Conservador de bienes raíces (CBR)

Santiago, quince de enero de dos mil diecinueve.

Vistos:

En estos autos rol N°C-1.936-2016, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Rancagua, en juicio sumario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintiocho de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 61 y siguientes, se rechazó en todas sus partes, con costas, la demanda de precario interpuesta por don nombre reservado en contra de doña nombre reservado, con el objeto de obtener la restitución del inmueble ubicado en domicilio reservado, que corresponde al Lote B de la propiedad, de la comuna de Machalí.

Se alzó el demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de Rancagua, por sentencia de catorce de marzo de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 113 y siguientes, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que acoja la demanda y ordene la restitución del inmueble, en el plazo que este tribunal fije.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 1449 y 2195, ambos del Código Civil.

Previo a desarrollar de qué manera se cometen los yerros denunciados, expone los hechos que, a su juicio, se han establecido en la causa, a saber: que don nombre reservado, por escritura pública de 9 de noviembre de 2007, celebró un contrato de compraventa con doña nombre reservado, mediante el cual le compró el inmueble que es objeto de la presente controversia, haciendo presente que adquirió la propiedad para su hijo nombre reservado, conforme al artículo 1449 del Código Civil; que al no haber “intervenido aceptación del beneficiario”, las partes antes señaladas dejaron sin efecto tal estipulación, por escritura pública de 27 de octubre de 2015, debidamente anotada al margen de la inscripción de dominio; que en ese mismo acto el comprador señaló que ahora adquiría la propiedad en favor de del demandante, quien aceptó expresamente la estipulación por escritura pública de 13 de noviembre de 2015, verificándose la anotación respectiva en el Conservador.

A juicio del recurrente la sentencia impugnada, como la de primera instancia, erraron al interpretar y aplicar el artículo 1449 del Código Civil, que regula la institución de la estipulación en favor de otro, decantándose por una figura ajena a la controversia, como es la representación legal. Desarrolla latamente los elementos de la estipulación en favor de otro, destaca que no es un contrato sino una modalidad del mismo, incorporada por las partes para alterar sus efectos normales, en este caso, que del contrato nacen derechos que se incorporan en favor de un tercero, sin su aceptación, y que una de las partes queda privada de exigir su cumplimiento – el estipulante - habiendo la jurisprudencia establecido como limitación que tratándose de un bien raíz, la aceptación debe otorgarse por escritura pública, cosa que no habría hecho nombre reservado y sí efectuó el recurrente. Indica que las partes pueden resciliar el contrato mientras no se produzca la aceptación, lo que lleva a preguntarse por el papel de la aceptación, inclinándose porque ésta solo importa el límite que tienen las partes para resciliar el contrato, es decir, luego de producida, cesa la facultad del estipulante y promitente para revocar el contrato. Explica que aunque el derecho nace en forma directa y se radica en el patrimonio del beneficiario, éste es un derecho personal y no real, lo que significa que el dominio sólo se transfiere cuando se realiza la tradición y, al respecto, cita doctrina que sostendría que la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces no debe hacerse sino hasta que el beneficiario acepte la estipulación, atendido que la tradición requiere de la voluntad de tradente y adquirente, que de verificarse antes no tendría ningún contenido al no tener un poseedor y que el cumplimiento de la estipulación sólo la puede pedir el beneficiario y la inscripción (tradición) sería la forma de cumplirla. Se refiere, a continuación, a las diferencias de la estipulación a favor de otro con la representación, regulada en el artículo 1448 del Código Civil, destacando que, en este último caso, los efectos del contrato se radican en el representado como si hubiera contratado el mismo, situación enteramente distinta a la de la estipulación, en que el beneficiario puede aceptar o no. Por otra parte, si bien el promitente puede ser una persona totalmente extraña, en el caso de actuar el representante, lo hará a nombre propio y en ese evento concurrirá no “en nombre de otro”, sino “para otro”. Concluye señalando que, en la especie, el recurrente ha adquirido la posesión inscrita del inmueble, haciéndose la respectiva anotación en el Conservador y agregando a su posesión la de los anteriores poseedores, nada de lo cual ha sido reconocido por la sentencia impugnada. Reitera que al suscribir la revocación se hizo uso de la facultad que entrega el artículo 1448 del Código Civil.

En relación al artículo 2195 inciso segundo del Código civil, indica que se ha interpretado erróneamente por la sentencia impugnada, puesto que habiéndose cumplido todos los requisitos para acoger la acción de precario, ésta ha sido rechazada. Sostiene que se contraviene el principio de la congruencia procesal, en virtud del cual debe existir identidad entre lo resuelto y lo controvertido, y que, en la especie, se ha fallado en base a una incongruencia por extra petita, al extender el pronunciamiento a cuestiones no sometidas a la decisión del tribunal. Agrega que también se atenta contra la reformatio in peius, atendido que la segunda instancia no tomó en consideración el reconocimiento de la calidad de dueño del demandante, la mera tolerancia de su parte y la nula relación entre demandante y demandada. Reprocha que se haya resuelto sobre una cosa distinta de la pedida, ya que el objeto del juicio no fue jamás la autorización para enajenar, tal como considera el motivo décimo noveno del fallo.

