Acción de precario

Santiago, trece de septiembre de dos mil veintiuno.

VISTO:

En autos Rol C-94836-2020 de esta Corte Suprema, en procedimiento sumario, sobre precario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el 11° Juzgado de Letras de Santiago, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, de 6 de julio de dos mil veinte, que confirmó el fallo de la instancia de 6 de diciembre de dos mil diecinueve, que resolvió acoger la demanda de precario deducida por nombre reservado en contra de nombre reservado, ordenando la restitución del inmueble sub lite, libre de todo ocupante, dentro de décimo día de notificada la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente fundamenta su arbitrio de nulidad sustancial sosteniendo que el tribunal, al confirmar la sentencia de primer grado, que acogió la demanda, infringió lo dispuesto en el artículo 2195, inciso 2º del Código Civil.

Manifiesta que con la prueba documental rendida por su parte, consistente en : a) Recibos de arriendo, desde febrero de 2007 al mes de agosto del año 2019, suscritos por doña nombre reservado; b) Documento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de junio del año 2005, dirigido a doña nombre reservado, dando cuenta de deuda y adquisición de propiedad; c) Contrato y pagaré de crédito fiscal universitario de nombre reservado; d) Boletas electrónicas de Movistar, a nombre de nombre reservado, dirección domicilio reservado; e) boleta tienda comercial, a nombre de nombre reservado, cuyo domicilio es domicilio reservado; f) Certificado de residencia, de fecha 17 de octubre de 2019, de nombre reservado; g) Certificado de dominio de propiedad inscrita a fojas 6216 N°9739 del Registro de Propiedad del año 2007, a nombre de nombre reservado, unida a la testimonial, se acreditó la existencia de una relación contractual entre la anterior propietaria del inmueble objeto del juicio y su representado; por lo que se probó en primera instancia el contrato de arriendo que justifica la tenencia del inmueble, y no una mera ocupación.

Arguye que así las cosas, no era posible concluir que el demandado ocupara la propiedad por ignorancia o mera tolerancia de la propietaria.

En virtud de lo expuesto concluye señalando que, de no mediar el yerro denunciado y haberse aplicado correctamente el artículo 2195 del Código Civil, los juzgadores debieron rechazar la acción de precario.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

a) nombre reservado interpuso demanda de precario contra nombre reservado, basada en que tal como consta de la copia de inscripción de dominio que acompaña, de fojas 12435 número 18062 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2019, es dueña exclusiva del inmueble ubicado en domicilio reservado, Población nombre reservado, comuna de Renca, que adquirió por compra a doña nombre reservado de acuerdo a escritura pública de 27 de diciembre de 2018; propiedad que ocupa el demandado nombre reservado por mera tolerancia de su parte y sin que haya habido previo contrato de ninguna especie.

En mérito de lo expuesto y al no existir intención de hacer abandono del bien raíz, solicita que se acoja la acción de precario y que el demandado sea condenado a restituir la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

b) Emplazada la parte demandada, concurrió a la audiencia y contestó la demanda por escrito, solicitando su rechazo. Expresó que el año 2007 celebró un contrato de arrendamiento en forma verbal con su madre nombre reservado, sobre el bien raíz objeto del juicio, siendo ella la ex poseedora inscrita de la propiedad en comento. Indica que no es efectivo que ocupe el inmueble por ignorancia o mera tolerancia de la actual dueña. Es más, ésta siempre tuvo expreso conocimiento del contrato válidamente celebrado entre las partes. Aduce que la acción interpuesta por la contraria le impide hacer uso de las prerrogativas de la Ley 18.101.

c) La sentencia de primer grado acogió la demanda de precario, decisión que fue confirmada en alzada.

TERCERO: Que, sobre la base de los hechos reseñados en el basamento que precede, la sentencia impugnada concluyó que, en la especie, concurren los presupuestos establecidos en el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil para acoger la acción de precario, confirmando así la decisión de primera instancia. Para resolver en esta forma y en lo concerniente a lo alegado por el demandado para los efectos de fundar la ocupación de la propiedad, se estimó que la relación contractual habida con la arrendadora del inmueble, ex poseedora inscrita del mismo, si bien fue reconocida en la sentencia del tribunal a quo, delimitó sus efectos en relación a la actora, actual dueña de la vivienda, que es tercera ajena a dicho contrato que, por tanto, le es inoponible.

