Inoponibilidad

Santiago, diecinueve de febrero de dos mil veinte.

Vistos:

En autos número de rol C-29037-2017, caratulados "nombre reservado con Sociedad Agrícola Santa Magdalena Limitada”, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Rancagua, por sentencia de cinco de marzo de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de precario, con costas, y una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, por decisión de diez de abril de dos mil diecinueve, la confirmó.

En contra de la última sentencia la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el libelo impugnatorio alega la infracción de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, porque la sentencia impugnada desconoce que la demandada ocupa el bien raíz reclamado en virtud de un contrato de arrendamiento y cesión de derechos, que, en su cláusula octava, autorizaba expresamente a subarrendar todo o parte del predio, ceder derechos o la tenencia total o parcial, exigiendo un requisito no establecido por las partes, esto es, la notificación a los demandantes de la cesión del contrato.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y se invalide la sentencia impugnada, acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, se dicte la de reemplazo que resuelva que se “acoge la demanda solicitada en todas sus partes con costas” (SIC).

Segundo: Que en la sentencia impugnada se fijaron como hechos, los siguientes:

-Los demandantes son dueños de los derechos que a don nombre reservado le correspondían sobre la Parcela número 32 y sobre el Sitio número 24, ambos del proyecto de parcelación Santa Amelia, ubicados en la comuna de Rancagua.

- La demandada ocupa el inmueble objeto de la Litis.

- El causante, don nombre reservado, por sí y en representación de sus hijos menores de edad, celebró con fecha 22 de noviembre de 1979 un contrato de arrendamiento y promesa de venta con don nombre reservado, como arrendadores, promitentes vendedores, mandantes indistintamente, el cual consigna en su cláusula primera: “ Don nombre reservado y sus hijos nombrados son dueños de la Parcela número treinta y dos de una superficie de ocho coma cuarenta y dos hectáreas del Proyecto de Parcelación Santa Amelia ubicado en la comuna y departamento de Rancagua.-”; conforme a las estipulaciones segunda y tercera acordaron: “Por el presente instrumento el señor nombre reservado y los señores nombre reservado, entregan en arrendamiento a don nombre reservado, quien acepta para sí, el predio agrícola indicado en la cláusula anterior”, “el plazo de vigencia de este contrato de arrendamiento, comienza el 1 de junio de 1980 y termina el 31 de mayo de 2053. Sin embargo terminará ipso facto a la fecha de la celebración del contrato definitivo que se promete celebrar, en las cláusulas décima primera y siguientes de esta escritura, aunque el plazo de vigencia del arriendo se encuentra pendiente”.

- La demandada ocupa el inmueble por haber adquirido los derechos de los contratos de arrendamiento y de promesa de compraventa en virtud de una cesión de los mismos, conforme la autorización que consta en la cláusula octava del contrato individualizado en el párrafo precedente.

Sobre dicho fundamento fáctico, la judicatura del fondo consideró concurrentes los requisitos del precario, al establecerse el dominio de la actora y la ocupación de la demandada, añadiendo que, si bien se tuvo por establecida la existencia del contrato de arrendamiento y su cesión, no se acreditó que tal cesión de derechos hubiera sido notificada a la actora y, por tanto, el título pretendido le resulta inoponible, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1902 y 1903 del Código Civil, razón por la cual acogieron la demanda.

Tercero: Que, conforme lo ordena el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, el precario se configura en la medida que concurran los siguientes presupuestos: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución procura; que el demandado lo ocupe; que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Al respecto, se debe recordar, conforme ha sido el criterio de esta Corte, que el concepto de ignorancia, en cuanto elemento del instituto del precario, debe ser comprendido como el desconocimiento o falta de noticia de un hecho determinado, en la especie, que el inmueble pretendido es ocupado por una persona; y la mera tolerancia, por su parte, se refiere a una ocupación condescendida, en la cual el dueño asume una actitud permisiva consistente en su beneplácito o anuencia con la tenencia ajena de la cosa que luego trata recuperar, incumbiéndole al demandado demostrar que la ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia.

Cuarto: Que, en el mismo orden de cosas, debe recordarse, como esta Corte lo ha señalado reiteradamente, que la figura jurídica del precario obedece estrictamente a una cuestión de hecho, y que la consecuencia jurídica que la ley prevé para ello, se enerva en caso que el tenedor acredite que obra a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello es que es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa es simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no a que emane de aquél ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17, 37.898-17 y 10.323-17de esta Corte).

En consecuencia, habiéndose acreditado que la demandada ocupa el inmueble por haber adquirido los derechos del contrato de arrendamiento y promesa de compraventa en virtud de una cesión, conforme la cláusula octava del contrato de arrendamiento que disponía expresamente, que “queda permitido al arrendatario subarrendar, todo o parte del predio, ceder sus derechos o la tenencia total o parcial del mismo”, sin establecer como requisito la notificación al dueño para que le fuera oponible, necesariamente se debe concluir que la tenencia del bien materia del juicio no obedece a su mera tolerancia, sino que está provista de justificación en razón de dichos actos que, conforme lo antes reflexionado, resultan suficientes para concluir que no se está en presencia de un precario.

Quinto: Que, de esta manera, es palmario que al decidirse de la manera que se hizo se vulneró lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil, al estimarse que la ocupación de la propiedad por parte de la demandada, lo es por mera tolerancia del demandante, error que tuvo influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada, pues de no haberse incurrido en él se habría rechazado la demanda, por lo que corresponde acoger el recurso.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de diez de abril de dos mil diecinueve, la que se anula y se reemplaza por la que, sin nueva vista, se dicta a continuación.

Regístrese.

Rol N° 12.196-19.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Julio Pallavicini M. No firma el abogado integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, diecinueve de febrero de dos mil veinte.