Termina señalando el modo en que los errores denunciados influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que se encuentran establecidos en la sentencia impugnada:

- Por escritura de 9 de noviembre de 2007, doña nombre reservado y don nombre reservado, en sus calidades de vendedora y comprador respectivamente, celebraron un contrato de compraventa respecto del bien inscrito a fojas 2978 vta.N°2366 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rancagua, correspondiente al año 1984;

- El precio de la compraventa ascendió a $10.000.000, pagando el comprador $9.500.000 al contado y el saldo, sería solucionado el 14 de noviembre de 2007;

- El comprador, don nombre reservado, adquirió el inmueble individualizado para su hijo menor de edad nombre reservado, que a esa fecha tenía 5 años y 8 meses, es decir, era absolutamente incapaz, pasando a ser relativamente incapaz sólo el 26 de febrero de 2016;

- La propiedad fue entregada al comprador el día 9 de noviembre de 2007 a su entera conformidad;

- A ruego de la vendedora, firmó el contrato de compraventa, doña nombre reservado, demandada en estos autos y madre del beneficiario, nombre reservado;

- El contrato de compraventa citado dio origen a la inscripción dominical de fojas 8464, N°9362 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rancagua, correspondiente al año 2007, cuyo titular es don nombre reservado;

- La inscripción anterior fue requerida por el comprador, don nombre reservado, verificándose el día 20 de noviembre de 2007;

- La demandada vive con su hijo en el inmueble cuya restitución se impetra.

Sobre la base de los hechos asentados y luego de hacer un análisis de la normativa relativa la tradición y a la condición en que pueden intervenir en dicho acto los incapaces, a través de sus representantes legales, la sentencia impugnada concluye que respecto de nombre reservado operó la tradición del inmueble adquiriendo la posesión inscrita de aquél a través de su representante legal, don nombre reservado, inscripción que no ha sido cancelada de ninguna de las formas que indica el artículo 728 del Código Civil. De lo anterior infiere que el actor no ha sido ni es actualmente dueño ni poseedor inscrito del inmueble, por lo que al no concurrir uno de los requisitos de procedencia de la acción de precario, ésta debe ser necesariamente desestimada.

En lo que respecta al requisito consistente en que la demandada tenga la cosa por ignorancia o mera tolerancia del dueño y sin título que justifique su ocupación, la sentencia impugnada reflexiona sobre el significado y ejercicio de la patria potestad y derechos que confiere a su titular, todo ello con el objeto de dilucidar a quien corresponde la administración del inmueble de propiedad de nombre reservado, concluyendo que atendida la incapacidad relativa del menor, cualquier acto que signifique gravar o enajenar el inmueble de que se trata, requiere de autorización judicial conforme prevé el artículo 254 del Código Civil, en razón de lo cual y, atendido que en la escritura de revocación de la estipulación de 27 de octubre de 2015, aquella aprobación no se consulta, resulta inidónea para estos efectos la escritura de 13 de noviembre de 2015, instrumentos sobre la base los cuales se endereza la presente acción.

En las condiciones descritas, remata la sentencia, encontrándose acreditado que el dueño y poseedor inscrito del inmueble vive actualmente en él junto a la demandada, es necesario concluir que esta última no ocupa por mera tolerancia o ignorancia del dueño, sino en ejercicio de su derecho legal de goce (también denominado usufructo legal) del que es titular, lo que lleva a desestimar definitivamente la demanda.

Tercero: Que la estipulación en favor de otro está establecida en el artículo 1449 del Código Civil en los siguientes términos: “Cualquiera puede estipular en favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla, pero sólo esta persona podrá demandar lo estipulado y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.

Esta institución constituye una notable excepción al principio del efecto relativo de los contratos, por cuanto crea derechos en favor de un tercero, que no concurrió a la celebración del contrato y que no es representado por el estipulante, y si bien debe prestar su aceptación respecto de la estipulación que lo beneficia, el derecho nace directamente en él y es el único habilitado para reclamarlo.

