Carga de la prueba

Santiago, veinticuatro de febrero de dos mil veintidós.

En cumplimiento a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, previa eliminación de sus basamentos duodécimo a décimo noveno.

Y se tiene en su lugar y además presente:

Lo razonado en el fundamento segundo del fallo de nulidad y también:

1º.- Que la lesión enorme se configura cuando el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad del precio que paga por ella el comprador. Así lo predica el artículo 1889 del Código Civil.

Para que una acción de tal naturaleza sea exitosa deben reunirse diferentes presupuestos, a saber: 1) Que el vendedor o comprador experimenten una lesión en los términos del artículo 1889 recién aludido; 2) Que la venta en que ésta incida sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891 del Código sustantivo); 3) Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893 del Código recién mencionado); 4) Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador (el mismo artículo 1893); y 5) Que la acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Alessandri Rodríguez, “De la Compraventa y Promesa de Venta”, Tomo II, Volumen 2, página 1061).

2°.- Que atendido el tenor de la discusión que ocupa a esta Corte, lo relevante es dilucidar si concurre el primero de los antedichos presupuestos, es decir, si Exportadora y Comercializadora nombre reservado EIRL sufrió o no lesión enorme en el contrato de compraventa que mediante su representante celebró con nombre reservado por escritura pública de 3 de noviembre de 2014.

La sentencia acoge la demanda al asentar que el informe pericial rendido en autos permite comprobar que, a la época de su enajenación, el inmueble tenía un valor de mercado de $250.000.000, de modo que los $10.000.000 pactados como precio de la compraventa es ciertamente inferior al justo precio del bien raíz, añadiendo que a pesar del reconocimiento de la actora y lo consignado en el contrato, no se comprobó la constitución del usufructo a que se hace referencia en la convención ni su valor, carga probatoria que asigna a la parte demandada, quien tampoco pudo comprobar que sobre el inmueble se hubiese constituido la hipoteca que mencionó en su escrito de constitución.

3°.- Que, sin embargo, desde luego debe ser aclarado que el vendedor que demanda la rescisión del contrato de compraventa de un bien raíz por lesión enorme, debe acreditar dos hechos sustanciales: a) el justo precio del inmueble vendido al tiempo del contrato (el perjuicio al que se alude en la lesión enorme es aquel que se produce en el momento mismo de celebrar el contrato de venta, porque como dice el artículo 1889 del Código Civil, el justo precio “se refiere al tiempo del contrato”) y b) que el precio que ha recibido es inferior a la mitad del mismo.

Como el legislador no ha indicado una definición del “justo precio”, la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada caso en que sea menester su dilucidación, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge “de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido” (nombre reservado, “Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil”).

Por ende, en el establecimiento de la suma representativa del “justo precio”, en cada caso particular, tendrá notable significación el material probatorio que los litigantes hayan aportado al pleito, pudiendo valerse el lesionado de cualquiera de los medios de prueba contemplados por la ley para justificar la existencia de la lesión.

En este contexto, debe advertirse que el establecimiento de la desproporción que causa la lesión enorme es una cuestión de hecho que corresponde determinar soberanamente a los jueces de la instancia, de acuerdo con los antecedentes del proceso. Por ello se ha resuelto que: “En el juicio de rescisión del contrato de compraventa de un inmueble por lesión enorme, la determinación del justo precio al momento de la venta es una mera cuestión de hecho y, por lo mismo, privativa de los jueces del grado, que fijan ese justo precio de acuerdo con el mérito de la prueba rendida, en términos tales que permita al juez apreciar dicha circunstancia alejado de toda vacilación y duda” (RDJ, Tomo LXXX, Sección Segunda, página 51).

