Daño emergente

Santiago, veinticinco de junio de dos mil diecinueve.

VISTOS:

En estos autos tramitados ante el Décimo Octavo Juzgado Civil de Santiago, Rol Nro. 26.528-2014, sobre juicio sumario especial, caratulados “Inmobiliaria Puente Ltda. con Sociedad Alba Ltda.”, por sentencia escrita a fojas 376 y siguientes, de fecha once de agosto de dos mil dieciséis, se acogió la demanda interpuesta por Inmobiliaria Puente Ltda., declarando terminado el contrato de arriendo respecto de los inmuebles de autos, debiendo restituirse al décimo día hábil siguiente de ejecutoriada la sentencia con los consumos y gastos comunes al día. Además, se acogió la acción de cobro de rentas insolutas y la acción de cobro de lo adeudado por concepto de fondo de promoción. A su vez, se rechazó lo solicitado por concepto de gasto común y consumos domiciliarios, y la demanda reconvencional, con costas.

Impugnada dicha sentencia por la parte demandada y demandante reconvencional mediante recurso de apelación, la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de fecha veintiuno de abril de dos mil diecisiete, escrita a fojas 498 y siguientes, confirmó la sentencia recurrida.

En contra de esta última resolución, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene que la sentencia objetada fue dictada con infracción de los artículos 1445 inciso primero, 1454,1545, 1546, 1552, 1560, 1681, 1682 inciso final, 1684, 1932 y 1993 del Código Civil y 399 del Código de Procedimiento Civil en relación, este último, con los artículos 1698 y 1713 del primero de los cuerpos legales citados.

Denuncia que los sentenciadores interpretaron y aplicaron en forma errada la ley al acoger la demanda de término de contrato y cobro de rentas y rechazar su alegación en cuanto a la calidad de contenido esencial del contrato que revestía la aptitud para funcionar como restaurante que debían tener los tres locales arrendados a la sociedad demandante y que dicha aptitud decía relación con que los inmuebles arrendados tuvieran recepción final con destino de restaurante de parte de la Dirección de Obras Municipales de Providencia, siendo ello elemento decisorio en la formación del consentimiento entre los contratantes y, con ello, la fuerza vinculante del contrato de arriendo. Añade que dicho fallo también vulneraría las normas citadas al considerar que la falta de recepción definitiva con destino de restaurante es un vicio a una calidad accidental de los bienes arrendados. Por ello, reclama la recurrente que en los autos existe un error que se presenta sobre una calidad accidental de la cosa, pero dicha calidad ha sido determinante y ese motivo ha sido conocido por su contratante, configurándose así un error sustancial, debiendo haberse declarado la nulidad relativa del contrato de arriendo. Por último, la recurrente sostiene que la sentencia recurrida, al analizar la prueba confesional del demandado reconvencional, vulnera las normas reguladoras de la prueba, circunstancia que repercute en la determinación del alcance de las cláusulas contractuales, ya que la obligación del arrendador fue entregar un inmueble destinado a restaurante y no un inmueble a secas.

SEGUNDO: Que, para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial, es conveniente dejar constancia de los siguientes antecedentes del proceso:

1.- Don nombre reservado, en representación de la Inmobiliaria Puente Ltda., interpuso demanda en juicio sumario en contra de la Sociedad Alba Ltda., solicitando el término del contrato de arriendo y pago de las demás pretensiones señaladas en la demanda, con costas.

Explica que en el año 2010 la Inmobiliaria Malleco S.A. (actualmente Inmobiliaria Puente Limitada) celebró contrato de arrendamiento con sociedad Alba Limitada, mediante la cual se entregó en arriendo los locales comerciales N° 153, 155 y 150 y la bodega 655-B todos del Centro Comercial Mall Panorámico, por una renta mensual estipulada en la cláusula quinta del contrato que se debía pagar a contar del 1 de julio de 2009. La renta se estableció sobre la base de un valor mínimo mensual reajustable, más un valor porcentual equivalente a un 8,5% de la facturación neta de cada local comercial, ello más IVA y la cantidad de 6,321 respecto de la bodega arrendada.

