Contrato de arrendamiento

Santiago, cinco de julio de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos caratulados “nombre reservado CON nombre reservado”, Rol C-14388-2018 seguidos ante el 24° Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de doce de octubre de dos mil dieciocho, se rechazó, con costas, la acción principal de término de contrato de arrendamiento y subsidiaria de desahucio deducidas con fecha 16 de mayo de 2018.

Se alzó la demandante y la Corte de Apelaciones de Santiago, con fecha veintitrés de julio de dos mil diecinueve, rechazó el recurso de casación en la forma deducido y revoca la sentencia en alzada en cuanto por ella se rechazó la acción de desahucio, con costas, y en su lugar decide que ésta queda acogida, debiendo la demandada restituir el inmueble arrendado en el plazo de un mes contado desde que la sentencia quede ejecutoriada.

No condena en costas por haber tenido la demandada motivo plausible para litigar y confirma, en lo demás, la referida sentencia.

En contra de dicha sentencia la demandada dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I. Respecto al recurso de casación en la forma.

Primero: Que el recurrente invoca, en primer lugar, la causal establecida en el número 7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, afirma que la sentencia impugnada contiene decisiones contradictorias, por cuanto, los sentenciadores se contradicen respecto a un mismo hecho: primero asumen que el contrato pierde vigencia por el sólo hecho de haber sido la propiedad adjudicada a un tercero, pero luego, que el contrato “revive” y vuelve a tener vigencia, por el sólo hecho de que la demandante demuestra tener la propiedad inscrita a su nombre, aún cuando el propio fallo indicó que respecto de él ya sus efectos habían perdido vigencia.

Solicita, en definitiva, se haga lugar al recurso y se invalide la sentencia impugnada, dictándose una de reemplazo que rechace la demanda en todas sus partes.

Segundo: Que la causal de nulidad formal consagrada en el artículo 768 número 7 del Código de Procedimiento Civil, se configura cuando la sentencia contiene decisiones contradictorias, esto es, cuando son incompatibles entre sí, inconciliables, de manera tal que no pueden cumplirse de manera coetánea en la etapa respectiva, porque unas obstaculizan el cumplimiento de las otras. Sin embargo, de la lectura de la parte dispositiva de la sentencia impugnada se advierte la resolución de dar lugar a la demanda de desahucio y confirmar la sentencia que rechazó la de término del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, las que no son contradictorias, razón suficiente, para concluir que el vicio denunciado no concurre en la especie.

II. En relación al recurso de casación en el fondo:

Tercero: Que la recurrente refiere que la sentencia impugnada fue dictada con error de derecho por falta de aplicación del artículo 1958 del Código Civil y artículo 3º inciso 2º del citado cuerpo legal en relación con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Arguye que no se aplicó el referido artículo 1958 del Código Civil, que señala que “Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado”, porque en la especie el demandante por medio de un remate perdió el dominio, provocándose la expiración del arrendamiento haciéndose improcedente el desahucio.

Sostiene que erradamente se le da vigencia a un contrato que se extinguió, por el mero hecho de anularse la resolución que le hizo perder su dominio, aunque por el artículo 1958 antes citado, perdió su derecho de arrendador y que existe, también, infracción artículo 3º del Código Civil en relación con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, argumentándose en el efecto relativo de las sentencias, pues la decisión de nulidad no puede afectar a quien no fue notificado de la misma, esto es, el tercero que adquirió del adjudicatario en remate, la cual a la fecha no ha sido puesta en su conocimiento.

Denuncia que dichos yerros tienen influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia por cuanto la causal de desahucio a la que se arribó es inaplicable, por lo que solicita que se invalide la sentencia recurrida, dictando, en acto continuo y sin nueva vista pero separadamente, sentencia de reemplazo que revoque la sentencia apelada en cuanto hace lugar a la acción subsidiaria de desahucio y declare que se niega lugar a esa acción.

