Acción de indemnización de perjuicios

Santiago, tres de octubre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos número de rol 3835-2015, caratulados “nombre reservado y Salón de Té nombre reservado E.I.R.L. con nombre reservado”, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de La Serena, por sentencia de ocho de noviembre de dos mil dieciséis, se declaró la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento de predio rústico celebrado entre doña nombre reservado, en representación convencional de doña nombre reservado, y don nombre reservado, en representación legal de Sociedad Cafetería y Salón de Té nombre reservado E.I.R.L., con fecha 18 de noviembre de 2014, otorgado por escritura privada protocolizada ante notario público de Copiapó, desestimándose la demanda de resolución del mismo contrato por incumplimiento como la de indemnización de perjuicios; que fue revocada por una sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete, en cuanto declaró la nulidad absoluta del señalado contrato, y se dispuso, en su lugar, que se hacía lugar a la demanda solo en cuanto se declaró su resolución, condenándose a la demandada al pago de la suma de $ 5.280.902, por concepto de indemnización de daño emergente, debidamente reajustada conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor o la unidad que lo reemplace entre la fecha de la sentencia y su pago efectivo, con los intereses corrientes sobre la suma debidamente reajustada que se devenguen desde la data de su ejecutoria y hasta la de su solución; rechazándosela en lo demás.

En contra de la última decisión la demandante dedujo recurso de casación en el fondo, acusando la infracción de las normas legales que indica, y solicita que se lo acoja y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que la recurrente, en forma previa, alude a los términos de los escritos principales del pleito, afirmando que la sentencia impugnada al declarar la resolución o terminación del contrato de arriendo celebrado entre las partes, condenando a la demandada sólo al pago de la suma de $5.280.902 a título de daño emergente, más reajustes e intereses, sin costas, infringió lo que dispone el artículo 1932, en relación con el artículo 1687, del Código Civil; el artículo 1933, vinculado con el artículo 1556, del citado código; y el artículo 1702 del mismo, enlazado con el artículo 346 número 1 del de Procedimiento Civil.

Respecto del primer capítulo, señala que en el contrato de arrendamiento, como en la mayoría de los de tipo conmutativo, pesa sobre el arrendador la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios de que adolezca la cosa, debiendo responder por sus defectos ocultos y que impiden que sea utilizada de acuerdo a su uso natural o sólo lo permiten de forma imperfecta. Ahora bien, el artículo 1932 del Código Civil contempla la acción de terminación y la de rescisión del contrato de arrendamiento, según los casos que señala; y es la acción resolutoria la que se denomina de terminación, por lo que se puede afirmar que el término “rescisión” que emplea no está tomado en la acepción de resolución que, en ciertos casos, da el Código Civil, ya que si la hubiera considerado en ese sentido, esto es, como sinónimo de resolución (terminación en el arrendamiento) habría sido redundante, ya que habría manifestado que “el arrendatario tiene derecho a la terminación del contrato y aun a la terminación del contrato…” (Pereira Anabalón, Hugo: “Naturaleza jurídica de las acciones del artículo 1932 del Código Civil”, RDJ Edición Bicentenario, Doctrinas Esenciales Derecho Civil, Tomo II, p. 31).

Añade que el inciso primero del artículo 1687 del Código Civil regula el efecto de la nulidad judicialmente declarada, y entre las partes dispone el llamado efecto restitutorio, por el cual, ejecutoriada la sentencia, ha de volverse al estado anterior a la celebración del contrato nulo; efecto que implica, ciertamente, restituir lo que se ha recibido en virtud del contrato, tanto material como jurídicamente, en el caso concreto, el arrendador las rentas recibidas y el arrendatario la cosa arrendada.

Ahora bien, en atención al efecto restitutorio que produce la rescisión y a lo señalado en el artículo 1932 del Código Civil, se solicitó que se hiciera devolución de lo recibido por la demandada a título de mes de garantía y de rentas pagadas desde noviembre de 2014 hasta octubre de 2015, por un total de $19.200.000, por cuanto la calidad del inmueble impedía darle el uso para el que fue arrendado. Pero, como la sentencia impugnada asentó que el mal estado de la cosa impedía darle el uso comercial para el que fue arrendada y que el arrendador conocía su mal estado o calidad al tiempo del contrato, y no dio lugar a la restitución solicitada, incurrió en yerro de interpretación y aplicación de dichas disposiciones con influencia substancial en su parte resolutiva.

