Sana crítica

Santiago, cinco de mayo de dos mil veintiuno.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se dicta la siguiente sentencia de reemplazo que corresponde de acuerdo con la ley.

VISTO:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus motivos noveno y vigésimo primero que se eliminan y previa sustitución del guarismo $120.132.770” por “$115.000.000” contenido en el considerando vigésimo segundo.

Y se tiene, en su lugar, además, presente:

1.- Lo expresado en los motivos cuarto a décimo del fallo de casación que antecede, los que se reproducen.

2.- Que la lesión enorme, como vicio que hace posible la rescisión, con los especiales efectos que ésta acarrea, ha sido prevista por el legislador a propósito de la compraventa de bienes raíces y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1889 del Código Civil, ella concurre para lo que interesa al presente caso cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende.

En otras palabras, mediante la figura sustantiva que se analiza, el contratante en esa compraventa cuenta con el arbitrio que hace posible poner remedio al quebrantamiento de la conmutatividad del negocio, expresado en el ostensible desequilibrio entre las ventajas obtenidas por cada una de las partes, poniendo a resguardo a aquel contratante que, por lo general, presenta una mayor debilidad relativa.

3.- Que, por lo narrado en el motivo precedente, para que tenga lugar la figura legal en estudio, en el carácter objetivo que nuestro ordenamiento otorga a la lesión enorme, es menester que el contrato de compraventa de que se trate sea susceptible de rescindirse en razón de este defecto y que la lesión sea enorme con arreglo a lo preceptuado en el artículo 1889 ya citado.

4.- Que analizando la concurrencia de los expresados presupuestos y, dado que en la especie la compraventa dice relación con un bien raíz, atento a lo prescrito en el artículo 1891 del Código Civil, ha de entenderse que se cumple con la primera de las antedichas exigencias.

5.- Que, en seguida, en lo tocante al segundo requisito, procede tener en consideración que el justo precio, en lo atinente al instituto de la lesión enorme, es una cuestión de hecho cuya determinación constituye un aspecto connatural a ésta y, la circunstancia que en el presente caso la venta de que se trata se haya producido con respecto de la nuda propiedad de un bien raíz, reservándose a la vendedora el usufructo vitalicio del inmueble, no conlleva, necesariamente, la inviabilidad de predicar la lesión enorme por la manifiesta desproporción entre el valor estipulado por las partes con relación al justo precio, sino que ello constituye un aspecto a considerar en la medida que se cuente con antecedentes que permitan apreciar su influencia en el negocio. De este modo, si bien el justo precio ha de ser establecido con respecto al dominio pleno del bien raíz, tal valoración admitirá una merma en la medida que sea posible examinar de qué manera le afecta el que el comprador se encuentre privado de las atributos dominicales de uso y goce de la cosa durante un lapso indefinido, análisis para el cual tendrán relevancia circunstancias fácticas tales como la edad del usufructuario, su estado de salud y otras.

6.- Que, dado que el legislador no ha señalado una definición del justo precio, la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada asunto en que sea menester su elucidación, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido (nombre reservado, Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil).

7.- Que de lo que hasta aquí se ha manifestado, se desprende que en la determinación de la suma representativa del justo precio, en cada caso particular, tendrá notable significación el material probatorio que los litigantes hayan aportado al pleito. A este respecto, a falta de la fijación en nuestro ordenamiento de los medios de prueba con los cuales acreditar la avaluación en referencia, el actor puede valerse de cualquiera de los medios de prueba dispuestos por la ley. No obstante lo anterior, como lo enseña don nombre reservado en su mencionada obra “De la Compra Venta y de la Promesa de Venta” (Tomo II, Nº 2004, pág. 790 y sgtes), entre las diversas probanzas, aquéllas de mayor entidad relativa se encuentran constituidas por los instrumentos que aporten datos que ilustren acerca del justo precio de la cosa al tiempo de la venta y, también, el informe de peritos, toda vez que será un experto quien, en razón de su profesión, es llamado a opinar preferentemente sobre el valor real del inmueble.

