Contrato de arrendamiento

Santiago, tres de octubre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos número de Rol C-74-2016, caratulados “Sociedad Comercial e Industrial Agromar Ltda con Sociedad Proa Ltda”, seguidos ante el Juzgado de Letras de Castro, por sentencia de veintiuno de marzo de dos mil diecisiete, se acogió la demanda por medio de la cual se solicitó la declaración de terminación del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, ordenando la restitución del inmueble en que recae, y condenando al pago de las rentas de arrendamiento que se indican.

Se alzó la parte demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, mediante decisión de doce de octubre de dos mil diecisiete, la confirmó.

En contra de esta última decisión, la misma parte dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, y solicita que se los acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que corresponde en derecho.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

En cuanto al recurso de casación en la forma

Primero: Que la parte recurrente sostiene que el fallo impugnado incurre en el vicio de nulidad formal previsto en el numeral cuarto del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ultra petita, que fundamenta en la circunstancia de que el tribunal de fondo tuvo por expirado el contrato materia de estos antecedentes incurriendo en un evidente yerro aritmético en cuanto al cómputo de su vigencia, incluyendo, para ello, además, el tiempo de tramitación de la causal no fijando lo discutido a la época de la demanda, lo que altera los hechos fundantes del proceso, por cuanto a dicha data, el contrato referido se encontraba vigente. Reprocha que la Corte de Apelaciones, al corregir las fechas establecidas en primera instancia, hizo la decisión aún más ininteligible, ya que no se explica que se acceda a la demanda si el plazo del contrato, a la fecha indicada en primera instancia, no se encontraba cumplido. Ello, expresa, constituye ultra petita pues se aparta de lo pedido, y se otorga más allá de ello, al dar por terminado el contrato, aunque no expiró.

Por lo anterior, solicitó invalidar la sentencia, dictando una de reemplazo que rechace el recurso de apelación planteado, ordenando la tramitación del asunto como contencioso.

Segundo: Que tal como ha sido reiteradamente señalado por esta Corte, el vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, esto es, cuando apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera su contenido cambiando su objeto o modificando su causa de pedir, de modo que sólo se configura cuando la sentencia excede el margen de las pretensiones formuladas en la fase de discusión.

Tercero: Que, en la especie, no se advierte la incongruencia acusada por el recurrente. En efecto, conforme se expresó, el fundamento del capítulo recursivo expuesto, no dice relación con la existencia de una discordancia entre los márgenes de lo pretendido por las partes, y lo decidido por los jueces del fondo, sino más bien, una censura dirigida a un aspecto más bien sustantivo del asunto, por el cual reprocha que la decisión definitiva no habría sido adoptada conforme al mérito del proceso.

Por otro lado, incluso en el evento que se considere concurrente el vicio acusado, no procedería acoger el recurso, por cuanto carece de influencia en lo sustantivo del fallo. En efecto, se demandó la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que el tribunal acogió, primero, por considerar su expiración por la llegada del plazo estipulado para su duración; y, por otro, al tener por acreditado que la parte demandada incurrió en incumplimiento grave, que autoriza su terminación.

De este modo, aún considerando que en la especie no se configura la terminación del arrendamiento por la expiración del tiempo acordado para su duración, subsiste la causal del incumplimiento acreditado del contrato, que sí autoriza su finiquito, por lo que de todas maneras, la decisión de declarar su término, no podría ser enervada; razón suficiente para que el recurso de casación en la forma, en este aspecto sea desestimado.

Cuarto: Que, por otro lado, dedujo la causal de nulidad formal contenida en el numeral 5º del artículo 768 del código de enjuiciamiento civil, en relación al artículo 170 N° 4 del mismo cuerpo legal, esto es, la omisión de consideraciones de hecho y derecho que sirven de fundamento al fallo, que construye a partir de la existencia de consideraciones que considera contradictorias, relativas a las fechas que el tribunal de primer grado estableció de vigencia del contrato de arrendamiento, las cuales, al ser rectificadas en segunda instancia, generaron inconsistencias que impiden una interpretación armónica de los distintos fundamentos del fallo.

