Reglamento se estipula que éstos se aplican sólo a los propietarios en cuyas respectivas escrituras de compraventa se contenga tal estipulación, situación que no acontece con los propietarios loteadores que implementaron la reglamentación para normar la convivencia al interior de la parcelación.

A continuación reclama que el no pago de los gastos comunes se sanciona con el corte o privación de los suministros, pero no contempla el cobro de los mismos a través de la acción de cumplimiento de contrato ejercida por la contraria. Es más, insiste en que el Reglamento constituye un acto jurídico unilateral, de manera que no es posible asimilarlo a un contrato o convención.

Por último, arguye que la sentencia impugnada no contiene una condena concreta o determinada, sino que se remite a lo que determine la Secretaria del tribunal en su oportunidad, no obstante que en la demanda no se hizo reserva del derecho para discutir en la etapa de cumplimiento del fallo sobre la naturaleza y monto de los perjuicios.

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del recurso, se debe tener en especial consideración los siguientes antecedentes:

1°.- Cristhian Alejandro Vera Fontecha, en representación de los copropietarios de la Parcelación nombre reservado o nombre reservado, dedujo demanda de cumplimiento de contrato en contra de la Inmobiliaria Sacor Ltda., solicitando que esta última sea condenada a pagar la suma de $ 300.826.682 por su incumplimiento, consistente en el no pago de la totalidad de los gastos comunes y otros que detalla derivados de la suscripción del reglamento de copropiedad por los periodos mensuales que van desde junio de 2009 a diciembre de 2014.

Indican que la demandada es dueña de 38 parcelas que pertenecen a la comunidad, las que de acuerdo al reglamento deben asumir el pago de los gastos o expensas comunes, añadiendo que según su cláusula 17° se encomienda al Comité de Administración la forma de cobro de los gastos comunes y demás emolumentos relacionados. En tal sentido expone que dicho litigante adeuda la suma de $ 300.826.682, que incluye el gasto común prorrateado, fondo de reserva, multas e intereses por el período que va desde junio de 2009 a diciembre de 2014, en razón de las parcelas que le pertenecen.

2°.- La demandada, en lo pertinente al arbitrio en estudio, solicitó el rechazo de la acción deducida en su contra argumentando que en la demanda no se acompaña ni se expresa el detalle de los cobros que se le imputan.

Además sostiene que si bien los gastos están mencionados en el reglamento, ello está regulado en una ley especial que impone como requisito que el predio no sea de carácter o aptitud agrícola y que el reglamento esté autorizado por la Dirección de Obras correspondiente, lo que en la especie no se cumple.

Por otro lado, indica que el reglamento determina como sanción para el caso del no pago de los gastos comunes el corte de agua y no el cobro retroactivo de los mismos.

Concluye afirmando que en la especie no resulta plausible que su mandante pueda ser condenado a través de este proceso ordinario al pago de los gastos comunes, toda vez que el documento en que se sustenta la acción está supeditado, por cláusula expresa, a la Ley Nro. 19.537, la que no resulta aplicable a la Comunidad de la nombre reservado.

3°.- La sentencia de primer grado acogió en parte la excepción de prescripción y dio lugar a la demanda respecto del periodo correspondiente a los meses de febrero de 2010 a diciembre de 2014.

4.- En contra del fallo antes expresado la demandada dedujo recurso de apelación, reproduciendo los argumentos expuestos al contestar la demanda.

TERCERO: Que la sentencia impugnada confirmó sin otros fundamentos el fallo de primer grado que acogió parcialmente la demanda, reflexionando para ello que “el representante de la demandada reconoce que dichas parcelas están afectas a un reglamento de copropiedad, y que por virtud de dicho reglamento Inmobiliaria Sacor se encuentra obligada al pago de los gastos comunes que le corresponden a cada lote parcela dentro de la nombre reservado”.

Añade que aun sin su declaración pudo arribarse en autos a idéntica conclusión, dado que ha sido la propia demandada, a través de su representante y en conjunto con la Inmobiliaria Zuleta Limitada, la que por virtud de escritura pública de fecha 20 de febrero del año 2004 concurrió a otorgar el Reglamento de Copropiedad de la nombre reservado. “Tal instrumento creador de obligaciones, al tenor de lo previsto en el artículo 1545 del Código Civil, es una ley para los contratantes, por lo que deben respetar irrestrictamente sus normas, y –la que así no lo hiciere- deberá soportar consecuencias jurídicas secundarias que en cada caso se señalan frente a la contravención”.

En el mismo sentido expresa que, “desde esta perspectiva, y conforme la fuerza obligatoria derivada de este contrato para la demandada, los gastos comunes que precise el Comité de Administración deben pagarse de la forma que este órgano determine, estableciendo el reglamento de copropiedad una sanción para el caso de contravención (corte de suministros), pero precisando después que “asimismo” debe aplicarse en forma supletoria la normativa dispuesta en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”.