Tratándose del segundo capítulo, indica que el vicio de la cosa tuvo una causa anterior al contrato, por lo tanto, era procedente la indemnización por concepto de daño emergente, más aún si se tuvo por establecido que se invirtió la suma de $15.650.830; sin embargo, solo se dio un monto de $ 5.280.902. Añade que de las normas acusadas infringidas se puede desprender que todo daño causado a otro obliga a ser reparado por su autor, ya sea en especie o por equivalencia; y que el resarcimiento del daño consiste en la reintegración del derecho lesionado en su específico contenido, es decir, en restablecer el estado de las cosas al mismo que tenían antes de la producción del daño, o por equivalencia, efectuando una prestación, no idéntica a la no cumplida íntegramente o incumplida, sino otra de igual valor o estimación. En este caso se otorgará a quien sufrió y soportó el daño una suma de dinero equivalente al valor de aquél, y tratándose de responsabilidad contractual se traducirá en el pago de una suma de dinero por el deudor al acreedor, representativa del valor económico que éste habría logrado si el primero hubiera cumplido la obligación en forma íntegra y oportuna.

En razón de lo anterior, cumpliéndose los requisitos que hacían procedente la indemnización por daño emergente y estableciéndose que la suma invertida ascendía a una cantidad superior, se debe concluir que se vulneraron los artículos 1932 y 1556 del Código Civil, al no concederse la totalidad de la disminución efectivamente sufrida en el patrimonio a causa del incumplimiento de la obligación. Con todo, el daño emergente es procedente en los términos establecidos en el inciso segundo del artículo 1933 del referido código, es decir, si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo.

Por último, afirma que correspondía la indemnización por lucro cesante, la que no se concedió por una afirmación no efectiva, porque el testigo don nombre reservado declaró que realizó el estudio de mercado denominado “La Casona de Bellavista, Cafetería Alemana”, que se le exhibió. Ahora bien, respecto del valor probatorio de los instrumentos emanados de terceros, se ha señalado que adquieren valor probatorio una vez que los han reconocido, en cuyo caso tendrán el que la ley atribuye a la prueba testimonial (Bordalí, Andrés et al: “Proceso Civil”, Editorial Legal Publishing, 2014, p. 320).

Agrega que se entienden vulneradas las normas reguladoras de la prueba, fundamentalmente, cuando se invierte el onus probandi, se rechazan pruebas que la ley admite, se aceptan las que rechaza, se desconoce el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando se les asigna uno determinado de carácter obligatorio, o se altera el orden de precedencia dado legalmente. Entonces, se desestimó un medio de prueba que la ley admite desconociéndole todo mérito probatorio, vulnerándose los artículos 1702 del Código Civil y 346 número 1 del de Procedimiento Civil.

Por último, señala que el lucro cesante ha sido definido como el monto o la suma de dinero que una persona ha dejado de ganar y que habría podido percibir si el deudor hubiera cumplido oportunamente su obligación (en el caso de la responsabilidad contractual), o a causa de un hecho injusto o culpable de otra (en el caso de la responsabilidad extracontractual). Ahora bien, para que sea indemnizado debe ser cierto, sin que implique una certeza absoluta, por la configuración y naturaleza del daño, sino de carácter relativo, siempre que esté fundada en antecedentes reales, objetivos y probados. Por lo tanto, resulta ser más bien un juicio de probabilidad, cuyo resultado no puede ser exacto, ni matemático, pero sí ha de sostenerse en consideraciones fundadas y razonables, dentro de un contexto de normalidad y atendidas las circunstancias del caso. Pues bien, habiéndose acreditado la existencia de un daño cierto, se conculcó lo que previenen los artículos 1933 y 1556 del código citado, por falta de aplicación, porque no se ordenó su resarcimiento.

