Contrato de arrendamiento

Santiago, dieciocho de mayo de dos mil veinte.

Vistos:

En autos número de rol C-29564-17, caratulados “Sociedad Jiménez y Herrera Ltda con nombre reservado”, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Rancagua, por sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil diecisiete, se rechazó la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

Con fecha tres de octubre de dos mil dieciocho, una sala de la Corte de Apelaciones de dicha ciudad, la confirmó.

En contra de dicha decisión la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, solicitando se anule la sentencia impugnada y se dicte una de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, que acoja la demanda, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que, según lo dispone el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, pueden los tribunales, conociendo por vía de apelación, consulta o casación o en alguna incidencia, invalidar de oficio las sentencias cuando los antecedentes del recurso manifiesten que adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, debiendo oír sobre este punto a los abogados que concurran a alegar en la vista de la causa e indicarles los posibles vicios sobre los cuales deberán formular sus exposiciones; trámite que no se pudo cumplir, por no haber comparecido las partes a estrados.

Segundo: Que, según lo dispone el número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, es causal de nulidad formal la circunstancia que la sentencia se haya pronunciado desatendiendo cualquiera de los requisitos señalados en el artículo 170 del citado cuerpo legal; norma que, en su número 4, establece que las sentencias deben contener las consideraciones de hecho o de derecho que le sirven de fundamento; disposición que debe entenderse complementada con lo que estatuyen los números 5°, 6°, 7° y 8° del Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, de 30 de septiembre de 1920, que ordenan que la sentencia debe establecer con claridad los hechos sobre los que versó la controversia materia del juicio como aquellos que resultaron justificados con arreglo a la ley, del mismo modo los razonamientos que sirvieron para estimarlos comprobados, apreciándose la prueba rendida conforme a las reglas legales.

Es indudable que dicha carga implica, de modo especial, dejar constancia del ejercicio argumentativo que reproduzca el proceso intelectual de valoración de la prueba, lo que significa, además, que la judicatura debe hacerse cargo de todos los eventos del proceso que sean relevantes en dicha labor, lo que incluye un adecuado examen y consideración no sólo de la prueba material rendida en el proceso, sino que, con especial relevancia, los hechos que, por no haber sido controvertidos, deben entenderse como reconocidos por las partes, y, por lo mismo, como circunstancias fácticas probadas.

Tercero: Que, de este modo, el tribunal debe señalar con claridad no sólo los hechos que deben tenerse por establecidos a partir de la ponderación de las probanzas aportadas, sino que también los no discutidos, a fin de construir la base factual que permita la decisión definitiva, para lo cual, es menester analizar y ponderar con atención, además de la prueba rendida, el tenor de las presentaciones y formulaciones expresadas en el periodo de discusión, que, como es sabido, establecen los márgenes del proceso y definen sus extremos, permitiendo acotar los límites a que se extiende la congruencia procesal.

Cuarto: Que, como consta del mérito del proceso, el actor aseveró en su libelo inicial, por un lado, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, respecto del inmueble materia de autos, que comenzó a regir el 1 de agosto de 2013; y, por otro, que el arrendatario no ha pagado las rentas a partir de octubre de 2016, demandando la declaración de término del contrato por rentas impagas a partir de la última data y hasta la época de la demanda, el cobro de las mismas, y de aquellas que se devenguen hasta que el demandado haga restitución material de la propiedad.

Por su parte, el demandado solicitó su rechazo, pero sin controvertir los hecho explicitados, sino que introduciendo un elemento diferente, esto es, que el contrato de arrendamiento era de plazo fijo, sin contemplar renovación, y expiró en agosto de 2015, por lo que sería impropio cobrar las rentas derivadas de tal acto jurídico, de manera que es improcedente la acción judicial propuesta.

Como se observa, no se encuentra discutida la existencia del contrato, como lo consigna el fallo de primer grado –reproducido y confirmado por el recurrido–,tampoco que el demandado mantiene la tenencia de la propiedad, y que pagó la renta convenida por lo menos hasta el mes de septiembre de 2016, fecha a la cual, según su defensa, el contrato había expirado.

Sin embargo, dicha última circunstancia fue soslayada por la judicatura de instancia, la que incluso manifestó, conforme se lee del considerando noveno de la decisión de primera instancia, que no se allegó prueba destinada a acreditar la vigencia del contrato.

