Desahucio

Santiago, veinticinco de abril de dos mil diecinueve.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que se ordenó dar cuenta según lo dispuesto en los artículos 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, de los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el demandado contra la decisión de la Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó la de primera instancia que acogió la demanda de término de contrato de arrendamiento por cese del derecho del arrendador, condenándosele a la restitución del inmueble dentro de tercero día de notificada la sentencia.

En cuanto al recurso de casación en la forma:

Segundo: Que el recurrente sustenta la nulidad formal en la causal del artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N°s 4 y 5; y artículo 768 N°9, todos del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el fallo que impugna fue dictado con omisión de las consideraciones de hecho o de derecho, careciendo además de la enunciación de las leyes y en su defecto, de los principios de equidad, con arreglo a los cuales se pronunció.

Explica que la contraria acompañó escritura de 3 de noviembre de 2014 en que consta la personería del representante de la sociedad demandante, don nombre reservado, que carece de firma electrónica avanzada, sin que conste su autenticidad. En lo que concierne a la representación judicial de Inmobiliaria Maihue SpA, se ofreció un mandato de 4 de febrero de 2016, que observa, es una simple digitalización monocromática del presunto instrumento, controvirtiendo su validez, necesaria para constituir debidamente el patrocinio y poder que tiene más de dos años desde su emisión, razón que obligaba al tribunal ordenar a la contraria ofrecer una copia auténtica y vigente, exigencia que relaciona con lo dispuesto en el artículo 6° del Código de Procedimiento Civil, denunciando en consecuencia la falta de legitimidad activa de la parte demandante para accionar en estos autos. En este sentido, prosigue, si quien solicita la protección jurídica no tiene legitimación, esa petición de tutela jurisdiccional no puede prosperar, falta que afectará el fondo de la acción deducida y el derecho de la contraria a un debido proceso que en este caso no fue legalmente tramitado al carecer la actora de legitimación, concluyendo que todo lo obrado adolece de nulidad.

Por lo anterior, solicita anular la sentencia impugnada y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda.

Tercero: Que atendida las causales esgrimidas, cabe considerar que el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil establece que “El recurso de casación en la forma se concede contra las sentencias definitivas, contra las interlocutorias cuando ponen término al juicio o hacen imposible su continuación y, excepcionalmente, contra las sentencias interlocutorias dictadas en segunda instancia sin previo emplazamiento de la parte agraviada, o sin señalar día para la vista de la causa”. El inciso segundo de este precepto añade que “Procederá, asimismo, respecto de las sentencias que se dicten en los juicios o reclamaciones regidos por leyes especiales, con excepción de aquéllos que se refieran a la constitución de las juntas electorales y a las reclamaciones de los avalúos que se practiquen en conformidad a la Ley N° 17.235, sobre Impuesto Territorial y de los demás que prescriban las leyes”.

En tanto, el inciso segundo del artículo 768 del citado código dispone que “En los negocios a que se refiere el inciso segundo del artículo 766 sólo podrá fundarse el recurso de casación en la forma en alguna de las causales indicadas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° de este artículo y también en el número 5° cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido”.

Cuarto: Que el legislador expresamente excluyó en los procedimientos regidos por leyes especiales, como aquí ocurre, la procedencia de las causales de nulidad formal invocadas contenidas en el artículo 768 N°s 5 y 9, la primera de ellas, relacionada con su artículo 170 N°4, todos del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de un juicio seguido conforme a las reglas contenidas en la Ley N°18.101, que fija normas sobre arrendamiento de predios urbanos, por lo que el presente recurso no podrá prosperar y deberá ser desestimado por tales motivos; y, si bien aquella disposición prima facie lo permite cuando se trata de la causal quinta en relación con su artículo 170 N°5, tal es procedente sólo cuando se omite la decisión del asunto controvertido, resolución de la disputa que tras una simple lectura puede advertirse se contiene en la resolución impugnada.

De este modo, desvirtuados los fundamentos de la nulidad formal deducida, deberá ser desestimada en esta etapa de tramitación.

En cuanto al recurso de casación en el fondo.

Quinto: Que asimismo, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo denunciando la vulneración a los artículos 4 y 6 del Código de Procedimiento Civil y 3° de la Ley N°18.101.

Sostiene que la comparecencia a juicio por la contraria no se efectuó en la forma determinada por la ley, según lo exige el artículo 6° del Código de Procedimiento Civil. En efecto, afirma que don Rodrigo Felipe Sepúlveda Castro, actuando por sí y en representación de la Sociedad Inmobiliaria Maihue, en calidad de co-propietarios o comuneros del inmueble objeto del juicio, dedujeron demanda de terminación de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador. Sin embargo, la escritura en la que consta la personería del representante de la sociedad, carece de firma electrónica avanzada, sin tener certeza de su autenticidad, similar reproche que dirige en contra de la escritura que contiene la representación judicial de la sociedad demandante, al tratarse de una digitalización monocromática del presunto instrumento y aun cuando pueda verificarse su autenticidad, no puede estimarse lo mismo respecto a su validez, puesto que dicho instrumento, tiene más de dos años desde su emisión, lo que obligaba al tribunal ordenar a la contraria acompañar un mandato judicial en copia auténtica y vigente.

En tal sentido, prosigue, la acreditación de la personería para representar a una persona jurídica es un acto que debe sustentarse en instrumentos que permitan a la contraparte verificar la efectividad que la litis se trabó de forma correcta, obligación que concierne, en este caso, al abogado de la parte demandante en tanto acreditar instrumentalmente su calidad de mandatario vigente, de forma que al no estar legalmente garantizada la validez de las mencionadas escrituras, debió resolverse que la actora y su representante judicial carecían de legitimación activa para demandar y consecuentemente su petición de tutela jurisdiccional no podía prosperar.

En lo que concierne a la infracción al artículo 3° de la Ley N°18.101, sostiene que la actora debió demandar conjuntamente con el término del contrato de arrendamiento, su desahucio, puesto que entiende, el contrato se terminó sólo por extinción del derecho del arrendador y no por incumplimientos del arrendatario, por lo que el interesado debe respetar el derecho de mes por año que concede la disposición citada que en la especie, se transforma en un plazo de seis meses contados desde que la sentencia definitiva cause ejecutoria.

Por lo anterior, solicita se invalide la sentencia impugnada y se dicte la de reemplazo que rechace la demanda deducida por carecer los actores de legitimación activa, con expresa condenación en costas.

Sexto: Que al resolver, los sentenciadores del fondo tuvieron por acreditados los siguientes hechos:

1.- La escritura de constitución de la sociedad de 3 de noviembre de 2014, carece de firma electrónica avanzada.

2.- La escritura que contiene el mandato judicial de quien comparece en representación de la sociedad demandante, de 4 de febrero de 2016, es una simple digitalización de la que no puede verificarse su autenticidad, puesto que tiene más de 2 años de emisión, en la que comparece don nombre reservado, por sí y en representación de Inmobiliaria Maihue SpA, confiriendo poder judicial amplio al abogado don Rodrigo Felipe Sepúlveda Castro, para que lo represente a él o la sociedad en todas las causas que actualmente tenga o en el futuro.

3.- El anterior propietario del inmueble objeto del presente juicio, don nombre reservado vendió, cedió y transfirió sus derechos mediante escritura pública de compraventa, de 19 de julio de 2016, a don Rodrigo Felipe Sepúlveda Castro y a la Inmobiliaria Maihue SpA.

4.- El contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado y el anterior propietario del bien raíz reclamado, constaba en un instrumento privado y no en escritura pública.

5.- Los demandantes no están obligados a respetar el contrato de arrendamiento suscrito por el vendedor del inmueble y el demandado.

Séptimo: Que sobre la base de tales antecedentes, los sentenciadores del fondo resolvieron en cuanto al primer tópico contenido en el recurso de casación en el fondo, que al ser extendido el instrumento de 3 de noviembre de 2014, a la fecha de su otorgamiento no se requería aún de firma electrónica avanzada, sin perjuicio de constatar que el notario certificó que la copia extendida era testimonio fiel de su original, razón por la cual fue desestimada tal alegación.

En relación al segundo punto de sus fundamentos de invalidación sustancial, decidieron que correspondía a quien reclamaba la falta de vigencia del mandato judicial su acreditación, lo que no ocurrió.

Finalmente, razonaron según lo dispuesto en el artículo 1950 N°3 del Código Civil, en cuanto a que la pretensión de la parte demandante se fundaba en la extinción del derecho del arrendador tras ser enajenado el inmueble ocupado por el demandado, estimándose improcedente recurrir a las normas que regulan el desahucio, puesto que la causal invocada por los interesados fue la de extinción del derecho del pretérito propietario que no requiere ejercerse conjuntamente con aquella que supone el recurrente, ni colegirse de los términos de la demanda que lo solicitado es su desahucio, que es una causal diversa y con sus propios requisitos.

Octavo: Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede contra las resoluciones que señala, siempre que se hubieren pronunciado con infracción de ley con influencia sustancial en su parte dispositiva. Conforme a lo establecido en el artículo 772 del citado código, el escrito respectivo debe expresar en qué consiste el o los errores de derecho que adolece la sentencia recurrida, y de qué modo ese o esos errores de derecho han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Noveno: Que en lo que dice relación con la vulneración a lo dispuesto en los artículos 4 y 6 del Código de Procedimiento Civil, tal alegación fue abordada y resuelta por los sentenciadores del fondo al emitir pronunciamiento sobre la falta de legitimación activa planteada por el recurrente como excepción dilatoria, de manera que no participan de la naturaleza jurídica de normas decisoria litis, debiendo entenderse por tales aquellas con arreglo a las cuales debe resolverse el litigio, y que son las únicas que pueden influir de un modo sustancial en lo dispositivo del fallo.

En lo que respecta a la eventual conculcación del artículo 3 de la Ley N°18.101, cabe tener en cuenta que sólo la judicatura del fondo se encuentra facultada para determinar los hechos del litigio según la acción deducida, que es además útil para enmarcar el debate posterior, labor que efectuada correctamente, esto es, con sujeción a las denominadas normas reguladoras de la prueba atinentes al caso en estudio, se tornan inalterables para este tribunal de casación, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, sin que sea posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza, menos cuando, como ocurre en la especie, no se denuncia la conculcación de las referidas normas.

En consecuencia, atendido que de la lectura del recurso se advierte que el recurrente expresa disconformidad con las conclusiones a que se arribó como resultado del proceso de ponderación probatoria, limitándose a denunciar el quebrantamiento de la norma que regula el desahucio que no fue parte de la controversia planteada por los actores, quienes desde un inicio manifestaron su pretensión de terminar al contrato de arrendamiento por cese del derecho del arrendador, no es posible para esta Corte modificar el sustrato fáctico de la decisión, lo que impide que la tesis de fondo planteada en el arbitrio pueda prosperar, puesto que se tuvo por acreditada la enajenación del anterior propietario y arrendador a los demandantes, procediendo en consecuencia según lo dispuesto en el artículo 1950 N°3 del Código Civil y no según lo estatuido en el artículo 3° de la Ley N°18.101; razón que lleva a concluir que el arbitrio adolece de manifiesta falta de fundamento, que autoriza rechazarlo en esta etapa de tramitación.

Por estas consideraciones y disposiciones legales citadas, se declara inadmisible el recurso de casación en la forma y se rechaza el de fondo deducido contra la sentencia de veintitrés de noviembre de dos mil dieciocho.

Regístrese y devuélvase.

Nº 4.223-2019.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Juan Eduardo Fuentes B., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Antonio Barra R. No firman los ministros señora Muñoz y señor Silva, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar con permiso el segundo. Santiago, veinticinco de abril de dos mil diecinueve.