Principio de la buena fe

Santiago, veintiuno de septiembre de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos Rol C-20830-2016, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el Vigésimo Segundo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veintidós de enero de dos mil dieciocho, se acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas interpuesta por doña nombre reservado en contra de don nombre reservado, condenándolo a restituir el inmueble objeto de juicio dentro de décimo día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, y al pago de las rentas adeudadas correspondiente a los meses comprendidos entre noviembre de 2015 y aquel en que se produzca la entrega efectiva del bien raíz. Asimismo, se acogió la demanda reconvencional de pago de mejoras útiles, condenando al arrendador a la solución de la suma equivalente en moneda nacional a 3.664 unidades de fomento, concediendo al arrendatario el derecho legal de retención sobre el inmueble, a fin de que no sea expelido o privado de la cosa arrendada sin que previamente se le paguen o se le asegure el importe por parte del arrendador, omitiendo pronunciamiento sobre las demandas subsidiarias.

El tribunal de segunda instancia, conociendo la apelación deducida por la demandante principal y demandada reconvencional y la adhesión a la apelación de la demandada principal y actora reconvencional, por fallo de tres de mayo de dos mil diecinueve, la confirmó.

En contra de esta última decisión la actora principal y demandada reconvencional dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente, en un primer capítulo, denuncia infringidos los artículos 1936 y 1545 del Código Civil en relación con los artículos 19 y 23 del mismo cuerpo legal, pues la sentencia impugnada acogió la demanda reconvencional de pago de mejoras útiles a pesar que no fueron autorizadas expresamente por la demandante, pues a esa fecha se encontraba viviendo fuera del país, de manera que fueron efectuadas sin el conocimiento ni el consentimiento de la arrendadora, no habiéndose estipulado expresamente en el contrato que la debía reembolsar su costo, por lo que, al acoger la demanda reconvencional, se vulneró lo dispuesto en el primer artículo mencionado, que exige el haber consentido en ellas con la expresa condición de abonarlas, tal como ha sido referido por algunos autores de la doctrina nacional que indica.

Agrega que se tuvo por acreditado, con el tenor del contrato celebrado por las partes, que el arrendatario asumió expresamente el costo de todas las reparaciones, tal como se desprende de la lectura de la cláusula octava letra c), obligándose, además, a no efectuar modificaciones o mejoras en el inmueble sin previa autorización por escrito del arrendador, según se indica en la letra e) numeral iii) de la misma cláusula.

Refiere que, como la arrendadora no se encuentra obligada al reembolso de las mejoras útiles, no es procedente conceder el derecho legal de retención, debiendo invalidarse la sentencia impugnada por contravenir el principio de prohibición del enriquecimiento sin causa y el de autonomía de la voluntad contenido en el artículo 1545 del Código Civil, desviándose del mérito del proceso, lo que implica una vulneración al artículo 160 del Código de Procedimiento Civil.

En un segundo acápite denunció infracción de los artículos 1698, 1700 y 1702 del Código Civil en relación con el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, al no fallar de acuerdo al mérito de la prueba rendida, en particular, de las cláusulas ya referidas contenidas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, instrumento privado que hace plena fe en cuanto a las declaraciones contenidas en él. Lo anterior, además importa una vulneración a las reglas de la sana crítica contempladas en el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, al desestimar la multiplicidad, gravedad, precisión, concordancia y conexión de las pruebas y demás antecedentes del proceso que producen plena convicción sobre la efectividad del hecho de que la demandante no asumió expresamente la obligación de abonar el pago de las mejoras útiles y, en consecuencia, no se encuentra en la obligación de reembolsarlas, debiendo desestimarse la demanda reconvencional.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados tuvieron en lo dispositivo del fallo, solicitando invalidarlo y dictar, acto seguido y sin nueva vista, el de reemplazo que acoja la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento y rechace la reconvencional de pago de mejoras útiles y derecho legal de retención en favor del arrendador, en todas sus partes, con costas.

Segundo: Que los presupuestos de hecho que la sentencia impugnada tuvo por acreditados son los siguientes:

1.- Con fecha 12 de febrero de 2013, las partes celebraron ante notario público un contrato de arrendamiento por el cual doña nombre reservado dio en arrendamiento a don nombre reservado la parcela N° 24 de la subdivisión del resto de la parcela N° 29, de la colonia San Francisco de Paula, comuna de Talagante, estipulándose una duración de 18 meses contados desde esa fecha, que se entendería prorrogado tácitamente por periodos iguales, pactando una renta de $130.000 mensuales pagaderos por anticipado los cinco primeros días de cada mes, en la forma y con los reajustes que indica. En su cláusula décima, se pactó una promesa de venta por la que la arrendadora prometió vender, ceder y transferir al arrendatario el inmueble a un precio de venta correspondiente a la suma equivalente a 1.200 unidades de fomento, pagaderos a la firma del contrato definitivo, fijando un plazo de 18 meses para la celebración del contrato de compraventa, prorrogable de común acuerdo por las partes, estableciéndose como condición esencial para su celebración que las rentas de arrendamiento se encuentren al día en su pago al momento de la celebración y que, en dicha época, los títulos de la propiedad estén ajustados a derecho, libre de todo gravamen, embargo o litigio.

2.- En la cláusula octava letra c) del referido contrato, se estipuló como obligación del arrendatario “…hacer las reparaciones de todo daño proveniente del uso del inmueble arrendado” y en la letra e) número iii) “…no efectuar modificaciones o mejoras en el inmueble arrendado sin previa autorización por escrito de el arrendador en los términos previstos en este contrato” (sic).