Por último, debió tenerse en consideración que constituye un principio general del derecho la reparación integral del daño causado, que reza que todo perjuicio debe ser remediado mientras sea consecuencia necesaria y directa del hecho ilícito o del incumplimiento contractual. En otras palabras, el principio de la reparación integral consiste en que se debe intentar restablecer el equilibrio que se ha roto a causa del daño, que se logra por medio de una indemnización semejante al perjuicio sufrido por la víctima, con prescindencia de la gravedad de la culpa del autor del daño. En la medida que la indemnización debe poner al demandante en la condición en que se encontraría si no hubiere sufrido el daño, se tiene que considerar el efectivamente experimentado, que depende naturalmente de las condiciones de vida de la víctima (Barros Bourie, Enrique, “Tratado de Responsabilidad Extracontractual”, Editorial Jurídica de Chile, p. 267).

Luego señala cómo las infracciones que denuncia influyeron substancialmente en lo dispositivo de la sentencia impugnada, y solicita que se acoja el recurso y se la anule, acto seguido, sin nueva vista y separadamente, se dicte la de reemplazo que acoja la demanda y condene a la demandada a devolverle lo recibido a título de mes de garantía y de rentas pagadas desde noviembre de 2014 hasta octubre de 2015, por un total de $19.200.000; y las cantidades de $15.650.830, por concepto de daño emergente, y de $52.200.000, a título de lucro cesante, o las sumas que se sirva fijar conforme a justicia, más intereses, reajustes y costas;

2° Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, los siguientes:

a.-Doña nombre reservado, en representación de doña nombre reservado, dio en arriendo a don nombre reservado, en representación de la Sociedad Cafetería y Salón de Té nombre reservado E.I.R.L, el inmueble emplazado en un predio rústico y que corresponde al Lote A resultante de una porción de la Parcela número 5, del Sector Bellavista, ubicado en la comuna de La Serena, de una superficie de una hectárea y cinco metros cuadrados, mediante instrumento privado de 18 de noviembre de 2014, que fue protocolizado el 20 de noviembre de 2014 en una notaría pública de Copiapó; y con la finalidad de ser destinado para el uso o habitación o para una actividad comercial, siendo, en este último caso, de cargo y responsabilidad del arrendatario la obtención de los permisos asociados a su desarrollo. La arrendadora concurrió a la celebración del contrato representada por un abogado.

b.-Cafetería y Salón de Té nombre reservado E.I.R.L, también conocida como La Casona de Bellavista E.I.R.L., arrendó el inmueble con la finalidad de explotar su giro comercial, a través de la instalación de una cafetería estilo anglosajón, que no se encontraba regularizado ante la Dirección de Obras Municipales de La Serena; y la casa construida en la propiedad arrendada, a la época de celebración del contrato, contaba con un sistema de alcantarillado consistente en un pozo o cámara absorbente, que se traducía en una excavación de ocho metros de profundidad y dos metros de diámetro, relleno con bolones de hasta una altura de seis metros, y con una tapa de hormigón armado.

c.-La arrendataria tenía conocimiento del sistema de agua potable y de evacuación de aguas servidas, grises y negras, con anterioridad a la celebración del contrato, pero desconocía que, a la data de su suscripción, no se encontraba regularizado ante la autoridad sanitaria. También ignoraba que la casa habitación construida en el predio no contaba con la recepción definitiva por parte de la Dirección de Obras de la Municipalidad de La Serena,

d.-El sistema de alcantarillado particular que servía a la vivienda no era suficiente para el desarrollo de la actividad comercial que pretendía llevar a cabo la arrendataria.

e.-El proyecto de instalación del sistema de alcantarillado para servir a las dependencias de un salón de té, fue aprobado por la Resolución Exenta N° 2056, de 4 de junio de 2016, de la Secretaría Regional Ministerial de Salud de Coquimbo, esto es, nueve meses después de celebrado el contrato, periodo durante el cual el arrendatario no pudo ejercer su actividad comercial.