Quinto: Que para efectos de resolver el extremo recursivo referido, es menester señalar que, siguiendo el mismo hilo argumentativo planteado precedentemente, el arbitrio analizado, conforme fluye del inciso penúltimo del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, exige para su concurrencia, que el vicio en que se funde, tenga influencia en lo dispositivo de la decisión recurrida, de otro modo, es estéril, y procede su rechazo.

Sexto: Que, en tal predicamento, atento lo ya planteado con antecedencia, el recurso se refiere a un aspecto que no afecta la decisión arribada, por cuanto, carece de influencia en lo dispositivo del fallo; pues como se advierte de su lectura, el libelo impugnatorio censura una incoherencia o contradicción argumentativa entre los basamentos del fallo, relativo a la fecha en que se fijó el tiempo de expiración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que si bien sirvió de fundamento para arribar a la decisión recurrida, su remoción no altera lo decidido, desde que, como ya se indicó, la demanda fue acogida no sólo sobre la base de considerar expirado el contrato de arrendamiento por la llegada del plazo estipulado para su duración; sino también, al tener por acreditado que la parte demandada incurrió en un incumplimiento grave, que autoriza su terminación; razón suficiente para que el recurso de casación en la forma, en este aspecto sea desestimado.

En cuanto al recurso de casación en el fondo:

Séptimo: Que el recurrente fundó su arbitrio invalidatorio en la infracción de los artículos 1444, 1489, 1545, 1546, 1560, 1564, 1566, 1698, 1700, 1924, 1929, 1938 y 1950 del Código Civil; y, en la de los artículos 7 Nº 5, 8 y 19 de la Ley Nº 18.101.

Señala, en un primer acápite, que la sentencia impugnada, incurre en un error a partir de la errada apreciación relativa a la expiración del plazo del contrato, que no fue subsanado con las rectificaciones numéricas efectuadas en segunda instancia, por cuanto se sostiene erróneamente que el tiempo estipulado para la duración del contrato de arrendamiento se encontraría cumplido a la fecha de dictación de la sentencia definitiva de primer grado, sin embargo, explica que es evidente que dicho término se verifica sólo en el mes de marzo de 2018, esto es, con posterioridad a la época en que se dedujo la demanda, de este modo, señala que el sentenciador se apartó de los hechos alegados por las partes, pues sólo le correspondía referirse sobre si en el momento en que se entabló la misma, el contrato se encontraba o no expirado, por lo que al desconsiderar dicho evento, y declarar que a la época de la sentencia el tiempo de duración del mismo se había cumplido, incurre en el yerro jurídico denunciado conculcando los preceptos en que funda su arbitrio, especialmente la regla contenida en el artículo 1950 del Código Civil.

En un segundo extremo, la parte recurrente reprocha una errada interpretación del contrato, pues como consta de su propio texto, en su cláusula segunda, su objeto es el arriendo de una planta de proceso “que será destinada única y exclusivamente a procesos industriales de erizo, según lo determine el arrendatario”, expresión que, entendida a la luz del artículo 1560 del Código Civil, manda a estarse, para efectos de determinar el alcance de un dispositivo contractual, a la intención de los contratantes por sobre lo literal de las palabras, que debe ser interpretada como voluntad del arrendatario, la cual ya se habria manifestado, en la práctica, pues las partes estuvieron ligadas por un primer contrato. En efecto, en tal contexto, refiere que con antelación al contrato materia de autos, específicamente en el año 2010, las partes habían celebrado otro contrato que fue posteriormente renovado, dando lugar al acuerdo materia de la litis, siendo un hecho conocido por la demandante, que desde aquel el demandado producía productos distintos al erizo, en muy escasa cantidad, lo que nunca le fue representado, por lo cual tal circunstancia no puede configurar un incumplimiento que autorice la terminación del contrato, sin infringir las normas que se denuncian como vulneradas.

Concluye señalando cómo los errores de derecho que denuncia, influyeron de manera sustancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada, y solicita que se acoja el recurso y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que haga lugar a la demanda, con costas.

Octavo: Que para una correcta resolución del asunto, es menester indicar, como ya se refirió con antelación, que la presente causa se inició mediante demanda por la cual se solicitó la declaración de terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, fundado en dos aspectos: por un lado, la llegada de la época de su término de duración; y, por otro, por el incumplimiento de una determinada cláusula contractual.

