Contrato de arrendamiento

Santiago, ocho de junio de dos mil veinte.

Vistos:

En estos autos Rol C-507-2017, seguidos ante el Juzgado de Letras de Illapel, en juicio sumario sobre arrendamiento de predios urbanos, caratulados “nombre reservado con Sociedad Gastronómica Miel Canela Ltda.”, por sentencia de veintiséis de octubre de dos mil diecisiete, se rechazó la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y se acogió parcialmente la de cobro de alquiler por los meses de abril, mayo y junio de 2017, que deberán pagarse con intereses y reajustes correspondientes.

Se alzaron ambas partes y una sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, ambas partes interpusieron recursos de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de uno que acoja sus peticiones.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I. En relación al recurso de casación en el fondo del demandado.

Primero: Que el demandado denuncia la infracción de los numerales 2 y 4 del artículo 170 y artículo 428, ambos del Código de Procedimiento Civil, además de la conculcación de los artículos 1698, 1700, 1545, 1552, 1915 y 1927 del Código Civil.

Sostiene que los tribunales del fondo vulneraron la norma del artículo 1698 del Código Civil, al sostener que incumplió el pago de las rentas de abril a junio de 2017, pese a que su prueba demuestra que sólo correspondía reanudar el pago del canon de arriendo desde el mes de julio de 2017; alega la vulneración del artículo 1552 del mismo cuerpo legal, al condenarlo al pago de dichas rentas, pese a que el arrendador no cumplió con su obligación de liberarlo de las perturbaciones en el uso del inmueble, lo que relaciona con la obligación del artículo 1927 del Código Civil, que dispone que es obligación del arrendador mantener la cosa arrendada en buen estado. Funda la violación de los numerales 2 y 4 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, en no haber otorgado valor a su prueba testimonial en aquella parte en que da cuenta de la modificación consensual que las partes realizaron de los términos del contrato de arriendo, lo que relaciona con la conculcación del artículo 428 del mismo cuerpo legal al no haber ponderado correctamente los medios de prueba; argumenta que los artículos 1698 y 1700 del Código de Bello se infringieron al no valorar correctamente su prueba documental, lo que impidió la ponderación comparativa de los medios de prueba; a continuación, refiere que el artículo 1545 del Código Civil se infringió, pues pese a que lo discutido era el sentido y extensión de las obligaciones que generó el contrato de arrendamiento los tribunales del fondo no lo liberaron del pago de las rentas de los meses de abril a junio de 2017. Finalmente, la conculcación de los artículos 1915 a 1927 del Código Civil, la sostiene en que, siendo el contrato de arriendo de naturaleza bilateral, pese a que el arrendador no cumplió con sus obligaciones, no se le liberó del pago de las rentas.

Segundo: Que para una acertada resolución del asunto, resulta necesario consignar los hechos que fueron establecidos por la sentencia impugnada, a saber:

1.- El 27 de noviembre de 2013, se escrituró contrato de arrendamiento celebrado entre don nombre reservado, como arrendador, y la Sociedad Gastronómica Miel Canela Ltda., representada por don nombre reservado, como arrendataria, sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, esquina Vicuña Mackenna, Illapel, fijándose la renta en la suma de $800.000, reajustables anualmente de acuerdo a la variación del Índice de Precios del Consumidor.

2.- El contrato comenzó a regir el 1 de noviembre de 2013 y su vigencia se pactó hasta el 1 de noviembre de 2018.

3.- Se acordó que si el arrendatario no paga de manera reiterada las rentas mensuales dentro de los plazos convenidos, se podría poner término anticipado al contrato.

4.- El 16 de septiembre del año 2015, un terremoto de 8,4 grados Richter, con epicentro en la comuna de Canela, afectó a la Cuarta Región de Coquimbo, causando numerosos daños en los inmuebles de la ciudad; entre ellos, el de autos.

5.- Las partes acordaron que el demandado se haría cargo de las reparaciones del inmueble arrendado, para lo cual obtuvo un crédito el 14 de octubre de 2015, por $12.000.000, imputándose el pago de dichas cuotas a las rentas de arrendamiento, reparaciones que se verificaron entre octubre a mediados de diciembre del mismo año.