f.-La arrendataria introdujo las siguientes mejoras en la propiedad: preparó y perfeccionó el terreno, reparó un pozo de riego, construyó áreas verdes, instaló juegos infantiles y sistema de alcantarillado; y la arrendadora tenía conocimiento de su existencia, pero no se acreditó que se hayan efectuado con su consentimiento, salvo la relativa al sistema de alcantarillado.

g.-La arrendataria efectuó inversiones en el inmueble para adecuarlo al fin comercial para el que fue contratado, a saber, compró menaje y mobiliario e incurrió en gastos de limpieza del inmueble por la suma total de $ 4.874.130; instaló sistema de regadío y de alcantarillado particular que le costó $ 1.620.972 y $ 3.459.930, respectivamente; por servicios contables desde octubre de 2014 a abril de 2016 y por venta e instalación de maicillo, preparación de terreno, estabilizado y movimiento de tierra, incurrió en gastos por $ 2.200.000 y $ 3.495.798, respectivamente. Suma total $ 15.650.830.

h.-La arrendataria adquirió el menaje y mobiliario sin contar con la patente comercial respectiva; y efectuó las obras consistentes en la instalación del maicillo, la preparación del terreno y la estabilización y movimiento de tierras el 2 de mayo de 2016, esto es, con posterioridad a la presentación de la demanda.

i.-La arrendataria tenía conocimiento de la actividad que iba a desarrollar y sabía cuáles eran los permisos asociados a la misma.

Luego, en lo que interesa, la sentencia impugnada concluyó que al versar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes respecto de una propiedad emplazada en un predio rústico, corresponde dar aplicación a la normativa especial fijada en los artículos 1978 y siguientes del Código Civil y en el Decreto Ley N° 933, que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, medianería o aparecerías y otras formas de explotación por terceros. Agregó que el artículo 1° del Decreto Ley N° 3.516, que establece normas sobre división de predios rústicos, indica, en su inciso penúltimo, que los resultantes de una subdivisión quedan sujetos a la prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, disponiendo, el primero, que fuera de los limites urbanos establecidos en los planes reguladores, se pueden levantar las construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble o para las viviendas del propietario y de sus trabajadores; y que en el evento que se levanten construcciones con el objeto de efectuar alguna otra actividad comercial distinta a la agropecuaria, requerirán, previamente, la aprobación correspondiente de la Dirección de Obras Municipales, del informe favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del Servicio Agrícola que correspondan; señalando el artículo 58 que el otorgamiento de patentes municipales debe ser concordante con el uso del suelo. Entonces, como el inmueble arrendado es resultante de una subdivisión de un predio agrícola de mayor extensión, con una superficie superior a media hectárea, concluyó que se encuentra afecto a las normas del citado decreto ley, resultando posible, por no existir prohibición legal, que el fin que se tuvo en vista al celebrar el contrato de arrendamiento fuera para el de uso o habitación, o para la actividad comercial del giro de la demandante.

A continuación, analizó si hubo de parte de la demandada incumplimiento de las obligaciones emanadas del contrato, en especial la del número 2 del artículo 1924 del Código Civil, esto es, la que dispone que el arrendador se encuentra obligado a mantener la cosa en el estado de servir para el fin que fue arrendada, y, en ese caso, si dicho incumplimiento afectó a los dos destinos para los cuales se arrendó el inmueble o, por el contrario, sólo a uno. Pues bien, expresa, que el demandante hizo consistir el incumplimiento solo en el hecho que el predio no estaba apto para servir a su giro comercial, pues nada dice que no lo estaba para ser empleado para los fines de uso y habitación; y, según los hechos que se tuvieron por acreditados, la casa habitación construida en el inmueble arrendado a la época de la celebración del contrato no contaba con una recepción definitiva de las obras por parte de la respectiva Dirección de Obras Municipales, pero sí disponía de un sistema de alcantarillo particular, bajo la modalidad de una cámara absorbente en los términos del Título VI del Reglamento General de Alcantarillados Particulares contenido en el Decreto 236, de 23 de mayo de 1926, del Ministerio de Higiene, Asistencia, Previsión y Trabajo, sistema eficaz para las necesidades del inmueble, en el evento que se destinara sólo a un uso habitacional, por así permitirlo su artículo 9, al estar ubicada la vivienda en alguno de los lugares a que dicha norma se refiere; pero no para desarrollar la actividad comercial pretendida, en atención al mayor número de usuarios del sistema, ya que, en ese caso, se requiere un sistema de fosa séptica, según se colige de los artículos 21 y 28 del citado reglamento.