Diversas teorías han intentado explicar la naturaleza jurídica de esta especial figura –oferta, gestión de negocios, declaración unilateral de voluntad– y la que ha predominado es, precisamente, aquella que sostiene que el derecho se crea directamente en favor del beneficiario y se radica en su patrimonio, entendiendo que es una modalidad introducida por las partes, que altera el efecto normal del contrato, generando este efecto tan particular. Curiosa o extraña figura, en todo caso, porque no obstante aquello, los contratantes están facultados para revocar la estipulación mientras el beneficiario no acepte, lo que es difícil de explicar si se sostiene que es un derecho que ya ingresó a su patrimonio. Se ha dicho que el único rol de la aceptación es poner un límite a la revocación, ya que una vez efectuada la estipulación se hace irrevocable.

En reciente publicación, el profesor Peñailillo sostiene que si bien es admisible la teoría de la creación directa, en cuanto al nacimiento del derecho (y la obligación correlativa), no lo es en aquella parte que postula la radicación inmediata del derecho en el patrimonio del beneficiario, pues para ello sería indispensable la aceptación del destinatario, asumiendo que, en este caso, ha de quedar como un derecho sin sujeto (En “Estudios de Derecho de Los Contratos”. En Homenaje a Antonio Manuel Morales Moreno. Peñailillo Arévalo, Daniel, “Sobre la naturaleza de la estipulación a favor de otro. Derecho comparado y chileno”, Legal Publishing, año 2018, pág.92 y ss.)

Cuarto: Que, en lo que interesa al caso que nos ocupa, resulta necesario detenerse en la persona del beneficiario. Doctrinariamente se señala, además de lo ya dicho, que a su respecto deben concurrir dos requisitos: tener capacidad de goce para adquirir los derechos que se establecen a su favor; y ser persona determinada o determinable.

No se le exige capacidad de ejercicio, porque no concurre a la celebración del contrato, basta con que tenga capacidad para adquirir el derecho que se le confiere. Ello permite inferir, sin embargo, que si el beneficiario es un incapaz absoluto o relativo, para aceptar la estipulación requerirá actuar a través de su representante legal, o bien, autorizado por éste si se trata de la segunda hipótesis. Lo anterior, por cierto, es sin perjuicio que espere llegar a la mayoría de edad para aceptar. Una de las interrogantes que se plantea en esta materia es con qué plazo cuenta el beneficiario para aceptar; la ley nada dice, pero se entiende que por la estabilidad de los derechos, la situación debe tener un cierre, que para algunos está dado por el límite máximo de 10 años puesto a propósito de la prescripción.

Quinto: Que, a su turno, la institución del precario se encuentra prevista y regulada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como “La tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. De lo anterior se desprende que para su procedencia se requiere: a) que el actor sea dueño del bien cuya restitución se solicita; b) que el demandado ocupe la referida propiedad; c) que lo haga sin un título que lo justifique, lo que permite presumir que la tenencia es por ignorancia o mera tolerancia.

Sexto: Que, como ha sostenido reiteradamente este tribunal, los hechos establecidos por la judicatura del fondo resultan inamovibles en sede de casación, a menos que se invoque y acredite la vulneración de alguna de las normas reguladoras de la prueba, cuestión que en la especie no se verifica.

En consecuencia, encontrándose establecido que el inmueble materia de autos se encuentra inscrito a nombre de nombre reservado, para quien su padre compró el año 2007 y solicitó la referida inscripción, la que no ha sido cancelada a la fecha, cualesquiera sean los reparos que el recurrente tenga acerca de la interpretación del artículo 1449 del Código Civil, lo cierto es que no concurre el presupuesto básico que funda la acción de precario, cual es que el demandante sea dueño de la propiedad cuya restitución solicita. Desde esa perspectiva, aún en el evento que pudieran haberse cometido los errores que el recurrente pretende, no tendría influencia en lo dispositivo del fallo.

Por otra parte, los antecedentes que tuvo en consideración la sentencia impugnada para concluir que, efectivamente, se produjo la tradición del inmueble en favor del menor de edad, resultan consistentes, desde que la inscripción –a través de la cual se verifica la tradición en este caso– fue solicitada por el propio comprador (estipulante), quien era, a su vez, representante legal del menor de edad beneficiario de la estipulación, lo que no puede sino interpretarse como un acto por medio del cual dio su aceptación a la misma. Sobre esa base, las actuaciones realizadas con posterioridad por el comprador, para revocar la estipulación antes mencionada y efectuar una nueva en favor de un tercero, no poseen el mérito para modificar lo concluido por el fallo atacado, puesto que parten de un supuesto contrario al establecido en autos, cual es que no se verificó la aceptación por parte del beneficiario.

Séptimo: Que, así las cosas, el presente recurso no podrá prosperar.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante a fojas 116, en contra de la sentencia de catorce de marzo de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 113 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

N°15.462-2017.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Rodrigo Biel M., y los abogados integrantes señores Antonio Barra R., y Iñigo De la Maza G. No firman el Ministro señor Blanco y el abogado integrante señor De la Maza, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, quince de enero de dos mil diecinueve.