4°.- Que como ya se dijo, aunque la demandante sustente su pretensión en el valor del inmueble conforme al contrato sub lite, lo cierto es que lo enajenado en la especie no ha sido el dominio pleno del bien raíz sino únicamente su nuda propiedad. Así se colige del contrato, en cuya cláusula séptima la adquirente constituye usufructo vitalicio a favor de nombre reservado, quien no es un tercero completamente ajeno al contrato sino el constituyente y representante de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada vendedora. Y así también lo admite la actora al evacuar el trámite de la réplica. Entonces, no es posible soslayar la existencia de ese derecho real por la sola razón de que no se probara que el usufructo hubiese sido inscrito, pues naturalmente no correspondía a la demandada sino a nombre reservado, el interesado, requerir su inscripción, aun cuando confiriera mandato para ello a su contraparte.

El aspecto aludido naturalmente ha debido influir directamente en la determinación del justo precio del inmueble, que corresponde al valor real de la cosa al momento del contrato. Tal usufructo, evidentemente, merma el valor de ella, puesto que el comprador se encontrará privado de los atributos dominicales de uso y goce de la cosa durante un tiempo indefinido

5°.- Que en este punto de la reflexión es conveniente señalar que durante un largo tiempo, la doctrina y la jurisprudencia negaron la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme cuando lo que se vendía era la nuda propiedad de un bien raíz, pues se decía que ésta tiene un valor incierto, como quiera que no se sabe cuánto tiempo durará el usufructo y cuándo la compradora recuperará la plena propiedad. Sin embargo, dicha posición ha ido variando, al constatarse que en muchos casos conducía a una abierta injusticia que los tribunales no podían sancionar, infringiendo el preciso contenido de su misión que no es otro que dar a cada uno lo que le corresponde.

El instituto en comento se vincula al carácter “oneroso-conmutativo” del contrato de compraventa, en cuanto éste tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes (comprador y vendedor), que resultan gravados uno en beneficio del otro, estimándose las prestaciones por ellos asumidas como equivalentes entre sí.

En el señalado contexto, la naturaleza conmutativa del contrato se resiente cuando falla el equilibrio entre sus dos elementos esenciales, la cosa y el precio; lo que puede ocurrir cuando la cosa tiene un precio muy superior al recibido por el vendedor o cuando el comprador paga por él un precio que notoriamente excede al que realmente corresponde.

Pues bien, a corregir esta situación de desequilibrio o falta de equivalencia entre las indicadas prestaciones, que impone la compraventa, tiende el artículo 1888 del Código Civil al prescribir que tal contrato “podrá rescindirse por lesión enorme” y esta lesión viene a consistir, entonces, en el perjuicio pecuniario que se sigue para las partes como resultado del rompimiento de la equivalencia en las dos prestaciones esenciales derivadas del contrato de compraventa. Así lo ha resuelto esta Corte, entre otras sentencia, en la recaída en los autos rol N° 10.173-2010.

6°.- Que, de este modo, siendo procedente reclamar una lesión enorme en relación a la enajenación de la nuda propiedad de un inmueble y si, en la especie, nombre reservado mantuvo los derechos de uso y goce del inmueble que antes pertenecía a su propia empresa individual, es indiscutible que para que su pretensión pudiera prosperar, la actora debía aportar antecedentes idóneos para demostrar el valor de la nuda propiedad y no del dominio pleno del inmueble y, luego, que el precio pactado fue inferior a la mitad del justo precio de aquella. Y como la rendida en autos no permite establecer esos hechos, resulta inconcuso que por esa sola circunstancia la acción de rescisión debe ser rechazada.

Por estas consideraciones y de conformidad además con lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de dieciocho de febrero de dos mil diecinueve y en su lugar se declara que la demanda queda rechazada, sin costas, por aparecer que la actora litigó con motivo plausible.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del ministro señor Biel M.

N° 14.970-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros., Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Rodrigo Biel M. (s), Sr. Juan Manuel Muñoz P. (s) y Sr. Juan Pedro Shertzer D. (s)

No firma el Ministro (s) Sr. Shertzer, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones.