Contrato de arrendamiento

Santiago, veinticinco de abril de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, número de rol C-455-2016, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Bulnes, por sentencia de once de enero de dos mil diecisiete, se acogió la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y lo declaró terminado, y se condenó a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento de los meses de enero a noviembre de 2016, equivalente en dinero a 82,5 UF, con los reajustes legales entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquélla en que efectivamente se pague, sin costas.

Dicha sentencia fue revocada por la Corte de Apelaciones de Chillán con fecha cuatro de abril de dos mil diecisiete, y se acogió la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada y en consecuencia, se rechazó la demanda interpuesta, con costas

En contra de la referida sentencia la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, y solicita que se lo acoja y se la anule, dictando acto seguido otra de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, en la que se declare que se rechaza la apelación interpuesta por la parte demandada.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso en que se ha incurrido en la falsa aplicación y errada interpretación de los artículos 1915, 1916 inciso segundo, 1924 y 1942 del Código Civil, y 144 del Código de Procedimiento Civil, asimismo, los artículos 19 inciso primero y 23 del Código Civil, puesto que se ha desatendido su claro tenor literal.

Sostiene que de la lectura de los artículos 1915 y 1916 del Código Civil se desprende que, para los efectos de celebrar un contrato de arriendo de una propiedad, no constituye requisito ostentar el dominio de la misma, basta con que el arrendador esté en condiciones de cumplir con su obligación de proporcionar el goce de la cosa, mediante su entrega. Por lo cual no se priva de validez a la convención, y nacen para el arrendatario las correspondientes obligaciones, entre ellas, la de mayor entidad, pagar el precio del arriendo que, en el caso, ha sido la renta pactada mensualmente, según lo prescribe el artículo 1942 del Código Civil.

Segundo: Que los hechos establecidos en la sentencia impugnada son los siguientes:

a) Las partes celebraron un contrato de arriendo sobre un local comercial ubicado en calle Bulnes, número 872, oficina 1, ciudad de Chillán, con fecha 1 de febrero de 2015

b) Con fecha 6 de octubre de 2016, los actores lo vendieron a don nombre reservado, contrato que fue inscrito a su nombre con fecha 2 de noviembre del mismo año en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Bulnes, a fojas 3028 N° 2156. En la cláusula primera de dicho contrato se señaló que con fecha 17 de diciembre de 2015 se celebró otra compraventa entre las partes por la misma propiedad, que resciliaron en la fecha del presente contrato.

c) La demandante le devolvió a la demandada el mes de garantía, al informarle que había enajenado el inmueble, pero que no sabía en qué situación quedaba ella respecto al arrendamiento, ya que no había podido hablar con el nuevo dueño.

d) El señor nombre reservado emitió un certificado, con fecha 23 de noviembre de 2016, de haber recibido conforme el inmueble de manos de la demandada, tal como habían acordado consensualmente entre ambos.

Tercero: Que la sentencia de segunda instancia concluyó que es dable presumir que, con motivo de la enajenación del inmueble arrendado a don nombre reservado el 17 de diciembre de 2015, el vínculo contractual consistente en el arrendamiento invocado como sustento de la acción, se extinguió, por lo que corresponde concluir que los actores no se encuentran legitimados para demandar, como lo alega la demandada, y, en consecuencia, faltando un presupuesto de la acción deducida, debe ser desechada en todas sus partes.

Cuarto: Que, en forma previa, corresponde considerar que el recurso que se analiza no da origen a una instancia, razón por la que esta Corte tiene una competencia limitada y, por lo mismo, el análisis que debe efectuar no puede explayarse a cuestiones ajenas a la controversia y al debate, y, en consecuencia, debe velar por la correcta aplicación del derecho conforme con los antecedentes y alegaciones que las partes formularon en los escritos principales del pleito. En ese contexto, como lo sostiene la doctrina autorizada, no es “…lícito proponer en el recurso de casación en el fondo, por primera vez, asuntos o problemas nuevos jurídicos o de hecho que no hayan sido materia de discusión entre los litigantes y sobre los cuales no haya recaído pronunciamiento alguno en el fallo reclamado, cuestiones todas que han de terminar con la sentencia en alzada…”(Mosquera R. Mario y Maturana M. Cristián, Los Recursos Procesales, Ed. Jurídica, Santiago de Chile, 2010, p. 290-291.)

Quinto: Que la parte demandante, según se advierte de la demanda interpuesta, solo la fundamentó en el hecho de estar vigente el contrato entre las partes y que la demandada adeuda las rentas de arrendamiento ya que, por haberse resciliado el contrato de compraventa suscrito en diciembre de 2015, seguiría siendo la dueña del inmueble.

Sexto: Que, en consecuencia, la judicatura de instancia no conoció la cuestión que ahora enarbola en su recurso, que se trataría de un arriendo de cosa ajena, por lo cual se debe concluir que el que se examina está fundamentado en una alegación nueva; razón por la que corresponde que sea desestimado.

Séptimo: Que, a pesar de lo señalado en el considerando precedente, respecto de la infracción del artículo 1942 del Código Civil sobre la obligación del arrendatario de pagar la deuda, es necesario tener presente que el contrato de arrendamiento entre las partes terminó el 17 de diciembre de 2015, al enajenar la parte demandante el inmueble arrendado a don nombre reservado y devolver el mes de garantía, desde ese momento el nuevo dueño consintió en que la demandada le hiciera devolución del inmueble en el mes de noviembre lo que finalmente ocurrió.

Por lo cual no hay duda que el demandante, tal como lo establece la sentencia de la Corte, no está legitimado activamente para demandar las rentas de arrendamiento entre la fecha de la primera y la segunda venta.

Noveno: Que el artículo 1567 del Código Civil establece, en su inciso primero, la posibilidad de resciliar un contrato, podemos entender por tal una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en dejar sin efecto una convención o contrato, extinguiéndose las obligaciones vigentes. Sin embargo, es necesario destacar, que los efectos de dicho modo de extinguir respecto de los terceros, en este caso la demandada, son solo hacia el futuro, no afecta el pasado, los efectos del contrato ya producidos y que han originado derechos para terceros, los que no pueden ser alterados ni modificados por las partes que rescilian. La consecuencia es que aunque el contrato sea resciliado o destruido por el mutuo consentimiento de las partes, los derechos constituidos en favor de terceros sobre la cosa objeto del contrato en el tiempo que media entre la celebración del contrato y su resciliación, subsisten, porque la voluntad de las partes no tiene fuerza suficiente para destruir los derechos de los terceros. Por lo cual, el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 17 de diciembre de 2015, para efectos de la demandada, vino a poner término al arrendamiento original y a entender que desde esa fecha en adelante su nuevo arrendador era el señor nombre reservado, por lo cual con el acordó entregarle con posterioridad el inmueble arrendado, tal como se desprende de los hechos establecidos por los jueces de instancia.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de cuatro de abril de dos mil diecisiete, sin costas.

Redactada por la abogado integrante Leonor Etcheberry Court.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N° 15.493-17

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Antonio Barra R. No firma el Ministra señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, veinticinco de abril de dos mil diecinueve.