CUARTO: Que en la especie es un hecho no discutido por las partes que con fecha veinte de febrero de 2004 ante el Notario Público Luis Fisher compareció la sociedad Inmobiliaria e Inversiones Zuleta, representada por nombre reservado, y la sociedad Inmobiliaria Sacor Limitada, representada por nombre reservado, quienes mediante escritura pública suscribieron un instrumento privado denominado “Reglamento de Copropiedad nombre reservado”.

En su cláusula tercera estipularon que “Los representantes comparecientes de las propietarias en nombre y representación de las mismas por este acto disponen establecer las obligaciones, prohibiciones y servidumbres que se constituyen por este instrumento, las cuales afectarán a todos los adquirentes de las parcelas resultantes de la subdivisión aludida en la cláusula segunda del presente Reglamento. Estas normas serán obligatorias tanto para los propietarios como para los ocupantes a cualquier título de los predios, producto de la subdivisión ya mencionada, y en general, de toda persona que ingrese o permanezca en ella, de acuerdo a los antecedentes y estipulaciones que se mencionan en las cláusulas siguientes”.

A continuación la cláusula 17°, titulada “GASTOS COMUNES”, dispone que “El monto de los gastos comunes serán establecidos y determinados por el Comité de Administración y deberán pagarse en la forma, proporción y monto que éste determine. El propietario que no pague dichos gastos, no tendrá derecho a los servicios comunes, y especialmente al servicio de agua o red central de agua la que será suspendida. Asimismo se aplicará en forma supletoria la normativa establecida en la ley de Copropiedad Inmobiliaria”.

Por su parte la cláusula 27° prescribe que el presente reglamento se inscribirá en el “Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Limache y se entenderá por el solo hecho de la adquisición de algún predio sujeto al mismo, que el propietario del inmueble acepta dar cumplimiento a las normas y prohibiciones consignadas en este Reglamento y que renuncia actual, perpetua y plenamente a cualquier recurso para obtener su inaplicabilidad, sin que valga ninguna estipulación en contrario”.

QUINTO: Que nuestro ordenamiento jurídico consagra, entre otros principios, el de la autonomía de la voluntad, esto es, la libertad de que gozan los particulares para pactar los contratos que les satisfagan y determinar su contenido, efectos y duración.

Sobre este punto el profesor Arturo Alessandri Rodríguez señala que “En materia contractual, la voluntad es soberana; es ella la que dicta el derecho. El contrato nace del acuerdo de voluntades, y es este acuerdo el que, salvas ciertas restricciones impuestas por razones de orden público o de moral o con el propósito de proteger a los incapaces, determina con entera libertad los efectos que el contrato ha de producir y la extensión y duración del mismo” (“De los Contratos”, Editorial Jurídica de Chile, pág. 10).

En el mismo sentido el profesor Jorge López Santa María lo define como “una doctrina de filosofía jurídica, según la cual toda obligación reposa esencialmente sobre la voluntad de las partes. Esta es, a la vez, la fuente y la medida de los derechos y de las obligaciones que el contrato produce”. Añade que “la autonomía de la voluntad no es sólo un principio teórico, sino que inspira permanentemente las soluciones prácticas a problemas concretos del quehacer de los juristas” (Los Contratos, Parte General, quinta edición, editorial Abeledo Perrot, Legal Publishing, año 2010, pág. 191).

SEXTO: Que del análisis de autos se desprende que la demandada, libre y voluntariamente, suscribió un instrumento denominado “Reglamento de Copropiedad nombre reservado”, con la finalidad de establecer obligaciones y derechos a los diversos propietarios de las parcelas que forman parte de dicha comunidad, el que reúne los requisitos y elementos de un contrato al establecer obligaciones recíprocas entre las partes.

Es así como en este instrumento se establecen servidumbres en favor de las diversas parcelas, las que necesariamente requieren de cuidados que generan gastos, determinando así que el administrador contará con facultades suficientes para contratar y pagar todos los trabajos que correspondan a dicha mantención, los que serán cobrados en cuotas iguales a los propietarios (cláusula 5°).

En tal contexto, los gastos comunes regulados en la cláusula 17° tienen su razón de ser en la necesidad de solventar aquellos gastos relativos al normal funcionamiento de la comunidad, como lo son la mantención de las servidumbres constituidas en el respectivo reglamento, la preservación de los jardines, la administración de la comunidad y la reparación de las instalaciones.

SÉPTIMO: Que si bien no es posible desconocer que la nombre reservado no se acogió plenamente a las normas de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, toda vez que no existe una solicitud sobre este punto aprobada por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Limache, ello no obsta a que las partes hayan acordado someterse a dicho cuerpo normativo, decisión que en ningún caso transgrede normas de orden público pues no se trata de un inmueble rural destinado, por ejemplo, a la actividad agrícola.

Aparece entonces que la demandada, al efectuar el respectivo loteo con el fin de vender diversas parcelas, aceptó someterse a la señalada ley con el fin de brindar a su proyecto inmobiliario una mejor infraestructura para sus propietarios, a través de la constitución de servidumbres, las que requieren de un sistema de cobro para su manutención, administración y reparación, lo que se materializó a través de los gastos comunes estipulados en la cláusula 17°.

