Cláusula penal

Santiago, cinco de abril de dos mil veintiuno.

VISTO:

En este procedimiento sumario caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, tramitado ante el Primer Juzgado Civil de Concepción bajo el Rol N° 8035-2018, por sentencia de 30 de enero de 2019, dicho tribunal acogió la excepción de contrato no cumplido deducida por el demandado, y, en consecuencia, rechazó la demanda en todas sus partes. No emitió pronunciamiento respecto de la restitución solicitada, atendido que la demandada hizo entrega del inmueble en la audiencia de estilo, omitió también pronunciarse respecto a la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento y rechazó en todas sus partes la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, sin costas.

El fallo fue apelado por el actor y una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, mediante sentencia de 3 de septiembre de 2019, lo confirmó.

En contra de esta última decisión el demandante deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 1489, 1545, 1546 y 1560 del Código Civil en relación con los artículos 1924 Nº3 y 1977 del mismo cuerpo legal, en relación, a su vez, con los artículos 10 y 19 de la Ley N° 18.101, y del artículo 19 Nº2 de la Constitución Política de la República de Chile que garantiza la igualdad ante la ley.

Al respecto, expone que el fallo recurrido afirma que el pacto comisorio calificado es improcedente en los contratos de arrendamiento por ser contrario a lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil en relación con los artículos 10 y 19 de la Ley N° 18.101. Sin embargo, argumenta, ha sido el propio redactor del fallo, quien en otro caso semejante reconoció expresamente la eficacia del pacto comisorio calificado en el contrato de arriendo, acogiendo la demanda de restitución por no pago oportuno de la renta, como se puede verificar en la sentencia Rol 1424-2008 de la Corte de Apelaciones de Concepción, vulnerando con ello el derecho de igualdad ante la ley.

Sostiene que los contratos de arrendamiento son de naturaleza privada y en derecho privado puede hacerse todo lo que la ley no prohíba. Refiere que no existe norma alguna que impida a las partes acordar un pacto comisorio, que no es más que la condición resolutoria tácita reglada en el artículo 1489 del Código Civil y que las partes señalan expresamente en el mismo contrato bilateral. Al estimar el sentenciador que no puede pactarse, infringe lo dispuesto en la norma citada. Además, las partes pueden lícitamente darle a dicha condición un carácter esencial, acordando la expiración del contrato por el sólo incumplimiento o retardo en el pago oportuno de las rentas, lo que opera ipso facto y hace desaparecer el contrato, debiendo necesariamente pedirse la restitución del inmueble. Dicha cláusula –indica- adquiere plena vigencia en virtud de lo dispuesto en los artículos 1545 y 1560 del Código de Bello, disposiciones que estima infringidas al haberle restado eficacia jurídica a las estipulaciones del contrato.

Refiere que los sentenciadores yerran al considerar que la acción de terminación de contrato de arriendo -regulada en el artículo 1977 del Código Civil como un derecho del arrendador- sea, a su vez, un derecho irrenunciable del arrendatario, protegido y resguardado por el artículo 19 de la Ley N° 18.101. Primero, porque la referida disposición califica de irrenunciables los derechos que reconoce al arrendatario la misma ley, no pudiendo extenderlos a la ley general y supletoria, como lo es, el Código Civil. Segundo, porque el artículo 1977 regula la acción de terminación de contrato de arriendo cuyo legitimario activo es el acreedor y arrendador, más no el arrendatario. Tercero, la condición resolutoria, bajo la modalidad de pacto comisorio, es un hecho futuro e incierto cuyo cumplimiento causa ineludiblemente la extinción o muerte del contrato por un medio distinto del normal, cual es, el incumplimiento de las obligaciones. Y cuarto, porque estamos frente a un contrato de un local comercial, por lo que las partes se encuentra en un plano de igualdad jurídica.