6.- El demandado pagó las rentas de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del año 2015, mediante transferencias, y las de octubre de ese año hasta marzo de 2017 son imputables al crédito que suscribió para reparar el inmueble, reanudando el pago en julio de 2017.

Sobre la base de tales hechos la sentencia impugnada concluyó que, aun cuando el inmueble no estuvo en condiciones de ser utilizado desde octubre de 2015 a diciembre del mismo año, al no haber instado el demandado por el término del contrato, las rentas de dichos meses sí son imputables al crédito. Luego, razonó que se encuentran impagos tres meses, debido a un error en el cálculo del arrendatario, que no tiene la entidad suficiente para acceder a la terminación del arrendamiento en los términos expuestos por la parte demandante, en atención a la buena fe que imperó en el cumplimiento del contrato.

Tercero: Que el recurso de nulidad sustancial se erige denunciando la infracción de normas a las que se les atribuye la calidad de reguladoras de la prueba. Al respecto, esta Corte ha señalado reiteradamente que aquellas se entienden vulneradas cuando los tribunales de instancia invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, o desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado, de carácter obligatorio. En tal sentido, resulta pertinente tener en consideración que sólo la judicatura de fondo se encuentra facultada para fijar los hechos de la causa y que, efectuada correctamente dicha labor, esto es, con sujeción a las denominadas normas reguladoras de la prueba atinentes al caso en estudio, resultan inalterables para este tribunal, conforme lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza sin que se haya demostrado infracción de las mismas.

Cuarto: Que, participa de dicha naturaleza jurídica el artículo 1698 del Código Civil; sin embargo, no se lo ha podido conculcar porque no se alteró la carga probatoria, pues al demandado se impuso precisamente la de acreditar los hechos fundantes de su alegación, lo que no hizo, toda vez que la prueba rendida sólo acreditó que el pago de las cuotas del crédito se imputarían al canon de arriendo, sin que se incluyeran en dicho trato los intereses o cargos extra asociados a dicha operación. A la misma conclusión se debe arribar en relación con lo que dispone el artículo 1700 del Código Civil, pues ni siquiera se señala el instrumento cuyo mérito no se habría ponderado. Respecto a la infracción al artículo 428 del Código de Procedimiento Civil, los tribunales del fondo hicieron un análisis comparativo de los distintos medios probatorios, conforme a lo que prevé, arribando a las conclusiones antes señaladas, de modo que fluye que el agravio del demandado está constituido únicamente por el juicio de ponderación de la prueba rendida, pues no lo comparte, por lo que resulta forzoso concluir que el recurso de casación a su respecto no puede prosperar.

Quinto: Que, en cuanto a la infracción de las normas de los artículos 1545, 1552, 1917 y 1923 del Código Civil, se construye sobre la base de hechos diversos a los que se tuvieron por establecidos. Efectivamente, la argumentación central del reclamo gira en torno a una circunstancia no probada, relacionada con la época en que se hizo exigible la renta que se cobra, la cual no fue demostrada por el demandado, y, por otro lado, en relación a la existencia de elementos que configuran la excepción de contrato no cumplido, reprochando que durante la mitad del mes de septiembre y hasta mediados de diciembre de 2015, no pudo gozar de la cosa en plenitud, ya que el inmueble se encontraba en reparación por los daños ocasionados con el terremoto. Sin embargo, sobre el punto en cuestión, los tribunales del fondo tuvieron por acreditado que el recurrente no instó por el término del contrato, sino que por su cumplimiento, por lo demás, así fluye de la circunstancia de haber gestionado un crédito para tales fines y luego haber continuado con el pago de las rentas a través de transferencias, lo que revela que, no obstante los daños del inmueble, pudo usarlo sin problemas, no obstante las molestias o entorpecimiento que eventualmente lo habrían afectado.

De este modo, es evidente que el arbitrio sustancial deducido contradice los hechos probados en la sentencia impugnada, sin dar por infringidas las leyes reguladoras de la prueba que eventualmente podrían autorizar su modificación, lo que, sin dicha censura, se hace imposible para esta Corte, que se encuentra impedida de revisar la actividad desarrollada por los tribunales del mérito en relación a la prueba y variar los hechos fijados sobre los cuales recayó la aplicación del derecho sustantivo.

Sexto: Que, por consiguiente, la sentencia impugnada no ha incurrido en los errores de derecho denunciados y siendo así, el recurso de casación en el fondo con el que se ha pretendido invalidarla no puede prosperar y ha de ser desestimado.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo del demandante.

Séptimo: Que el demandante alega la vulneración de los artículos 1545 del Código Civil, al no dar aplicación a la cláusula novena contrato que señala que se le podrá́ poner término anticipado si el arrendatario no soluciona de manera reiterada las rentas mensuales dentro de los plazos convenidos; 1915 del mismo cuerpo legal, al liberar al arrendatario de la obligación de pagar el precio; en el mismo sentido alega la conculcación al artículo 1942, inciso primero, del Código Civil, al resolver que el no pago de tres mensualidades no es una obligación esencial. Finalmente, al artículo “210” de la Ley Nº 18.101, ya que el término del contrato se solicitó basado en el incumplimiento del pago de las rentas.

Octavo: Que, como se aprecia de los términos en que se ha estructurado el recurso, se formula en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar.

En efecto, del tenor del recurso se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría desestimado la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, no obstante el fallo tiene por acreditado que no se solucionaron las rentas de los meses de abril, mayo y junio de 2017. En ese sentido, se afirma en el libelo que debió concluirse, a partir de tal razonamiento, que era aplicable la cláusula novena del contrato que las ligaba. Sin embargo, los tribunales del fondo, en virtud del principio de buena fe que rige las relaciones contractuales, concluyeron que el no pago de dichos tres meses obedecía a un error de cálculo del demandado al imputar las cuotas del crédito obtenido para la reparación del inmueble, incluyó los intereses de éste, en circunstancias que el acuerdo verbal entre las partes no lo permitía.

Noveno: Que corresponde a la magistratura del grado la labor de interpretar los contratos, cuestión que escapa del ámbito de control de esta Corte, a menos que, como sostienen la doctrina y jurisprudencia atribuyan al contrato efectos diversos de los que prevé la ley o lo desnaturalicen al interpretarlo.

Tal como se ha señalado por este tribunal, la interpretación de las cláusulas de un contrato y la determinación de la intención que motivó a las partes a celebrarlo, es una cuestión de hecho que la judicatura deduce del examen de la propia convención, de los antecedentes reunidos en el proceso y de la ley, labor que, por ello, no es susceptible de revisión en sede de casación, a menos, que, como se dijo, se altere la esencia o naturaleza del mismo, debiendo entenderse que aquello sucede cuando la labor exegética llevada a cabo no se limita a fijar la voluntad de las partes, sino que, bajo el pretexto de hacerlo, se le asigna una comprensión contraria a la realidad, desconociendo la intención de ellos sustituyendo el contrato prácticamente por uno nuevo, distinto al celebrado.

De esta forma, se concluye que el reproche formulado en el recurso configura una manifestación de disconformidad con la interpretación efectuada por la judicatura del fondo, que, estima, se alejó de la intención de las partes.

Décimo: Que, por lo razonado, se llega necesariamente a la conclusión que la sentencia atacada no infringió la preceptiva que se dice vulnerada, sino, antes bien, aplicó la pertinente a la decisión del litigio de manera adecuada, sosteniendo quien recurre conclusiones fácticas que no pueden ser alteradas por este tribunal de casación; razón por la que el arbitrio debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y disposiciones legales, se rechazan los recursos de casación en el fondo deducidos contra la sentencia de catorce de junio de dos mil dieciocho.

Se previene que el Ministro Señor Mauricio Silva C. concurre a la decisión de rechazar los recursos de casación, pero no comparte en el párrafo primero del considerando quinto, la frase que sigue a “transferencias”, así como tampoco el párrafo segundo del mismo motivo.

Regístrese y devuélvase.

Rol 16.340-18

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y el ministro suplente señor Jorge Zepeda A. Santiago, ocho de junio de dos mil veinte.