Copropiedad inmobiliaria

Santiago, veintidós de julio de dos mil diecinueve.

VISTO:

En estos autos Rol Nº 118.454-2016 del Segundo Juzgado Civil de San Miguel sobre juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes, caratulados “Edificio Las Palmas con Sociedad de Inversiones Las Delicias Limitada e Inversiones Autopro Limitada”, por sentencia de diecinueve de marzo de dos mil dieciocho, rolante a fojas 118 y siguientes, el referido tribunal acogió la excepción del N° 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la ejecutada y desestimó la del N° 9 de ese mismo precepto legal, disponiendo proseguir la ejecución por el saldo adeudado.

El ejecutante impugnó el fallo mediante un recurso de apelación y en pronunciamiento de catorce de agosto de dos mil dieciocho, escrito a fojas 149, la Corte de Apelaciones de San Miguel lo confirmó.

En contra de esta última sentencia la misma parte deduce recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

En cuanto al recurso de casación en la forma.

PRIMERO: Que la recurrente afirma que el fallo incurre en las causal de nulidad prevista en el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, por dos órdenes de consideraciones. Primero, por el modo en que imputa a la deuda las sumas pagadas por la ejecutada ya que, en su opinión, esa materia que no fue parte de la discusión y, por ende, no fue sometida a la decisión de los jueces. La segunda manera en que se incurre en el vicio denunciado se origina por el hecho de considerar y alterar situaciones acaecidas antes de que los ejecutados adquirieran el inmueble -adicionando abonos que realizó el anterior propietario del bien raíz- lo que incide en la forma en que se determina el monto de las multas y que el fallo cifra en $7.399.029.

SEGUNDO: Que sobre la ultra petita atribuída al fallo por haberse extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, esta Corte ya ha asentado que el defecto se configura cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir, de modo que para dilucidar si en la especie existe el defecto debe procederse a comparar lo reclamado por los litigantes con lo decidido en el pronunciamiento impugnado.

TERCERO: Que al efectuar el examen entre los aludidos extremos, esto es, entre acción y excepción o defensa y lo decidido, se advierte que no existe discordancia entre lo pedido y lo resuelto, ya que lo dictaminado se enmarca dentro del contorno de la materia discutida.

En efecto, de la acción ejecutiva de fojas 1 deducida el 3 de agosto de 2016 y su posterior aclaración consta que el recurrente requirió el pago de $15.632.464 por concepto de gastos comunes adeudados al 10 de agosto de 2016 por los demandados, en su calidad de propietarios del departamento N° 75, estacionamiento N° 7 y bodega N° 7 del Edificio Las Palmas, más los gastos comunes que se devenguen durante la tramitación del juicio, intereses, reajustes y multas, invocando como fundamento de derecho lo previsto en los artículos 4, 5 y 6 de la Ley N° 19.537 y, como título justificativo de la ejecución, el aviso de cobro de dichos gastos comunes.

A fojas 60 rola escrito de la actora de 26 de diciembre de 2016 que modifica el libelo y rebaja el monto demandado a $14.461.601, actualizado al día 10 de ese mes y año, reconociendo haber recibido un pago por consignación por la suma de $5.073.029.

Los ejecutados comparecieron el 5 de julio de 2017 y en su escrito de fojas 75 opusieron las excepciones de los números 7 y 9 del artículo 464 del código adjetivo, cuestionando, como sustento de la primera defensa, el monto demandado por incluir un ítem de multas que no pueden ser objeto de cobro mediante el procedimiento de autos y aseverando, para fundar la segunda excepción, que su pago de $5.073.029 realizado mediante consignación extingue la obligación porque de acuerdo a lo previsto en el artículo 1595 del Código Civil no podía ser imputado a multas, como lo hizo la demandante.

Evacuando el traslado que le fuera conferido, la ejecutante instó por el rechazo de las excepciones, postulando que la ejecutada no cuestionó el mérito ejecutivo del instrumento fundante de la ejecución y aclarando que la ley confiere ese mérito a los títulos y no a las obligaciones de que dan cuenta, por lo que la discusión relativa a las multas es improcedente. Advirtió, en el mismo sentido, que si el tribunal acogiera la excepción de falta de idoneidad del título ejecutivo en los términos que se ha propuesto incurriría en el vicio de ultra petita.