Además, en la cláusula décimo cuarta se pactó que, junto con la renta de arrendamiento, la arrendataria debía concurrir mensualmente al pago del Fondo de Promoción con la suma equivalente al 10% de la renta de arrendamiento mensual más IVA, junto con el pago de los gastos comunes y de los servicios básicos de agua, gas, electricidad y otros utilizados en el local comercial.

Indica que la demandada no cumplió con el pago de la renta, ni con el del fondo de promoción, así tampoco con el pago de gastos comunes del mes de abril de 2014 encontrándose en mora, adeudando aquella y las sucesivas hasta la presentación de la demanda. Agrega que tampoco ha cumplido desde esa fecha con el pago de los servicios básicos. Expresa, en resumen, que la demandada adeuda $15.284.894 por rentas vencidas; $1.528.690 por concepto de fondo de promoción impagos; $10.041.089 correspondiente a gastos comunes; y $2.728.180 por servicios básicos impagos.

2.- La demandada, por su parte, en escrito de contestación de la demanda solicitó el rechazo con costas de la misma y, al efecto, plantea que constituyó un elemento fundamental y por lo tanto esencial para la celebración del contrato de arrendamiento, el que se destinara única y exclusivamente como restaurante para operar la marca “New Pitas, Crepres & Wafles”.

Añade que, durante la vigencia del contrato y pocos meses de celebrado éste, comenzó a sufrir y a ser objeto de graves perturbaciones en el uso y goce de los locales comerciales pues estos no tenían patente comercial de restaurante por lo que tuvieron que iniciar los trámites ante la Municipalidad de Providencia encontrando que los locales comerciales no contaban con recepción final de la Dirección de Obras Municipal lo que implicaba impedimento para la obtención de la patente municipal lo que, a su vez, imposibilitó que pudiera explotar su actividad comercial en forma legítima. Todas dichas fallas habrían existido al tiempo de contratar con la demandante sin que le hayan sido manifestadas o informadas por ésta.

Agrega que, ante la falta de recepción final de los locales, fueron multados el 7 de diciembre de 2011. Luego, en el año 2012, contrataron a un arquitecto quien, al hacer levantamiento de superficie de los locales, constató que ésta era inferior a la señalada en el contrato haciendo presente que la renta era una suma determinable a partir de los metros cuadrados de los locales, pese a lo cual la contraria no accedió a efectuar una rebaja de renta. A ello suma que, en junio de 2013, la Municipalidad clausuró los locales comerciales por no contar con patente municipal para su explotación comercial como restaurante por lo que, recién ante dicha situación, el arrendador les otorgó autorización de uso de espacios comunes, ingresando a nombre de Inmobiliaria Malleco S.A. el 19 de junio 2013 la carpeta de solicitud de obra menor que fuera otorgado el 2 de febrero de 2014, con la que solicitaron patente provisoria que fuera rechazada ante la falta de recepción final.

Dice que efectuaron un nuevo intento de obtener la recepción final, incumpliendo nuevamente el demandante el contrato ya que, ante la necesidad de presentar planos de especialidades y siéndoles estos solicitados, les habría indicado que no contaba con dichos documentos. De ello y ante la falta de preocupación del arrendador de dar respuestas oportunas y eficaces a reiteradas cartas e emails enviados, el 13 de agosto de 2014 dejó de pagar la renta a contar de abril de 2014, avisando que entregaría los locales el 30 de agosto de 2014. En razón de lo expuesto alega la excepción de contrato no cumplido conforme el artículo 1552 del Código Civil debiendo desestimarse la demanda.

3.- La demandada, en el primer otrosí dedujo demanda reconvencional de indemnización de perjuicios en contra de Sociedad Puente Limitada, argumentando en virtud de los hechos antes expuestos, mala fe de la demandada reconvencional.