En ese orden de cosas, precisó que la falta de recepción definitiva de la vivienda emplazada en el predio rústico de que se trata no constituye en sí mismo un incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, en lo que dice relación con el fin de destinar el inmueble al uso o habitación, ya que no se requiere una autorización previa de la autoridad competente, y dado que los vicios de la cosa arrendada solo se hicieron recaer en la falta de recepción definitiva de las obras y de un sistema de alcantarillado reglado - circunstancia, esta última, que no es efectiva –, y no en que tanto la vivienda como el sistema de alcantarillado particular existentes en el lugar no estaban aptos para hacer uso de ellos, de acuerdo a su naturaleza, esto es, que la casa habitación fuera habitable y que el tratamiento de las aguas servidas fuera eficiente, se debe concluir que, en lo que dice relación a este fin, el inmueble arrendado se encontraba en el estado de servirlo, por lo que no existe incumplimiento por parte de la demandada. Distinto es el caso tratándose del segundo objeto para el cual fue arrendado el inmueble, ya que la falta de la recepción definitiva de las obras y que el predio no contara con un sistema de alcantarillado acorde para el ejercicio de dicho objetivo, le impidió al arrendatario ejercer la actividad comercial de su giro, pues tales circunstancias constituyen requisitos legales previos que lo habilitaban para continuar con el resto de la tramitación hasta la obtención de la patente comercial municipal inherente a su actividad comercial, por lo tanto, las omisiones mencionadas configuran un incumplimiento a la obligación establecida en el número 2 del artículo 1924 del Código Civil; sin perjuicio que, con posterioridad, se haya obtenido la aprobación del proyecto de instalación del sistema de alcantarillado para servir a las dependencias de un salón de té, según aparece de la Resolución Exenta N° 2056, de 4 de junio de 2016, de la Secretaría Regional Ministerial de Salud de Coquimbo, esto es, nueve meses después de celebrado el contrato, sin que durante ese periodo el arrendatario haya podido ejercer su actividad comercial.

Indica que el artículo 1932 del Código Civil consagra el derecho del arrendatario a poner término al arrendamiento, si el mal estado o calidad de la cosa le impide usarla para el fin para el que fue arrendada, sea éste parcial o total; y no solo dice relación con un vicio material, pues también comprende los defectos jurídicos de que padece y que imposibilitan darle el uso previsto en el contrato, como en la especie. Con todo, el impedimento para el goce del inmueble fue parcial, debido a que uno de los fines para los cuales fue arrendado pudo ser alcanzado sin dificultad, razón por la cual declaró resuelto o terminado el contrato de arrendamiento, toda vez que, según lo indica el inciso primero de la citada norma, para que nazca el derecho es irrelevante que la arrendadora al tiempo del contrato conociese o no el mal estado o circunstancias que impedían que el inmueble fuera usado para los fines convenidos.

En lo concerniente a las alegaciones de la demandada, basadas en la cláusula tercera del contrato, se recurrió a las normas contenidas en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, infiriendo que el propósito de los contratantes fue trasladar el riesgo del negocio a la arrendataria en el evento que no obtuviera los permisos necesarios para el desarrollo de la actividad comercial de su giro, debiendo diligenciar todos y cada uno de ellos hasta el buen término de la gestión; lo que no significa que se haya liberado a la arrendadora de toda responsabilidad en su obtención, toda vez que para que el inmueble estuviera apto desde un punto de vista jurídico, para servir el fin comercial convenido, era necesaria la intervención de la arrendadora como propietaria del inmueble, de lo contrario las gestiones que efectuara el arrendatario estaban destinadas al fracaso, pues, para que pudiera obtener la patente comercial que lo habilitaba para ejercer la actividad comercial, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley General de Urbanismo y Construcción, era necesario que se contara con la recepción definitiva de la construcción por parte de la Dirección de Obras Municipales respectiva, asimismo, la autorización de la autoridad sanitaria respecto del sistema de alcantarillado particular y, por tratarse de un predio rústico, el cambio del uso del suelo, actividades que por su propia naturaleza, no se pueden llevar a cabo sin la intervención del propietario del inmueble. Así la demandada entendió que era el sentido de la cláusula, ya que prestó su consentimiento para que el arrendatario requiriera de la autoridad sanitaria la aprobación del proyecto de instalación del sistema de alcantarillado en el inmueble que lo habilitaría para servir a los servicios básicos de una cafetería y salón de té, sostener lo contrario significaría vulnerar el principio que contiene el artículo 1546 del Código Civil.