Por último, alega infracción del artículo 1924 Nº2 en relación con el artículo 1545 del Código de Bello, toda vez que la inundación que afectó al inmueble arrendado se generó por la falla de una bomba de impulsión de ESSBIO, circunstancia no imputable a su actuar, pues no tenía el dominio de la acción; tanto es así que fue ESSBIO quien realizó la correspondiente limpieza en el local. Agrega que la misma sentencia recurrida reconoce que en la cláusula sexta del contrato se acordó́ que la arrendataria se obligó a mantener en perfecto estado de aseo y conservación el inmueble arrendado, como también sus instalaciones y artefactos, debiendo reparar por su cuenta cualquier clase de desperfecto que se origine por uso o la acción del tiempo, debiendo asumir también las reparaciones de la propiedad y las que estime convenientes para el buen funcionamiento, siendo de su cargo las reparaciones locativas. En consecuencia, mal podía imputársele a su parte dicho incumplimiento.

SEGUNDO: Que, para una adecuada comprensión y resolución del asunto propuesto, cabe tener presente lo siguiente:

1.- Con fecha 26 de noviembre de 2018 comparece Romen Jorge Wöhlk Torres y deduce demanda en contra de Central Gastronómica Limitada, en su calidad de arrendatario, y de nombre reservado y nombre reservado, en sus calidades de fiadores y codeudores solidarios.

Funda su demanda en que las partes celebraron contrato de arrendamiento el día 6 de septiembre de 2017, cuya duración sería de 60 meses, entregándose el local comercial el día 7 de octubre de ese año y comenzando a devengarse el pago de las rentas el día 15 de ese mes. La renta se acordó en la suma mensual de 5 millones de pesos a pagarse dentro de los 7 primeros días del mes y reajustable anualmente conforme a la variación que sufra el Índice de Precios al Consumidor. Señala que se estipuló que el contrato terminaba ipso facto en caso de incumplimiento, ya fuera, entre otras causales, por el atraso en el pago de la renta o por su no pago. En este sentido, menciona que la renta del período del 15 de abril al 14 de mayo de 2018 se pagó con atraso, toda vez que el día 23 de abril se pagaron 2 millones de pesos y el saldo el día 26 de dicho mes; luego la renta de julio de 2018 se pagó también por parcialidades y con atraso, toda vez que el 21 de julio se pagaron 3 millones de pesos y el 27 de dicho mes el resto, operando el pacto comisorio calificado y finalizando el contrato. Exige la restitución del inmueble arrendado, el pago de las rentas hasta el término del contrato, esto es al 14 de octubre de 2022 por $251.137.000, multa por $242.285.000, multas diarias por atraso de la renta y multas diarias por atraso en la restitución.

2.- Que la parte demandada contestando la demanda se allanó a la restitución e hizo entrega de las llaves del inmueble. En cuanto al fondo, aduce ser improcedente la demanda por cuanto su parte ha pagado rigurosamente las rentas de arrendamiento y, cuando excepcionalmente pagó con atraso, fue con el consentimiento del actor, lo que se ve reflejado en que este no dedujo demanda ni requerimiento sino hasta ahora. Alega que el pacto comisorio calificado no es válido en el contrato de arrendamiento y que la demanda obedece en realidad al hecho de no cumplir el actor su obligación de mantener la cosa en estado de servir, toda vez que el 9 de noviembre de 2018 se inundó el local arrendado con aguas servidas y al provocar aquello daños estructurales a la propiedad, era deber del arrendador repararla, pero no lo hizo.

En un otrosí, deduce demanda reconvencional de terminación por incumplimiento con indemnización de perjuicios.

3.- Que por sentencia de 30 de enero de 2019, el tribunal de primera instancia acogió la excepción de contrato no cumplido deducida por el demandado, y en consecuencia, rechazó la demanda en todas sus partes, sin emitir pronunciamiento respecto de la restitución solicitada, atendido que la demandada hizo entrega del inmueble en la audiencia de estilo; omitió igualmente pronunciarse respecto a la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento y rechazó en todas sus partes la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

4.- La parte demandante apeló y una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción confirmó, en lo apelado, el referido fallo.