En tales condiciones, fluye que no se analizó o, más bien, se pretirió un hecho no discutido por las partes, que debió tenerse por reconocido, y, por lo tanto, debió ser considerado y ponderado de manera previa a la decisión confirmatoria arribada, por cuanto, como se advierte, tuvo incidencia sustantiva en la decisión del asunto sometido a la consideración del tribunal.

Quinto: Que, por consiguiente, se debe concluir que concurre la causal de nulidad formal consagrada en el artículo 768 número 5, en relación a lo que previene el artículo 170 número 4, del Código de Procedimiento Civil; razón por la que corresponde anular la sentencia impugnada.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se invalida de oficio la sentencia de tres de octubre de dos mil dieciocho, y se la reemplaza por la que, sin nueva vista, pero separadamente, se dicta a continuación.

Atendido lo resuelto, no se emite pronunciamiento respecto del recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante.

Acordado con el voto en contra del abogado integrante señor Pallavicini, quien fue de opinión de no actuar de oficio, y conociendo derechamente del recurso de casación sustancial, rechazarlo, en virtud de los siguientes fundamentos:

1° Que, el presente recurso, se dedujo en el contexto de una demanda deducida por el recurrente, por medio de la cual solicita la declaración del término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, y el cobro de las adeudadas, en contra de la parte demandada, específicamente, pues dejó de pagarlas en el mes de octubre de 2016. Por su parte, el demandado responde, señalando que el contrato, que entró en vigor el 1 de agosto de 2013, fue celebrado por el plazo de dos años, sin pactar renovación, por lo tanto, expiró en agosto de 2015, de manera que la acción deducida, no es la procedente.

2° Que la judicatura del mérito, tuvo por establecida la existencia del referido contrato, el que efectivamente comenzó a regir en la fecha indicada, con una vigencia de dos años, y sobre dicha base fáctica, concluyó que, tratándose de un contrato de plazo fijo, en el que no se pactó renovación automática, aparece que tal convención, se encuentra expirada, de manera tal, que la acción deducida resulta improcedente.

3° Que, por su parte, el recurso en análisis se apoya en la denuncia de la infracción de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, aseverando que se vulnera el principio de la fuerza obligatoria de los contratos y el de la buena fe, pues, no obstante acreditarse que el contrato se pactó a plazo fijo, se consideró expirado, permitiendo al demandado mantener la tenencia de la propiedad sin título, señalando que, probado que se adeudan rentas de arrendamiento, estas continúan devengándose hasta el efectivo término del contrato, que conforme propone, se verifica al momento de entregar la propiedad, lo que no ha ocurrido

4° Que, conforme a lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede sólo respecto de las sentencias dictadas con infracción de ley, es decir, cuando los sentenciadores han incurrido en errores de derecho, sea dando a la norma un alcance diferente de aquél otorgado por el legislador, aplicando un precepto a una situación no prevista por el mismo o dejando de hacerlo en un caso que sí regula, siempre que los yerros referidos hayan influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo impugnado.

5° Que de la lectura del recurso se constata que denuncia solamente la infracción de dos preceptos legales, los contenidos en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, pero no se denunció el quebrantamiento de normas esenciales para la procedencia del presente arbitrio, concretamente aquellas que regulan el cumplimiento del contrato de arrendamiento; y, en especial, aquellas que consagran la tácita reconducción del contrato, contenida en los artículos 1942 y 1956 del cuerpo legal citado, pues, en el fondo, es dicho efecto propio de este tipo de contratos, el que se alega como fundamento del recurso.

6° Que, como se viene señalando, para la procedencia del arbitrio en análisis es necesario que exista infracción de ley y que ésta tenga influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, cuestión que el recurso debe indicar con estricta precisión y claridad, lo que se cumple a través de la denuncia eficiente y razonada de todas las normas vulneradas, única manera que permite a esta Corte pronunciarse en los términos pretendidos, lo que no sucede en la especie desde que se omitió, como se expresó, denunciar la vulneración de disposiciones sustantivas imprescindibles para pronunciarse sobre el fondo del asunto, que corresponde a las decisorias de la litis, esto es, aquellas que tuvieron incidencia para resolver el fondo del asunto, lo que hacía procedente desestimar el recurso.

Redacción a cargo del ministro señor Ricardo Blanco H, y la disidencia, por su autor.

Regístrese.

N° 29.086-18

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y el abogado integrante señor Julio Pallavicini M. . Santiago, dieciocho de mayo de dos mil veinte.