Tratándose de la procedencia o no de la pretensión de la demandante que se le indemnicen los perjuicios causados a raíz del referido incumplimiento, señala que el artículo 1933 del Código Civil consagra el derecho del arrendatario para que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato; y si era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o era tal que debió por los antecedentes preverlos o por su profesión conocerlos, se debe incluir en la indemnización el lucro cesante. Por su parte, el artículo 1934 del mismo código expresa que el arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios señalado en el párrafo anterior, aunque se den las circunstancias mencionadas, si concurrió a la celebración del contrato a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era de tal consideración, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente de saneamiento por el mismo vicio, designándolo. Y, considerando los hechos que se tuvieron por probados, concluye que pesaba sobre la arrendadora la obligación de entregar el inmueble apto para servir los intereses comerciales del arrendatario, y que debió averiguar si podía dársele el uso que pretendía; razón por la cual, al no haber actuado con el cuidado debido, debe indemnizar los perjuicios causados al arrendatario por su incumplimiento contractual parcial, al no haber puesto el inmueble a disposición del arrendatario para servir la actividad comercial propia de su giro.

Añade que si bien la inversión realizada por la arrendataria alcanzó a la cantidad $ 15.650.830, para determinar el valor del daño emergente para los efectos indemnizatorios se debe estar a las específicas circunstancias concurrentes en la especie y a la incidencia de su conducta en la producción del daño cuya reparación se pretende, y considera que la arrendataria cuando adquirió el menaje y mobiliario y dio inicio a la ejecución de las obras de adecuación del inmueble, lo hizo sin contar con las autorizaciones administrativas pertinentes y antes de haber obtenido la patente comercial (provisoria o definitiva) que la habilitara para instalar el local comercial, de cuya necesidad era conocedora; y si bien el inicio de las obras se realizaron en la creencia que la casa habitación contaba con la recepción definitiva y el sistema de alcantarillado adecuado, lo que facilitaría la obtención de los permisos pertinentes, continuó con ellas después que tomó conocimiento efectivo de su ausencia, lo que ocurrió en el mes de diciembre de 2014, por lo tanto, sabiendo de las falencias jurídicas del inmueble no sólo prosiguió hasta su término, sino que, además, dio inicio a nuevas obras de inversión. Por lo tanto, aparece como imprudente su actividad de adquirir el menaje y mobiliario necesario para el desarrollo de su actividad comercial, sin contar con la patente comercial que lo habilitara para ello, siendo también temerarias las inversiones realizadas en el predio con posterioridad al mes de diciembre, que no eran necesarias para la habilitación del inmueble, sabiendo que la obtención de las autorizaciones se haría más dificultosa. En esa oportunidad, ante el incumplimiento de la arrendadora estuvo en condiciones de poner término a la relación contractual, pero optó por perseverar, lo que debe ser tenido en consideración para evaluar el daño que sufrió.

