Ocupación ilegal

Santiago, nueve de diciembre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos Rol C-61-2017, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Juzgado de Letras de Casablanca, por sentencia de dieciséis de abril de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de precario interpuesta por la sociedad por acciones Insumed Spa en contra de don nombre reservado, condenándolo a restituir en inmueble correspondiente a la casa Nº 1 de la manzana A del condominio La Marina, ubicado en domicilio reservado de la comuna de Algarrobo, Región de Valparaíso, libre de todo ocupante, dentro de cinco días hábiles desde que se encuentre ejecutoriada.

Se alzó el demandado y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de veinticuatro de agosto de dos mil dieciocho, la confirmó.

En contra de esta última decisión, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada infringió los artículos 170 y 342 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 700 del Código Civil, pues se acogió la demanda en circunstancias que cuenta con un título que justifica la ocupación del inmueble, ya que, con fecha 10 de noviembre de 2006 celebró con la antecesora en el dominio, doña nombre reservado, un contrato compraventa sobre el inmueble objeto de juicio, ocupándolo desde esa fecha. Señala que, con posterioridad, la vendedora procedió a vender el inmueble a la sociedad demandante, suscribiendo un contrato adicional por el cual le cedió todos los derechos, acciones y créditos que tenía con don nombre reservado, respecto del saldo del precio del primigenio contrato, lo que demuestra que la sociedad demandante estaba en pleno conocimiento que el demandado cuenta con un título que justifica su ocupación.

Afirma que si bien el fallo impugnado enumera los documentos acompañados por las partes, no valora la prueba rendida, dejándolo en la indefensión, infringiendo las normas jurídicas mencionadas, pues posee un título para ocupar legalmente el inmueble, que le fue entregado materialmente en virtud de un contrato válidamente celebrado.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

Segundo: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1.- La sociedad por acciones Insumed Spa es poseedora inscrita del inmueble correspondiente a la casa Nº 1 de la manzana A del condominio La Marina, ubicado en domicilio reservado de la comuna de Algarrobo, Región de Valparaíso. Lo adquirió por tradición, en virtud de un contrato de compraventa celebrado con doña nombre reservado con fecha 15 de enero de 2016, y que se encuentra inscrito a fojas 432 vuelta Nº 533 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca correspondiente al año 2016.

2.- Con fecha 10 de noviembre de 2006, doña nombre reservado celebró con don nombre reservado, un contrato de compraventa, por el cual la primera vendió, cedió y transfirió al segundo el inmueble objeto de juicio, en la suma equivalente a 2.490 unidades de fomento, pagando en el acto la suma de 172,8154 de dicha unidad, comprometiéndose a pagar el saldo de 520 unidades de fomento en 10 cuotas iguales y sucesivas de 52 de las mismas unidades cada una, documentadas en diez cheques correlativos con vencimiento el primero el 8 de diciembre de 2006 y el último el 8 de septiembre de 2007; y el saldo de 1797,1846 unidades de fomento, a través de novación, cesión, prepago con el Banco Santander Santiago.

En el mismo contrato se pactó que la entrega del inmueble se iba a efectuar, a más tardar, en diez días hábiles desde la fecha en que se suscriba por las partes la escritura de compraventa.

3.- El inmueble se encuentra actualmente habitado por don nombre reservado, desde la celebración del contrato de compraventa que celebró con doña nombre reservado, que no fue inscrito en el respectivo Conservador de Bienes Raíces.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, acogió la demanda, concluyendo que el demandado no tiene un título que justifique la ocupación, pues, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 670, 675 y 686 del Código Civil, si bien el demandado celebró un contrato de compraventa con la antecesora en el dominio sobre el bien objeto de juicio, nunca llegó a operar el modo de adquirir tradición, pues no fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, por lo que título no resulta oponible a la sociedad demandante, concluyendo que actualmente ocupa por su mera tolerancia.

Tercero: Que previo a entrar al análisis del libelo impugnatorio, cabe señalar que el recurso de casación en el fondo a raíz de las modificaciones introducidas con la Ley N° 19.374, publicada en el Diario Oficial el 18 de febrero de 1995, perdió su carácter excesivamente formalista. Lo anterior no implica que haya cambiado su esencia, pues es un recurso extraordinario, de derecho estricto, y con una causal muy precisa, infracción de ley con influencia substancial en la parte dispositiva de la sentencia, y la noción de “error de derecho” no significa que se haya creado una nueva categoría jurídica diferente a la ley, o que se haya generado un cambio en lo que debe entenderse por ley para los efectos de la casación, ni en lo concerniente a las formas tradicionales como se la puede transgredir.

En ese contexto, es indispensable que en el libelo respectivo se demuestre de manera clara y precisa el error en que incurrió la judicatura al aplicar la ley conforme a la cual zanjó el debate sometido a su decisión, situación que, a juicio de esta Corte se cumple en la especie, pues el recurrente refiere como error de derecho la decisión de la sentencia impugnada de concluir la inexistencia de título que justifica la ocupación del bien raíz objeto de juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2195 del Código Civil, aun cuando dicha norma no haya sido expresamente citada.

Cuarto: Que el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, al tratar la institución del precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende a una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17).

Sexto: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación del alcance de los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título del demandado, pues sostiene que, por el hecho de haber celebrado un contrato de compraventa con la antecesora en el dominio del inmueble, aun cuando no se haya efectuado la inscripción respectiva, su ocupación no carece de título, por lo que la tenencia precaria que se le reprocha no está desprovista de título jurídico, enervándose con ello la acción impetrada en su contra.

Séptimo: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el artículo 2195 del código de Bello, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Octavo: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditado que el demandado ocupa el inmueble reclamado desde el 20 de noviembre de 2006, fecha en la que celebró un contrato de compraventa con doña nombre reservado, respecto del mismo, de modo que está en el inmueble con motivo del vínculo jurídico que lo ligó con la antecesora en el dominio.

Noveno: Que, de esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte del demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de una relación contractual previa, título que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia de la actual dueña, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, de tal manera, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Décimo: Que, por lo antes explicado, el tribunal de segundo grado infringió lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, estimó la demanda, de modo que el recurso en análisis debe necesariamente acogerse.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada, contra la sentencia de veinticuatro de agosto de dos mil dieciocho, dicada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Acordada con el voto en contra de la Ministra Sra. Repetto, quien estuvo por desestimar el recurso de nulidad sustantivo pues, a su juicio, atendida la naturaleza de la vía impugnatoria deducida, es indispensable que en el libelo se demuestre de manera clara y precisa el error en que incurrió la judicatura al aplicar la ley conforme a la cual zanjó el debate sometido a su decisión, lo que implica obligatoriamente que debe referirse a las normas llamadas decisorias de la litis; que son aquéllas con arreglo a las cuales debe fallarse el litigio, porque solo esas pueden influir de un modo substancial en la parte dispositiva de la sentencia, en el caso de autos, las que atañen al precario.

Como se consignó precedentemente, el recurso denuncia vulneradas diversas normas que no tienen el carácter de decisoria de la litis, sin hacer mención al artículo 2195 del Código Civil, conforme al cual se resolvió el litigio, al concluir que no se configuraron los presupuestos que señala.

En consecuencia, a juicio de la disidente, al omitir el arbitrio el precepto decisorio relativo al fondo del asunto sometido a la consideración de los tribunales de instancia, el recurso interpuesto no puedan prosperar.

Regístrese.

N° 25.049-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Gloria Ana Chevesich R., señor Arturo Prado P., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Ricardo Abuauad D. No firma el abogado integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, nueve de diciembre de dos mil diecinueve.