3.- Las partes estipularon, en la cláusula decimosexta del referido contrato, que "…El arrendador no tendría la obligación de hacer mejoras en el inmueble. Queda autorizado desde ya el arrendatario, para efectuar en el inmueble arrendado todas las mejoras que fueren necesarias para la habilitación de la vivienda construida en el inmueble. Se reconocen las mejoras efectuadas por el arrendatario del inmueble, siendo estas: 1.- La construcción de una casa habitación de aproximadamente 200 metros cuadrados, con sus respectivas dependencias, albañilería sólida. 2.- La construcción de un garaje de vehículo, muro medianero de hormigón, portón de acceso automático, en albañilería, fierro y madera, en el deslinde poniente de la propiedad. 3.- La construcción de una medialuna de entrenamiento de caballos chilenos de rodeo, corrales, una bodega y pesebreras en material mixto de albañilería y tabiquería de aproximadamente ciento cincuenta metros cuadrados” (sic).

4.- El arrendador no pagó las rentas correspondientes a los meses de noviembre de 2015 en adelante.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, se acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento razonando que el arrendatario deberá pagar las rentas adeudadas y aquellas que se devenguen hasta la efectiva restitución del inmueble, debiendo deducirse el importe pagado por el demandado principal en la respectiva audiencia de contestación y conciliación ascendente a la suma que indica, condenándolo a la restitución de la propiedad dentro de décimo día desde que el fallo cause ejecutoria.

En relación a la demanda reconvencional de pago de mejoras útiles, razonó que, conforme al tenor del contrato celebrado por las partes, de cuyo espíritu se desprende el haber existido una voluntad en orden a celebrar un contrato de compraventa respecto del inmueble arrendado, lo que justifica el bajo canon acordado y la materialización y reconocimiento expreso de las mejoras, por lo que, tomando en consideración el principio de la buena fe contractual, como elemento de interpretación de este tipo de actos jurídicos, debe hacerse lugar a la pretensión del arrendatario de condenar al arrendador al pago de las mejoras útiles, máxime si la falta de expresión del formalismo contemplado en el artículo 1936 del Código Civil, obedece a una desprolijidad contractual acaecida en un contexto de convicción de las partes respecto de una ulterior transferencia dominical, en términos tales que su interpretación por parte de la arrendadora en orden a haber existido una voluntad expresa de no abonar tales mejoras bajo las condiciones que indica, se acerca a la transgresión de la buena fe contractual, pues el referido artículo 1936 del código de Bello, no exige términos sacramentales en que se manifieste dicho consentimiento.

Finalmente, en cuanto al monto de las mejoras, se tomó en consideración el informe pericial incorporado, avaluándolas en la suma de 3.664 unidades de fomento.

Tercero: Que con relación al primer capítulo de nulidad, es menester concluir que la judicatura del fondo no incurrió en los errores de derecho denunciados, pues si bien el artículo 1936 del Código Civil establece que el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, las mismas partes, haciendo aplicación del principio inspirador de la legislación civil conocido como “autonomía de la voluntad”, acordaron, en la cláusula decimosexta, que el arrendatario podía efectuar en el inmueble arrendado todas las mejoras que fueren necesarias para la habilitación de la vivienda construida, reconociendo, expresamente, aquellas cuyo pago pretende, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, dicho reconocimiento pasó a constituirse en una ley para las partes, produciendo efectos relativos y vinculantes, en particular, el reembolso de sus costos, de acuerdo al principio de buena fe contractual, contenido en el artículo 1546 del mismo cuerpo legal y las reglas de interpretación contractual de los artículos 1560 y siguientes del referido código.

De tal manera que, habiéndose interpretado correctamente dicha cláusula contractual al tenor de lo dispuesto en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, no puede la arrendadora pretender liberarse del pago de las mejoras que expresamente reconoció al momento de celebrar el respectivo contrato.

Cuarto: Que, a mayor abundamiento, las alegaciones efectuadas por la recurrente en este acápite operan sobre la base de una errada interpretación contractual que, a su juicio, realizó la judicatura, razón por la cual debió denunciar infringidas, las reglas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, por lo que, al no hacerlo, deja desprovisto al recurso de normas decisoria de la litis, no pudiendo prosperar.

Quinto: Que, atendidos los argumentos referidos en las motivaciones precedentes, el referido capítulo del recurso de casación en el fondo, debe ser desestimado.

Sexto: Que, por otro lado, en cuanto a la infracción de los artículos 1698, 1700 y 1702 del Código Civil en relación con el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101, fundada en una errónea valoración de prueba documental, en particular, el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, la sola lectura de la sentencia impugnada permite descartarla de plano, toda vez que los presupuestos fácticos consignados en el considerando segundo de este fallo se tuvieron por acreditados, precisamente, con el mérito de dicha prueba, apareciendo las alegaciones de la recurrente como un cuestionamiento a la decisión del fondo, cuestión que, como ha sido referido reiteradamente por esta Corte, escapa la naturaleza estricta del presente recurso.

Séptimo: Que, por consiguiente, sólo es dable concluir el rechazo del arbitrio de nulidad impetrado.

Por estas consideraciones y de conformidad a lo dispuesto en los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de tres de mayo de dos mil diecinueve, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

N° 27.169-2019.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y los Abogados Integrantes señor Diego Munita L., y señora Leonor Etcheberry C. No firma la ministra señora Repetto, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal. Santiago, veintiuno de septiembre de dos mil veintiuno.