Respecto al pago, señaló que las demandadas no indican los períodos que afirman haber solucionado y ese antecedente tampoco consta en la sentencia que acogió el pago por consignación, exponiendo, por último, que no desconoce ese pago parcial, pues con su mérito modificó la demanda.

CUARTO: Que de la reseña que antecede se aprecia que lo que decide la sentencia está circunscrito al asunto debatido, pues la discusión sí se refirió a la manera en que correspondía se imputaran a la deuda las sumas recibidas por la ejecutante, más todavía si la demandada aseveró haber solucionado la obligación con la cantidad pagada por medio de una consignación judicial, acusando que los montos que percibía la administración del edificio se imputaban equivocadamente a multas y no a intereses y capital, de modo que el tribunal podía y debía pronunciarse sobre tal aspecto, considerando también los antecedentes que sobre ello constan en autos.

Distinto es que la recurrente no comparta las interpretaciones y razonamientos que en esas materias se han desarrollado en el fallo o que todavía los estime equivocados, pero no corresponde debatir esas discrepancias en esta sede de casación formal ni resultan adecuadas para justificar la precisa causal de invalidación que propone, sin perjuicio de lo pueda decirse a propósito del recurso de casación en el fondo que también se ha deducido, en la medida que la manera de proponer ese arbitrio lo permita.

QUINTO: Que, en consecuencia, el recurso de invalidez formal puede prosperar.

En cuanto al recurso de casación en el fondo.

SEXTO: Que la actora sostiene que al acoger la excepción del N° 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil la sentencia infringe los artículos 2 –Nros. 4 y 5- y 7 de la Ley N° 19.537, ya que, en opinión de quien recurre, de la correcta lectura de los preceptos que han sido conculcados debe concluirse que los gastos comunes no están definidos por su denominación sino por el destino o fin que persiguen, el que, en el caso de las multas, consiste en incrementar el fondo común de reserva que permite atender las reparaciones de los bienes de dominio común y los gastos comunes urgentes o imprevistos, entre otras de las finalidades previstas en el artículo 7 de la Ley N° 19.537.

Por lo demás, la ley impone al propietario de inmueble y a su ocupante la obligación solidaria de pago de las multas justamente porque esos montos van en beneficio de la comunidad, cuyos intereses también resguarda al dotar de mérito ejecutivo a la comunicación de cobro de gastos comunes, entre los cuales se encuentran las multas.

SÉPTIMO: Que en cuanto atañe al recurso de casación en el fondo recién enunciado, los sentenciadores analizan el título ejecutivo invocado en autos al tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley N° 19.537 -que reconoce mérito ejecutivo a la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada y debidamente autorizada “…en que se acuerden gastos comunes”, así como al respectivo aviso de cobro de dichos gastos comunes firmado por el administrador- y lo previsto en los Nros. 4 y 5 del artículo 2 de ese mismo cuerpo legal, que define los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, concluyendo que tales disposiciones no incluyen a las multas dentro del concepto de gasto común, “por cuanto su objeto no es sancionatorio”.

Seguidamente establecen los jueces que en el aviso de cobro de gastos comunes se ha incluido la suma de $13.273.574 durante los periodos correspondientes a los años 2011 a 2016, ambos inclusive, lo que corresponde a multas por atraso, y a este respecto concluyen, conforme a la jurisprudencia que citan, que no es posible investir de mérito ejecutivo al cobro de multas porque la Ley N° 19.537 no lo establece.

En virtud de tales razonamientos acogen la excepción del artículo 464 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, “sin perjuicio de que las ejecutadas continúan obligadas al pago de los montos que procedan por concepto de gastos comunes y de sus respectivos intereses”.

OCTAVO: Que para emprender el análisis del arbitrio de nulidad sustancial es pertinente recordar que un título ejecutivo es “aquél que da cuenta de un derecho indubitable al cual la ley le otorga suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento forzado de una obligación de dar, hacer o no hacer en él contenida, obligación que debe además tener las características de ser líquida, actualmente exigible y de no hallarse prescrita (C.S., 11.08.97, R.D.J., Tomo XCIV, N° 2, mayo - agosto, 1997, 2ª parte, sección 1ª, pp. 64 y ss.).