Noveno: Que, por su parte, la sentencia impugnada tuvo por establecidos los siguientes hechos:

Las partes celebraron contrato de arriendo respecto de una planta de procesamiento de productos pesqueros, suscrito el 19 de junio de 2013, pero que se señaló expresamente que comenzó a regir el día 1 de marzo de ese año, pactándose su duración a 5 años renovable automáticamente, si ninguna de las partes decide terminarlo con una anticipación de un año.

Las partes pactaron que el destino de la cosa arrendada sería dedicada “única y exclusivamente a procesos industriales de erizo, según lo determine el arrendatario”; por otro lado, se facultó al arrendador a desahuciar el contrato “si se dedica la propiedad a un fin distinto del indicado en este contrato”.

La sociedad demandada, no procesó durante la vigencia del contrato solamente el recurso hidrobiológico “erizo”, sino también procesó otro tipo de especies, consistentes en “caraco palo palo”, “pulpo del sur”, “centolla” y “almejas”

La sociedad demandante, mediante carta de 11 de agosto de 2014, puso en conocimiento de la demandada su voluntad de darle término.

Décimo: Que los jueces de instancia, sobre la base fáctica antes referida, concluyeron, por un lado, que el tiempo de vigencia del contrato, se extendía hasta el 1 de marzo de 2018, (el fallo de primera instancia, lo había fijado el día 1 de marzo de 2017, lo que fue rectificado por el fallo impugnado), por lo que “a esta fecha”, refiriéndose a la data de dictación de la decisión de primer grado, correspondiente al 21 de marzo de 2017, el contrato se encuenta expirado, y cumpliéndose la exigencia contractual de la comunicación anticipada de la voluntad de ponerle término antes de un año “resulta evidente la terminación del contrato por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo”, justificándose la causal del artículo 7 Nº 3 de la Ley Nº 18.101 en relación al artículo 1950 del Código Civil, que dispone en dicho caso, la restitución de la propiedad arrendada.

Por otro lado, concluyó la sentencia, que, acreditado que la parte demandada no cumplió estrictamente la cláusula que impuso como destino exclusivo de la propiedad arrendada, el faenamiento del producto erizo, sino que procesó, además otro tipo de recursos hidrobiológicos, infringió el contrato, constatándose su incumplimiento, lo que implicó la transgresión de una cláusula de carácter esencial atendida la naturaleza del pacto celebrado, desde que se acordó la producción exclusiva de dicho recurso, que excluye el tratamiento de cualquier otro, que configura el objeto del contrato, razón por la cual, dicho quebrantamiento no resulta justificado.

Sobre dichos basamentos, la judicatura del grado concluyó dar lugar a la demanda en la forma señalada.

Undécimo: Que, en lo que dice relación con el primer extremo del recurso de casación en el fondo, como se advierte de su lectura, este se fundamenta en las mismas circunstancias en que basó su arbitrio de invalidación formal, esto es, en la existencia de una inconsistencia relativa a la fecha de expiración del contrato, que no fue debidamente corregida por la decisión impugnada, reprochando, específicamente, que se haya considerado cumplido el plazo de vigencia, en relación con la fecha de dictación de la decisión de primer grado, omitiendo que tal evento fue fijado con la presentación de la demanda.

Duodécimo: Que, desde una perspectiva procesal, es inconcuso que la presentación de una demanda, por medio de la cual se pretende una declaración como la de autos –esto es, la terminación de un contrato–, alegándose el cumplimiento del plazo acordado para su duración, fija el período exacto respecto el cual dicha petición debe ser evaluada.