TERCERO: Que la sentencia de primera instancia, confirmada por la de segunda, tiene por acreditados los siguientes hechos:

1.- La existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que comenzó a regir el 7 de octubre de 2017, así como también las cláusulas que en él se indican.

2.- Que el período del 15 de abril a 14 de mayo fue pagado parceladamente, con 2 millones de pesos el día 23 de abril y 3 millones de pesos el 27 de dicho mes.

3.- Que la renta del período 15 de julio a 14 de agosto también se pagó con atraso.

4.- Que el 9 de noviembre de 2018 se produjo la inundación del local arrendado con aguas servidas por rebalse del alcantarillado, quedando inutilizado para los fines que fue contratado.

5.- Que las rentas están pagadas hasta el 14 de noviembre de 2018.

6.- Que el inmueble fue restituido el 19 de diciembre de 2018.

Dicho fallo, en su motivación décima, esgrime que el actor renunció al pacto comisorio al continuar recibiendo las rentas sin pedir la restitución, por lo que entiende que el contrato aún está vigente.

Acoge, por otra parte, la excepción de contrato no cumplido, pues estima que el arrendador incumplió su obligación de entregar el inmueble en condiciones tales que sirvan para la finalidad para la cual fue arrendado, por cuanto, debido a la inundación sufrida y la posterior clausura del local, al arrendatario le resulta imposible hacer uso y goce del inmueble para los fines previstos en el contrato.

Entiende que el contrato terminó con la restitución, por lo que no emite pronunciamiento sobre la demanda reconvencional de restitución y rechaza la de indemnización de perjuicios.

Por su parte el fallo de segunda instancia agrega que de manera consensual se convino que la renta se pagaría los días 22 de cada mes y, respecto del pacto comisorio, asevera que, si bien éste puede pactarse en otros contratos además de la compraventa, el contrato de arrendamiento tiene una normativa especial que prevalece y que no puede ser alterada por la autonomía de la voluntad en tanto se establece que los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios son irrenunciables. Con todo, precisa que en el contrato en cuestión el arrendatario enervó la acción resolutoria cumpliendo su obligación de pagar lo adeudado con anterioridad a la notificación de la demanda. Concluye entonces que al momento de la inundación con aguas servidas el contrato estaba vigente, de manera que, pronunciándose sobre la excepción de contrato no cumplido, determina que el arrendador incumplió la obligación del artículo 1924 N° 3 Código Civil, al no librar de la turbación por esta inundación, ni allanarse a solucionarla, lo que impidió el uso de la cosa.

CUARTO: Que lo reseñado en los fundamentos que preceden pone de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se impugna en el recurso estriba en la inobservancia de las normas que correctamente aplicadas habrían llevado a los jueces del fondo a acoger su demanda de restitución por haber operado el pacto comisorio calificado estipulado en el contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a rechazar la excepción de contrato no cumplido, pues, por una parte, dicho contrato no estaba vigente al momento de producirse la inundación y por otra, a su parte no le cabe responsabilidad alguna en ella, por no haber incurrido en ningún incumplimiento.

QUINTO: Que de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su recurso no ha sido encaminado, como debió serlo, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación de la norma decisoria litis fundamental a la resolución de la materia discutida, a saber, los artículos 1877 y siguientes del Código Civil, que estatuyen el pacto comisorio y el artículo 1552 del mismo cuerpo legal, que regula la excepción de contrato no cumplido, que constituyen en último término el fundamento en cuya virtud se niega lugar a la demanda.

En este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo que es permitir la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

La característica esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SEXTO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

SÉPTIMO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante y abogado Romen Jorge Wöhlk Torres, en contra de la sentencia de 3 de septiembre de 2019 dictada por la Cuarta Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa María Maggi D.

Rol N°28.941-2019.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Arturo Prado P., Sra. María Angélica Repetto G. y Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G.

No firma el Abogado Integrante Sr. Lagos, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por ausencia.