CUARTO: Que son hechos del proceso pertinentes para resolver lo que aquí se discute, los siguientes:

a) La actora es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, Población nombre reservado, comuna de Renca, que adquirió por compraventa a nombre reservado. Título que se encuentra inscrito a fojas 12435 número 18062 correspondiente al Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2019.

b) el demandado ocupa desde hace años el referido inmueble.

QUINTO: Que, es dable tener presente que el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, al tratar de la institución de precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SEXTO: Que la carga de la prueba de las dos primeras exigencias recién señaladas corresponde al actor, pero una vez acreditado que es el dueño del bien cuya restitución pretende y que es ocupado por el demandado, es a éste a quien toca demostrar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por ende, no obedece a ignorancia o mera tolerancia del propietario.

SEPTIMO: Que, en el caso de marras, se establecieron como hechos de la causa que la actora es poseedora inscrita del inmueble materia del litigio y, por lo mismo, debe ser reputada dueña, y además, que el demandado lo ocupa.

A continuación, los jueces acogieron la demanda porque determinaron que esa parte no probó, como tenía el deber de hacerlo, que esa ocupación estuviere justificada por un título o contrato proveniente de la actora, por lo que debía concluirse que derivaba de la mera tolerancia de ésta. Se dijo que la tenencia del demandado tenía su origen en un contrato de arrendamiento, celebrado no con la demandante, sino que, con un antecesor de ésta en el dominio del inmueble.

OCTAVO: Que es una discusión clásica en la historia de la acción de precario resolver de quién debe provenir el título que legitima la tenencia del bien por parte del demandado. Para algunos, un contrato celebrado con el precedente titular del dominio no es título que justifique la ocupación del bien y que sirva para oponerlo a la acción de precario. Otros, por el contrario, admiten que el demandado pueda fundar su tenencia en un contrato o título celebrado con un propietario anterior, porque para ellos basta que esa tenencia tenga su origen en un título y no provenga de la mera tolerancia del demandante. El profesor Ramón Domínguez Águila, en un artículo publicado en la Revista de Derecho de la

Universidad de Concepción, N° 195, páginas 161 y siguientes, referido al precario, cita doctrina y fallos en uno y otro sentido.

NOVENO: Que, al margen de lo anterior, lo que no es materia de controversia es lo que acontece en lo relativo al contrato de arriendo, cuando el arrendador enajena el bien, sea que el contrato le sea oponible al comprador, en virtud del artículo 1962 del Código Civil, sea a la inversa, de todas formas no podrá demandar de precario al arrendatario, pues en este caso deberá recurrir a la acción respectiva, que en la situación de los bienes raíces urbanos le otorga la ley N° 18.101, es decir, la de restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador (René Ramos Pazos, “Del Precario”, Revista de Derecho Universidad de Concepción, N° 180, páginas 7 y siguientes).

DECIMO: Que lo anteriormente expuesto pone de manifiesto el yerro en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 del Código Civil, y esta infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario, como se verá en el fallo de reemplazo.

UNDÉCIMO: Que, en virtud de lo expresado, el recurso de casación sustantiva será acogido.

Por estas consideraciones y visto, además, lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767, 772 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por los abogados Phia Correa Retamales y Leonardo Ortiz Mesías, en representación de la parte demandada en contra de la sentencia de seis de julio de 2020, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista y separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra Señora Rosa María Maggi Ducommun.

Rol N°94.836-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa Maggi D., Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., y los Ministros Suplentes Sr. Rodrigo Biel M., y Sr. Jorge Zepeda A. No firman la Ministra Sra, Maggi y el Ministro Suplente Sr. Zepeda, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar haciendo uso de su feriado legal la primera, y haber terminado su periodo de suplencia el segundo. Santiago, trece de septiembre de dos mil veintiuno.