Desde tal mirada, el fallo incurre en el yerro de considerar para dichos efectos, la época en que se dictó el de primera instancia, lo que configura una impropiedad procesal y sustantiva, que implica soslayar las reglas que regulan tales aspectos de la noción de plazo, su cómputo e interrupción, cuya infracción no fue denunciada por el recurrente. En efecto, en lo relativo a este extremo, el recurso sólo reprocha la vulneración del artículo 1950 del Código Civil, en especial de su numeral 2º, que hace referencia a la llegada del tiempo estipulado para la duración del arriendo, en cuanto causal de expiración del mismo, pero no a las que regulan la manera en que se debe proceder a su cómputo, y la manera en que ello puede o no ser afectado por la interposición de una demanda judicial, de forma que al no denunciarse la conculcación de los preceptos pertinentes, el recurso deducido no puede prosperar, desde que tales omisiones conjuran contra la eficiencia del arbitrio, lo que lleva necesariamente a su rechazo en lo relativo a esta argumentación.

A mayor abundamiento, es menester señalar que, tal como se indicó a propósito del razonamiento expresado respecto del recurso de casación formal, incluso en la eventualidad que el arbitrio analizado fuese acogido, y removido el error denunciado por su intermedio, este se estrellaría contra una conclusión insalvable, que es la consideración de que los hechos acreditados revelan un incumplimiento contractual que justifica la terminación del contrato, y sustenta la decisión de acoger la demanda de la forma en que se hizo.

Así las cosas, no obstante la evidente incorrección cometida en el pronunciamiento impugnado, por las razones expuestas, el recurso no puede prosperar, máxime, si se tiene en consideración lo que se dirá a propósito del último acápite del libelo impugnatorio en análisis.

Decimotercero: Que, finalmente, tampoco puede prosperar el libelo recursivo en su último extremo, por medio del cual impugna la conclusión arribada relativa a que la demandada incurrió en un incumplimiento contractual, cuya entidad permitió acoger la demanda.

En síntesis, conforme se anotó anteriormente, cuestiona que la judicatura del mérito haya interpretado el contrato de tal forma, que haya concluído que el incumplimiento acreditado –la utilización de las instalaciones arrendadas para la faena de recursos hidrobiológicos diferentes al erizo–, tenga el carácter de esencial por la naturaleza del contrato, debido a la cláusula que indica la finalidad del uso del bien arrendado, y por lo tanto, hace procedente su terminación. Explica que dicha conclusión infringe las normas cuya vulneración acusa.

Decimocuarto: Que, específicamente, el recurrente cuestiona la comprensión a la que se arribó respecto de la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes, por cuyo intermedio se acordó que el destino de la cosa arrendada sería dedicada “única y exclusivamente a procesos industriales de erizo, según lo determine el arrendatario”. Expresa que si bien se acreditó que, la parte demandada además procesó otros recursos hidrobiológicos, al tratarse de una pequeña cantidad, tal desviación no puede configurar un incumplimiento que justifique la terminación del contrato, añadiendo, además, que la forma en que fue redactado dicha estipulación, debe entenderse como una facultad del arrendatario, de determinar los recursos que puede faenar en dicho lugar.

Por otro lado, indica que el contrato debió interpretarse teniendo en consideración la intención real o práctica que tuvieron las partes para convenir, la que, según indica, exige tener en consideración un pacto anterior, celebrado en el año 2010, sobre el mismo objeto, durante cuyo transcurso el recurrente afirma haber procesado otros recursos hidrobiológicos diferentes al erizo, sin cuestionamientos de la demandante, lo que revela la voluntad real de los contratantes, y permite concluir que el incumplimiento acreditado, no justifica la terminación del contrato.

Decimoquinto: Que, es un hecho no discutido y aceptado por las partes, que suscribieron el contrato de arrendamiento materia de autos, el cual, en lo relevante, determinó su objeto señalando su cláusula segunda, que la propiedad en referencia “recaerá sobre la Planta de Proceso allí existente, la que será destinada única y exclusivamente a procesos industriales de erizo, según lo determine el arrendatario”. Por su parte, el dispositivo octavo del contrato, señala como “motivos plausibles para que ‘el arrendador’ desahucie el contrato de arrendamiento, los generales previstos en la ley y, especialmente los siguientes: (…) Dos.- Si dedica la propiedad a un fin distinto del indicado en este contrato”.

Como se observa e indicó precedentemente, la cuestión propuesta en el recurso gira en torno a la interpretación de las cláusulas del contrato ya indicadas, para efecto de determinar su alcance a la luz del hecho acreditado e inamovible, establecido por la judicatura del grado, consistente en que la parte demandada destinó la planta de procesamiento para recursos marinos diferentes al erizo.