Expresa que ha sufrido daño emergente consistente en UF8.895 por 57 rentas pagadas, más UF 60,18 por costos de honorarios de arquitecto y costos administrativos de reparación; más UF 7,16 como garantía contractual, más UF 22,35 por cuota de arquitectura y UF 62,91 cuota de renovación de contrato todo lo que debió pagar a causa del incumplimiento del arrendador que arrendó los locales comerciales sin patente ni recepción final. Refiere que ha sufrido perjuicio por lucro cesante ascendente a $50.000.000 ocasionado por el margen de utilidad que dejó de percibir en los años 2009 a 2014 incluidos, a causa del incumplimiento de la arrendadora que derivó en el fracaso del proyecto.

En definitiva, previas citas legales, solicita que se declare nulo de nulidad relativa, el contrato en cuestión, por adolecer de un error sustancial en la cosa arrendada que vicia el consentimiento o en subsidio se declare el término del arrendamiento o declarar que se le dio término de forma anticipada y unilateral, y se condene a la demandada al pago de 5.451 UF, por concepto de daño emergente, más los intereses legales que correspondan, o lo que en justicia se determine y $50.000.000, por concepto de lucro cesante, con costas.

4.- El demandado reconvencional, por su parte, solicitó el rechazo, con costas, de la acción impetrada en su contra, fundado en la inefectividad de los hechos alegados por la actora reconvencional, toda vez que el centro comercial donde se encuentran los locales sublite cuenta con recepción final desde el año 1984, siendo obligación de la arrendataria la obtención de todas las autorizaciones y permisos que tengan por finalidad la explotación de los locales arrendados, ello al tenor de lo pactado en el contrato en cuestión. Por su parte, alega la inexistencia de los supuestos perjuicios demandados por la actora, toda vez que su representado cumplió con todas y cada una de las obligaciones que a su respecto emanan del contrato de arrendamiento.

TERCERO: Que la sentencia objeto del presente recurso confirmó el fallo de primer grado que acogió la demanda, reflexionando para ello: “Que tal como razona el juez de primer grado, se reúnen en la especie los presupuestos para acoger la acción de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y cobro de prestaciones, en conformidad al artículo 1977 del Código Civil, al haberse practicado oportunamente las reconvenciones de pago y no haberse enervado la acción, mediante la solución de las rentas demandadas”.

Añade que, “corresponde que el arrendatario pague las rentas insolutas hasta la entrega material del inmueble, que se efectuó el 30 de agosto del año 2014, lo que es un hecho de la causa y no se encuentra debatido entre las partes”.

Concluye indicando: “Que en cuanto a los documentos acompañados en esta instancia, por la apelante, en nada alteran las conclusiones antes señaladas y, más bien confirman las aseveraciones de su contraparte, en el sentido que los locales comerciales arrendados funcionaron como restaurante previo al contrato pactado entre las partes, lo que contradice lo aseverado por el apelante en orden a que estaba impedido de desarrollar dicho giro y que la cosa arrendada no podía ser destinada al fin que fue objeto del arrendamiento”.

CUARTO: Que son hechos de la causa, por así haberlos establecido el tribunal del grado, los siguientes:

a.- No existe controversia respecto de la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre los comparecientes y en relación con el atraso en el pago de las rentas por parte de la demandada;

b.- El contrato de arrendamiento suscrito el 18 de octubre de 2010 se prorrogó hasta el 30 de junio de 2017, por lo tanto, se encuentra vigente a la fecha de interposición de la demanda;

c.- La propiedad objeto de la convención -Centro Comercial ubicado en domicilio reservado- cuenta con recepción final:

d.- De conformidad con lo dispuesto en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, es obligación de los arrendatarios de los locales que forman parte del Centro Comercial referido obtener las patentes y permisos respectivos para su explotación;

e.- La arrendataria estaba en conocimiento que los locales comerciales materia del contrato no contaban con la patente a la fecha de su celebración;

QUINTO: Que, para un adecuado análisis de los errores de derecho invocados por la recurrente de casación, cabe tener presente que la cita de las disposiciones legales denunciadas como infringidas, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar que dichas infracciones se habrían cometido por los jueces del fondo al tener por acreditado, a través de la prueba rendida en juicio, que era obligación de la arrendadora gestionar los permisos necesarios para la explotación de los locales arrendados de acuerdo a la finalidad de restaurante, en tanto conocedora del carácter esencial que para tenía el poder explotar, efectivamente, el referido rubro comercial.