Cuarto: Que la judicatura del fondo dio por acreditados los siguientes hechos:

a) Que las partes del juicio, demandante y demandado, celebraron contrato de arrendamiento, sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, con fecha 19 de diciembre 2013, con una renta mensual de $350.000;

b) Que el demandado dejó de pagar las rentas a partir del mes de julio de 2016;

c) Que la actora fue demandada en el juicio ejecutivo rol C- 18.354- 2015, del 11 Juzgado Civil de Santiago, por el Banco de Chile en su calidad de avalista sin limitaciones, de la empresa Eliette, Multimedia Spa, proceso en el cual el inmueble arrendado se embargó y finalmente fue rematado, el día 23 de junio de 2016, adjudicándoselo don nombre reservado, para Inmobiliaria Los Primos;

d) Que posteriormente, la empresa Constructora lmac Limitada., (hoy SpA), de la cual sería su representante el demandado, compró el mismo inmueble sub lite, por escritura pública de 16 de diciembre de 2016, de la notaría de don nombre reservado, inscrita a fojas 1220, N°1748 del Registro de Propiedad del año 2O17, del Conservador de Bienes Raíces de Santiago;

e) Que, en la causa ejecutiva ya citada, se decretó la nulidad de lo obrado, ello por resolución de la Corte de Apelaciones de 29 de noviembre de 2016, ante lo cual se ordenó, por el 11 ° Juzgado Civil de Santiago, la cancelación de las inscripciones resultantes del remate.

Que, fluye que en forma posterior al remate, la adjudicataria del mismo Inmobiliaria Los Primos, vendió el inmueble en cuestión, a la Sociedad Constructora Imac Ltda., de la cual es su representante el demandado de estos autos, nombre reservado, inscribiendo ésta su dominio.

Y sobre la base de los hechos así establecidos y de la lectura del contrato la sentencia resuelve que la demandante aparece ahora como propietaria inscrita del mismo, por tanto, la dueña del inmueble, y que en particular el contrato de arrendamiento de la especie es de aquellos, renovables por periodos de 12 meses, lo que lo transforma en aquellos de carácter indefinido, por consiguiente la acción de desahucio resulta pertinente.

Quinto: Que, se debe tener presente que el recurso de casación en el fondo es un recurso extraordinario, de derecho estricto, y con una causal muy precisa, infracción de ley con influencia substancial en la parte dispositiva de la sentencia.

En ese contexto, es indispensable que en el libelo respectivo se demuestre de manera clara y precisa el error en que incurrieron los tribunales al aplicar la ley conforme a la cual zanjaron el debate sometido a su decisión, lo que implica obligatoriamente que además deben referirse a las normas llamadas “decisorias de la litis”; que son aquéllas con arreglo a las cuales debe fallarse el litigio, porque solo esas pueden influir de un modo substancial en la parte dispositiva de la sentencia.

Sexto: Que, como se consignó, se denuncia como vulnerados los artículos 3 y 1958 del Código Civil y 38 del Código de Procedimiento Civil.

Séptimo: Que, se advierte en el arbitrio que se omite no solo proclamar como denunciado el precepto decisorio previsto en el artículo 4° de la Ley N° 18.101, relativo al fondo del asunto, sino también aquellas normas que en que por falsa aplicación se fundó la decisión que se impugna, tales como la del artículo 3° del cuerpo legal citado, por lo que el recurso de casación en el fondo no puede prosperar.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma y en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia de veintitrés de julio de dos mil diecinueve.

Se previene que el abogado integrante señor Fuentes Mechasqui estuvo por desestimar el recurso de casación en la forma porque de la revisión de los antecedentes del proceso aparece que la demandante impugnó el fallo de primer grado mediante casación en la forma y apelación y la Corte de Apelaciones de esta ciudad rechazó el recurso de nulidad formal y revocó en parte la decisión de primer grado, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales, las Cortes de Apelaciones conocen en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. Y la palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro recurso ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161).

Regístrese y devuélvanse.

Rol N° 25.271-2019

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., ministro suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señores Raúl Fuentes Mechasqui y Gonzalo Ruz Lártiga. No firman los Abogados Integrantes señores Fuentes M., y Ruz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente ambos ausentes. Santiago, cinco de julio de dos mil veintiuno.