Al respecto, debe señalarse que interpretar un contrato, corresponde a la operación intelectual por la cual se busca desentrañar su sentido y alcance; y, por lo tanto, procede en el caso que aquello no fluya de manera prístina de su mero despliegue gramatical. En efecto, la doctrina ha señalado, que tal ejercicio procede justamente cuando sus términos son oscuros o ambiguos; o, no obstante su claridad –más aparente que real–, dichas expresiones se contradicen con la naturaleza del contrato o la verdadera intención de las partes.

Decimosexto: Que, más allá de la discusión acerca de la procedencia del recurso de casación en el fondo por infracción a las reglas de interpretación de los contratos, por tratarse de una cuestión propia y exclusiva de los jueces de la instancia, en el entender de esta Corte, no se configura la infracción de ley que acusa el recurrente, por cuanto, no es posible concluir, a partir del tenor literal del instrumento referido, que el hecho acreditado antes referido, no configure una infracción contractual que autorice su terminación.

En efecto, a juicio de este tribunal, la redacción del dispositivo pertinente es palmario en el sentido de que las partes limitaron expresamente el destino del bien arrendado a la faena industrial, exclusiva y específica de erizos, estableciéndose con ello una prohibición manifiesta de realizar procesamiento de otro tipo de recursos.

Tal voluntad, claramente enunciada, no sufre alteración, como pretende el recurrente, con la expresión agregada luego de definirse la finalidad del contrato, consistente en la frase “según lo determine el arrendatario”, pues a diferencia de lo propuesto en el recurso, no es posible atribuirle un sentido facultativo a favor del arrendatario, pretendiendo que por intermedio de dicha expresión, se deba entender que destinar o no la planta arrendada al proceso industrial de erizo de modo exclusivo, es una cuestión que debe o puede determinar el arrendatario, dependiendo, entonces, de su voluntad, pues, en tal entendido, la cláusula perdería todo sentido, quedando vacía de significado práctico y operatividad concreta, lo que contraviene los principios fijados por los preceptos del código de Bello, destinados a regular el ejercicio interpretativo de los contratos.

Pues bien, el artículo 1562 del texto citado, propone que “el sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que

no sea capaz de producir efecto alguno”, lo que lleva entonces a descartar la tesis del recurrente, que, conforme lo dicho, provocaría justamente el efecto contrario al que pretende la norma citada.

Por otro lado, la cláusula contractual en comento, conforme lo dispone el inciso primero del 1564, en cuanto señala que “Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”, debe ser considerada en el contexto de los demás dispositivos, en especial con aquel que dispone expresamente que la consecuencia de destinar el bien arrendado a un fin distinto del dispuesto –proceso industrial exclusivo de erizo–, configura motivo plausible para desahuciar el contrato.

Una mirada integral del texto convencional, deriva necesariamente en la comprensión de su alcance en los términos arribados por la judicatura de instancia, descartándose, por lo tanto, el error de derecho que se denuncia por esta vía de invalidación sustantiva, que lleva a su rechazo.

Decimoséptimo: Que a la misma conclusión desestimatoria se arriba respecto a la alegación relativa a que la intención real de los contratantes, contemplaba la posibilidad de faenar otro tipo de recursos diferentes al erizo, que afinca en su afirmación de que la aplicación práctica del contrato, así lo revela, haciendo referencia a un pacto anterior que lo comprobaría.

Sin embargo, aceptar dicho aserto, exige comprobar sus fundamentos, lo que no hizo, observándose una absoluta carencia de elementos fácticos establecidos que permitan siquiera evaluar la argumentación propuesta.

Decimoctavo: Que atendido el mérito de lo razonado, el recurso de casación en el fondo deducido, debe ser desestimado en todas sus partes.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y el fondo deducidos contra la sentencia de doce de octubre de dos mil diecisiete, dictada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt.

Regístrese y devuélvanse con su agregado.

Rol N°43.699-17

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señores Arturo Prado P., Mauricio Silva C., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. No firman los Ministros señores Blanco y Silva, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar con feriado legal el segundo. Santiago, tres de octubre de dos mil diecinueve.