SEXTO: Que, en el contexto antes señalado, cabe precisar que la cuestión relativa a determinar a cuál de las partes del contrato –arrendadora o arrendataria- correspondía la obligación de efectuar las gestiones y contar con las autorizaciones necesarias para que los locales arrendados pudieran funcionar como restaurante, incluida la obtención de la respectiva patente comercial, constituye un aspecto fáctico de la controversia cuyo esclarecimiento es de competencia de los jueces de la instancia, escapando del ámbito propio de un recurso de derecho estricto como es el de casación en el fondo, salvo la eventualidad que dicha determinación se haya producido a partir de la vulneración de alguna de las denominadas “normas reguladoras de la prueba” a cuyo respecto se debe considerar, como lo ha reconocido reiteradamente esta Corte, que su vulneración se produce, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere. Se ha repetido, también, que ellas constituyen normas básicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores. Luego, los jueces del fondo son soberanos para apreciar las pruebas, dentro del marco establecido por las normas pertinentes.

SÉPTIMO: Que, revisado el fundamento del recurso en análisis, se advierte que, a partir de las infracciones de ley que han sido denunciadas, lo que realmente persigue la recurrente es impugnar la valoración que los jueces del fondo hicieron respecto de la prueba rendida en la causa, sin que para ello haya denunciado como infringida, por vía principal, alguna norma reguladora de la prueba, salvo la referencia que realiza al artículo 399 del Código de Procedimiento Civil en materia de valoración de la prueba confesional.

Así, el recurso en estudio se estructura, por una parte, a partir de la infracción en que los jueces del fondo habrían incurrido respecto de los artículos 1445 inciso primero, 1454,1545, 1546, 1552 y 1560, todos del Código Civil y, por otra, la infracción de los artículos 1681, 1682 inciso final, 1684, 1932 y 1993, también del Código Civil. Dicho conjunto de normas, sin perjuicio de comprender algunas referentes a la nulidad de los actos y contratos y otras relativas al contrato de arrendamiento en particular, forma parte de la esencialidad del estatuto normativo de la responsabilidad civil de carácter contractual y se vincula, directamente, con la interpretación de los contratos, esto es, una labor que por su naturaleza, también, constituye un aspecto de hecho en el marco del ejercicio jurisdiccional que, por lo mismo, no puede ser atacado por vía de casación en el fondo en tanto el intérprete –en el caso, los jueces autores del fallo impugnado- no desnaturalice el contenido, sentido y alcance del respectivo contrato cosa que, por cierto, no ha ocurrido en el caso.

Como se advierte, las normas denunciadas como infringidas por la recurrente no son de aquellas que se puedan considerar como reguladoras de la prueba de manera tal que, su eventual infracción, no puede conducir a un error en la valoración de la actividad probatoria de las partes como se denuncia en el recurso encontrándose, en definitiva, debidamente establecidos los hechos de la causa sin que los jueces del fondo hayan incurrido en infracción de normas legales de esa naturaleza que, eventualmente, pudiere encaminar a esta Corte en el sentido de acoger el recurso.

En efecto, establecida la inexistencia de algún vicio fundado en infracción de leyes reguladoras de la prueba, resulta que la transgresión que la recurrente estima cometida por los jueces del fondo persigue desvirtuar los supuestos fácticos asentados por aquéllos, esto es, que con los medios de justificación aportados durante la tramitación de la causa –principalmente el tenor del contrato habido entre las partes- se tuvo por acreditado que, si bien la finalidad del contrato para la arrendataria era la destinación de los locales al funcionamiento de un restaurante, la obligación de gestionar los permisos y autorizaciones, incluida la respectiva patente comercial, necesarios para el debido y normal funcionamiento del restaurante que la demandada pretendía explotar en los locales arrendados radicaba, precisamente, en esa parte.