Conforme a lo razonado, concluye que en la indemnización por el daño emergente se comprenderán las inversiones relativas al proyecto de regularización y ejecución del sistema de alcantarillado particular del inmueble, por ser una obra necesaria que posibilitaba la regularización de las construcciones existentes y la obtención de la autorización sanitaria pertinente. Del mismo modo, las inversiones que dicen relación con el sistema de regadío, no obstante que no eran necesarias para obtener dicha regularización, porque se efectuaron durante el periodo en que desconocía las falencias jurídicas de que adolecía el inmueble. En lo que dice relación a los gastos por servicios contables, sólo se considerarán los correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014, oportunidad en que la arrendataria pudo poner término al contrato. Distinta suerte corren las inversiones relativas a la adquisición del menaje y mobiliario, instalación de maicillo, preparación del terreno, estabilizado y movimiento de tierra, que no serán consideradas para determinar el monto de la indemnización, porque, la primera, se efectuó sin contar con la patente comercial respectiva, por lo tanto, el gasto anticipado en que incurrió no se puede sostener que sea una consecuencia directa del incumplimiento atribuido a la arrendadora; en tanto que las otras, atendida la fecha de emisión de la factura, 2 de mayo de 2016, esto es, con posterioridad a la presentación de la demanda, porque se efectuaron después que el demandante tomó conocimiento de los vicios de que adolecía el inmueble, sin que correspondieran a obras necesarias para subsanarlos, y, al igual que en el caso anterior, no se puede sostener que sea un resultado directo del referido incumplimiento.

Afirma que corresponde al órgano judicial la función de calcular los daños indemnizables y debe ponderarlos según las circunstancias del caso, valorando la prueba y considerando las actuaciones de las partes, y para fijar su monto debe atender criterios de proporcionalidad y prudencia en relación con el alcance del daño sufrido. Conforme ese contexto, y atendido que se tuvo por establecido sólo un incumplimiento parcial unido a la imprudencia en que incurrió la actora al efectuar inversiones innecesarias para subsanar las falencias jurídicas del inmueble después de haber tomado conocimiento de las mismas, se estimó que la indemnización procedente debe fijarse en la suma de $5.280.902.

Tratándose de la indemnización por los conceptos de lucro cesante y de daño moral, se desestimó por falta de acreditación.

Por último, en lo que concierne a la restitución de la suma de $ 19.200.000, a título de mes de garantía y rentas mensuales pagadas durante el periodo noviembre de 2014 a octubre de 2015, consideró que se está en presencia de un contrato de tracto sucesivo que se caracteriza porque las obligaciones de las partes se extinguen y renuevan periódicamente, de donde resulta que la declaración de su resolución no puede producir efectos retroactivos, sólo para el futuro, toda vez que las prestaciones recíprocas ya ejecutadas fueron cumplidas operando el pago como modo de extinguir las obligaciones. Si bien en la especie, en principio, la arrendadora no cumplió con la prestación contenida en el N° 2 del artículo 1924 del Código Civil, lo cierto es que siendo dos los motivos por los cuales se celebró el contrato de arrendamiento, y uno se alcanzó sin dificultad, no existe ningún desequilibrio patrimonial que deba ser corregido. Entonces, como se configuró un incumplimiento parcial y la demandante optó, de conformidad a lo dispuesto en el inciso final del artículo 1932 del Código Civil, por la terminación del contrato y no por una rebaja de la renta, coligió que no corresponde dar lugar a la señalada restitución;

3° Que, en primer lugar, corresponde hacerse cargo del capítulo referido a la infracción de normas que se denominan reguladoras de la prueba, pues, de ser efectiva, los hechos asentados en la sentencia impugnada podrían modificarse en la de reemplazo pertinente. Al respecto, se acusa vulnerado lo que disponen los artículos 346 número 1 del Código de Procedimiento Civil y 1702 del Código Civil, señalando, el primero, los casos en que un instrumento privado debe tenerse por reconocido; y el segundo que, tratándose del reconocido por la parte a quien se opone, o que se ha mandado tener por reconocido en los casos y con los requisitos prevenidos por ley, tiene el valor de escritura pública respecto de los que aparecen o se reputan haberlo suscrito; sin embargo, en lo que atañe a los instrumentos privados emanados de terceros y en la medida que hayan concurrido al juicio a reconocerlos o a deponer acerca de su tenor, es pacífico en la doctrina y jurisprudencia que se deben aplicar las reglas dadas a propósito del medio de prueba de los testigos, consagradas en el artículo 384 del Código de Procedimiento Civil. Entonces, como la denuncia está referida al documento denominado “Estudio de Mercado, La Casona de Bellavista, Cafetería Alemana”, elaborado por don nombre reservado, quien, según se afirma, al declarar como testigo reconoció ser su autor, no corresponde que se aprecie su valor probatorio conforme las normas contenidas en los artículos que se acusan vulnerados, sino de acuerdo a las del último mencionado, que, con todo, no son de aquellas que se designan reguladoras de la prueba porque solo dan pautas conforme a las cuales se debe ponderar las declaraciones prestadas por los testigos en juicio.