La antedicha definición da cuenta de las características de los títulos ejecutivos. Desde luego, sólo pueden ser creados por ley, tal como se aprecia en la enumeración del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y en particular el enunciado de su N° 7, que se refiere a “cualquiera otro título a que las leyes den fuerza ejecutiva”. Además, los títulos ejecutivos tienen siempre el carácter de solemnes y en ellos debe constar la existencia de una obligación de dar, hacer o no hacer, líquida, actualmente exigible y no prescrita.

A su turno, sobre la excepción contenida en el N° 7 del artículo 464 del mencionado código adjetivo N° 7 del Código de Procedimiento Civil se ha dicho que “se opondrá esta excepción cada vez que falte alguno de los requisitos para que proceda la acción ejecutiva, sea porque el título no reúne todas las condiciones establecidas por la ley para que se le considere como ejecutivo, o porque no es actualmente exigible. Esta excepción debe relacionarse, pues, con todos aquellos preceptos legales que consagran exigencias para que un título tenga fuerza ejecutiva. Estos preceptos legales, como se comprenderá, son innumerables, dada la diversidad de títulos ejecutivos que la ley crea, como también la diversidad de condiciones que establece para cada uno de ellos” (Raúl Espinosa Fuentes, Manual de Procedimiento Civil. El Juicio Ejecutivo, Editorial Jurídica de Chile, 2003, pp. 113 y 114).

NOVENO: Que la Ley N° 19.537 confiere mérito ejecutivo al aviso de cobro de gastos comunes en la segunda parte de su artículo 27, que dispone: “Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador”.

Es ése el título invocado por el ejecutante en estos autos y con su mérito pretende el pago de los gastos comunes adeudados, intereses y multas. Empero, como se aprecia del artículo 27 recién citado, el mérito ejecutivo que la ley otorga se vincula con un objeto más limitado y solo autoriza el cobro compulsivo de los gastos comunes, que corresponden a “los aportes que los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum”. (José Manuel Figueroa Valdés, en cita a Andrés Palmiro, La Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal, Editorial Jurídica de Chile, 2ª edición, 2002, pág. 221).

En su artículo 2, números 4 y 5, la Ley Nº 19.537 define tales gastos, estatuyendo que son gastos comunes ordinarios: “…a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan; b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos; c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza”, definiendo a continuación los gastos comunes extraordinarios como aquellos “adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes”.

DÉCIMO: Que en su recurso de nulidad la actora asevera que las multas sí forman parte del concepto de gastos comunes porque éstos deben ser definidos de acuerdo a su objeto y finalidad.

Sin embargo, de lo expuesto en el considerando que antecede es posible concluir que para la ley y la doctrina el objeto de los gastos comunes es netamente funcional, mas no así el de las multas, que evidentemente es sancionatorio.

Por otra parte, y corroborando lo recién concluido es útil consignar que del claro tenor de los números 4 y 5 del artículo 2 no aparece que alguna de las partidas allí consideradas diga relación con multas.

En consecuencia, los jueces del fondo no se equivocan al acoger la excepción del N° 7 del artículo 464 del código adjetivo en lo relativo a las multas cuyo pago pretende la ejecutante por esta vía, pues no corresponde entenderlas incluidas en la noción de gastos comunes cuyo cobro pueda perseguirse ejecutivamente sobre la base del título invocado en autos.

UNDÉCIMO: Que, como corolario de lo anterior, no se advierte que los jueces hayan infringido los preceptos que sustentan el recurso de casación en el fondo intentado por la demandante, por lo que dicho arbitrio debe ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 151 por la abogada Grethel Soler Guerra, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel de catorce de agosto de dos mil dieciocho, que se lee a fojas 149.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo de la ministra señora Egnem S.

Nº 23.380-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S. y Sra. Andrea Muñoz S.

No firman los Ministros Sr. Carreño y Sra. Muñoz no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones el primero y con feriado legal la segunda.