Contrato de arrendamiento

Santiago, dieciocho de mayo de dos mil veinte.

En cumplimiento a lo ordenado por el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la decisión apelada de dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, con excepción de sus motivaciones séptima a la duodécima, que se suprimen.

Y se tiene, en su lugar y además, presente:

En cuanto al fondo

Primero: Que la actora fundó el recurso de apelación que enderezó en contra de la sentencia de primer grado que rechazó la demanda de término de contrato de arrendamiento, restitución de inmueble y pago de las rentas insolutas, en la circunstancia de no haberse controvertido que el demandado ocupa la propiedad materia de autos, en virtud de un contrato de arriendo, y mientras no se restituya el bien arrendado, dicha convención mantiene su vigencia, conforme lo dispone el artículo 1947 del Código Civil, dándose, en la especie, la situación que el demandado se mantiene en el bien raíz, sin pagar rentas de arrendamiento, y sin que se le ordene restituirlo.

Segundo: Que, por su parte, el fallo apelado tuvo por acreditado que las partes celebraron el contrato de arrendamiento materia de autos, que comenzó a regir el 1 de agosto de 2013, con vigencia de dos años, conviniendo una renta mensual de $350.000.- Por lo demás, no fue discutido, y, a la vez, se constató de la lectura del contrato acompañado para efectos probatorios.

Por otro lado, conforme se advierte de los escritos de la etapa de discusión, tampoco existe controversia respecto de las siguientes circunstancias:

- El demandado mantiene la tenencia de la propiedad sub lite.

- El demandado pagó las rentas de arrendamiento hasta el mes de septiembre del año 2016.

- El demandado, en consecuencia, mantiene impagas la de los períodos posteriores, a la fecha.

Tales fundamentos fácticos, al no haber sido disputados, sino que aceptados por las partes, deben tenerse por suficientemente acreditados, y, por lo tanto, plenamente probados.

Tercero: Que, por su parte, el artículo 1956 del Código Civil, preceptúa en su inciso final, la denominada cláusula legal de la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, al señalar que: “Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera”.

Tal efecto, propio de este tipo de contratos, consiste en la “automática” renovación o continuación del mismo cuando concurre el consentimiento tácito de ambas partes, expresado de alguna de las maneras que contempla la ley, y que revelan, en la práctica, la voluntad de perseverar su ejecución, a pesar de haber concluído, formalmente, el plazo de su vigencia, para lo cual el legislador consideró como hecho revelador de tal consentimiento manifestaciones inequívocas, como lo es, el pago de la renta de cualquier periodo posterior a su terminación.

Cuarto: Que, en mérito de lo reflexionado anteriormente, y sobre la base de los fundamentos fácticos establecidos en la motivación segunda, se advierte que, en la especie, al haberse continuado con el pago de las rentas por más de un año desde la llegada del plazo que se contempló para la terminación del contrato, se verificó su tácita reconducción, al manifestarse, de forma inequívoca, la voluntad de ambas partes de perseverar en él.

Quinto: Que, en tales condiciones, se concluye de modo inequívoco la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y el incumplimiento de la parte demandada en el pago de las rentas de los períodos correspondientes al mes de octubre en adelante.

Sexto: Que, en consideración a lo señalado, y habiéndose practicado las reconvenciones legales, procede acoger la demanda en cuanto solicita se declare terminado el contrato por falta de pago de las rentas acordadas, y decretar la restitución del inmueble y condena al pago de lo adeudado, conforme se dirá.

Por estas motivaciones, citas legales y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186, 187, 227 y 691 del Código de Procedimiento Civil, se declara:

Que se revoca la sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, que rechazó la demanda, y, en su lugar, se declara que se la acoge, y se da por terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, por no pago de las rentas, y se condena al demandado a:

1) La restitución del inmueble materia de autos, en un plazo de 30 días desde que la sentencia quede ejecutoriada.

2) Al pago de las rentas insolutas a razón de $ 350.000 mensuales desde el mes de octubre de 2016, y las que se devenguen hasta la efectiva restitución del inmueble, conforme liquidación que realizará el secretario del tribunal de primera instancia, más reajustes e intereses legales de todas las sumas adeudadas.

3) No se condena en costas a la parte demandada, atendido lo dispuesto en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Pallavicini, quien estuvo por no dictar sentencia de reemplazo, en razón de los argumentos expuestos en su disidencia.

Redacción a cargo del ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Rol N° 29.086-18

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y el abogado integrante señor Julio Pallavicini M. . Santiago, dieciocho de mayo de dos mil veinte.