Conforme dicho contexto, los presupuestos fácticos asentados en la sentencia impugnada no pueden ser alterados, y como no se tuvo como tal que la demandante experimentó perjuicios a título de lucro cesante con motivo de la conducta asumida por la demandada, no se ha podido infringir lo que prescriben los artículos 1933 y 1556 del Código Civil. A la misma conclusión se debe arribar en cuanto se afirma en el recurso que la decisión que se refuta conculcó las mismas disposiciones al no resarcirse íntegramente el daño emergente reclamado, porque, como se advierte de la atenta lectura del recurso, no se impugnaron los hechos consignados bajo las letras h.- e i.- del motivo 2°, tampoco su calificación ni las consecuencias jurídicas que de ellos se derivaron;

4° Que, en lo que atañe a la vulneración de lo dispuesto en el artículo 1932 en relación a lo que previene el artículo 1687 del Código Civil, porque la sentencia impugnada no decretó la restitución de las rentas de arrendamiento pagadas desde noviembre de 2014 hasta octubre de 2015, se debe tener presente que la casación en el fondo sólo procede respecto de determinadas resoluciones judiciales siempre que se hayan pronunciado con infracción de ley que haya influido de manera substancial en su parte dispositiva. Entonces, como se tuvo por acreditado que el contrato de arrendamiento del inmueble ya individualizado se celebró con la finalidad de que fuera destinado para habitación “o” actividad comercial, unido a la circunstancia que la demandante hizo consistir el incumplimiento solo en el hecho que el predio no estaba apto para servir al giro comercial, y no cuestionó la decisión de que la demandada debe indemnizar los perjuicios causados por haber incurrido en un incumplimiento contractual parcial, en los términos recogidos en los acápites tercero, cuarto y quinto del motivo 2° precedente, aun cuando la sentencia impugnada hubiera infringido lo que disponen dichas normas legales no tiene ninguna influencia de carácter esencial, pues no se podría en la de reemplazo respectiva hacer lugar a lo que se solicita;

5° Que, por último, tratándose de la restitución de la garantía, se debe tener presente que se ha impuesto como costumbre que el arrendatario entregue una al arrendador, a la época de celebración del contrato de arriendo, que asciende usualmente al monto de una renta de arrendamiento, para responder por los deterioros que presente la cosa arrendada al momento de ponérsele término, con el objeto que el arrendador la destine para efectuar las reparaciones adecuadas, por lo tanto, no puede ser destinada al pago de la renta, a menos que éste consienta en ello. Entonces, su suerte final depende si la cosa arrendada, al tiempo de su restitución, exterioriza o no deterioros imputables al arrendatario, y si no los presenta, corresponde que el arrendador devuelva la suma correspondiente al mes de garantía, debidamente reajustada, y por un monto equivalente a la cantidad pagada por la renta del último mes.

Sin embargo, como no se tuvo por establecido que el arrendatario entregó una suma de dinero a título de garantía, unido a la circunstancia que en el recurso se solicita la devolución de lo recibido por la demandada por dicho concepto en atención al efecto restitutorio que generaría la rescisión y a lo previsto en el artículo 1932 del código civil, lo que la sentencia impugnada desestimó por las reflexiones ya consignadas, el recurso tampoco puede prosperar a su respecto.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante en contra de la sentencia veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 438.

Redactó la ministra Gloria Ana Chevesich R.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 1.120-18.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Mauricio Silva C., y los Abogados Integrantes señora Rosa María Leonor Etcheberry C., y señor Iñigo de la Maza G. No firman los Ministros señores Blanco y Silva, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar con feriado legal el segundo. Santiago, tres de octubre de dos mil diecinueve.