Pues bien, tal aspecto de hecho resulta inamovible para este tribunal de casación, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, desde que el mismo ha sido establecido con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de normas atinentes al caso en estudio, no siendo posible impugnarlo por vía de la nulidad que se revisa pues, de lo contrario, ello llevaría a una modificación de los hechos que se fijaron de manera inamovible para este tribunal, lo cual no resulta posible.

OCTAVO: Que, sin perjuicio de lo expuesto en los motivos precedentes, a mayor abundamiento, cabe consignar que en la especie no se produjo la infracción que la recurrente alega respecto de los artículos 1545, 1546 y 1560 del Código Civil, relativos a la interpretación de los contratos toda vez que, según se advierte del tenor de la cláusula Décimo Segunda (sic) del contrato de arrendamiento, la obligación de gestionar los permisos y autorizaciones para obtener la patente comercial requerida para la explotación de los locales bajo la forma de un restaurante radicaba directamente en la parte arrendataria. En efecto, dicha cláusula –no objetada por la arrendataria demandada y recurrente- señala que “Será responsabilidad exclusiva de la Arrendataria la obtención de las autorizaciones y permisos que procedieren, así con el pago de patentes, derechos o impuestos asociados, para la construcción, explotación y mantención del Local Comercial, de modo que la renta de arrendamiento se devengará, aún en el caso que tales autorizaciones y permisos no se hayan obtenido o renovado.”

De esta manera, ante una redacción tan clara que, incluso, contempla que las rentas igualmente se devengarían ante el evento que la arrendataria no lograra contar con las autorizaciones y permisos necesarios para explotar el restaurante –hipótesis que, finalmente, habría concurrido- no cabe sino concluir que en el caso no se ha infringido principio alguno en materia de interpretación de los contratos siendo, por lo mismo, infundadas las alegaciones que en contrario plantea la recurrente en su recurso.

NOVENO: Que, a mayor abundamiento, en lo que respecta –en particular- a la infracción denunciada, como consecuencia de las anteriores, en relación con el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil, según la cual los tribunales deben apreciar la fuerza probatoria de la confesión judicial en conformidad a los artículos 1713 y siguientes del Código Civil, en la especie no se advierte de qué manera pudo haberse producido tal infracción toda vez que, en el análisis de dicha probanza, los jueces del fondo dieron debida aplicación a las referidas normas y, en todo caso, de haber existido una hipotética infracción, en el recurso no se expresa de que manera la misma habría tenido influencia en lo decisorio del fallo.

Sin perjuicio de lo anterior, en la medida que la infracción de esta norma se habría producido –según sostiene la parte recurrente- como consecuencia de las infracciones de las normas sustantivas más arriba señaladas y siendo que la infracción de éstas últimas ya ha sido descartada en esta sentencia, resulta que la eventual vulneración del citado artículo 399 del Código de Procedimiento Civil -supuesto que haya sido efectiva- no tuvo influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia que se ha impugnado, es decir, en el caso no se cumple con otro requisito que resulta esencial para que un recurso de casación en el fondo pueda prosperar.

DÉCIMO: Que el mérito de las reflexiones que anteceden conducen, por fuerza, a concluir que en la sentencia impugnada por vía del recurso de casación en el fondo intentado por la demandada, no se ha incurrido en los errores de derecho que se le atribuyen en los términos descritos por la recurrente, razón por la cual el recurso deducido debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado señor Jaime Conejeros Véliz, en representación de Sociedad Alba Ltda., en contra de la sentencia de veintiuno de abril de dos mil diecisiete, escrita a fojas 493 de autos.

Redacción del Abogado Integrante Sr. Ricardo Abuauad D.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Rol N° 30.177-2017.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y los Abogados Integrantes señor Ricardo Abuauad D., y señor Julio Pallavicini M. Santiago, veinticinco de junio de dos mil diecinueve.