8.- Que así, entonces, tomando en cuenta los hechos fijados en la sentencia en alzada y a la luz de los medios de prueba que miran al precio del inmueble materia de la litis, se tiene que, por una parte, el certificado de avalúo fiscal muestra que para el segundo semestre del año 2015 el avalúo fiscal del inmueble de autos era de $35.526.113; de otro lado, según el informe del perito don nombre reservado, corriente a fojas 162 y siguientes, el valor total del mismo bien raíz alcanza al equivalente a $115.000.000.

Revisado el mérito de los antecedentes indicados, se advierte que el primero de ellos, si bien no se encuentra referido a la época de celebración de la compraventa y alcanza un importe que por poco no dobla el precio cuestionado en autos, no es menos cierto que, sabido es, no se condice con el valor venal del bien raíz al que atañe, sino que encuentra su vinculación primordial, más bien, con aspectos tributarios relativos al impuesto territorial y, comúnmente, se sitúa bastante por debajo de aquél asignado a los bienes raíces en el ámbito comercial. El informe del perito Sr. nombre reservado, en cambio, arroja la opinión de un experto acerca de la tasación real del inmueble, sin perjuicio de que, aparece realizado en base de una apreciación efectuada casi cuatro años después de celebrada la venta.

9.- Que, junto a lo narrado en la reflexión precedente, ha de considerarse que en autos se produjo prueba testimonial por la actora, la que resulta concordante con la opinión del perito designado en autos, y se encuentra conformada por las declaraciones prestadas a fojas 212 y siguientes por don nombre reservado y doña nombre reservado, quienes sin tacha, legalmente examinados y dando razón de sus dichos, expresan que el justo precio del bien raíz de autos es de $140.000.000.

10.- Que, con todo, el mérito de dicho dictamen pericial, valorado en conformidad a las reglas de la sana crítica según lo ordena el artículo 425 del Código de Procedimiento Civil, con el cual armoniza lo declarado por los testigos presentados por la demandante, permite a esta Corte dar base a una presunción con caracteres de gravedad y precisión suficientes para formar convencimiento en cuanto a que, a abril de 2014, el valor comercial del inmueble de la litis ascendía a $115.000.000.

11.- Que establecido lo precedente, corresponde abocarse a la comparación del justo precio que se ha tenido por acreditado con el consignado por las partes en el contrato impugnado, ascendente a $18.700.000.

De dicho ejercicio no cabe sino concluir que en la especie la vendedora recibió por el inmueble enajenado menos de la mitad del valor de mercado de la propiedad al momento del contrato, por lo que se han concretado en el caso en estudio los supuestos objetivos del instituto preceptuado en el artículo 1889 del Código Civil, para que el contrato en comento adolezca de lesión enorme y proceda su rescisión.

12.- Que habida cuenta de los antecedentes reunidos en autos y como ya se adelantara, el que la compradora, ahora demandada, figure, además, en el título como la constituyente de un usufructo vitalicio, concediendo, entonces, la mera tenencia de su propiedad a la vendedora - la actora -, si bien tiene trascendencia, no puede ser tenido como un factor que gravite en los términos pretendidos por la demandada, al contestar la demanda. En efecto, la constitución del usufructo vitalicio en el inmueble debe llevar a la disminución del justo precio de la nuda propiedad, aspecto cuya determinación debe quedar reservado a los jueces de la instancia; sin embargo, en el caso sub lite no se produjo prueba idónea para demostrar una avaluación del mismo y, con ello, llegar a considerar su incidencia en el justo precio de la manera que pretende la demandada.

13.- Que cabe consignar, acerca del justo precio que se ha fijado en estos autos, esto es la cantidad de $115.000.000, que ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1890 del Código Civil, según el cual se permite al comprador contra quien se pronuncia la rescisión, a su arbitrio, consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte.

Y de acuerdo, además, con lo previsto en el artículo 186 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Civil, se confirma la sentencia apelada de treinta de abril de dos mil diecinueve, escrita a fojas 267 y siguientes.

Acordada con el voto en contra del ministro (s) señor Shertzer quien fue del parecer de revocar la sentencia en alzada en virtud de los fundamentos expresados en su voto disidente del fallo de casación que antecede, los que tiene por reproducidos.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Ministro (s) señor Juan Pedro Shertzer.

N° 41.159-2019.-