OCTAVO: Que dado el contexto fáctico y jurídico analizado en las motivaciones que anteceden, resulta pertinente recordar otro principio general del derecho, el del efecto de los actos propios. La profesora Inés Pardo de Carvallo, citando al catedrático de la Universidad Complutense de Madrid Luis Diez-Picazo, indica que “una pretensión es inadmisible y no puede prosperar cuando se ejercita en contradicción con el sentido que, objetivamente y de buena fe, ha de atribuirse a una conducta jurídicamente relevante y eficaz, observada por el sujeto dentro de una situación jurídica” (Revista de Derecho de la Universidad Católica de Valparaíso, XIV (1991-1992), “La Doctrina de los Actos Propios), pág. 61).

Este principio encuentra su justificación en la conducta contradictoria de quien la ejecuta, la que no tiene asidero pues vulnera la buena fe objetiva que se debe observar. Es la lesión injustificada a la buena fe, la que proporciona una fuerte razón para poner de cargo del que se contradice el riesgo de su inconsistencia.

NOVENO: Que para la aplicación de la teoría de los actos propios, la doctrina exige la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos:

“1°) Que la primera conducta sea jurídicamente relevante, válida y voluntaria.

2°) Que ella produzca objetivamente un estado de hecho que permita generar confianza o expectativas legítimas.

3°) Que la segunda conducta sea contradictoria o incoherente con la primera y con ella se pretenda ejercer un derecho, facultad o pretensión.

4°) Que exista identidad entre el sujeto que desarrolló la primera conducta y el que ahora pretende desconocerla con un hecho contrario” (Revista Chilena de Derecho Privado, N° 20, pp. 135-183, julio 2013, “Por una Correcta Aplicación de la Doctrina de los Actos Propios”, Ricardo Andrés Padilla Parot).

En la especie es posible afirmar que concurren todos y cada uno de los elementos antes reseñados, toda vez que es el mismo sujeto quien por un lado concurre con su voluntad a la celebración del denominado “Reglamento de Copropiedad”, pero una vez requerido judicialmente para cumplir con lo ahí estipulado desconoce su aplicación y efectos.

Cabe precisar que este instrumento se otorgó con la finalidad de establecer ciertas reglas de convivencia y servidumbres no sólo para permitir el acceso al agua y a las vías públicas, sino también crear caminos y áreas verdes para el esparcimiento, dándole así una mayor plusvalía al proyecto inmobiliario desarrollado por la propia demandada. No resulta entonces plausible que ésta desconozca ahora su aplicación, pues claramente tales beneficios, de los que ella misma se aprovecha, generan gastos que deben compartirse entre todos los propietarios, incluso por los propietarios loteadores en la medida que sean dueños de una unidad.

Luego, contrariamente a lo afirmado por el recurrente, la preceptiva que se denuncia vulnerada en este aspecto ha sido, en lo pertinente, correctamente acatada.

DÉCIMO: Que el presente arbitrio acusa que la sentencia impugnada incurre en error de derecho al desconocer que la aplicación del reglamento en cuestión fue considerada sólo para los futuros propietarios, es decir, a los adquirentes, pero en ningún caso tal instrumento vinculaba a los propietarios loteadores, tal como consta de la cláusula 26°.

Sin embargo, al tenor de las defensas planteadas por la demandada, esta Corte se encuentra impedida de revisar este capítulo del recurso de casación puesto que los términos en que se formula se aparta de los postulados que las partes han sometido a su conocimiento y resolución. El argumento ya reseñado constituye una alegación nueva que ha sido traída a colación y desarrollada apartándose de la controversia, cuyo marco quedó fijado con la demanda y la contestación, por lo que esta Corte no puede pronunciarse sobre él. Consecuentemente, dar lugar al cobro que se persigue a través de la acción deducida en autos en razón de la aplicación supletoria de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria no puede constituir error de derecho en cuanto a la infracción que en este punto se atribuye al fallo.

UNDÉCIMO: Que el último error de derecho que acusa el recurrente se refiere a la vulneración del artículo 173 del Código de Procedimiento Civil, en tanto el sentenciador habría ordenado determinar el monto de la deuda a través de la liquidación que practique la secretaria del tribunal en su oportunidad.

Al efecto cabe hacer presente que en la especie se acogió parcialmente la excepción de prescripción y, en tal contexto, es necesario fijar la suma a pagar por concepto de gasto común, fondo de reserva, multa e intereses por morosidad, sin que para ello sea necesaria la reserva de derechos de la norma antes citada.

DUODÉCIMO: Que las reflexiones que preceden llevan ineludiblemente a concluir que los magistrados de la instancia han hecho correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, razón por la cual la sentencia objeto del recurso no ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen y, por ello, el arbitrio de casación en el fondo debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 416 por el abogado César Vergara Hernández, en representación de la demandada, en contra de la sentencia escrita a fojas 413 de cuatro de septiembre de dos mil diecisiete.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Héctor Carreño S.

Rol N° 41.426-2017.-